인비테이션 홈스 26년 2분기 어닝콜

진행해 주십시오. 감사합니다, 운영자님, 그리고 좋은 아침입니다.

오늘 Invitation Homes에서 함께한 분들은 당사의 사장 겸 최고경영자 달라스 태너, 최고운영책임자 팀 롭너, 최고재무책임자 존 올슨, 그리고 최고투자책임자 스콧 아이슨입니다. 준비된 발언 후에는 담당 셀사이드 애널리스트들의 질문을 받겠습니다. 오늘 통화 중에 2026년 2분기 실적 발표 및 보충 자료를 참고할 수 있습니다. 이 문서는 어제 오후 시장 마감 후 발표되었으며, 당사 웹사이트 www.invh.com의 투자자 관계 섹션에서 확인하실 수 있습니다. 이번 통화에서 하는 일부 발언은 사업 실적, 재무 결과, 유동성 및 자본 자원 등 미래 성과에 관한 전망성 진술일 수 있으며, 이는 실제 결과가 크게 달라질 수 있는 위험과 불확실성에 노출되어 있습니다.

이러한 위험과 불확실성에 대해서는 2025년 연례보고서(Form 10-K) 및 SEC에 제출한 기타 문서에서 설명하고 있습니다. 법률상 달리 요구되지 않는 한, 전망성 진술은 업데이트하지 않으며, 이에 대한 어떠한 의무도 명시적으로 부인합니다. 또한 이번 통화에서 비-GAAP 재무 지표에 대해 언급할 수 있습니다. 이러한 비-GAAP 지표와 가장 유사한 GAAP 지표와의 조정 내역 등 추가 정보는 어제 발표한 실적 자료에서 확인하실 수 있습니다. 이제 달라스 태너에게 마이크를 넘기겠습니다.

진행해 주십시오, 달라스. 감사합니다, 스콧, 그리고 여러분 모두 좋은 아침입니다.

저희에게는 바쁜 성수기였습니다. 분기 실적을 말씀드리기 전에, 저희를 계속 신뢰해 주시는 입주민 분들과 빠른 속도를 잘 감당해 준 현장 팀에게 감사드립니다. 함께 힘을 모아 2분기에 좋은 성과를 냈습니다. 평균 점유율은 97% 이상을 유지했습니다. 신규 임대료 상승률은 6개월 연속 가속화되었고, 핵심 FFO 주당 순이익은 5%, AFFO 주당 순이익은 거의 6% 성장했습니다. 팀과 존이 세부 내용을 설명할 예정이지만, 이는 하반기를 위한 훌륭한 기반입니다. 저는 21세기 주택법에 대해 말씀드리면서 제 발언을 시작하겠습니다. 이 법은 이달 초에 제정되어 저희 사업과 주택 산업 전반에 더 큰 명확성을 제공했습니다.

이 법에는 새로운 주택 건설을 촉진하고 가속화하는 의미 있는 조항들이 포함되어 있습니다. 이는 저희가 전적으로 지지하는 목표로, 더 나은 주택 적정성은 신규 공급 확대를 통해 달성된다는 것을 오래전부터 알고 있었습니다. 사실, 이는 인비테이션 홈즈가 신규 건설과 주택 건설업체와의 파트너십을 통해 성장해 온 정확한 접근 방식입니다. 이 법이 저희가 가장 잘하는 일을 계속할 수 있도록 해주어 기쁩니다. 즉, 임대를 선택하는 수백만 미국인에게 가치 있는 주택 솔루션을 제공하고 이 나라가 필요로 하는 신규 공급을 지원하는 것입니다. 이 약속은 단순한 공급 확대를 훨씬 넘어섭니다. 저희 거주자들에게는 임대료를 제때 납부하는 것만으로도 신용을 쌓을 수 있도록 무료 긍정적 신용 보고를 계속 제공하는 것을 의미합니다. 정책 입안자들에게는 재무부, HUD 등과 긴밀히 협력하며 이러한 새로운 규제 지침이 구체화되는 과정을 지속적으로 관여하는 것을 의미합니다. 입법적 배경을 넘어, 저희 주택에 대한 수요는 여전히 건강한 상태입니다.

존 번즈의 최신 데이터에 따르면, 저희 시장에서 유사한 주택을 소유하는 것보다 임대하는 것이 월평균 1,000달러 이상 저렴합니다. 평균 거주 기간이 이제 막 40개월을 넘은 점을 감안하면, 일반 가정은 총 4만 달러 이상의 절감 효과를 누릴 수 있습니다. 이것은 매력적인 가치 제안이며, 우호적인 인구통계와 임대의 편리함이 수요를 계속 뒷받침할 것입니다. 이제 자본 배분으로 넘어가겠습니다. 2분기 동안의 상황은 1분기와 유사했습니다. 자사주 매입은 여전히 저희 자본을 활용하는 가장 매력적인 방법 중 하나였습니다. 2분기 동안 저희는 1억 달러 규모의 자사주를 추가로 매입했으며, 이는 12월 이후 총 6억 달러에 달하며 주당 평균 가격은 약 26달러를 조금 넘습니다.

