AIB 데이터 센터스 LD Micro 20th Annual Main Event Conference

감사합니다, 켄달. 오늘 이 자리에 와서 여러분과 이야기를 나누고 AIB 데이터센터의 현황을 말씀드리게 되어 기쁩니다. 바로 시작하겠습니다. AI 경제에서는 전력이 부족합니다.

앞으로 20분 정도 저희의 인재와 전력, 사업 파이프라인에 대해 말씀드리겠습니다. 또한 현재 진행 상황과 사업의 잠재력, 그리고 앞으로의 모습에 대해서도 간략히 말씀드리겠습니다. 먼저 회사 개요를 말씀드리면, 저희는 적정 규모의 개발업체라고 자부합니다. 저희 개발 사업은 40~90메가와트 규모에 집중하고 있습니다. 하이퍼스케일러 관련 사업은 추구하지 않습니다. 저희가 가장 경쟁력을 발휘하는 규모는 100메가와트 미만, 대체로 50~75메가와트라는 점을 확인했습니다. 그렇게 하는 데에는 몇 가지 이유가 있습니다. 임대차 계약 협상이 더 간단합니다. 공급망을 구축하고 관리하기도 더 쉽습니다. 무언가를 3,000개씩 구매할 필요가 없습니다. 발전기를 3,000대씩 구매하는 것이 아닙니다. 발전기 300대를 구매하면 됩니다.

이 정도 규모라면 공급망을 훨씬 더 쉽게 관리할 수 있습니다. 또한 지정학적 환경에서 잘 알려져 있듯이, 특정 유형의 데이터센터 개발에 대한 반발이 상당합니다. 저희는 이 정도 규모로 사업을 추진할 때 진출하는 지역사회로부터 환영받는다는 점을 확인했습니다. 저희는 개발 사업이 진행되는 지역사회의 일원이 되고, 지역사회와 적극적으로 소통하며, 지역사회가 저희를 지원해 주는 만큼 저희도 지역사회를 지원하는 것을 매우 자랑스럽게 생각합니다. 다시 말씀드리지만, 저희는 무엇보다 전력을 우선시합니다. 12개월 이내에 전력을 공급받을 수 없는 부지는 검토조차 하지 않습니다. 저희는 전력회사와의 계약을 체결해 두었는지 반드시 확인합니다. 저희 최고경영자 제리 탱이 ‘가짜 전력’이라고 부르는 경우가 많습니다. 전력 공급이 확정된 것이 아니라 가능성만 있는 경우를 말합니다.

저희는 향후 12개월 이내에 전력 공급이 확실히 보장되는 부지만 확보하고 있습니다. 장기 계약을 통해 신용도가 높은 고객에게 저희 용량을 판매함으로써 수요를 계약으로 확보하고 있습니다. 잠시 후 이어질 슬라이드에서 네비우스와 최근 체결한 계약에 대해 조금 더 말씀드리겠습니다. 그다음에는 프로젝트 단위의 자금 조달과 금융 조달을 살펴봅니다. 프로젝트 자금 조달을 위해 보통주를 발행해 자금을 조달하는 데 전적으로 의존하지 않고, 개발 사업에 투입되는 지분 자금을 활용하도록 금융 구조를 설계합니다. 이 내용도 이어지는 슬라이드에서 말씀드리겠습니다. 슬라이드 반대편, 오른쪽에는 포트폴리오를 한눈에 보여드리고 있습니다. 현재 계약된 전력 용량은 120메가와트이며, 해당 전력은 확보된 상태입니다. 이는 ESA 또는 FEA 유형의 계약에 따라 확보되어 있습니다.

