시포트 엔터테인먼트 그룹 26년 2분기 어닝콜

감사합니다, 운영자님. 모두 안녕하십니까. 오늘 함께한 분들은 당사의 사장 겸 최고경영자 매트 패트리지와 최고재무책임자 겸 재무담당 레나 엘라이왓입니다. 시작에 앞서 오늘 말씀드리는 내용 중 다수가 연방 증권법상 미래 예측 진술임을 알려드립니다. 회사의 실제 미래 실적은 이러한 미래 예측 진술과 크게 다를 수 있으며, 당사는 이를 갱신할 의무가 없습니다. 실제 결과가 기대와 크게 달라질 수 있는 요인과 위험은 당사의 Form 10-K, Form 10-Q 및 기타 SEC 제출 서류에 더 자세히 공개되어 있습니다. 당사의 SEC 보고서, 실적 발표 자료, 분기별 보충 정보 및 최신 투자자 프레젠테이션은 seaportentertainment.com 웹사이트에서 확인하실 수 있습니다. 이제 매트에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 제이슨. 모두 안녕하십니까. 지난 실적 발표 콜에서 저는 1분기를 당사에 있어 전환점이라고 설명드렸습니다. 오늘 콜을 시작하며 Seaport Entertainment Group의 중요한 이정표를 공유하게 되어 기쁩니다. 2026년 2분기에 당사는 회사 역사상 처음으로 긍정적인 영업 EBITDA와 비-GAAP 조정 순이익을 달성했습니다. 이번 분기 실적은 설립 이후 지속된 모멘텀을 반영하며, 비-GAAP 조정 순이익 주당 개선이 7분기 연속 두 자릿수 증가를 기록했습니다. 2분기 전년 대비 103% 개선은 당사가 설립된 지난 2년간 가장 높은 분기별 주당 개선률입니다. 당사의 진전과 수익성 향상을 향한 긍정적인 궤적은 스핀오프 이후 회사와 운영을 안정화하기 위해 팀이 해온 노력의 직접적인 결과입니다.

팀의 노력이 재무 실적에 반영되기 시작한 점에 자부심을 느끼지만, 균형 잡힌 기대를 유지하고자 합니다. 신규 임차인 오픈 시기, 이벤트·콘서트·야구 운영과 관련된 일정상의 미묘한 차이, 그리고 사업의 일반적인 계절성 등이 분기별 변동성을 야기합니다. 따라서 향후 세 분기는 전년 대비 개선을 보일 것으로 예상되나, 이번 분기와 같은 주당 실적 수준을 달성하지는 못할 수 있습니다. 임차인과 신규 사업이 개장 및 안정화되고, 이벤트 사업이 계속 성장하며, 조직 효율성 개선을 위해 시행한 변화의 연간 효과를 실현하게 될 것입니다. 2027년에는 실적 프로필이 개선될 것으로 예상하며, 2028년에는 그보다 더 큰 개선을 기대하고 있습니다.

이는 향후 18개월 내에 신규 콘셉트로 개장하는 19만4천 평방피트 이상의 비수익 공간이 있다는 사실로도 뒷받침됩니다. 여기에는 벌룬 박물관, 윌렛츠, 플랭커 키친 + 스포츠 바, 히든 부트 살룬, 퍼블릭 레코드 팀이 선보이는 신규 콘셉트, 피어 17 이벤트 공간, 그리고 더 아울이 포함됩니다. 이는 아직 당사 실적에 반영되지 않은 연간 2천만 달러 이상의 추가 운영 EBITDA에 해당합니다. 2028년 초기 안정화를 목표로 하면서, 전통적인 부동산 투자회사보다 더 매력적인 성장 프로필을 제공하는 방식으로 자산을 운영하는 데 집중하고 있습니다. 이는 일상적인 장소 조성, 주요 이벤트, 브랜드 및 문화 중심의 활성화와 후원, 고객 참여를 통해 단순히 방문객을 유치하는 것을 넘어 추가 수익, 비율 임대료, 그리고 임대 스프레드 개선을 이끌어내는 것을 의미합니다.

