센터스페이스 26년 2분기 어닝콜

감사합니다. 좋은 아침입니다. 센터스페이스의 2026년 6월 30일로 종료된 분기 Form 10-Q가 어제 장 마감 후 SEC에 제출되었습니다. 저희의 실적 발표 및 보충 공시 자료는 centerspacehomes.com에서 확인하실 수 있으며, Form 8-K에도 제출되었습니다. 오늘 발언에는 경영진의 현재 견해와 가정을 바탕으로 한 미래 예측 진술이 포함되어 있습니다. 이 진술들은 저희 위험 요소 및 기타 SEC 제출 서류에 기재된 위험과 불확실성에 영향을 받을 수 있습니다. 이 진술들이 반드시 실현된다고 보장할 수 없으며, 과도한 신뢰를 두지 않으시길 권고드립니다. 오늘 통화에서 논의된 비-GAAP 지표에 대한 조정 내역은 저희 실적 발표 자료를 참조해 주시기 바랍니다. 오늘 함께하는 분들은 재무책임자인 바이랍 파텔과 자본시장 투자 담당 수석 부사장 그랜트 캠벨입니다. 발언 중에는 포트폴리오 재배치 및 운영 동향에 대한 간략한 업데이트를 드리겠습니다.

그 후, 그램이 매각 및 투자 활동 현황에 대해 자세히 설명할 예정입니다. 마지막으로 바라스가 어젯밤 발표한 가이던스 업데이트에 대한 배경 설명을 드리며 마무리하겠습니다. 지난 14개월 동안 약 5억 3천만 달러 규모로 20개 커뮤니티를 매각했거나 매각 계약을 체결했습니다. 이 거래들은 저희 포트폴리오와 대차대조표의 프로필을 크게 개선했으며, 기관 시장에 대한 노출을 늘리고 세인트 클라우드, 래피드 시티, 비즈마크와 같은 3차 시장 노출을 제거했으며, 레버리지를 줄였습니다. 이 전략 실행은 의도적입니다. 저희 목표는 성장 잠재력이 더 강한 고품질 포트폴리오, 낮은 순부채 대비 EBITDA 비율, 그리고 더 큰 재무 유연성을 갖추는 것입니다. 운영 측면에서는 이번 분기가 저희 기대에 부합했습니다. 저희는 매각 활동을 반영하기 위해 동일 점포 보고 방식을 업데이트했습니다. 이제 동일 점포 실적은 덴버와 미니애폴리스를 더 많이 반영하고 있습니다.

이로 인해 전체 매출은 전년 대비 변동이 없었으며, 주로 덴버 시장에서의 임대료 인하 때문이었습니다. 하지만 엄격한 비용 관리로 2025년 2분기 대비 2분기 순영업소득(NOI)이 30bp 증가했습니다. 비용은 전년 대비 10bp 감소했으며, 팀들이 여러 부문에서 비용을 통제한 결과입니다. 절감 대부분은 전환 비용을 포함한 유지보수(R&M) 비용 감소에서 나왔습니다. 동일 점포 내에서 임대 갱신률이 매우 우수한 분기였습니다. 임대 만료 세입자 중 61.3%가 갱신했으며, 갱신률은 3.4% 증가했습니다. 신규 임대료 상승률은 -60bp였으나, 이는 1분기 대비 190bp 개선된 수치이며, 혼합 임대료 상승률은 1.8%를 기록했습니다. 혼합 임대료 상승률은 7월까지 안정적으로 유지되고 있습니다.

덴버는 신규 공급이 계속 흡수되면서 여전히 부진하지만, 7월 혼합 임대료 스프레드는 긍정적이었습니다. 전반적으로 덴버의 부진은 노스다코타, 네브래스카, 미네소타의 강한 실적으로 상쇄되고 있습니다. 특히 미니애폴리스는 혼합 임대료가 3.4% 상승했고, 임대 갱신률은 65%로, 전국 여러 시장을 어렵게 했던 공급 과잉이 흡수되었음을 보여줍니다. 저희는 공급이 흡수되고 신규 공급이 적은 시장에서 임대료 인상을 실현하고 있습니다. 마운틴 웨스트 지역을 제외한 모든 시장에서 6월 혼합 임대료 상승률이 3%를 초과했습니다. 운영 안정성과 2027년까지 마운틴 웨스트 지역의 신규 공급 감소에 따른 기회가 있다고 믿으며, 포트폴리오 재조정을 통한 가치 창출 기회도 큽니다.

