서비스 프로퍼티스 26년 2분기 어닝콜

오늘 저희 컨퍼런스 콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 이번 콜에는 크리스 빌로토 사장 겸 최고경영자, 제시 에어 부사장, 브라이언 돈리 재무담당 이사 겸 최고재무책임자가 함께하고 있습니다. 곧 이들이 2026년 2분기 사업 및 실적에 대해 자세히 설명한 후, 매도측 애널리스트들과 질의응답 시간을 가질 예정입니다. 오늘 컨퍼런스 콜의 녹음 및 재전송은 회사의 사전 서면 동의 없이는 금지되어 있음을 알려드립니다. 또한 오늘 컨퍼런스 콜에는 1995년 사모증권소송개혁법 및 기타 증권법의 의미에 따른 미래예측진술이 포함되어 있음을 알려드립니다. 이러한 미래예측진술은 2026년 8월 6일 현재 SVC의 신념과 기대를 바탕으로 하고 있습니다. 실제 결과는 당사가 예상하는 바와 크게 다를 수 있습니다.

회사는 오늘 컨퍼런스 콜에서 이루어진 미래예측진술에 대한 수정 결과를 공개적으로 발표하거나 수정할 의무를 지지 않습니다. 이러한 차이를 초래할 수 있는 요인에 관한 추가 정보는 당사의 증권거래위원회(SEC) 제출 서류에 포함되어 있으며, 이는 svcreit.com 또는 SEC 웹사이트에서 확인하실 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 어떠한 미래예측진술에도 과도한 신뢰를 두지 않도록 주의하시기 바랍니다. 이번 콜에는 정상화된 자금조달영업활동현금흐름(Normalized FFO) 및 조정 EBITDAre 등 비 GAAP 재무지표가 포함될 수 있습니다. 이러한 비 GAAP 수치와 순이익 간의 조정 내역은 어젯밤 발표한 SVC의 실적 발표 자료에서 확인할 수 있으며, 당사 웹사이트에서 찾아보실 수 있습니다. 이번 콜에서는 2026년 예상 정상화된 FFO, 호텔 EBITDA, 순영업소득(NOI), 조정 EBITDAre 등 가이던스를 제공할 예정입니다.

가이던스의 일부로 이러한 비 GAAP 지표에 대한 조정 내역은 제공하지 않는데, 이는 해당 조정에 필요한 일부 정보가 합리적인 노력 없이 또는 전혀 확보할 수 없기 때문입니다. 이제 콜을 크리스에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 케빈. 여러분, 안녕하세요. 오늘 콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 재무 실적, 대차대조표, 그리고 전망에 대한 검토를 마무리하며 시작하겠습니다. 어젯밤 발표한 2분기 실적은 SVC의 전략적 우선순위 추진과 회사의 재무 프로필 강화가 지속되고 있음을 반영합니다. 우리의 순임대 포트폴리오는 안정적인 NOI 성장을 기록하며, 포트폴리오의 기반이 되는 매우 예측 가능한 현금 흐름을 제공했습니다. 호텔 부문에서는 RevPAR이 7분기 연속으로 업계 벤치마크를 상회했습니다. 전반적으로 주당 정상화된 FFO는 0.43달러로 컨센서스 기대치에 부합했으며, 연간 실적 가이던스를 유지하고 있습니다. 전략적 우선순위부터 시작하겠습니다. 우리는 순임대 포트폴리오 강화, 보유 호텔 포트폴리오의 현금 흐름 및 운영 성과 개선, 그리고 엄격한 자본 배분을 통한 대차대조표 추가 개선에 계속 집중하고 있습니다.

2분기 초부터 현재까지 순임대 자산 19개와 호텔 1개를 포함해 약 3,200만 달러 규모의 20개 부동산을 매각했습니다. 이 매각 대금 일부와 4월에 성공적으로 진행한 5억 4,000만 달러 규모의 주식 발행 순수익을 합쳐 5억 5,000만 달러의 무담보 부채를 상환했으며, 이를 통해 레버리지 비율을 낮추고 연간 이자 비용을 줄이는 동시에 운영 실행과 현금 흐름 성장에 집중할 수 있는 유연성을 확보했습니다. 호텔 실적으로 넘어가겠습니다. 15개 매각 호텔을 제외한 보유 호텔 포트폴리오는 또 한 분기 동안 운영 실적이 개선되었습니다. RevPAR은 전년 대비 6.6% 상승했으며, 점유율과 평균 일일 요금(ADR)이 균형 있게 성장했고, 풀서비스 및 상위 고급 호텔에서 상대적으로 강한 모습을 보였습니다.

