킴코 리얼티 BofA NY Global Real Estate Conference 2026

제가 먼저 시작하고, 그다음 질의응답으로 들어가면 어떨까요? 우선 저희를 초대해 주셔서 감사합니다. 이 자리에 함께하게 되어 정말 기쁘고, 킴코의 스토리에 계속 공감하고 있습니다. 2분기 실적 발표 이후 가장 큰 변화는 상황이 더욱 좋아졌다는 점이라고 생각합니다. 현재 영업 환경은 매우 건전합니다. 신규 공급 부족은 소매 부문 전반, 특히 저희가 사업을 영위하는 시장에서 매우 잘 알려진 상황이라고 생각합니다. 현재 건설 중인 기존 재고는 0.2%로, 모든 상업용 부동산 부문 가운데 가장 낮습니다. 현재 쇼핑센터보다 더 많은 오피스가 건설되고 있습니다. 저희 소형 매장은 사상 최고 수준의 점유율을 기록하고 있지만, 앵커 매장의 점유율은 여전히 사상 최고치보다 100bp 낮습니다. 이는 저희에게 의미 있는 상승 여력입니다. 많은 분들이 ‘이미 임대가 다 찬 것 아닌가요?’라고 말씀하시기 때문입니다.

임대 모멘텀 측면에서 더 이상 상승 여력이 없는 것 아니냐는 말씀이죠. 저희는 실제로 그렇지 않다고 생각합니다. 실물 점유율과 경제적 점유율 간의 차이는 일부 사람들이 SNO 파이프라인, 즉 계약은 체결됐지만 아직 영업을 시작하지 않은 파이프라인이라고 부르는 부분인데, 400bp에 달합니다. 이는 아직 현금 유입이 시작되지 않은 연환산 기본 임대료가 7,500만 달러에 달한다는 의미입니다. 따라서 킴코의 미래에 대해 저희는 매우 큰 기대를 갖고 있습니다. 비용을 절감하고 있는 원 킴코 플랫폼과 연계된 마진 개선 및 실적 개선이라는 독특한 기회의 교차점에 저희가 있다고 생각하기 때문입니다.

SNO 파이프라인이 실현되면서 현금흐름과 마진이 개선되고 있으며, 동시에 저희 주식은 순자산가치 대비 멀티플 기준, 포트폴리오 기준, 재무상태표 기준으로 모두 의미 있는 할인 가격에 거래되고 있습니다. 따라서 저희는 투자자들에게 상당한 기회를 제공한다고 생각합니다. 지난 3년 동안 저희는 FFO 성장률 5% 이상, 동일 자산 순영업이익 성장률 3% 이상을 기록하며 업계 최상위권의 실적을 이어왔습니다. 또한 A- 및 A3 신용등급의 재무상태표를 보유하고 있는 가운데, 저희 멀티플은 다음 비교기업보다 거의 3턴 낮습니다. 저희는 이를 활용할 수 있는 독특한 상황이라고 생각하며, 현재 저희 자산에 대한 공개시장 가격과 사적시장 가격 사이에 상당한 괴리가 있다는 점을 계속해서 강조하고 있습니다.

저희는 이를 보여주기 위해 최신 거래 보고서를 발표했으며, 최근 자산 하나를 5.1%의 자본환원율로 매각했습니다. 또한 저희 주식이 7%를 웃도는 내재 자본환원율과 8%를 웃도는 FFO 수익률로 거래되고 있다는 점도 계속해서 보여드리고 있습니다. 이러한 스프레드 수준에서 자사주를 매입하는 것이 자본을 활용하는 훌륭한 방법이라는 점을 다시 한번 보여줄 수 있는 독특한 기회라고 생각합니다. 포트폴리오 전반의 변화라는 측면에서도, 이는 저희가 계속해서 기대를 갖고 있는 또 다른 부분입니다. 킴코는 역사 대부분의 기간 동안 포트폴리오가 약 50%는 파워센터, 50%는 식료품점 앵커형 자산으로 구성돼 있었습니다. 현재는 식료품점 앵커형 자산의 비중이 87%에 달합니다. 현재 건설 중인 식료품점은 28개입니다. 참고로 리젠시는 식료품점 앵커형 자산의 비중이 85%입니다.

