텐저 26년 2분기 어닝콜

안녕하세요. 저는 투자자 관계 부사장 보조인 애슐리 커티스입니다. Tanger Inc.의 2026년 2분기 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 어젯밤, 저희는 실적 발표와 함께 보충 정보 패키지 및 투자자 프레젠테이션을 배포했습니다. 이 정보는 저희 IR 웹사이트 investors.tanger.inc에서 확인하실 수 있습니다. 이번 콜에는 여러 위험과 불확실성이 수반된 미래 예측성 발언이 포함될 수 있으며, 실제 결과는 예측과 크게 다를 수 있음을 유의해 주시기 바랍니다. 이러한 위험과 불확실성에 대한 자세한 내용은 증권거래위원회(SEC)에 제출한 서류를 참고해 주시기 바랍니다. 콜 중에는 SEC 규정 G에 정의된 비-GAAP 재무 지표에 대해서도 설명드릴 예정입니다. 이 비-GAAP 지표와 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 재무 지표 간의 조정 내역은 실적 발표 자료와 보충 정보에 포함되어 있습니다.

이번 콜은 향후 일정 기간 동안 재방송을 위해 녹음되고 있습니다. 따라서 경영진의 발언에는 2026년 8월 5일 오늘 날짜 기준으로만 정확할 수 있는 시기적 특성이 있는 정보가 포함되어 있음을 알려드립니다. 현재 모든 참가자는 청취 전용 모드에 있습니다. 경영진의 준비된 발언이 끝난 후 질문 시간이 주어질 예정입니다. 모든 분께서는 질문 한 건과 후속 질문 한 건만 해 주시길 부탁드립니다. 시간이 허락하는 경우 추가 질문을 위해 다시 대기열에 참여하실 수 있습니다. 오늘 콜에는 스티븐 얄로프 사장 겸 최고경영자와 마이클 빌러만 최고재무책임자 겸 최고투자책임자가 참석할 예정입니다. 또한, 저희 리더십 팀의 다른 구성원들도 질의응답에 참여할 예정입니다. 이제 스티븐 얄로프에게 마이크를 넘기겠습니다.

애슐리, 감사합니다. 그리고 모두 안녕하세요.

Tanger의 또 한 분기 강한 실적을 보고하게 되어 기쁩니다. 이는 검증된 임대, 운영, 마케팅 플랫폼의 지속적인 강점과 견고함, 그리고 수익성 있는 외부 성장 전략을 반영한 결과입니다. 이러한 모멘텀은 실적에 직접적으로 나타나며, 2026년 연간 가이던스를 상향 조정할 수 있는 자신감을 줍니다. 분기 말 점유율은 96.6%로 전년 동기와 비슷하며, 1분기 대비 약간 완화된 수준인데, 이는 지난 분기에 언급한 Saks Off 5th 공간을 적극적으로 재점유한 결과입니다. 우리는 이러한 폐점에 대해 전략적인 접근 방식을 취하고 있습니다. 대체 임대 계약은 이미 진행 중이며, 새로운 장기 계약을 추진하는 동안 일부 공간을 임시 임차인 프로그램을 통해 채우고 있습니다.

이 공간들은 당사의 최고 실적 자산 중 일부에 위치해 있으며, 임대료와 투자 자본 수익률 측면에서 의미 있는 상승 잠재력을 가진 생산적인 용도와 수요가 높은 소매업체를 추가할 수 있는 진정한 기회로 보고 있습니다. 임대 실적은 당사의 상품 전략이 성공적으로 실행되고 있으며, 당사 센터에 대한 지속적인 수요가 있음을 보여줍니다. 지난 12개월 동안 330만 평방피트에 달하는 650건 이상의 거래를 체결했습니다. 혼합 임대료 차이는 10.5%로, 18분기 연속 긍정적인 임대료 차이를 기록했습니다. 2026년 만료 계약의 70%에 대해 갱신을 완료했거나 진행 중이며, 생산성이 낮은 공간의 재임대도 계속해서 진전을 이루고 있습니다. 우리는 인기 있고 수요가 높은 브랜드, 식음료 콘셉트, 서비스 및 엔터테인먼트 용도를 지속적으로 확대 및 강화하여, 당사 센터에서 공간을 찾는 임차인의 품질과 다양성을 꾸준히 향상시키고 있습니다.