이러한 자사주 매입은 대체로 공공 시장에서 평가하는 자산 가치보다 훨씬 높은 가격에 주택을 판매한 자금으로 충당되었습니다. 또한 인수 측면에서 서서히 회복 조짐이 보이기 시작했습니다. 입법적 불확실성으로 인해 2026년 상반기 동안 거래 흐름은 비교적 정체되어 있었습니다. 주택법이 이제 확정되면서 매도자들이 시장에 더 많이 나오고 있으며, 일부 매력적인 소규모 포트폴리오도 포함되어 있습니다. 아직 초기 단계이지만 고무적입니다. 이는 수익성 있는 자본 배분을 위한 또 다른 수단을 제공하기 때문입니다. 마찬가지로, 개발 및 대출 채널에서도 기회를 보고 있습니다. ResiBuilt의 파이프라인은 올해 초 법안이 아직 불확실할 때의 혼란 이후 다시 가속화되었습니다. 대출 측면에서는, 현재 실사 중인 일부를 포함한 건설 대출 약정이 총 3억 5천만 달러에 육박하며, 이 중 약 10%가 지금까지 자금이 투입되었습니다.

참고로, 이 대출들은 일반적으로 높은 한 자릿수 수익률을 내며, 커뮤니티가 완성되면 이를 매입할 기회를 제공합니다. 넓은 시각에서 보면, 지난해 11월 투자자 설명회에서 우리는 전국에서 가장 잘 운영되는 단독 주택 임대(SFR) 플랫폼을 구축하겠다고 말씀드렸습니다. 이는 비용과 자본에 대해 엄격한 관리가 이루어지는 동시에 거주자 경험에 집중하는 것입니다. 이러한 엄격한 관리가 올해 지금까지 세 가지 측면에서 명확히 드러났습니다. 첫째, 자본 배분으로, 주택을 프리미엄 가격에 판매하고 그 자본을 수익성 있는 기회에 재투자하는 것입니다. 둘째, 성장으로, ResiBuilt 인수와 건설 대출 사업 확장을 통해 플랫폼을 지원하고 있습니다. 셋째, 거주자 만족도로, 이는 곧 팀이 설명할 갱신 및 유지율 수치에 반영되어 있습니다. 요컨대, 우리는 약속한 대로 정확히 실행하고 있습니다.

팀과 존이 곧 다룰 내용과 결합하여, 상반기 실적은 연간 가이던스를 상향 조정할 자신감을 주었습니다. 구체적인 내용은 존에게 넘기겠습니다. 핵심은 Invitation Homes가 시장이 평가하는 자산 가치보다 프리미엄 가격에 주택을 판매하며 강력하고 안정적인 현금 흐름을 지속적으로 창출하고, 그 자본을 창의적으로 재활용해 주주 가치를 창출하고 있다는 점입니다.

팀, 부탁드립니다. 감사합니다, 댈러스, 그리고 여러분 안녕하세요.

헤드라인부터 시작하겠습니다. 1월부터 6월까지 매월 신규 임대료 상승률이 가속화되었으며, 성수기 임대 시즌을 좋은 성과로 마무리했습니다. 2분기 동일 점포 갱신율은 약 77%였습니다. 거주자의 평균 거주 기간은 40개월 이상을 유지했습니다. 이 데이터는 저희 주택과 서비스에 대한 거주자 만족도가 높다는 것을 반영합니다. 이제 2분기 동일 점포 실적으로 넘어가겠습니다. 순영업소득(NOI)은 전년 동기 대비 1.5% 성장했으며, 이는 1.6%의 핵심 수익 성장과 1.9%에 불과한 핵심 운영비용 증가에 힘입은 결과입니다. 각 항목에 대한 세부 사항을 조금 더 설명드리겠습니다. 수익 측면에서 갱신 임대료 상승률은 4월과 5월 3% 초반에서 6월 3.7%로 상승하며 2분기 평균 3.3%를 기록했습니다.

2분기 신규 임대료 상승률은 1.1%였으며, 이를 합산한 2분기 혼합 임대료 상승률은 2.7%였습니다. 이직률은 전년 대비 50bp 개선된 5.7%를 기록했고, 분기 평균 점유율은 97.1%에 달했습니다. 모두 여름 시즌에 강력한 성과입니다. 비용 측면에서 가장 좋은 소식은 일상적으로 관리하는 통제 가능한 비용이 전년 대비 1% 감소했다는 점입니다. 이는 저희 팀들이 사업을 잘 운영하고 있다는 매우 긍정적인 반영입니다. 재산세와 보험을 포함한 고정비용은 전년 대비 3.5%만 증가했습니다. 통제 가능한 비용과 고정비용 모두 올해 들어 기대치에 부합하는 수준으로 관리되고 있어 기쁩니다. 저희 시장 전반의 공급 상황도 비슷한 흐름을 보이고 있습니다. 건축 후 임대용 주택(Build-to-rent) 공급은 계속 감소하고 있습니다.