WP 케어리 26년 3분기 어닝콜

안녕하십니까. 오늘 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 시작에 앞서, 오늘 통화에서 언급되는 내용 중 일부는 과거 사실이 아니며 미래예측진술로 간주될 수 있음을 알려드립니다. 실제 결과가 W. P. 캐리의 예상과 크게 달라질 수 있는 요인은 미국 증권거래위원회(SEC)에 제출한 서류에 기재되어 있습니다. 이번 컨퍼런스 콜의 온라인 다시보기는 당사 웹사이트 wpcarey.com의 투자자 관계 섹션에서 제공되며, 약 1년간 보관될 예정입니다. 또한 해당 페이지에서 투자자 프레젠테이션과 기타 관련 자료도 확인하실 수 있습니다. 그럼 이제 W. P. 캐리의 최고경영자 제이슨 폭스에게 진행을 넘기겠습니다.

안녕하십니까. 참석해 주셔서 감사합니다. 2026년 내내 높은 수준의 실행력을 이어온 덕분에 주당 조정운영자금(AFFO) 성장률 전망치를 추가로 상향 조정할 수 있었습니다. 올해 순임대차 부문에서 가장 높은 성장률을 기록하는 기업 중 하나가 될 것으로 생각합니다. 중요한 점은 사업 전반에 걸친 폭넓은 모멘텀이 성장을 뒷받침하고 있다는 것입니다. 연초 이후 투자 활동은 당초 기대를 계속 웃돌았으며, 이에 따라 연간 투자 규모 가이던스 범위의 하단을 상향 조정할 수 있었습니다. 최근 장기금리가 급격히 상승하면서 4분기 투자 활동을 예측하기가 더 어려워졌지만, 여전히 가이던스 범위 상단 절반에 도달할 수 있을 것으로 보고 있습니다. 임대료 인상률의 강세도 조정운영자금(AFFO) 성장을 계속 뒷받침하고 있으며, 거래 활동과 무관하게 의미 있는 실적 성장의 원천이 되고 있습니다.

포트폴리오 실적이 양호해 2026년 남은 기간의 임대료 손실 전망치를 낮췄습니다. 더 먼 시점인 2027년을 내다보면, 최근 확인되고 있는 초기 재가격 조짐이 고무적입니다. 올해 상당한 규모의 자금을 조달한 만큼, 매력적인 투자 기회가 계속 나타난다면 투자를 이어갈 수 있는 매우 유리한 위치에 있습니다. 2027년과 2028년에 각각 만기가 도래하는 채권이 한 건뿐이므로, 금리가 높은 수준을 유지하더라도 차환 부담은 관리 가능한 수준일 것으로 예상합니다. 오늘 오전에는 올해 현재까지의 진행 상황과 4분기 및 2027년까지의 거래 시장 전망에 대한 당사의 생각을 간략히 말씀드리겠습니다. 최고재무책임자 토니 산조네가 실적과 가이던스를 중점적으로 설명하고, 포트폴리오와 대차대조표의 주요 사항도 짚어드리겠습니다. 자산관리 부문 책임자인 브룩스 고든도 참석해 여러분의 질문에 답변드릴 예정입니다.

먼저 투자 활동부터 말씀드리겠습니다. 연초 이후 현재까지 가중평균 초기 현금환원율 7.5%로 약 16억 달러 규모의 투자를 완료했습니다. 캡레이트는 상반기와 비교해 소폭 상승했습니다. 3분기에 종결한 투자와 4분기 중 종결할 것으로 예상되는 투자의 캡레이트는 평균 7%대 중반에서 후반 수준입니다. 이에 따라 평균 수익률은 9%대 중반 이상이며, 일부 사례에서는 두 자릿수에 근접합니다. 당사는 다양한 유형의 부동산과 캡레이트에 걸쳐 투자를 지속하고 있습니다. 올해 현재까지 투자 규모의 대부분은 창고 및 산업용 부동산에 투입됐으며, 이는 최근 몇 년간의 투자 방향과 일치합니다. 지역별로도 미국과 유럽 간 투자 비중은 과거의 투자 구성과 대체로 비슷한 수준을 유지했습니다.