그랜트, 매각 및 자본시장 활동에 대해 구체적으로 말씀해 주시겠습니까?

감사합니다, 앤. 모두 안녕하세요. 저희는 6월 초 발표한 포트폴리오 최적화 및 부채 축소 계획을 계속 진행 중입니다. 6월 29일, 저희는 콜로라도 덴버에 있는 시빅 로프트를 3천만 달러에 매각했습니다. 이 자산은 덴버 내 다른 자산에 비해 규모가 작은 커뮤니티였으며, 해당 시장에서의 장기 전략상 더 이상 핵심 자산이 아닙니다. 이번 거래는 비안정 상태의 공실과 임대료 감면을 포함한 최근 12개월 재무 기준으로 중간 3%대 자본환원율을 나타냅니다. 이는 현재 이 도시 덴버 하위 시장이 겪고 있는 상황입니다. 안정화된 운영 관점에서는 이번 거래가 낮은 5%대 자본환원율을 나타냅니다. 더 넓게 보면, 덴버의 올해 상반기 거래량은 2025년 동기 대비 46%, 2024년 대비 72% 감소했습니다. 거래량은 줄었지만, 확신 있는 투자자들은 최근 개별 커뮤니티 인수에 활발히 참여하고 있습니다.

도심 하위 시장에서는 교체 비용 대비 상당한 할인으로 최근 인수가 이루어졌으며, 진입 자본환원율은 중간 4%대 이하입니다. 또한 일부 신생 교외 커뮤니티는 현행 자본환원율이 높은 4%대에서 낮은 5%대에 형성되어 있습니다. 이러한 투자 결정은 2026년 상반기 덴버의 흡수율이 사상 최고치를 기록한 점, 주택 소유 비용이 여전히 높다는 점, 신규 건설 물량 증가세가 둔화되고 있다는 점에 근거하고 있습니다. 다른 포트폴리오 시장으로 넘어가면, 7월 9일에 사우스다코타주 래피드시에서 5개 커뮤니티를 6,600만 달러에 매각을 완료했습니다. 이번 매각으로 래피드시 시장에서 철수하게 되었습니다. 노스다코타주 비즈마크에서는 6개 커뮤니티를 약 1억 5,000만 달러에 매각하는 절차가 진행 중이며, 8월에 마감될 예정입니다. 이 거래로 비즈마크 시장에서도 철수하게 됩니다.

래피드시와 비즈마크 매각 가격은 중간 6%대 자본환원율로, 견실한 지역 경제와 적절한 신규 공급 물량에 힘입은 2차 시장에 대한 자본 관심을 보여줍니다. 총괄적으로 덴버, 래피드시, 비즈마크에서의 매각 활동은 12개 커뮤니티, 2개 시장 철수, 약 2억 4,500만 달러의 총 매각 금액을 포함하며, 모두 6월 초 발표한 포트폴리오 최적화 계획의 예상 결과와 일치합니다. 이러한 조치 외에도 미니애폴리스에서 2개 커뮤니티를 매각하기로 결정했습니다. 이는 미니애폴리스의 견고한 펀더멘털, 포트폴리오 집중도 관리, 그리고 재무 전략의 추가 진전에 따른 강한 자산 가격을 반영한 결과입니다. 7월 14일, 저희는 레드 20과 아이언우드라는 신생 빈티지 커뮤니티 총 312가구를 7,380만 달러에 매각을 완료했습니다.

