리젠시 센터스 BofA NY Global Real Estate Conference 2026

감사합니다, 사미르. 여러분, 안녕하십니까. 오늘 크리스티 맥엘로이와 함께하게 된 것을 계기로 말씀드리자면, 저는 십 대 시절 니나 맥엘로이와 소프트볼을 함께 했습니다.

저도 자주—아니, 저는 자주 전화하려고 하는데—모두가 저를 맥엘로이라고 부릅니다.

로리이기도 하죠? 로리. 로리 맞나요? 골프를 좋아하시는 분들이라면 아실 텐데요. 다시 한번 감사드립니다. 이렇게 훌륭한 콘퍼런스를 개최해 주셔서 감사합니다. 지금 있는 곳보다는 위층에 창문이 있는 괜찮은 공간이 마련되어 있었습니다. 리젠시는 매우 뛰어난 한 해를 보내고 있습니다. 여러분 모두 저희의 행보를 지켜보실 기회가 있었기를 바랍니다. 매우 강력한 영업 실적과 탄탄한 기초 여건에 힘입은 순영업소득 및 실적 성장세를 기록하고 있습니다. 중요한 점은 규율 있는 자본 배분입니다. 당사의 식료품점 앵커 쇼핑센터 전반에서 임차인 수요는 여전히 광범위하게 나타나고 있습니다. 또한 양질의 공간 공급이 여전히 매우 제한적이라는 점도 잘 알고 계실 것입니다. 다시 말씀드리지만, 이러한 조합은 저희에게 유리하게 작용하고 있으며, 임대팀에 상당한 협상력을 계속해서 제공하고 있습니다. 덕분에 분기마다 계약상 임대료 상승률과 현금 기준 재임대 임대료 스프레드를 역사적 평균보다 높은 수준으로 끌어올릴 수 있습니다.

다시 말씀드리지만, 저희를 계속 지켜보신 분들이라면 앨런이 항상 “기록은 깨지기 위해 존재한다”고 말하는 것을 들으셨을 것입니다. 저희는 점유율을 기존 최고치 이상으로 끌어올리고 있습니다. 이러한 모멘텀과 올해 남은 기간에 대한 가시성 개선을 반영해, 2분기 실적 발표와 함께 2026년 가이던스를 상향 조정했습니다. 여기에는 동일 자산 순영업이익 성장률, 나리트 FFO, 핵심 영업이익 범위가 포함됩니다. 개발 프로그램은 계속해서 저희 자본 배분 전략의 핵심 성과이자 리젠시의 중요한 차별화 요소로 자리 잡고 있습니다. 현재 저희는 약 9%의 혼합 수익률을 기록하고 있는 약 7억 달러 규모의 개발 및 재개발 프로젝트를 진행하고 있습니다. 중요한 점은 향후 기회로 구성된 파이프라인이 계속 확대되고 있다는 것입니다. 이 플랫폼의 성공과 그동안의 실적이야말로 저희가 우수한 프로젝트를 발굴할 수 있는 추가적인 기회를 계속 창출하는 원동력입니다.

그 결과, 연간 개발 및 재개발 착수 규모를 계속 확대하고 있으며, 올해는 그 규모가 4억 달러에 근접할 것으로 예상하고 있습니다. 다시 말씀드리지만, 신규 리테일 공급이 매우 제한적인 환경에서 주요 식료품 유통업체를 앵커 임차인으로 확보한 고품질 프로젝트를 매력적인 수익률로 꾸준히 발굴하고 실행할 수 있는 역량은 저희의 지속 가능한 경쟁 우위입니다. 또한 이러한 센터들을 시장 자본환원율보다 최소 150bp 높은 상당한 스프레드로 공급하고 있습니다. 이는 이익 증가에 더해 의미 있는 순자산가치 창출로 이어지고 있습니다. 동시에 저희는 여전히 인수 시장에서도 적극적으로 활동하고 있습니다. 그러나 개발이 저희의 주요 외부 성장 동력인 만큼, 오늘날에도 여전히 경쟁이 매우 치열한 거래 환경에서 선별적이고 인내심 있게 접근할 수 있는 여력이 있습니다.

이러한 원칙은 업계 최고 수준의 대차대조표가 뒷받침하고 있습니다. S&P와 무디스의 A등급, 증가하는 잉여현금흐름, 그리고 15억 달러 규모의 신용공여 한도에서 거의 전액에 가까운 가용 여력은 저희에게 상당한 재무적 유연성을 제공합니다. 이러한 재무 건전성 덕분에 저비용 자본에 효율적으로 접근할 수 있으며, 주식 발행이나 자산 매각에 의존하지 않고도 투자 파이프라인에 자금을 조달할 수 있습니다. 동시에 추가 기회가 발생할 때 이를 추진할 수 있는 여력도 유지할 수 있습니다. 요약하면, 저는 리젠시의 현재 입지와 앞으로의 기회에 대해 매우 기대가 크고 큰 활력을 느끼고 있습니다. 매력적인 교외 상권에 위치한 고품질 부동산, 차별화된 전국 단위 개발 플랫폼, 업계 최고 수준의 대차대조표, 그리고 업계 최고의 팀이 모두 함께 리젠시를 확실히 차별화하고 있습니다. 그럼 이제 질문을 받겠습니다.

저희는 약 1억 9,000만 달러의 잉여현금흐름을 창출하고 있으며, EBITDA 성장과 기존 대차대조표의 낮은 레버리지를 고려하면 재무 상태에 큰 영향을 주지 않고도 가능하냐는 질문에 대한 답은 ‘그렇다’입니다. 추가 레버리지를 늘리지 않는다는 전제하에 4억 달러까지 가능합니다.

저희는 그보다 더 많이 할 수 있는 역량도 갖추고 있습니다. 현재 저희의 개발 착수 규모는 4억 달러이지만, 개발 지출은 여전히 그보다 조금 적습니다. 기회가 발생할 때 이를 실행할 수 있는 여력은 여전히 있습니다.

개발 비용과 건설 비용입니다. 건설 비용은 코로나19 기간에 크게 상승한 이후 전반적으로 비교적 안정적인 수준을 유지하고 있습니다.

일부 세부 항목은 서로 다른 방향으로 움직이고 있지만, 전체 비용은 자연스러운 상승분 정도입니다. 연료 가격이 분명히 일부 항목의 비용 상승을 견인하고 있습니다. 동시에 다른 항목들이 이를 상쇄하고 있습니다.