기존 포트폴리오에서도 증축, 임차인 맞춤형 개발, 재개발 사업 등을 포함해 의미 있는 투자 기회가 계속 나오고 있습니다. 캐리 테넌트 솔루션 이니셔티브의 지원을 받는 이러한 프로젝트를 통해 매력적인 수익률로 자본을 투입하는 동시에 임차인과의 관계를 더욱 강화할 수 있습니다. 현재 11개 프로젝트를 진행 중이며, 향후 12~24개월 동안 투자 규모에 약 3억 2,500만 달러가 추가될 예정입니다. 이 가운데 약 9,500만 달러 규모는 4분기 중 인도될 예정입니다. 이러한 프로젝트는 통상적인 경로로 발굴한 투자보다 캡레이트가 높고 임대 기간이 더 긴 경우가 많습니다. 이제 구체적으로 4분기 투자 활동에 대해 말씀드리겠습니다. 전반적인 거래 시장이 계속해서 고금리에 적응하는 가운데, 4분기 거래 시점에는 다소 불확실성이 커졌습니다. 특히 현재 환경에서는 종결까지 더 오랜 시간이 걸릴 수 있는 기업 간 거래와 연계된 파이프라인상의 거래가 그렇습니다.

이러한 거래가 예상 일정대로 진행된다면 투자 규모 가이던스 범위의 상단 절반에 도달할 가능성이 있습니다. 다만 가시성이 더 높아질 때까지는 올해 남은 기간에 대해 신중한 전망을 유지하고 하단만 소폭 상향 조정해, 전체 범위를 18억~21억 달러로 제시합니다. 이제 자금 조달원에 대해 말씀드리겠습니다. 당사의 재무상태는 여전히 매우 탄탄하며, 결제를 앞둔 선도형 주식 자금 약 5억 4,000만 달러를 포함해 유동성이 충분하고 레버리지도 목표 범위의 하단에 있습니다. 내년을 더 멀리 내다보면, 부동산 포트폴리오에서 연간 약 3억 달러의 유보 현금흐름을 창출할 것으로 예상하며, 이는 또 하나의 의미 있는 자기자본 조달원이 될 것입니다. 또한 통상적인 자산 처분 외에도 주당가치를 높이는 자산 매각을 추진할 수 있는 유연성을 갖추고 있습니다.

투자 활동과 상대적 가격 여건에 따라 필요할 경우 이 자금 조달원을 더욱 적극적으로 활용할 수 있습니다. 2027년 하반기부터는 리니지 주식이 또 하나의 유동성 공급원이 될 것입니다. 이러한 자금 조달원을 종합하면, 주식시장에서 자금을 조달하지 않고도 2027년 내내 주당가치를 높이는 방식으로 자본을 지속 투입할 수 있는 유리한 위치에 있습니다. 자금 수요가 충분히 충당되어 있고 차환 필요도 제한적인 만큼, 탄탄한 기반에서 2027년을 맞이하고 있습니다. 따라서 남은 핵심 질문은 매도자들이 고금리 환경에 얼마나 빠르게 적응할지, 그리고 이것이 투자 활동에 어떤 영향을 미칠지입니다. 유사한 거래의 캡레이트가 상승하기 시작한 것은 확인했지만, 모든 매도자가 즉시 기대치를 조정하는 것은 아니므로 매수·매도 호가 차이가 벌어지고 거래 활동이 둔화되는 시기가 생길 수 있습니다.

다만 장기 금리가 높은 수준을 유지한다면 내년에도 캡레이트 상승 압력이 이어질 것으로 예상합니다. 궁극적으로 이는 최초 캡레이트가 7% 후반대, 경우에 따라 8%대인 조건으로 거래할 기회를 더 많이 만들어 줄 것입니다. 그동안 당사는 매력적인 기회를 계속 모색하는 한편, 현재 시장 여건을 반영하는 수익률과 수익을 추구하고 있습니다. 이를 위해 현재의 자본 조달 비용과 이미 조달한 자본에 적용된 더 유리한 가격 조건을 모두 고려하고 있습니다. 부동산 유형과 지역 전반에 걸쳐 투자 접근 방식을 다각화하고 있어 다양한 캡레이트의 투자 기회를 기대하며, 가격이 적절하게 조정되고 스프레드가 매력적인 기회를 찾는 데 유리한 입지를 갖추고 있다고 생각합니다. 또한 투자 활동의 대부분이 세일즈앤리스백에서 발생하며, 이는 흔히 기업의 자금 수요에 따라 이루어진다는 점을 기억할 필요가 있습니다.

