글로벌 넷 리스 26년 2분기 어닝콜

여러분, 안녕하세요. GNL의 2026년 2분기 실적 컨퍼런스 콜에 참여해 주셔서 감사합니다. 오늘 콜에는 GNL의 최고경영자 마이클 와일과 최고재무책임자 크리스 마스터슨이 함께하고 있습니다. 다음 정보에는 1995년 사모 증권 소송 개혁법의 의미에 따른 미래 예측 진술이 포함되어 있습니다. 오늘 콜에서 언급된 미래 예측 진술과 실제 결과가 크게 다를 수 있는 다양한 요인에 대해서는 2026년 2분기 실적 발표문 말미의 미래 예측 및 주의사항 섹션을 참고해 주시기 바랍니다. SEC 제출 자료에 명시된 바와 같이, GNL은 법률에 의해 요구되는 경우를 제외하고 이러한 미래 예측 진술을 업데이트하거나 수정할 의도나 의무가 없음을 밝힙니다. 오늘 콜에서는 회사의 재무 성과 평가에 유용하다고 판단되는 비-GAAP 재무 지표에 대해서도 논의할 예정입니다.

AFFO 및 조정 EBITDA와 같은 비-GAAP 재무 지표의 설명과 GAAP에 따라 보고된 결과와의 조정 내역은 실적 발표문 및 보조 자료에 자세히 나와 있습니다. 이제 최고경영자 마이클 와일에게 마이크를 넘기겠습니다.

마이크? 감사합니다, 조던. 여러분 안녕하세요, 오늘 함께해 주셔서 감사합니다.

지난 몇 년간 우리는 실행 중인 전략과 더 중요한 것은 그 전략을 실현하겠다는 우리의 의지를 분명히 밝혀왔습니다. 2분기 실적은 엄격한 실행의 또 다른 시기를 반영하며, GNL을 지속적으로 강화하고 회사의 다음 성장 단계로 나아가기 위한 여러 이니셔티브에서 의미 있는 진전을 보여줍니다. 이러한 진전의 가장 좋은 예는 모디브 인더스트리얼 인수 제안입니다. 현재 모디브 인더스트리얼 주주 투표가 진행 중이며, 2026년 8월 10일 특별 회의 및 주주 투표 직후인 8월 중순에 인수 거래를 마무리할 것으로 예상합니다. 우리는 이 거래의 전략적 타당성이 최초 발표 시점만큼 오늘날에도 여전히 매우 설득력 있다고 믿고 있습니다.

모디브의 고품질 산업 포트폴리오는 가중 평균 잔여 임대 기간이 15년이며, 연간 2.4%의 계약 임대료 상승률을 누리고 있습니다. 이는 GNL의 투자 전략과 잘 부합하는 다각화되고 신용도가 높은 임차인 기반에 의해 뒷받침됩니다. 거래가 완료되면 포트폴리오의 가중 평균 임대 기간이 6.6년으로 연장되고, 산업 부문 비중이 전체 직선 임대료의 약 50%를 차지하게 되어 부동산 포트폴리오의 전반적인 품질과 회복력이 더욱 향상될 것으로 기대됩니다. 또한 이번 거래는 레버리지 중립을 유지하면서 주당 조정된 펀드 운용 수익(AFFO)을 약 4% 증가시켜 수익성을 개선하고 현금 흐름의 지속 가능성을 강화하며 재무 상태의 강점과 유연성을 유지할 수 있을 것으로 예상합니다. 모디브 인수 제안이 중요한 초점이었지만, 그것이 우리의 유일한 우선순위는 아니었습니다.

2026년 2분기 동안 엄격한 자본 재활용 전략이 더욱 탄력을 받으며, 비핵심 자산을 선별적으로 현금화하여 사무실 자산의 가치를 입증하는 동시에 사무실 비중을 줄이고 포트폴리오의 전반적인 구성을 강화했습니다. 2026년 7월 31일까지 총 2억 6,300만 달러 규모의 매각 완료 및 대기 중인 처분 파이프라인을 보유하고 있으며, 이 중 1억 4,500만 달러는 점유 자산에 대해 가중 평균 현금 자본 환원율 7.6%로 매각이 완료되었고, 전체 처분 물량의 약 78%가 사무실 자산으로 구성되어 있습니다. 한 거래는 사무실 비중 축소를 위한 신중한 접근 방식을 보여줍니다. 기존에 공시한 바와 같이, 네덜란드에 위치한 13만 3,000평방피트 규모의 KPN 사무실 부동산을 약 1,800만 달러에 매각하기로 계약을 체결한 상태입니다. 해당 부동산은 매매 계약서에 서명되어 있으며, 2026년 12월 임대 만료 시점에 맞춰 거래가 완료될 예정입니다.

