SL 그린 리얼티 BofA NY Global Real Estate Conference 2026

오늘 함께해 주신 모든 분들께 감사드립니다. 저희에게 현재 시장은 매우 흥미로운 시기입니다. 지난 몇 주 동안 몇 가지 발표를 내놓았습니다. 가장 최근에는 매각 또는 자산 처분과 관련해, 2026년 자본 계획의 일환으로 110 그린 스트리트 매각을 발표했습니다. 임대 측면에서도 큰 진전을 이루고 있습니다. 실제로 올해가 4분의 3도 지나지 않은 시점에 연간 목표를 이미 초과 달성했으며, 상당한 규모의 임대 계약이 파이프라인에 들어와 있습니다. 따라서 오늘 몇 가지 질문에 답변하고, 남은 기간의 사업 계획과 뉴욕시에 매우 고무적인 시장 환경이 조성된 가운데 2027년에 어떤 상황이 펼쳐질 것으로 예상하는지 설명드리게 되어 기쁘게 생각합니다.

네, 제가 말씀드리겠습니다. 실례합니다. 맷입니다. 해리슨도 언급했듯이 뉴욕의 임대 강세는 계속해서 더욱 강화되고 있습니다. 연초에 저희는 실제로 올해 약 150만 제곱피트의 임대를 예산에 반영했습니다. 스티브에게 도전적인 목표를 제시하기 위해 170만 제곱피트라는 목표를 세웠는데, 이를 초과 달성했습니다. 현재 연초부터 8개월 반 동안 180만 제곱피트를 달성했으며, 파이프라인에는 100만 제곱피트가 들어와 있습니다. 이는 점유율로 이어지고 있으며, 시장 임대료 대비 조정 측면에서도 연초 이후 약 16%를 기록하고 있습니다. 파이프라인 역시 같은 수준에 있습니다. 따라서 임대 측면에서는 당초 예상했던 수준이나 도전적인 목표를 확실히 앞서고 있습니다. 인수, 자산 처분 및 리파이낸싱 전략에 대해서도 더 자세히 말씀드리게 될 것 같습니다.

이는 자산을 통해 시장을 시험해 보고, 당초 계획에는 없었던 특정 자산은 매각하기로 결정하는 한편, 원래 매각하려고 했던 자산은 계속 보유하기로 결정하는 문제입니다. 금융 측면에서는 70억 달러 계획이 상당 부분 진행됐습니다. 245 파크를 씨엠비에스 시장에서 금융 조달했고, 앞으로 수 주 내에 진행할 다음 주요 거래는 20억 달러 규모가 될 것으로 예상하고 있습니다. 개발 측면에서는 346 매디슨 부지의 임차인 퇴거를 순조롭게 진행하고 철거를 시작하는 한편, 750 서드 애비뉴의 오피스 자산을 주거용으로 전환하는 작업도 계속하고 있습니다. 재무 성과 측면에서는 임대에서 확인되는 강세에 발맞춰 기존 자산의 순영업이익 성장률이 당초 예상치를 웃돌았습니다.

사업 계획의 나머지 부분을 실행한다면 재무 목표의 나머지 부분도 달성할 수 있을 것입니다. 대체로 당초 가이던스에는 포함하지 않고 도전적인 목표로 설정했던 항목들을 매우 잘 달성하고 있습니다.

네, 물론입니다. 시장과 관련해서 현재 뉴욕시의 성과를 보여주는 가장 분명한 지표는 이곳으로 이전해 오는 기업들과 뉴욕시에 장기적인 약속을 하는 기업들입니다. 올해 내내 시장이 당선된 이후 아메리칸 익스프레스와 같은 기업이 도심에 상당한 투자를 약속하는 모습을 봤습니다. 미드타운에서는 제이피모건과 시타델이 모두 미드타운 이스트에 상당한 규모의 입주를 약속했습니다. 인공지능 분야에 대해서는 이 주제에 관해 더 자세히 말씀드리겠지만, 최근 모두가 앤트로픽이 40만 제곱피트 이상을 임차한다는 발표를 봤습니다. 이는 뉴욕을 차세대 인공지능 및 기술 사업의 선도 도시로 만드는 움직임입니다. 약 한 달 전 심프슨 대처가 5번가에 대규모 입주를 약속한 법률 분야에서도 마찬가지였습니다. 저희는 항상 임대 활동이 가장 중요한 지표라고 생각합니다.