이번 분기는 엄격한 실행을 강조하며 지속적으로 만들어낼 수 있는 진전을 반영하며, 장기 계획에 대한 확신을 줍니다. 우리는 지속 가능한 장기 운영 현금 흐름과 수익 성장 창출이 가능한 보완적인 사업군을 구축하고 있습니다. 재무 성과 개선에 크게 기여한 요소 중 하나는 G&A 비용 구조 최적화에 집중한 점입니다. 올해는 감사 비용, 기술 비용 절감과 조직 재편에 있어 의미 있는 진전을 이루었습니다. 참고로, 일회성 리더십 전환 비용을 조정한 후 지난 9개월간 최근 12개월간 일반관리비용을 20% 이상 줄였습니다. 2025년 3분기 기준 3,400만 달러였던 최근 12개월 G&A 비용을 2026년 2분기 기준 2,700만 달러 미만으로 낮췄습니다.

이 추세는 2027년에 우리가 시행한 변화의 연간 효과가 전면 반영되면서 계속될 것으로 기대하며, 만료되는 기존 계약과 서비스 협약의 갱신 거부 또는 재협상을 통해 추가 비용 절감 기회를 평가할 예정입니다. 시포트 임대 관점에서는 이번 분기에 활동이 다소 둔화되었으나, 이는 긍정적인 이유 때문입니다. 우리는 단순히 대부분의 가용 공간을 임대하거나 프로그램화했습니다. 스핀에서는 약 15만 평방피트의 임대 또는 프로그램 가능한 공간이 있었으며, 틴 빌딩의 재배치 및 임대를 포함하면 약 20만 평방피트에 달합니다. 오늘날 그 수치는 5만 평방피트 미만으로, 시포트 전체 공간의 약 10%를 조금 넘는 수준입니다. 남아 있는 빈 공간들은 최근 임대 및 프로그램 발표 이후 특히 강한 관심을 계속 받고 있습니다.

남은 공간들은 대체로 규모가 작고 더 넓은 매력을 지닌 곳들로, 각 공간에 적합한 임차인과 거래 구조를 찾기 위해 보다 세밀한 협상이 진행되고 있습니다. 남은 공간들의 임대 기간은 다소 더 길어질 것으로 예상되나, 전체 임대 및 프로그램 수요를 견인하고 임대 조건을 개선할 수 있다는 점에는 자신감을 유지하고 있습니다. 올해 초 체결한 임대 계약 중 주목할 만한 것 중 하나는 벌룬 박물관과의 계약입니다. 이 프로젝트는 처음부터 야심 찬 계획이었으며, 임차인에게 120일 이내에 화이트 박스를 제공하고 이후 60일 내에 계획된 개장을 위해 임차인과 협력해야 했습니다. 우리 팀이 제때에 이를 완수했다는 점을 기쁘게 생각하며, 임대료는 이달 말부터 시작될 예정입니다.

개장하면 벌룬 박물관은 시포트 지역으로의 추가 유동 인구를 견인하는 주요 요인이 될 것으로 기대하며, 이 지역 내 많은 사업체에 이익이 될 것입니다. 실내 티켓 체험 공간으로서, 보통 보행자 활동이 둔화되는 추운 계절의 계절적 영향을 일부 상쇄할 수 있기를 희망합니다. 피어 17 옥상과 2028년에 개장 예정인 미아우 울프와 함께 벌룬 박물관은 지역의 문화적으로 중요한 엔터테인먼트 경험 목록에 추가되어 시포트를 뉴욕시의 주요 엔터테인먼트 명소 중 하나로 확고히 하는 데 기여합니다. 피어 17 옥상에서는 콘서트 사업이 지속적으로 강세를 보이고 있습니다. 2분기 동안 옥상에서는 22회의 공연이 열렸으며, 이 중 13회는 매진되었고 매진률은 91%에 달했습니다.

파트론 파티오, 하이네켄 실버 존, 리버티 클럽 등 프리미엄 업셀 옵션에 대한 수요가 계속 증가하고 있습니다. 참석자 1인당 평균 음식 및 음료 지출도 증가하고 있습니다. 2026 시즌에 40회 이상의 공연이 남아 있어 콘서트 시리즈가 계속 좋은 성과를 내고 있으며, 옥상에서의 이벤트 중심 경험에 대한 수요 증가가 우리 회사와 지역사회 모두에게 이 장소의 가치가 콘서트를 넘어 점점 커지고 있음을 보여줍니다. 지난 분기에는 이벤트 파이프라인의 성장에 대해 말씀드렸습니다. 수요는 계속 이어지고 있으며, 여러 주요 이벤트가 시포트의 스포츠, 음악, 엔터테인먼트, 문화 행사 분야에서 최고의 목적지로서의 위치를 유지하는 데 도움을 주고 있습니다.