RevPAR 성장은 주로 활발한 재개발 및 리노베이션 프로젝트, 특히 노틸러스 사우스 비치 관련 예상되는 일부 영업 중단에 의해 일부 상쇄되었습니다. 노틸러스의 단기 중단을 제외하면, 나머지 포트폴리오의 기본 RevPAR 성장률은 9%로 훨씬 강력했으며, 이는 포트폴리오의 개선된 펀더멘털에 대한 우리의 자신감을 뒷받침합니다. 포트폴리오는 완료된 리노베이션, 계약 부문 매출 22% 증가, 그리고 일부 개최 도시에서의 월드컵 관련 요금 기반 수요 증가의 혜택을 계속 누리고 있습니다. 중요하게도, 이러한 긍정적인 모멘텀은 3분기에도 이어지고 있으며, 보유 호텔 포트폴리오의 7월 잠정 RevPAR은 전년 대비 7.1% 상승했습니다. 보유 호텔의 EBITDA는 이번 분기에 4.2% 증가했으며, 힐튼 헤드와 마이애미 공항의 손에스타 호텔과 솔트레이크시티의 래디슨 호텔에서 특히 강한 실적을 보였습니다.

이 실적을 맥락에 맞게 보면, 보유 호텔 포트폴리오는 분기별 조정 호텔 EBITDA 마진이 약 19.4%를 기록했습니다. 반면, 우리가 매각하는 15개 호텔은 같은 기간 동안 EBITDA 마진이 마이너스를 기록했습니다. 이 격차가 바로 우리의 자본 재활용 전략의 핵심 경제 논리입니다. 구조적으로 부정적인 수익률을 내는 자산군에 계속해서 자본과 경영 자원을 투입하기보다는, 이미 마진 개선의 뚜렷한 궤적을 보이고 있는 보유 포트폴리오에 그 자원을 재배치하고 있습니다. 이를 바탕으로, 우리는 보유 호텔 포트폴리오 전반에서 수익성 향상을 위한 상당한 추가 기회를 보고 있습니다. 우리 자산 관리팀은 손에스타를 비롯한 다른 운영사들과 협력하여 호텔 EBITDA 마진을 확대할 여러 기회를 지속적으로 모색하고 있습니다. 이 노력은 처음에 세 가지 주요 축에 집중되어 있습니다.

첫 번째 축은 수익 최적화로, brand.com과 같은 직접 채널 및 가장 수익성 높은 채널로 더 많은 비즈니스를 유도해 고객 획득 비용을 줄이고, 비용이 높은 OTA 의존도를 낮추는 데 중점을 둡니다. 여기에 계약 및 단체 고객 기반 확대와 음식 및 음료, 주차 등 부가 수익원에 대한 지속적인 집중도 포함됩니다. 두 번째 축은 노동 효율성 향상을 지원하는 것으로, 운영사들은 수요에 맞춰 인력을 더 효율적으로 배치하고 비용이 높은 계약직 노동 의존도를 줄이기 위해 더 간소하고 역동적인 노동 모델을 도입하고 있습니다. 이번 분기 내에 손에스타, 래디슨, IHG 모두 전년 대비 노동 생산성이 향상되는 효과를 이미 확인하고 있습니다. 세 번째 축은 운영 레버리지 활용으로, 복리후생 계획, 재산 보험, 에너지 및 공공요금 비용에 대한 철저한 관리에서 기대되는 절감 효과를 포함합니다.

리노베이션을 마친 호텔들이 안정화되고 점유율이 증가함에 따라, 이는 가격 결정력을 강화하고 추가 이벤트 기반 수요를 포착할 수 있는 위치를 마련해 고정비용을 보다 효과적으로 흡수하며 궁극적으로 수익성을 높일 것입니다. 아직 초기 단계이지만, 노동 생산성의 긍정적 추세, 포트폴리오 전반에서 재산 보험 비용 20% 절감, 주로 신규 항공사 승무원 비즈니스에서 비롯된 계약 매출 22% 증가, 그리고 마진 개선을 이끌 기술 및 프로세스 도입 등 초기 효과가 나타나고 있습니다. 이러한 이니셔티브가 진행됨에 따라 목표로 하는 수익 및 비용 절감 효과에 대해 추가 업데이트를 제공할 예정입니다.