저희는 뉴스와 시장에 떠도는 모든 이야기와 소문을 살펴보려고 합니다. 그리고 이 시장에서 주요 임차인들이 무엇을 하고 있는지, 어떤 유형의 약속을 하고 있는지에 집중하려고 합니다. 뉴욕시는 올해 2000년 이후 가장 높은 수준의 오피스 임대 실적을 기록할 수 있는 궤도에 있다고 생각합니다. 이는 어떤 기업들이 이곳에 오기를 원하고, 그 기업의 직원들이 어디에서 근무하기를 원하는지를 보여주는 훌륭한 지표입니다. 저희는 지난 1년 동안 시와 시 행정부와 적극적으로 협력해 왔습니다. 시장 차원에서든, 부시장 차원에서든, 시의회 및 새로 선출된 시의회 의장과든 협력해 왔습니다. 그 문을 닫을 방법이 있다면 도움이 될 것 같습니다.

줄리 메닌 의장과도 협력해 왔으며, 저희가 시에 제안한 여러 사업에 대해 시로부터 신속하게 대응받고 긍정적인 피드백을 받은 점에 매우 만족하고 있습니다. 시장 행정부와 최근 영입된 인사들로부터 매우 긍정적인 신호를 받고 있습니다. 여기에는 맥킨지 앤드 컴퍼니 출신으로 EDC를 이끌기 위해 합류한 앤서니 쇼리스도 포함됩니다. 시가 제시한 훌륭한 사업이라고 생각합니다. 저희도 주거비 부담 완화에 초점을 맞춘 시장의 정책 방향에 공감합니다. 저희가 추진하고 있는 프로젝트 중 하나인 750 서드 애비뉴는 이 도시에서 보다 저렴한 주택을 공급하려는 시장의 이러한 정책 방향이나 목표에 정확히 부합합니다. 저희의 역할은 시와 협력해 시의 목표를 더욱 진전시키고, 저희의 사업체와 임차인들에게 이 도시를 더 나은 곳으로 만드는 것입니다.

물론입니다. 저희는 매우 강한 거래 속도를 보이고 있습니다. 해리께서 말씀하신 것처럼 전체 시장은 올해 매우 강세를 보였고, 기록적인 한 해가 될 것으로 보입니다. 임대료가 상승하고 있으며, 더 중요한 점은 전반적으로 모든 시장에서 임대료가 오르고 있다는 것입니다. 고가 시장에만 국한된 현상이 아닙니다. 보다 저렴한 가격대의 건물에서도 임대료가 상승하기 시작하는 모습을 볼 수 있습니다. 오피스의 주거용 전환 현상은 임대 환경에 의미 있는 긍정적 영향을 미쳤으며, 특히 중간 가격대 건물에 큰 영향을 주고 있습니다. 특히 서드 애비뉴를 보면, 여러 건물이 시장 재고에서 제외되면서 이용 가능한 공간이 줄어들었습니다. 서드 애비뉴 구간에서도 10만 제곱피트 이상의 양질의 공간을 찾기는 매우 어렵습니다.

전반적으로 고가 시장과 중간 가격대 시장 모두에서 명목 임대료가 상승하고 있습니다. 따라서 당연히 순실효 임대료도 크게 올랐습니다. 순실효 임대료를 제대로 이해하려면 어떤 가격대의 건물을 말씀하시는지 구분해야 합니다. 고가 시장에서는 임대료가 약 30% 상승한 것으로 보입니다. 중간 가격대 시장에서는 임대료가 약 5~10% 상승한 것으로 보입니다. 임대 인센티브는 1년여 전보다 안정화됐으며, 이제 임차인 인테리어 공사비 지원과 무상 임대 기간이 일부 축소되기 시작했습니다. 예를 들어 1~2년 전 임차인 인테리어 공사비 지원의 최고 수준이 평방피트당 150~165달러였다면, 현재는 평방피트당 145~150달러에 가깝습니다. 16~18개월 수준이었던 무상 임대 기간은 이제 14~16개월입니다.

임대 인센티브가 축소되고 명목 임대료가 상승하고 있으며, 시장의 어느 부분을 말씀하시는지에 따라 명목 임대료가 크게 상승하고 있습니다.