큐브스마트 26년 2분기 어닝콜

여러분, 안녕하십니까. 큐브스마트 2026년 2분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 콜에는 크리스 마르 사장 겸 최고경영자와 팀 마틴 최고재무책임자가 참석하고 있습니다. 준비된 발언 후 질의응답 시간이 이어집니다. 어제 저녁에 발표된 실적 자료 외에도, 추가 운영 및 재무 데이터는 회사 웹사이트 www.cubesmart.com의 투자자 관계 섹션에서 확인하실 수 있습니다. 회사의 발언에는 수익과 전략에 관한 일부 미래 예측 진술이 포함되어 있으며, 이는 위험, 불확실성 및 기타 요인으로 인해 실제 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

실제 결과가 미래 예측 진술과 크게 달라질 수 있는 위험과 요인은 회사가 증권거래위원회에 제출하거나 제공한 문서, 특히 오늘 아침 제출한 Form 8-K와 Form 8-K에 첨부된 실적 발표 자료, 그리고 연례 보고서 Form 10-K의 위험 요인 섹션에 명시되어 있습니다. 또한, 회사의 발언에는 비 GAAP 지표에 대한 언급이 포함되어 있습니다. GAAP과 비 GAAP 지표 간의 조정 내역은 회사 웹사이트 www.cubesmart.com에 게시된 2분기 재무 보충 자료에서 확인하실 수 있습니다. 이제 크리스에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 조쉬. 그리고 오늘 아침 참석해 주신 모든 분들께 감사드립니다. 2026년은 전년 대비 긍정적인 성장으로 전환하는 중요한 해입니다. 2025년 운영 기초가 안정된 후, 2026년 초부터 동일 점포 매출이 긍정적으로 전환되었습니다. 기본 시나리오는 매출 가속화가 지속되어 2026년 하반기에는 긍정적인 수익 성장으로 복귀할 것으로 기대하며, 이는 2027년 진입에 강력한 기반을 마련해 줍니다. 주요 성과 지표들이 모두 긍정 신호를 보내고 있으며, 이는 셀프 스토리지 사업의 회복력과 다양한 수요 기반을 가진 제품의 가치가 특정 소스에 과도하게 의존하지 않는 이점을 보여줍니다. 동일 점포 매출은 긍정적인 모멘텀을 이어가고 있으며, 이는 고객 기반의 견고함, 주요 시장에서 신규 공급의 감소 영향, 그리고 포트폴리오와 운영 플랫폼의 품질을 반영합니다.

거시적 변동성이 미국 소비자에게 영향을 미치고 있습니다. 하지만 저희 고객들의 건강 상태는 여전히 견고하며, 퇴거 활동 감소, 체류 기간 연장, 그리고 지속적인 견고한 신용 지표가 이를 뒷받침하고 있습니다. 이러한 환경은 저희의 품질 중심 전략의 강점을 계속해서 보여주고 있으며, 주요 시장들이 우수한 성과를 내고 낮은 베타 특성을 나타내고 있습니다. 저희는 긍정적이고 생산적인 봄과 여름의 바쁜 임대 시즌을 보냈으며, 6월 말까지 2025년 대비 점유율 격차를 좁혔고, 그 모멘텀은 7월에도 계속되고 있습니다. 2분기 신규 고객의 입주율은 전년 대비 1.7% 증가했으며, 전 분기 대비 80베이시스 포인트 개선되어, 다른 모든 조건이 동일할 경우 하반기 및 2027년 진입에 매력적인 환경을 제공합니다. 주요 시장 전반에서 신규 고객의 입주율에 여전히 큰 차이가 존재합니다. 아셀라 코리더, 보스턴, 스탬퍼드, 뉴욕, 필라델피아에서 강세가 지속되고 있습니다.

중서부 지역에서는 시카고, 콜럼버스, 클리블랜드가 강세를 보이고 있습니다. 서부 해안 시장에서는 인랜드 엠파이어와 로스앤젤레스 부동산이 매우 강한 분기별 개선세를 보이며, 2분기 동일 점포 매출 성장률이 전년 대비 다시 긍정 구간으로 전환되는 매우 긍정적인 추세를 보이고 있습니다. 연속적으로 개선되는 또 한 분기의 견고한 실적을 바탕으로, 주요 선벨트 시장에서 점진적인 회복이 계속될 것으로 낙관하고 있습니다. 이들 시장은 공급 압력과 소비자에게 영향을 미치는 거시경제 요인으로 인해 가장 큰 압박을 받고 있어 신규 고객 가격 환경이 도전적입니다. 저희는 엄격한 자본 배분 전략을 유지하고 있습니다. 이번 분기에는 연초에 제시한 여러 목표를 달성했으며, 여기에는 새로운 조인트 벤처와 주식 환매 프로그램의 지속적 실행이 포함됩니다. 신용 시설의 재조정 및 용량 증대도 이루어졌습니다.

팀이 준비된 발언에서 자세한 내용을 공유할 예정이니 많은 관심 부탁드립니다. 7월 말 현재, 임대량은 작년 대비 증가한 상태입니다. 7월 30일 기준 동일 점포 물리적 점유율은 91.1%로, 2025년 7월 30일 대비 30베이시스 포인트 상승했습니다. 저희 가격 알고리즘은 가을로 접어들면서 계절적 가격 추세를 유지하고 물리적 점유율을 높이는 것이 최적임을 알려주고 있습니다. 셀프 스토리지는 변동성이 큰 소비자 신뢰 환경 속에서도 다양한 수요 기반 사용 사례 덕분에 매우 회복력 있는 사업으로 남아 있습니다. 저희는 지속적인 가속화와 펀더멘털 개선을 보면서 사업 전망에 대해 낙관하고 있습니다.

