UDR BofA NY Global Real Estate Conference 2026

감사합니다, 야나. 소개해 주셔서 감사합니다. 제 목록의 첫 번째 항목이었던 팀 소개를 먼저 해주셨네요. 그럼 모두가 발표 자료를 가지고 계신지 확인하겠습니다. 온라인으로 참여하고 계시다면 유디알닷컴의 ‘프레젠테이션’ 항목을 확인하시면 됩니다. 저희가 해당 자료를 언급할 때 함께 보실 수 있습니다. 시작하기에 앞서, 오늘 귀중한 시간을 내주셔서 감사합니다. 감사합니다. 오늘 함께할 시간은 약 30분입니다. 그 시간을 최대한 효율적으로 활용해 가능한 한 많은 정보를 전달드리겠습니다. 먼저 세 가지 주제를 말씀드리겠습니다. 유디알에 대한 간략한 개요입니다. 이미 알고 계시지 않다면 자료에서 확인하실 수 있습니다. 유디알은 상장기업으로 54년의 역사를 보유하고 있으며, 기업가치는 200억 달러입니다. S&P 500 구성 종목이고, 20개 시장에서 약 6만 세대의 아파트를 운영하고 있습니다. 말하자면, 저희는 현재 남아 있는 유일한 전국 단위 아파트 리츠입니다. 두 번째는 아파트 사업입니다. 저는 이 업계에서 여러 해, 아마 35년 이상 일해 왔습니다. 그래서 이 자리를 둘러보며 제가 이곳에서 가장 경력이 오래된 사람 중 한 명일 수도 있겠다고 생각하고 있습니다. 그동안 여러 경기 순환을 경험했습니다.

현재 상황은 어떨까요? 솔직히 말씀드리면, 저는 현재 상황을 긍정적으로 보고 있습니다. 올해보다 내년에 매출이 성장하는 시장의 수를 기준으로 보면, 2027년이 2026년보다 더 나은 한 해가 될 것이라고 확신 있게 말씀드릴 수 있습니다. 긍정적인 상황입니다. 두 번째 이유는 공급이 마침내 완화됐기 때문입니다. 50년 만에 최고 수준의 공급이 이뤄지면 결국 시장에서 흡수되기 마련이며, 저희가 진출한 여러 시장에서 바로 그 변곡점을 확인하고 있습니다. 이에 대해 긍정적으로 보고 있으며, 마이크가 해당 시장들에 대해 더 자세히 설명해 드릴 수 있을 것입니다. 두 번째는 소득 대비 임대료 수준입니다. 사상 최저 수준이라고 말씀드리고 싶지만, 실제로는 통상적인 수준을 밑돌고 있습니다. 이에 따라 저희에게 가격 결정력이 생겼고, 임대료를 인상할 수 있다고 판단하고 있으며, 거주자들도 그보다 높은 임대료를 지불할 여력이 있습니다.

그다음은 주거비 부담 가능성입니다. 대체 주거 상품의 가격 부담 가능성을 고려하면, 단독주택 보유율은 여전히 사상 최저 수준에 가깝습니다. 따라서 이 세 가지 동인이 저희가 견조하다고 판단하는 경제 상황과 맞물리면서, 앞으로의 전망을 긍정적으로 보여준다고 생각합니다. 그럼 이제 좀 더 최근 상황에 대해 말씀드리겠습니다. 2분기와 3분기, 그리고 현재 나타나고 있는 추세에 대해 조금 말씀드리겠습니다. 다시 말씀드리면, 2분기에는 실적이 예상을 상회했고 가이던스도 상향 조정했습니다. 전분기 대비 기준으로 마이크와 팀이 동일 매장 매출, 비용 및 NOI 성장률에서 모두 업계 최고 수준의 성과를 냈습니다. 당시는 저희의 주요 임대 시즌이었기 때문에 매우 좋은 결과였습니다.

저희가 매우 자랑스럽게 생각하고 집중하는 부분 중 하나는 시장별 상대적 성과이며, 마이크는 70%의 승률을 기록했습니다. 올해 제 판타지 팀도 같은 승률을 기록하기를 기대하고 있지만, 다른 어떤 것보다도 마이크의 70%를 택하겠습니다. 두 번째로 3분기를 보면, 2분기와 상당히 비슷한 흐름으로 느껴집니다. 운영 측면에서 매우 강력한 분기였고, 최종 실적도 상당히 만족스러운 수준으로 보입니다. 앞으로 15일 동안 분기를 마무리하면서 저희가 어느 위치에 있는지 확인하게 될 것입니다. 자본 배분과 관련해서는, 저희가 수년 동안 이른바 히트맵을 제공해 왔습니다. 자본 조달원과 자본 사용처, 그리고 저희가 어떤 기회를 보고 있는지는 데이브가 설명드릴 수 있을 것입니다. 분명히 말씀드리면, 현재 주가가 매우 저평가되어 있다고 생각합니다. 실제로 올해 들어 지금까지 6억 달러가 넘는 자산을 매각했고, 4억 달러가 넘는 자사주를 매입했습니다.