현재 임차인과 핵심 IT 부하 50메가와트에 대해 계약을 체결했습니다. 해당 계약의 기간은 12년이며, 두 차례 갱신할 수 있습니다. 현재 추가로 5개 부지를 검토 중입니다. 저희가 진출해 있는 AI 분야의 수요를 형성하는 요인에 대해 잠시 말씀드리겠습니다. 오른쪽 그래프는 데이터센터 전력에 대한 전 세계 수요를 기가와트 단위로 보여줍니다. 현재 2025년 기준으로 전 세계 수요는 82기가와트입니다. 2030년에는 220기가와트까지 급증할 것으로 예상됩니다. 이 안에서 짙은 파란색으로 표시된 부분도 보실 수 있는데, 이는 데이터센터 용량을 사용하는 AI 워크로드를 나타내며 전체 글로벌 데이터센터 용량의 최대 70%까지 늘어날 것으로 예상됩니다.

시장 전체를 보면, 2030년 전 세계 데이터센터에서 사용될 전력량은 약 945테라와트로 예상되며, 현재 415테라와트인 것과 비교됩니다. 이 용량의 70%는 AI 관련 용도와 AI 관련 워크로드에 사용될 것으로 예상됩니다. 또한 이와 관련해 2030년까지 AI 데이터센터 개발에 1조 7,000억 달러의 자본적 지출이 투입될 것으로 예상됩니다. 실제로 골드만삭스는 2028년 말까지 1조 4,000억 달러에 이를 것으로 전망했습니다. 투자 규모와 관련해 추측이 많고 수치는 계속 변하지만, 여기서 그 추세를 분명히 확인하실 수 있습니다. AI 분야에서 일어나고 있는 변화는 이제 막 시작됐습니다. 저희도 이 분야에 속해 있으며, 이제 세 가지 제약 요인에 대해 말씀드리겠습니다. 전력도 그중 하나이며, 이미 말씀드린 바 있습니다. 저희는 전력 이용이 가능한 부지를 확보합니다.

토지는 많이 있습니다. 어디를 살펴봐야 하는지, 어떻게 찾아야 하는지, 무엇을 찾고 있는지만 알면 됩니다. 칩도 업계의 또 다른 제약 요인입니다. 그것은 저희의 문제가 아닙니다. 저희는 하드웨어와 관련된 일을 전혀 하지 않습니다. 그 부분은 네비우스나 저희의 오프테이커가 담당합니다. 그들에게는 그것이 제약 요인이 될 수 있습니다. 최근 새롭게 부상한 세 번째 제약 요인은 자본입니다. 이제 저희는 자본을 놓고 경쟁하고 있습니다. 앞서 더 자세히 말씀드릴 네비우스 같은 오프테이커와 관련해서는, 저희가 확보한 임대차 조건을 고려할 때 이 프로젝트의 자금 조달 리스크가 문제가 될 것으로 예상하지 않습니다.

전력이 부족한 상황에서 데이터센터 공실률을 살펴보면, 저희는 북버지니아, 애틀랜타, 댈러스, 포트워스, 시카고 등 여러 시장을 모니터링하고 있으며, 공실률이 낮은 수준임을 분명히 확인할 수 있습니다. 전력망에 신규로 연결하려면 평균 대기 기간이 4년 이상인 대기열에 들어가야 하는 상황은 실질적인 제약 요인입니다. 현재 전체 용량의 88%가 이미 사전 임대된 상태이며, 대부분의 시장에서는 아직 공사도 시작하기 전입니다. 전력망 연결에 걸리는 시간이 제약 요인이고, 전력을 확보한 뒤에는 장비 조달 단계로 넘어갑니다. 일정과 인허가가 문제가 될 수 있습니다. 그 역시 제약 요인이 될 수 있습니다. 말하자면 저희가 AI 인프라의 밸류체인 또는 생태계에서 어떤 역할을 하는지 말씀드리겠습니다. 토지와 전력이 핵심 투입 요소입니다.