저희의 고품질 포트폴리오, 정교한 운영 시스템, 그리고 고객 서비스에 중점을 둔 팀은 2026년 하반기에 긍정적인 수익 성장으로 전환함에 따라 앞으로도 저희를 견인할 수 있는 좋은 위치에 있습니다. 이제 분기 실적과 긍정적으로 수정된 가이던스 범위에 대해 더 자세한 내용을 팀에게 넘기겠습니다.

팀? 감사합니다, 크리스. 모두 안녕하세요.

항상 감사드립니다. 오늘 컨퍼런스 콜에 참석해 주셔서 진심으로 감사드립니다. 2분기 실적은 크리스가 언급한 긍정적인 환경을 반영했으며, 대부분 시장에서 수요 추세가 안정적으로 유지되고 신규 공급으로 인한 역풍이 계속 완화되면서 전반적인 개선이 나타났습니다. 동일 점포 전년 대비 매출 성장률은 1분기의 0.6%에서 2분기에는 0.8%로 가속화되었습니다. 입주율은 전년 대비 1.7% 증가했으며, 분기 말에는 점유율 격차가 0%로 개선되었습니다. 이러한 안정화 추세와 상반기 실적을 바탕으로 연간 동일 점포 매출 가이던스 범위를 0.5%에서 1.25%로 상향 조정했으며, 이는 연중 후반에 매출 성장 가속화가 지속될 것으로 기대하는 중간값을 반영합니다.

동일 점포 운영비는 작년 대비 4.4% 증가했으며, 이는 당초 예상과 부합합니다. 앞서 말씀드린 바와 같이, 특히 상반기에 업계 최고 수준의 비용 통제를 4년 연속 달성한 후라 비용 비교가 다소 어려웠습니다. 연간 동일 점포 비용 가이던스 범위를 3.25%에서 4.5%로 소폭 상향 조정했으며, 이는 하반기에 비용 증가가 완화될 것으로 예상한 결과입니다. 0.8% 매출 성장과 4.4% 비용 증가가 결합되어 이번 분기 동일 점포 순영업소득(NOI)은 -0.7%를 기록했습니다. 조정된 주당 펀드 흐름(FFO)은 분기 중 가이던스 중간값인 0.63달러로 보고되었습니다.

지난 분기에도 말씀드렸듯이, 저희는 공공시장과 사설시장 간 밸류에이션 괴리가 지속되는 환경에서 주주 가치를 창출하기 위한 창의적인 방법을 모색하며 엄격한 자본 배분 전략을 계속 실행하고 있습니다. 어제 저녁, 하이트만과의 새로운 합작 투자(JV)를 발표했으며, 저희는 15개의 비핵심 자산을 새로 설립된 합작 투자에 출자하여 20% 지분을 보유하게 됩니다. 출자된 자산은 비핵심으로 분류되었으며, 이는 고립된 시장에 있거나 핵심 시장의 외곽 지역에 위치한 자산을 의미합니다. 이번 거래를 통해 해당 자산들의 시장 가격에 따른 가치를 실현하고, 미래 성장과 수수료를 통한 상승 잠재력에 계속 참여할 수 있으며, 오랜 성공적인 파트너와 협력할 수 있게 되었습니다. 또한, 이는 저희 대차대조표상 포트폴리오의 전반적인 품질을 향상시킵니다.

이번 합작 투자 초기 거래는 시드 포트폴리오에 향후 성장 기회를 제공하며, 이는 대차대조표상 활동과 이전에 발표한 CBRE와의 합작 투자 외에 또 다른 외부 성장 경로가 될 것입니다. 이번 거래에서 발생한 수익은 자사주 매입에 사용될 예정이며, 이는 고품질 스토리지 자산이 사설 시장에서 거래되는 가치와 괴리된 암시적 밸류에이션에서 거래될 때 레버리지 중립적인 방식으로 주식에 수익성 있게 투자할 수 있는 기회를 제공합니다. 2분기 동안 추가로 4,250만 달러 규모의 자사주 매입을 진행했으며, 올해 누적 기준으로는 7,580만 달러에 이르렀습니다. 이 중 상당 부분은 하이트먼 합작 투자(JV)를 염두에 둔 활동이었습니다. 저희 포트폴리오의 상대적 가치는 계속해서 가장 매력적인 투자 옵션으로 자리매김하고 있습니다.

3자 관리 측면에서는 2분기에 25개의 매장을 플랫폼에 추가했으며, 분기 말에는 총 872개의 3자 매장을 관리하고 있습니다. 또한, 이번 분기 동안 만기를 2027년 2월에서 2030년 6월로 연장하고 확대된 리볼빙 신용 시설을 마감했습니다. 이 시설의 한도를 8억 5천만 달러에서 10억 달러로 늘리고 금리 조건도 개선했습니다. 고품질 은행 그룹 전체에 감사의 말씀을 전합니다. 항상 지속적인 지원에 깊이 감사드립니다. 저희 대차대조표 상태는 매우 양호합니다. 다음 분기에 만기가 도래하는 채권이 있으며, 저희는 채권 시장을 적극적으로 모니터링하고 있으며 앞으로도 계속할 예정입니다. 리볼버의 확대된 한도와 2027년에는 만기가 없는 점이 결합되어 앞으로 몇 분기 동안 많은 유연성을 제공합니다.