저희는 이것이 현재 자본을 가장 효율적으로 활용하는 최선의 방법이라고 생각하지만, 마이크가 더 자세히 설명드릴 수 있을 것입니다. 죄송합니다. 데이브가 더 자세히 설명드리겠습니다. 이상으로 말씀을 마치고, 질의응답을 시작하겠습니다.

좋습니다. 내용이 상당히 많네요, 야나. 그래도 질문해 주셔서 감사합니다. 11페이지부터 시작해 보겠습니다. 해당 페이지를 봐 주시면, 지금까지 저희가 어떤 상황을 지나왔고 앞으로 어디로 나아갈지에 대해 조금 더 설명드리고, 일부 지역을 살펴본 다음 전략에 대해서도 말씀드리겠습니다. 그에 앞서, 올해 상반기에 기록한 1.9%의 블렌드는 당초 전망치 중간값보다 약 15bp 높았고, 순수 평균보다 약 70bp 높았다는 점을 말씀드리고 싶습니다. 다변화된 포트폴리오를 감안하면 매우 강한 수치이며, 최종 결과에 대해 긍정적으로 평가하고 있습니다. 톰이 말씀드린 것처럼 이는 전 분기 대비 매우 강한 수치로 이어졌고, 올해 하반기를 위한 기반을 마련해 주었습니다.

최근 업데이트 기준으로 현재 상황과 향후 방향에 대해 말씀드리면, 올해 하반기에도 1.5~2%의 블렌드 전망을 여전히 긍정적으로 보고 있습니다. 점유율은 여전히 약 96.5% 수준을 유지할 것으로 예상합니다. 기타 수입은 5~7% 성장률을 달성하는 것을 목표로 하고 있습니다. 이는 지금까지 블렌드에서 달성해 온 수준의 약 3배입니다. 대손과 관련해서도 계속해서 성과를 내고 있으며, 궁극적으로 이는 더 높은 매출 성장과 현금흐름으로 이어지고 있습니다. 이는 저희가 매우 중점을 두고 있는 부분입니다. 현재 시장에서 나타나는 일부 지표와 관련해 말씀드리면, 저희는 항상 현재 점유율을 확인하지만, 더욱 중요한 것은 30일 추이라는 선행지표입니다.

30일 추이에 대해 조금 설명드리면, 오늘 이후 추가로 임대 계약을 체결하는 세입자가 없고 추가 해지 통보도 없다고 가정할 경우, 30일 후 점유율은 96%가 됩니다. 이는 1년 전의 95.5%와 비교되는 수치입니다. 점유율과 관련한 펀더멘털은 다소 더 강해졌습니다. 이에 따라 시장 임대료는 이 시기에 예상되는 수준을 나타내고 있습니다. 규모를 말씀드리면, 최근 30일 동안 시장 임대료는 약 50bp 하락했습니다. 역사적으로 보면 통상 이 시기에는 시장 임대료가 보통 50~80bp 하락합니다. 지난해 같은 시기에는 200bp 하락했는데, 이는 상당 부분 점유율 환경과 관련이 있습니다.

오늘날 펀더멘털이 다소 더 강해졌다는 점을 확인하실 수 있습니다. 그 결과 임대료 할인 기간은 1~1.2주 수준으로 나타나고 있으며, 이는 지난해보다 다소 개선된 수준입니다. 여기에 유지율 하락이 더해지면서, 말하자면 보다 정상화된 수준을 보이고 있습니다. 지난해와 비교해 오늘날 긍정적인 신호가 많이 나타나고 있기 때문에, 이러한 가이던스와 향후 방향에 대해 긍정적으로 보고 있습니다. 전략과 관련해 말씀드리면, 통상 UDR은 4분기와 1분기에 점유율을 다소 더 높게 운영해 왔으며, 보통 96%대 후반에서 97% 수준까지 기록했습니다. 이번에도 점유율을 96.5%에 가깝게 운영하면서 시장 임대료와 갱신 임대료 모두에서 시장 반응을 계속 확인할 계획입니다. 실제로 4분기 갱신 임대료 제안은 3분기보다 약 50bp 높게 제시하고 있습니다.

시장 반응을 확인해 보고자 합니다. 말씀드리자면, 현재 시장 환경이 다소 다릅니다. 다시 말씀드리면, 당사는 4분기 임대차 만료 물량을 통상 20~23% 수준에서 약 15%로 낮췄습니다. 따라서 만료되는 임대차 계약이 그만큼 많지 않아도 됩니다. 이를 통해 임대료에 대한 시장 반응을 시험하면서도 점유율을 건전하게 유지하고, 궁극적으로 내년으로 넘어가면서 수익 증대 효과를 높일 수 있도록 계획했습니다. 2027년에 진입할 때 펀더멘털과 기반이 확실히 마련되어 있도록 하는 것이 목표입니다. 이것이 저희가 현재 이 사안을 바라보는 방식입니다, 야나.

네. 사실상 4분기에서 5%를 다른 분기로 옮겼습니다. 2%는 2분기로, 약 3%는 3분기로 옮겼다고 말씀드릴 수 있겠습니다. 따라서 현재 2분기와 3분기 모두 임대차 만료 물량이 30%를 조금 웃도는 수준입니다.