제안된 매수인으로부터 환불 불가 보증금을 받았으며, 거래 완료 시점까지 계약상 임대료 전액을 계속 수취할 것으로 예상합니다. 또한 유사한 전략에 따라 임대 만료 시점에 거래가 완료될 것으로 예상되는 추가 사무실 자산 매각을 위한 고급 협상도 진행 중이며, 이를 통해 남은 계약 임대료 현금 흐름을 실현하는 동시에 공실 사무실 자산을 다시 인수할 때 발생하는 임대 비용, 자본 지출 및 점유 위험을 회피할 수 있습니다. 이들 거래가 진행됨에 따라 추가 업데이트를 제공해 드리겠습니다. 이들 거래 외에도, 미국 일반서비스청에 임대된 3만 3,000평방피트 규모의 사무실 부동산을 1,300만 달러에, GE 에어로스페이스에 임대된 36만 9,000평방피트 규모의 사무실 부동산을 4,800만 달러에 매각을 완료했습니다. 두 거래 모두 각각 20년 및 10년 임대 연장 후 7.2% 현금 자본 환원율로 이루어졌습니다. 이들 거래는 매력적인 가치 평가로 사무실 자산을 선제적으로 현금화하는 능력을 보여주며, 동시에 사무실 비중을 줄이고 포트폴리오의 전반적인 품질을 개선하는 데 기여합니다.

우리는 현재 보고 있는 수요 수준에 대해 계속 고무되어 있으며, 남은 계획된 사무실 매각을 성공적으로 실행할 수 있는 좋은 위치에 있다고 믿습니다. 이들 계획된 매각이 완료되면 사무실 자산은 직선 임대료의 약 21%를 차지하게 되어 포트폴리오 재구성에 또 하나의 의미 있는 진전을 이루게 될 것입니다. 동시에 이러한 매각은 레버리지를 지속적으로 줄이면서 고품질 단일 임차인 산업 및 소매 자산에 재투자할 수 있는 추가 여력을 창출하는 장기 목표를 지원합니다. 사무실 비중 축소가 핵심 우선순위로 남아 있지만, 우리의 자본 재활용 전략은 그 범위를 넘어 확장됩니다. 우리는 가격이 매력적인 비핵심 자산을 기회가 있을 때마다 계속 현금화하고, 그 자본을 레버리지 축소와 포트폴리오 품질 및 수익의 장기 지속 가능성을 더욱 향상시키는 투자 기회에 신중히 배분할 계획입니다.

이러한 접근 방식에 따라, 우리는 미시시피에 위치한 약 10만 평방피트 규모의 단일 임차인 산업용 부동산을 인수했으며, 이 부동산은 연간 약 1,400만 달러에 연 8.2%의 초기 현금 수익률로 페덱스에 임대되어 있습니다. 이 부동산은 2031년까지 임대 계약이 되어 있으며, 현재 페덱스와 장기 임대 연장에 대해 논의 중에 있습니다. 우리가 처분에서 달성하는 자본 환원율과 페덱스 같은 인수에서 가능한 자본 환원율 간의 매력적인 차이는 자본 재활용 전략의 가치 창출 잠재력을 보여줍니다. 앞으로도 우리는 포트폴리오를 더욱 강화할 수 있는 고품질 단일 임차인 산업 및 소매 자산에 선별적으로 투자하는 데 집중할 계획입니다.