이는 저희가 목격해 왔고 지금도 계속 목격하고 있는 독특한 변화입니다. 식료품점 앵커가 일상적인 쇼핑객을 중심으로 상품 구성을 선순환시키면서 계속해서 추가적인 상승 여력을 만들어내고 있습니다. 이는 저희가 제공하는 가치 중에서도 큰 부분이라고 생각하며, 인공지능과 각종 기술이 발전하는 오늘날 그 가치가 더욱 커지기 시작했다고 생각합니다. 저희는 사람 중심의 경험을 제공합니다. 미국 소비자는 직접 매장을 찾아 쇼핑하는 사람들입니다. 미국 소비자들은 보물찾기처럼 쇼핑하는 것을 좋아하며, 이는 저희의 티제이맥스, 마셜스, 홈굿스, 홈센스, 벌링턴, 로스, 노드스트롬 랙스, 식료품점에서 이루어질 수 있습니다. 사람들은 제품과 농산물을 직접 보고 만져보는 것을 좋아하며, 의료, 건강 및 웰니스, 피트니스와 같은 서비스도 직접 이용하는 것을 선호합니다.

저희가 제공하는 일상적인 상품과 서비스는 고객이 매일 이동하는 동선에 위치해 있습니다. 즉, 시간을 중요하게 여기고 편의성을 중시한다면, 킴코는 정기적으로 지나게 되는 그 교차점에 자리하고 있습니다. 이러한 점이 계속해서 저희의 방문객 수를 늘리고 있습니다. 방문객 수는 지난해보다 3% 이상 증가했습니다. 소형 매장과 앵커 매장 점유율 모두에서 임대차 모멘텀이 계속되고 있습니다. 저희는 포트폴리오의 성장성을 지속적으로 개선하려고 노력하고 있습니다. 이는 포트폴리오를 구성하는 요소들을 살펴보는 데서 비롯됩니다. 킴코의 독특한 특징 중 하나는 연간 기본 임대료의 9%가 고정형 토지 임대차에서 발생한다는 점입니다. 이는 킴코의 역사에서 비롯된 것입니다. 저희는 개발 주기의 위험을 줄이기 위해 홈디포, 코스트코, 월마트에 토지를 임대해 왔습니다.

밀턴과 마티가 가구가 형성되고 있는 지역을 찾아 전력회사 차량을 따라갔기 때문에 그렇게 할 수 있었습니다. 개발 주기의 위험을 어떻게 줄일 수 있었습니까? 신용도가 가장 우수한 임차인들에게 자산의 상당 부분을 토지 임대 방식으로 임대함으로써 가능했습니다. 이를 통해 여러 측면에서 킴코 포트폴리오 내 저평가된 부분이 생겼으며, 저희는 이제 여기에 주목하기 시작했습니다. 로스가 저희가 이러한 기회를 재투자하기 위해 추진하고 있는 몇 가지 이니셔티브를 설명드릴 수 있을 것입니다. 성장률이 매우 낮고 자본환원율도 낮은 평탄한 토지 임대 계약을 자본환원율 5%에 매각한 뒤, 자본환원율 측면에서도 의미 있는 스프레드를 확보하고, 더 중요하게는 성장률 측면에서도 의미 있는 스프레드를 확보해 재투자할 수 있습니다. 이러한 거래를 각각 약 6%의 내부수익률로 매각하고, 9%를 상회하는 내부수익률로 재투자하고 있습니다.

이러한 거래 하나하나가 식료품점 앵커 센터의 성장률을 높이는 데 기여하고 있으며, 저희는 계속해서 더 많은 기회를 확인하고 있습니다. 킴코의 또 다른 차별화 요소는 개발 승인을 받은 아파트 1만 2,000세트 이상입니다. 이는 5년 전에 도입한 이니셔티브로, 주차장의 최고·최선의 용도가 아직 제대로 평가받지 못하고 있다는 점을 보여주기 위한 것입니다. 개발 승인을 받은 아파트에서는 아직 현금흐름이 발생하지 않지만, 저희는 최근 아파트 타워 두 곳의 매입·매각 거래를 완료해 각각 4.9%와 5.1%의 자본환원율로 매각했습니다. 이는 이러한 일이 앞으로도 매년, 영구적으로 반복될 수 있다는 점을 보여주는 엄청난 기회를 제공합니다. 실제로 저희는 개발 중인 프로젝트를 보유하고 있으며, 이 프로젝트들은 매년 순차적으로 완공될 예정입니다. 따라서 이를 현금화해 재투자하거나, 자사주를 매입하거나, 성장성이 높은 식료품점 앵커 쇼핑센터에 재투자할 수 있습니다.