조달 자금의 구체적인 사용처가 정해져 있는 경우가 많으며, 여기에는 성장 자금 조달, 인수·합병 추진, 재무상태표 강화 등이 포함됩니다. 그 결과 많은 기업이 정해진 기간 내에 자본을 조달해야 하며, 이러한 상황은 2027년에도 매력적인 투자 기회를 계속 뒷받침할 것으로 보고 있습니다. 세일즈앤리스백에 집중하는 것도 당사의 가격 결정력을 높여 줍니다. 특히 소규모 투자등급 상품 소매 자산에 집중하는 다른 분야보다 넷리스 시장에서 가격이 더 빠르게 움직일 것으로 예상합니다. 외부 성장을 제외하더라도 내년 예상 이익 성장의 상당 부분은 이미 포트폴리오에 반영되어 있습니다. 2027년 계약상 동일 매장 성장률은 올해 예상하는 2%대 중반보다 소폭 높을 것으로 예상합니다. 이는 현재의 인플레이션 전망과 임대료 인상분의 거의 절반이 소비자물가지수에 연동되어 있다는 점을 반영한 것입니다.

상대적으로 높은 임대료 인상률과 맞물려, 이는 넷리스 동종 업체들과 차별화되는 당사만의 특성을 형성합니다. 보다 예측 가능한 성장 원천을 제공하고 인플레이션 상승에 대한 헤지 역할을 하며, 이익 성장을 이끄는 거래 시장 여건에 대한 전반적인 의존도를 낮춰 줍니다. 여기까지 말씀드리고, 실적과 가이던스, 재무상태표에 대해 더 자세히 설명해 주실 토니에게 통화를 넘기겠습니다.

감사합니다, 제이슨. 여러분, 좋은 아침입니다. 말씀을 시작하기에 앞서, 새로운 투자자 프레젠테이션에 대해 간단히 안내드리겠습니다. 포트폴리오와 전략, 주요 성장 동인을 보다 종합적으로 설명할 수 있도록 자료를 업데이트하고 내용을 보강했으며, 당사 웹사이트의 투자자 관계 섹션에서 확인하실 수 있습니다. 먼저 실적과 가이던스부터 말씀드리겠습니다. 3분기 주당 조정운영자금(AFFO)은 1.33달러로 전년 동기보다 0.08달러, 6.4% 증가했습니다. 이는 투자 활동과 임대료 성장세가 모두 지속적으로 호조를 보인 데 따른 것으로, 선도형 지분 계약의 정산 영향이 일부 상쇄 요인으로 작용했습니다. 2분기와 비교해 주당 AFFO가 0.01달러 감소한 것은 주로 기타 임대 관련 수익의 인식 시점에 따른 것입니다. 이 수익은 예상대로 당초 가이던스에 반영된 바와 같이 2분기에 더 높았습니다.

연간 기준으로는 2026년 주당 AFFO 전망치를 5.23~5.29달러로 추가 상향하고 범위를 좁혔습니다. 중간값은 0.03달러 높아졌으며, 이는 전년 대비 5.8% 성장을 의미합니다. 제이슨이 말씀드린 것처럼, 올해 당사가 달성할 주당 AFFO 성장은 넷리스 부문에서 가장 높은 수준에 속할 것으로 보고 있습니다. 성장의 근본적인 동인은 여전히 견조하지만, AFFO 가이던스는 4분기 실적이 낮아질 가능성을 시사합니다. 이는 일부 재임대 활동과 관련된 임대료 감면의 영향을 일부 반영한 것으로, 잠시 후 다시 말씀드리겠습니다. 당사 포트폴리오는 임차인의 임대료 납부가 원활하게 이루어지고 있으며 신용 사건으로 인한 새로운 임대료 차질이 발생하지 않는 등 계속 양호한 성과를 보이고 있습니다. 3분기에는 헬베그로부터 분기 전체 기간의 임대료를 수취했고, 이전에 미납된 6월분 임대료도 받았습니다. 이에 따라 임대료 수취 실적이 예상보다 좋았습니다.

이에 따라 임차인 신용 사건으로 인한 잠재적 임대료 손실 추정치를 300만~500만 달러로 낮췄습니다. 중간값 기준 연환산 기본 임대료(ABR)의 25bp에 해당하며, 기존 추정치인 700만~1,000만 달러보다 낮은 수준입니다. 올해 헬베그에 대한 전체 익스포저를 줄이는 데 상당한 진전을 이루었으며, 3분기 말에는 상위 25개 임차인 명단에서도 제외했습니다. 여기에는 더 건실한 사업자들과 신규 임대차 계약을 체결해 기존 임대료의 약 100%를 회수한 것도 포함됩니다. 헬베그의 잔여 임대차 계약이 11월 말 종료된 이후 임대료는 2026년 말부터 2027년 중반 사이에 발생하기 시작할 예정입니다. 올해 남은 기간과 2027년 초까지 헬베그의 나머지 매장 매각을 완료할 것으로 예상합니다.