특히, 과거에는 주요 대도시에 집중되었던 소매업체들이 이제는 당사 센터가 위치한 중간 규모 시장에 점차 매장을 늘리고 있습니다. 이러한 수요는 백화점 사업의 지속적인 통합, 전국적인 신규 소매 개발 부족, 그리고 당사 시장 내 상당한 영구 인구 증가와 강력한 관광 활동에 의해 창출되고 있습니다. 라이프스타일 포트폴리오를 확장하면서, 우리는 각 플랫폼에 고유한 브랜드로부터의 수요를 넓히고 있으며, 플랫폼 간 성장 기회도 증가하고 있습니다. 이니셔티브의 성공적인 실행으로 인해, 상위 25개 임차인(60개 이상의 브랜드 포함)이 전체 임대료의 약 50%를 차지하며, 이는 5년 전 60% 이상에서 크게 감소한 수치입니다. 같은 기간 동안, 포트폴리오는 약 500개에서 800개 이상의 브랜드로 성장했습니다.

이번 분기에는 국내외 관광 증가의 혜택을 보았습니다. 월드컵은 당사 시장 내 주요 이벤트에서 기회와 방문객을 포착하는 능력을 보여주었으며, 캔자스시티의 새로운 치프스 스타디움과 내셔널 하버의 스피어 개발 등 인접 지역에서 더 많은 스포츠 및 엔터테인먼트 활동이 기대되어 매우 기쁩니다. 초기 개학 시즌 프로모션을 통해 당사 아울렛 센터는 이 중요한 쇼핑 시즌의 목적지가 되었으며, 특히 젊은 고객들의 지속적인 참여가 매우 고무적입니다. 당사의 마케팅 플랫폼은 Tanger의 진정한 차별화 요소로 남아 있으며, 고객이 선호하는 채널을 통해 개인화된 제안을 전달하여 고객과 소통할 수 있게 합니다. 이 접근법은 구독자 수와 참여 활동을 높이고 있으며, TangerClub 충성 고객층도 계속 확장하고 있습니다. AI에 대한 투자는 이러한 노력을 더욱 강화하고 있습니다.

AI 기반 커뮤니케이션은 구독자와 그들이 선택한 브랜드의 관련 메시지를 매칭하여 오픈율, 지갑 다운로드, 쇼핑객 방문 증가에 기여하고 있습니다. 마케팅을 넘어, AI 기반 고객 서비스 도구가 현재 전체 문의의 대부분을 처리하고 있으며, 그 양은 계속 증가하고 있습니다. 앞으로는 이러한 이니셔티브를 확장하여 운영을 간소화하고, 마케팅 및 소비자 참여를 강화하며, 팀이 더 높은 가치의 업무에 집중할 수 있도록 할 계획입니다. 이러한 참여의 가치는 온센터 이벤트, 활성화, 파트너십의 영향과 결합되어 우리의 실적에 직접적으로 반영되고 있습니다. 2분기에도 트래픽은 긍정적이었으며, 그 모멘텀은 7월과 중요한 백투스쿨 시즌까지 이어지고 있습니다. 평균 임차인 매출은 최근 12개월 기준으로 평방피트당 487달러에 달해 전년 대비 5% 증가했습니다.

이 실적은 신규 개발, 인수, 처분, 주변 토지 활성화를 통한 포트폴리오의 전략적 개선과 기존 및 신규 센터 전반에 걸친 지속적인 상품 구성을 반영한 결과입니다. 우리는 여전히 9.7%에 불과한 비교적 낮은 점유 비용 비율 덕분에 성장할 여지가 충분합니다. 이번 분기에도 엄격한 외부 성장 전략을 이어가며, 오하이오주 톨레도 페리스버그 서브마켓의 활기찬 복합용도 지구에 위치한 오픈 에어 라이프스타일 센터인 리바이스 커먼스 타운 센터를 인수했습니다. 이 시장 지배적인 센터는 첫 해 예상 수익률이 약 8.5%이며, 시간이 지남에 따라 성장 여지가 있습니다. 지난 3년간 추가한 7번째 오픈 에어 센터이자 4번째 라이프스타일 센터로, 모든 센터에서 우리의 플랫폼을 적용하고 실질적인 성장을 이끌어내는 능력을 입증했습니다.