저희는 이러한 특성들이 킴코를 차별화하고, 시장의 불균형을 활용할 수 있는 독보적인 위치에 있도록 한다고 생각합니다. 때로는 상장기업인 것이 유리할 때도 있고, 그렇지 않을 때도 있지만, 기회는 항상 존재할 것입니다. 현재 저희는 이러한 시장의 불균형을 활용할 수 있는 대차대조표와 플랫폼, 팀, 유동성을 갖추고 있다고 생각합니다.

네, 이 부분에 대해 바로 말씀드리겠습니다. 코너가 말씀드린 것처럼 저희 전략의 일부는 일종의 ‘덜어내기를 통한 추가’라고 할 수 있습니다. 성장률이 사실상 정체된 단일 임차인 자산을 매우 매력적인 자본환원율로 매각하고, 그 자본을 첫날부터 더 높은 수익률을 창출하는 자산에 재배치할 수 있습니다. 더 중요하게는 기존 임대계약이 창출하는 수익률과 재투자 자산이 창출할 수 있는 수익률 사이에 약 300bp의 연평균성장률 차이가 있습니다. 올해 저희는 약 1억 5,000만 달러 규모의 토지 임대 자산 매각을 진행할 예정입니다. 코너가 말씀하신 것처럼, 저희는 이를 기본 전략으로 삼아 반복적으로 계속 실행할 수 있다고 생각합니다. 장기 토지 임대에서 발생하는 ABR이 전체의 9%를 차지하고 있지만, 매각을 진행하는 동시에 해당 임차인들과 신규 임대계약도 체결하고 있습니다. 이를 통해 향후 매각할 수 있는 파이프라인을 확보하고 계속해서 재순환할 수 있습니다.

코너가 언급한 매각 파이프라인의 또 다른 부분은 저희의 다가구 주택 개발 인허가 자산과 완공 프로젝트입니다. 저희는 첫 두 개의 다가구 주택 프로젝트를 매각했습니다. 해당 자산은 합작투자 형태로 보유하고 있었기 때문에 저희 지분은 55%였습니다. 펜타곤 프로젝트인 이 두 프로젝트는 각각 4.9%와 5.1%의 자본환원율로 매각됐습니다. 저희가 새로운 다가구 주택 프로젝트를 계속 개발하기 위해 활용하고 있는 구조는 자본적 지출이 적은 방식으로, 인허가를 취득하고 즉시 착공할 수 있는 상태의 토지를 합작투자에 출자하는 방식입니다. 저희의 출자분은 자본구조상 우선주 지분으로 구성됩니다. 따라서 실제로 건설이 진행되는 동안에도 수익을 창출할 수 있습니다. 동시에 파트너인 개발사는 자체 대차대조표를 통해 건설자금 조달을 책임집니다.

이는 개발 단계에서 수익을 창출할 수 있고, 완공 및 안정화가 이뤄지면 다시 해당 가치를 확정하고 현금화해, 그 매각 대금 중 저희 지분을 수령한 후 재배치할 수 있는 훌륭한 구조입니다. 저희는 과세 대상 이익을 이연하기 위해 대부분의 경우 1031 교환을 활용하고 있으며, 이는 저희가 매우 중점적으로 추진하는 부분입니다. 그러면서도 첫해 수익률뿐 아니라 향후 성장 측면에서도 계속해서 스프레드를 확보할 수 있습니다. 이를 통해 이러한 재순환의 효과가 해마다 누적되면서 회사와 포트폴리오의 성장 프로필을 계속 강화할 수 있습니다.