최근 시포트에서 있었던 주요 이벤트 중 일부는 미국 남자 국가대표팀 월드컵 명단 공개 및 팬 축하 행사를 처음으로 개최한 것입니다. 이는 2026 FIFA 월드컵을 앞두고 진행된 행사로, 지난 실적 발표에서 미리 소개해 드렸습니다. HBO 맥스의 최신 시즌 "하우스 오브 더 드래곤" 프리미어 상영, TNT 스포츠의 첫 로랑가로스 체험—맞춤형 테니스 코트가 설치된 3일간의 몰입형 팬 경험으로 프랑스 오픈을 기념하는 행사, THE AUSSIE BBQ—올해 센트럴 파크 서머스테이지에서 시포트로 이전한 호주 음악 및 문화 축제, 그리고 룰루레몬의 여름 시리즈—피어 17 옥상에서 뉴욕 레지던시를 시작하며 가득 찬 필라테스 세션과 DJ 카스케이드 공연이 이어졌습니다. 이벤트 활동 증가를 견인한 요인 중 하나는 저희의 새로운 레스토랑 콘셉트인 새디스와 새디스 가든 바입니다.

저희는 이전에 새디스를 이번 여름 자갈길 지역에서 활동의 중심 허브로 구상했으며, 스포츠 이벤트, 관람 파티, 라이브 음악, 해피 아워, 문화 프로그램의 목적지로 자리매김할 것이라고 말씀드린 바 있습니다. 그 비전은 예상보다 훨씬 더 잘 실현되었습니다. 성과를 견인한 주요 요인 중 하나는 뉴욕 닉스의 역사적인 NBA 챔피언십 진출로, 이는 포스트시즌 경기마다 수천 명의 팬을 새디스와 새디스 가든 바, 론 클럽 및 시포트 전역의 다른 사업장으로 불러 모았습니다. 이 열기는 피어 17의 하이네켄 리버덱에서 새디스의 자갈길까지 이어진 여러 5차전 관람 파티로 절정에 달했으며, 1만 명이 넘는 인파가 시포트를 찾았습니다. 이는 뉴욕시에게 잊을 수 없는 순간이었습니다. 새디스가 뉴요커들이 함께 흥분을 경험하는 장소가 되었다는 점을 자랑스럽게 생각합니다.

그러한 축하 분위기는 FIFA 월드컵으로 자연스럽게 이어져, 지역 주민과 관광객 모두에게 강한 방문 수요를 이끌어냈습니다. 특히 새디스 가든 바는 꾸준한 축구 프로그램 덕분에 좋아하는 경기를 즐기려는 팬들에게 인기 있는 명소가 되었습니다. FIFA 월드컵으로 인한 2026년 활동 외에도, 미국 250주년 기념 행사와 연계된 이벤트에서도 혜택을 받았습니다. 7월 4일, 피어 17은 뉴욕 워터프론트를 장악한 국제 Sail 250 축제의 일환으로 두 척의 대형 범선들을 맞이했습니다. 또한, 피어 17 옥상에서 NBC 방송으로 중계된 메이시스 7월 4일 불꽃놀이 50주년 기념 행사를 주최했으며, 새디스는 광범위한 휴일 축제의 일환으로 매진된 7월 4일 블록 파티를 개최했습니다.

미국 250주년 기념 행사 중 하나로, 사우스 스트리트 시포트 박물관은 독립선언서, 미국 헌법, 워싱턴 행진 중 마틴 루터 킹 주니어 박사의 ‘나에게는 꿈이 있습니다’ 연설 초고 등 여러 국가 창립 문서들을 전시하는 한정 기간 전시회 '자유의 약속'을 개최하고 있습니다. 이번 여름은 시포트가 이 중요한 기념일 축하 행사에서 중심적인 역할을 하며 진정 특별한 시간이 되었습니다. 뉴욕시에서 가장 오래된 지역 중 하나이자 국가 초기 역사와 깊이 연결된 장소로서, 시포트는 미국 건국을 기념하기에 적합한 배경을 제공합니다. 저희 이벤트와 프로그램이 시포트에 가져다주는 가시성과 방문객 수는 매우 소중하며, 이로 인한 재정적 이익은 저희 개선의 핵심 촉매제였습니다.