하워드 휴즈 홀딩스 26년 2분기 어닝콜

안녕하세요, 하워드 휴즈 홀딩스 2026년 2분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 함께한 분들은 윌리엄 애크먼 집행 의장, 라이언 이스라엘 최고투자책임자, 데이비드 오라일리 최고경영자, 카를로스 올레아 최고재무책임자, 그리고 마크 그란디슨 밴티지 집행 의장 겸 하워드 휴즈 홀딩스 이사입니다. 시작에 앞서 당사 웹사이트 howardhughes.com에서 2분기 실적 보도자료와 보충 자료를 다운로드하실 수 있음을 안내드립니다. 실적 보도자료와 보충 자료에는 오늘 논의될 비-GAAP 재무 지표와 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 재무 지표 간의 조정 내역이 포함되어 있습니다. 오늘 발표되는 현재 시제가 아닌 진술이나 회사의 기대를 언급하는 내용은 연방 증권법상 미래 예측 진술에 해당합니다.

회사는 이러한 미래 예측 진술에 반영된 기대가 합리적인 가정에 기반한다고 믿지만, 이러한 기대가 반드시 달성된다는 보장은 드릴 수 없습니다. 미래 예측 진술과 실제 결과 간에 중요한 차이를 초래할 수 있는 요인에 대해서는 2분기 실적 보도자료의 미래 예측 진술 면책 조항과 SEC 제출 서류의 위험 요인을 참조하시기 바랍니다. 법률에 의해 요구되지 않는 한, 당사는 미래 예측 진술을 업데이트할 의무가 없습니다. 이제 통화를 집행 의장 윌리엄 애크먼에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 조. 이번 분기 실적에 대해 이야기하기 전에, 지난 몇 달간 회사에 중요한 사건들이 있었던 점을 고려해 어떻게 여기까지 왔는지 간단히 배경 설명을 드리고자 합니다. 지난해 5월, 퍼싱 스퀘어는 하워드 휴즈 주식을 주당 100달러에 9억 달러어치 매입하여 회사 지분을 47%로 늘렸습니다. 제가 집행 의장이 되었고, 라이언은 회사의 최고투자책임자(CIO)가 되었으며, 우리는 하워드 휴즈를 순수 부동산 회사에서 다각화된 지주회사로 전환하는 것이 목표라고 말했습니다. 우리의 사업 계획은 보험 사업체를 인수하여 퍼싱 스퀘어의 투자 역량이 실질적인 가치를 더할 수 있는, 매우 수익성 높고 성공적인 회사로 성장시킬 수 있는 플랫폼을 찾는 것이었습니다.

약 6개월 만에 우리는 밴티지 그룹 홀딩스를 인수하는 거래를 확인하고 최근에 마무리했습니다. 우리는 적정한 가격에 회사를 인수했습니다. 저렴한 가격에 산 것은 아니었습니다. 이 플랫폼은 지난 5년간 두 개의 매우 성공적인 사모펀드가 이끌며 구축해온 것이었습니다. 우리는 인수 기회를 가졌고, 그것은 우리의 장기적 목표와 매우 잘 맞았습니다. 보험 사업에 진출하려는 초기 생각은 워렌 버핏과 버크셔 해서웨이가 오랜 기간 달성한 성과에 크게 영감을 받았습니다. 그 일환으로, 우리는 약 2년 반에서 거의 3년 전에 만난 보험 업계에서 매우 존경하는 마크 그랜디슨에게 연락했습니다.

회사를 인수할지 아니면 처음부터 구축할지 결정할 때 마크에게 조언을 구했습니다. 마크는 잠시 휴식 중이었습니다. 그는 다시 사업에 복귀할 준비가 되었는지 확신하지 못했습니다. 그는 훌륭한 조언을 해주었지만, 우리는 밴티지를 인수하는 데 있어 독자적인 길을 갔습니다. 인수 이후 마크는 은퇴 생활을 이어가고 있지만, 하워드 휴즈 이사회에 합류하도록 설득했습니다. 그가 이사회에 처음 참석한 날부터 보험 산업에 대한 그의 열정이 매우 분명했습니다. 마크를 좀 더 적극적으로 참여시키기 위해 노력해왔는데, 이를 ‘육성’ 또는 ‘유혹’이라고 표현할 수 있겠습니다.

우리는 행운도 있었습니다. 아치(Arch)의 공동 사장이자 잠재적 CEO 후보였던 데이비드 간스버그가 아치에서 해고된 것입니다. 그는 CEO 경쟁에서 승리하지 못했지만, 마크가 선호하는 인물이었고, 이것이 우리에게 기회를 만들어주었습니다. 마크는 사실상 그의 오른팔이 CEO가 되는 보험회사 CEO 자리를 맡을 준비는 되어 있지 않았지만, 회사 내에서 더 중요한 역할을 맡는 데는 준비가 되어 있었습니다. 이에 우리는 마크가 회사의 집행 의장(Executive Chair)이 되었다고 발표했습니다. 데이비드는 오늘로부터 약 10개월간, 즉 6월 초까지 경쟁 금지 조항이 적용됩니다. 이제 우리는 보험 업계에서 진정한 드림팀을 갖추게 되었습니다.

이는 그렉 헨드릭이나 밴티지 운영팀의 누구를 폄하하려는 것이 아닙니다. 아치의 25년 역사를 보면, 2001년부터 마크는 팀 내 중요한 젊은 멤버였고, 그 기간 동안 모든 가치와 배움을 쌓아 CEO가 되어 보험 업계에서 최고의 실적 중 하나를 세웠습니다. 퍼싱 스퀘어의 가장 성공적인 투자들은 훌륭한 사업을 찾고 그 회사를 운영할 최고의 인물을 발굴하는 데 있었습니다. 칩otle, 캐나다 퍼시픽 등 여러 사업에서 이 두 가지를 결합했을 때 진정한 시너지가 발생했습니다. 우리는 데이비드를 영입하고 마크를 회사에 배치할 기회를 놓칠 수 없었습니다.