또한, 상장 리츠(REITs)를 위한 투자 환경이 계속 개선되고 있다고 믿고 있습니다. 모건 스탠리, UBS, JP모건, 블랙록, 핌코, 하이트먼 등 여러 기관의 최근 연구와 분석은 공통된 주제를 제시하고 있습니다. 자본 시장 유동성 개선, 거래 활동 회복, 매력적인 상대적 밸류에이션, 그리고 엄격한 자본 배분을 하는 자본력이 탄탄한 리츠에 대한 성장 기회 확대입니다. 우리는 포트폴리오 강화, 신용 프로필 개선, 투자 등급의 재무구조 확립, 그리고 자본을 고품질 자산으로 적극 재투자하는 데 있어 이룬 진전이 GNL이 이러한 환경을 잘 활용할 수 있는 위치에 있다고 믿습니다. 자본 재활용 전략 외에도, 우리는 처분 대금의 가장 효과적인 사용 방안을 계속 평가하고 있으며, 기회가 있을 때 주식 재매입도 고려하고 있습니다. 주식 재매입 프로그램 시작 이후 2026년 7월 31일까지, 우리는 가중 평균 가격 8.11달러에 2,090만 주를 총 1억 6,970만 달러에 재매입했습니다.

진행 중인 모디브 인더스트리얼 거래로 인해 이번 분기 주식 재매입이 제한되었지만, 기회가 있을 때의 재매입 가치에 대한 우리의 견해는 변함없으며, 레버리지 축소와 고품질 자산에 재투자하는 우선순위와 균형을 맞추는 데 있어 엄격한 원칙을 유지하고 있습니다. 2026년 2분기 말 기준으로, 우리는 총 4,000만 평방피트 임대 가능 면적을 가진 798개 부동산을 보유하고 있습니다. 포트폴리오 임대율은 97%로 안정적이며, 가중 평균 잔여 임대 기간은 5.7년입니다. 특히, 2025년 2분기 95%였던 사무실 임대율은 2026년 1분기에 4,500만 달러 규모의 공실 사무실 자산 처분으로 연간 100만 달러 이상의 부정적 순영업소득 부담이 해소되면서 99%로 상승했습니다. 우리 사무실 포트폴리오는 100% 임대료 징수와 포트폴리오 내 투자 등급 임차인 비중 최고 수준에 힘입어 계속해서 좋은 성과를 내고 있습니다.

GNL 포트폴리오는 안정적인 임차인 기반과 높은 수익 품질을 자랑하며, 업계 최고 수준인 63%의 임차인이 투자 등급 또는 유사 투자 등급을 보유하고 있어 2025년 2분기의 60%에서 증가했습니다. 평균 연간 계약 임대료 인상률은 1.4%이며, 포트폴리오의 20.3%에 해당하는 CPI 연동 임대차 계약은 과거에 훨씬 높은 임대료 인상을 경험했습니다. 임대 측면에서는 자산 관리 역량과 임차인 관계의 질을 반영하여 포트폴리오 전반에 걸쳐 다시 한 번 강력한 임대 실적을 기록했습니다. 만료 임대료 대비 약 5.6%의 갱신 스프레드를 달성했으며, 갱신 면적은 35만 7,000평방피트 이상이고 가중 평균 임대 기간은 8.4년입니다. 이번 분기 주요 성과로는 달러 제너럴과의 약 7만 6,000평방피트 갱신 계약이 7.4%의 갱신 스프레드를 기록한 점이 있습니다.

페덱스 프레이트와는 4.6%의 갱신 스프레드로 14만 7,000평방피트 이상, 페덱스와는 9.1%의 갱신 스프레드로 10만 평방피트 이상을 기록했습니다. 이러한 결과는 저희의 엄격하고 선제적인 임대 관리 접근 방식을 반영합니다. 임대 만료 전에 임차인과 적극적으로 소통함으로써, 저희는 강력한 임차인 유지율을 지속적으로 달성하고, 높은 점유율을 유지하며, 임대료 상승을 확보하는 동시에 포트폴리오 안정성과 현금 흐름의 지속 가능성에 대한 장기적 초점을 유지하고 있습니다. 고위험 지역, 자산 유형, 임차인 및 산업에 대한 노출을 제한하기 위한 지속적인 노력은 저희의 의도적인 다각화 전략과 엄격한 신용 심사 방침을 반영합니다. 단일 임차인이 전체 직선 임대료의 6%를 초과하지 않으며, 상위 10개 임차인이 전체 직선 임대료의 29%만을 차지하고 그 중 80%가 투자 등급입니다.