이 이니셔티브 외에도, SVC는 매각 호텔에서 발생하는 약 1,500만 달러 규모의 부정적 EBITDA 부담 제거, 호텔 리노베이션에 따른 점진적 성과 개선과 대체 효과, 특히 마이애미 비치의 노틸러스 재개발에서 의미 있는 실적 상승을 포착할 준비가 되어 있습니다. 이러한 혜택들은 시간이 지나면서 실현되겠지만, 이는 호텔 EBITDA와 현금 흐름 창출 개선을 위한 로드맵을 제공하며, 포트폴리오 전반의 시장 점유율 확대에 집중하는 상위 라인 이니셔티브를 보완합니다. 다음으로 호텔 매각 현황을 말씀드리겠습니다. 우리는 이전에 공시한 15개 호텔 매각 계획을 순조롭게 진행 중이며, 7월에는 133객실 규모 호텔을 1,840만 달러에 매각했습니다. 현재까지 13개 호텔과 매매 계약서 또는 의향서(LOI)를 체결했으며, 1개 호텔은 마케팅 중에 있습니다.

나머지 매각 건 대부분은 2026년 말까지 완료될 것으로 예상되며, 매각 대금은 부채 감축과 재무 유연성 제고에 계속 활용될 것입니다. 이 과정의 일환으로, 애틀랜타 주변 지역에 위치한 495객실 규모의 IHG 관리 풀서비스 호텔 한 곳을 시장에 내놓을 계획입니다. 기억하시는 분들도 있겠지만, 작년에 기존 계약과 자본 전망을 검토하는 동안 이 자산을 마케팅 과정에서 제외한 바 있습니다. 이는 호텔 관리 계약 만료가 다가오면서 진행한 보유 대 매각에 대한 종합적인 분석 결과에 따른 결정이었습니다. 해당 자산은 운영 면에서 좋은 성과를 보였지만, 계속 보유하며 재투자하는 것보다 매각이 주주 가치를 실현하는 데 더 매력적인 경로라고 판단합니다. 3분기에 마케팅을 시작할 예정이며, 향후 진행 상황을 공유해 드리겠습니다.

마무리하기 전에, 기업 지배구조에 대해서도 간략히 말씀드리겠습니다. 앞서 발표한 바와 같이, 이사회는 추가 독립 이사 후보를 적극적으로 검토하고 있습니다. 이번 인사는 의미 있는 호텔 산업 경험을 갖추어 이사회의 전문성을 보완하고 SVC의 전략적 진화를 지원할 수 있는 인물을 찾는 데 중점을 두고 있습니다. 앞으로도 우리의 우선순위는 명확합니다. 보유 포트폴리오의 운영 모멘텀을 지속 가능한 마진과 현금 흐름 개선으로 전환하고, 비핵심 호텔 매각을 완료하여 SVC의 재무 프로필을 더욱 강화하는 것입니다. 더 강력한 재무구조와 성과 향상을 위한 진행 중인 이니셔티브를 바탕으로, SVC는 포트폴리오 전반에서 가치를 창출하여 장기 주주 수익을 견인할 수 있는 좋은 위치에 있다고 믿습니다. 이제 제시에게 넘겨 순수임대(net lease) 포트폴리오에 대해 자세히 말씀드리겠습니다.

감사합니다. 안녕하세요. 저희 순수임대 자산은 최소한의 자본 투입과 장기 임대 계약, 그리고 다양한 임차인 기반으로 SVC에 안정적인 현금 흐름을 제공하고 있습니다. 2분기 포트폴리오는 최근 인수, 기존 임대 계약의 계약상 임대료 상승, 그리고 신용 충당금 감소에 힘입어 의미 있는 NOI 성장과 지속적인 임대 모멘텀, 여행 센터 성과 개선을 주도했습니다. 분기별 현금 기준 NOI는 전분기 대비 2.2% 증가했으며, 이는 최근 인수 자산의 기여, 기존 임대 계약의 계약상 임대료 상승, 그리고 신용 충당금 감소에 따른 결과입니다. 점유율은 전분기와 동일한 96.6%였으나, 현재 임대 파이프라인 상황과 자산 관리팀의 빈 점포 효율적 처분 및 신규 브랜드 도입 노력에 힘입어 연말까지 점유율이 점진적으로 증가할 것으로 기대합니다.