이는 매우 중요한 발표입니다. 또한, 대규모 기업을 운영했거나 큰 투자 포트폴리오를 관리한 경험이 있는 사람이 훨씬 작은 조직을 맡게 될 때, 그들이 만들어내는 놀라운 성과를 저는 여러 차례 경험했습니다. 이 점은 이번 경우에도 마찬가지라고 생각합니다. 우리는 엄청난 역량을 가진 고위 리더십 팀이 매우 작고 젊은 조직에 합류하는 상황이며, 앞으로 달성할 수 있는 성과에 대해 매우 기대하고 있습니다. 시장은 아직 이 발표의 중요성을 제대로 이해하지 못하고 있습니다. 또한, 이제 드림팀이 구축되었으니, 우리가 만든 팀이 창출한 기회를 활용할 수 있도록 밴티지에 더 많은 자본을 투입하기 위해 모든 노력을 기울여야 합니다.

밴티지는 다양한 사업 분야로 구성된 포트폴리오를 기반으로 시작하는 이점을 가지고 있습니다. 이 포트폴리오는 앞으로 확장될 것이며, 마크는 기회가 산재한 시장에서 자본을 배분할 수 있는 다른 확장 영역을 찾아낼 것입니다. 이것이 바로 마크의 전문 분야입니다. 마크와 데이비드에 대해 매우 큰 기대를 가지고 있다고 말씀드리고 싶습니다. 우리는 밴티지 팀과 지난 5년간 구축된 조직이 결합하면서 생기는 시너지 효과에 대해 기대하고 있지만, 여전히 초기 단계에 있습니다. 이 점이 부동산으로 자연스럽게 넘어갈 수 있는 기회를 제공합니다. 이번 분기가 증명하듯, 현재는 금리가 매우 크게 상승한 시기입니다.

주택 시장에 대해 여기저기서 다양한 이야기를 접할 수 있는데, 분기마다 우리 커뮤니티 내 부동산에 대한 수요가 여전히 엄청납니다. 이유 중 일부는 정치적인 측면에 있습니다. 다행히도 저는 도시가 특별히 친기업적으로 운영되지 않는 도시에 살고 있습니다. 세금은 높고 점점 더 오르고 있습니다. 반면 텍사스나 라스베이거스, 즉 우리의 핵심 MPC 시장들은 주와 도시, 커뮤니티 차원에서 안전한 사람들이 살기 좋고 비즈니스와 삶의 질에 매우 적합한 곳입니다. 이 점이 우리에게 큰 경쟁 우위라고 생각합니다. 우리는 우리의 부동산 자산이 뛰어난 자산이라고 믿습니다.

우리가 더 이상 순수 부동산 회사가 아니기 때문에 포트폴리오를 훨씬 더 면밀히 검토하여 장기적으로 전략적이고 중요한 자산, 예를 들어 토지 보유나 핵심 MPC 자산이 무엇인지 판단할 수 있습니다. 또한 매우 적정한 가격에 자산을 매입할 준비가 된 더 나은 소유자가 있는 자산도 구분할 수 있습니다. 팀은 포트폴리오를 정리하고 현금을 창출하기 시작했으며, 이를 통해 부동산에 재투자할 수 있는 유동성을 확보하고 있습니다. 우리 부동산 사업의 특성상, 사실상 대부분은 자체적으로 청산되는 구조입니다. 이번 분기 동안 상당한 규모의 콘도미니엄 계약 완료와 토지 매각이 있었습니다. 시간이 지나면 모든 주거용 토지를 매각할 것입니다. 모든 콘도미니엄 자산도 매각할 것입니다. 핵심이 아닌 부동산 자산도 모두 매각할 예정입니다.

그 외에도, 과거에는 모든 것을 100% 자체 소유 및 자금 조달했지만, 이제는 조인트 벤처 구조도 검토할 것입니다. 자본을 유치하는 방법도 모색할 것입니다. 하워드 휴즈 플랫폼은 우선, 뛰어난 팀을 보유하고 있습니다. 그들은 이 커뮤니티들을 구축하는 데 놀라운 성과를 냈습니다. 부동산 개발에서 시간이 지나면서 다듬어진 많은 기술들이 있습니다. 토지를 찾아야 하는 일반 개발자와 달리, 우리는 수십 년간의 가치를 보유하고 있습니다. 그렇다고 해도, 시장이 우리에게 부여하는 대로 매우 높은 비용의 자본을 가지고 있습니다. 우리는 리츠(REIT)가 아닙니다. 다소 독특한 회사입니다. 우리가 매우 매력적인 플랫폼인 제3자 자본을 유치하고 훨씬 낮은 비용의 자본을 도입하면, 부동산 자산에서 훨씬 높은 수익을 올릴 수 있고 추가적인 상당한 자본도 확보할 수 있습니다.

앞으로 몇 년간 기대할 수 있는 것은 콘도와 토지 판매의 본질적인 자기청산적 특성뿐만 아니라, 안정화된 자산과 회사의 파트너십 기회로 생각되는 자산의 현금화 가속화입니다. 어쩌면 우리는 경영진이 연금 펀드나 하워드 휴즈가 보유한 자산을 선호하는 다른 투자자를 대신해 이 자산에 투자할 수 있는 자본 풀을 조성할 수도 있습니다.