저희는 개발사로서 토지와 전력을 확보한 뒤 설계를 시작합니다. 시설, 즉 건물과 전기 인프라, 냉각 시스템의 건설을 시작합니다. 그런 다음 계약된 핵심 IT 용량을 장기 계약을 통해 판매합니다. 장기 계약이 체결될 때까지는 실제로 공사를 시작하지 않습니다. 그럴 필요가 없기 때문입니다. 실제로 그렇게 할 수 없습니다. 보유한 오프테이커에 따라 달라지지만, 해당 임대차 계약이 프로젝트의 자금 조달을 가능하게 하는 요소이기 때문입니다. 그다음 고객사가 밸류체인의 다음 단계에 자리하게 됩니다. 고객사가 자체 GPU를 설치하고 운영하며, 저희의 경우 네비우스가 핵심 임차인입니다. 그다음에는 AI 개발사와 다양한 기업 등 최종 시장 이용자들이 있으며, 이들은 컴퓨팅 솔루션의 일환으로 AI 모델을 학습시키고 실행합니다.

말씀드린 것처럼 저희는 건물과 전력 인프라, 냉각 시스템을 보유합니다. 고객사는 서버와 GPU를 보유합니다. 저희는 공간을 계약하고 임대해 매출을 창출하고 수익화합니다. 건설 기간에도 현금흐름이 발생합니다. 예를 들어 이 경우 네비우스는 자사의 화이트 스페이스를 구축하도록 저희와 계약했습니다. 네비우스가 건설 비용을 부담하고, 자사의 화이트 스페이스를 구축하는 대가로 저희에게 비용을 지급합니다. 이 프로젝트는 아마 3개월 차부터 영업 현금흐름을 창출하기 시작할 것입니다. 저희 모델에서 가장 마음에 드는 점은 이른바 ‘린스 앤드 리피트’ 방식입니다. 저희는 반복 가능한 일련의 절차를 갖추고 있습니다. 절차를 단계별로 설명드리면, 첫 번째는 전력 확보입니다. 전력 확보는 완료했습니다. 사우스캐롤라이나의 앵커 사이트에서 15년 기간의 ESA를 체결했습니다.

네비우스와 고객 용량 계약도 체결했습니다. 이 단계 역시 완료됐습니다. 이러한 임대 계약 협상에는 3~6개월이 걸립니다. 저희 데이터센터는 더 작은 부지에 더 적은 메가와트 규모로 들어섭니다. 예를 들어 홈디포 매장 정도의 크기이며, 데이터센터 운영에 사용하는 물도 올리브가든보다 적습니다. 따라서 임대 계약 협상이 훨씬 수월합니다. 현재 이 두 단계는 모두 완료됐습니다. 이제 프로젝트 자금 조달을 확보하기 위해 매우 적극적으로 노력하고 있습니다. 이 작업은 몇 달 전부터 진행 중입니다. 여러 은행과 협의해 왔습니다. 다만 서명된 임대 계약서를 확보하기 전에는 절차를 시작하기가 어렵습니다. 임대 계약이 프로젝트의 자금 조달을 가능하게 하는 핵심 요소이기 때문입니다.

그다음에는 앞서 말씀드린 인허가와 조달, 단계별 건설이 진행됩니다. 현재 저희는 모듈형 건설 방식을 채택하고 있습니다. 첫 번째 프로젝트에는 데이터 홀 두 개를 계획하고 있습니다. 첫 번째 데이터 홀은 10개월 이내에 완공될 예정입니다. 나머지 25메가와트 규모인 두 번째 데이터 홀은 그로부터 4개월 후 완공될 예정입니다. 현재 저희는 그 단계에 있으며, 정해진 일정과 예산을 지키는 것이 얼마나 중요한지 잘 알고 있습니다. 그 이후에는 장기적인 수익원이 창출됩니다. 저희 사업에는 데이터센터 운영을 맡을 부동산 관리자가 고용되어 있습니다. 총액 기준 수정 임대차 계약입니다. 전력 비용은 전액 임차인에게 전가되므로, 요금 변동에 따른 전력 비용 위험은 저희에게 없습니다. 저희는 부동산 관리와 재산세, 보험을 책임집니다.