2026년 전체 매각 활동을 합산하면 14개 커뮤니티, 1,810가구, 약 3억 2,000만 달러의 총 매각 금액을 기록했습니다. 이러한 매각은 평균 커뮤니티 임대료가 1.4% 상승하고, 커뮤니티당 평균 가구 수가 201가구에서 222가구로 증가하는 등 포트폴리오 전반의 품질과 운영 효율성을 개선했습니다. 2026년 매각 활동 덕분에 전략 검토와 관련된 부채 축소 결과를 확신과 신속함을 가지고 실행할 수 있었으며, 관련 세금 문제도 관리할 수 있었습니다. 모든 매각 가격은 현재 주가가 거래되는 암시적 중고 7%대에서 고 7%대 포트폴리오 자본환원율 내에 형성되었습니다. 이러한 가치 괴리를 감안하여, 이번 분기에 주식을 다시 매입하여 주당 평균 55.54달러에 250만 달러어치를 환매했습니다. 환매 활동을 활발히 하는 동시에, 우리는 레버리지 프로필에도 집중하여 두 가지 사이에서 적절한 균형을 찾고자 하며, 이번 분기의 이니셔티브가 이를 달성했습니다.

이제 바이라브에게 재무 실적, 대차대조표 및 수정된 가이던스에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

감사합니다, 그랜트. 안녕하세요, 여러분. 어젯밤 우리는 희석 주당 1.27달러의 2분기 코어 FFO를 보고했으며, 이는 매출과 비용이 비교적 안정적인 가운데 전년 동기 대비 30베이시스 포인트 증가한 동일 점포 NOI에 힘입은 결과입니다. 우리의 동일 점포 실적은 분기 말 기준 매각되었거나 매각 대기 중인 14개 커뮤니티의 NOI를 제외한 것입니다. 따라서 이 실적은 해당 자산이 포함되었던 1분기 동일 점포 실적이나 이전 동일 점포 가이던스와 비교할 수 없습니다. 2026년 전체 연간 전망으로 전환하면, 14개 커뮤니티를 제외한 동일 점포 풀의 재구성으로 인해 전년 대비 동일 점포 NOI 성장률은 0%에서 -1% 범위로 예상됩니다. 중간값에서는 매출 성장률 50베이시스 포인트, 비용 성장률 2%를 예상합니다.

동일 점포 가이던스 변경의 대부분은 업데이트된 동일 점포 풀에 기인하며, 비스마르크와 미니애폴리스는 상반기에 강한 실적을 보였고 계속 좋은 성과가 예상되었습니다. 이 커뮤니티들은 하반기에는 수익에 의미 있는 기여를 하지 않을 것입니다. 이에 따라 코어 FFO 중간값을 주당 4.63달러로 낮춥니다. 우리는 이 자금을 사용해 신용 한도를 전액 상환할 예정이며, REIT 지위를 유지하기 위해 필요할 수 있는 특별 배당금으로 지정된 5,000만 달러에서 6,000만 달러를 포함해 약 1억 달러의 현금을 보유할 것으로 예상합니다. 과세 소득 전망을 계속 정교화하고 있으며, 필요한 특별 배당금은 4분기에 발생할 가능성이 높습니다. 마지막으로, 비정상적 퇴직금 및 전략 검토 항목을 제외한 연간 순 G&A 및 자산 관리 비용은 중간값 기준 2,830만 달러로 예상합니다.

매각과 관련해 시행한 비용 절감은 포트폴리오 변화에 맞춰 간접비 구조를 조정하려는 지속적인 노력의 일환입니다. 올해 간접비 절감은 여러 조치가 중간에 시행되어 전체 영향을 완전히 반영하지는 못했습니다. 전체 영향을 더 잘 반영하는 연환산 실행 속도는 재조정으로 인해 약 200만 달러 낮아질 것으로 예상합니다. 대차대조표로 넘어가면, 이번 분기 말 유동성은 2억 4,000만 달러 이상이었습니다. 연환산 순부채 대비 EBITDA 비율은 7.3배로, 1분기의 8.2배에서 크게 하락했습니다. 우리는 약 10억 달러의 부채를 보유하고 있으며, 가중 평균 금리는 3.6%, 가중 평균 만기는 6.7년입니다. 분기 종료 후의 자산 매각 활동은 우리의 재무 상태를 더욱 강화할 것입니다.