우리 포트폴리오 전반에 걸쳐, 우리가 서비스하는 시장의 우호적인 인구 통계와 인구 증가로부터 계속 혜택을 받고 있습니다. 지난 15년간 우리 센터 주변 지역은 전국 평균의 약 두 배 성장했습니다. 우리 센터를 중심으로 반경 10마일 내의 성장은 해당 MSA보다 약 25% 더 높았습니다. 이러한 추세는 계속될 것으로 예상되며, 시간이 지남에 따라 추가 수요와 트래픽을 견인하고, 우리 센터를 활기찬 커뮤니티의 중심지로 강화하며, 임대료 인상, 자본 투자, 가치 창출의 장기적 기회를 창출할 것입니다. 우리의 재무 구조는 이러한 성장을 활용할 수 있는 유연성을 제공합니다. 우리는 보수적인 레버리지 상태를 유지하며, 외부 성장과 기존 포트폴리오 재투자 모두를 위한 충분한 자금 조달 능력을 갖추고 있습니다.

헌신적인 탠저 팀원들, 소매 파트너, 쇼핑객, 주주 여러분의 지속적인 지원에 감사드립니다. 이제 마이클에게 넘겨 재무 실적, 자본 시장 활동, 업데이트된 가이던스에 대해 자세히 말씀드리겠습니다.

감사합니다, 스티브. 2분기 코어 FFO는 주당 0.64달러로, 전년 동기 0.58달러 대비 10.3% 증가했으며, 이는 강력한 내부 성장과 수익성 있는 외부 성장에 힘입은 결과입니다. 동일 센터 NOI는 이번 분기 3.5% 증가했으며, 이는 지속적인 강력한 임대 활동에 따른 기본 임대료 및 임차인 환급금 증가와 기타 수익원 성장에 기인합니다. 저희 임차인 주시 목록은 여전히 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 저희 사업에서 보이고 있는 모멘텀에 대해 고무적으로 생각하고 있습니다. FFO와 동일 센터 NOI 가이던스를 상향 조정했습니다. 저희 재무구조는 낮은 레버리지, 충분한 유동성, 그리고 대부분 고정금리 부채 구조로 매우 안정적인 상태입니다. 분기 말 기준 순부채 대비 조정 EBITDA 비율은 4.7배로, 2025년 말과 동일한 수준입니다. 이는 저희 목표인 5~6배 대비 여유 있는 수준입니다.

저희 부채의 100%는 스왑을 포함해 고정금리로 구성되어 있습니다. 가중평균 금리는 약 4% 수준입니다. 가중평균 만기 기간은 3.3년입니다. 분기 말에 약 10억 달러의 총 유동성을 보유하고 있습니다. 여기에는 3억 5,500만 달러의 현금, 단기 투자, 지연 인출 기한부 대출 약정, 6억 2,000만 달러 무담보 신용 한도의 전액 이용 가능액, 그리고 ATM 프로그램을 통해 발행한 선도 주식에서 확보한 2,400만 달러의 수익이 포함되어 있습니다. 이 유동성은 9월 초 만기 예정인 3억 5,000만 달러 무담보 채권 상환과 내부 및 외부 성장 이니셔티브 지속 자금 조달에 필요한 자본을 제공합니다.

7월에 이사회는 주당 0.3125달러의 분기 배당을 승인했으며, 이는 전년 대비 7% 증가한 수치로, 지속적인 FFO 성장과 현금 흐름의 견고함에 대한 자신감을 반영합니다. 배당성향은 여전히 낮은 60% 초반 수준을 유지하고 있어, 추가 유동성을 확보해 성장 자금을 조달하고 장기적으로 배당 확대의 기반이 되고 있습니다. 올해 누적 실적, Levis 인수, 그리고 연말까지의 전망을 바탕으로 2026년 전체 가이던스를 상향 조정합니다. 이제 주당 코어 FFO를 2.45~2.52달러로 예상하며, 이전의 2.42~2.50달러에서 상향된 수치로, 새로운 중간값은 전년 대비 7% 성장한 수준입니다.