포 코너스 프로퍼티 트러스트 26년 3분기 어닝콜

이번 컨퍼런스 콜에서 당사는 당사의 신념과 가정에 근거한 미래예측진술을 할 예정입니다. 실제 결과는 당사가 통제하거나 예측할 수 없는 알려진 요인과 알려지지 않은 요인의 영향을 받습니다. 당사의 가정은 미래 실적을 보장하지 않으며, 일부 가정은 틀린 것으로 판명될 수 있습니다. 잠재적 위험에 대한 자세한 설명은 fcpt.com에서 확인하실 수 있는 당사의 증권거래위원회(SEC) 제출 서류를 참조해 주십시오. 이번 컨퍼런스 콜에서 제공되는 모든 정보는 오늘인 2026년 10월 29일 현재 기준입니다. 또한 이번 컨퍼런스 콜에서 언급된 FFO와 AFFO 등 비일반회계기준(Non-GAAP) 재무지표와 일반회계기준(GAAP) 재무지표 간 조정 내역은 회사의 보충 보고서에서 확인하실 수 있습니다. 그럼 빌에게 진행을 넘기겠습니다.

안녕하세요. 기술적인 문제로 불편을 드려 죄송합니다. 3분기 실적과 시장 상황에 대한 첫 발언에 이어, 패트릭이 이번 분기 투자 활동과 현재 자본 현황에 대해 설명하겠습니다. 2026년은 FCPT에 기록적인 한 해입니다. 연초 이후 당사는 부동산을 총 4억 1,000만 달러 규모로 사들여 역대 최대 취득 실적을 기록했습니다. 가중평균 현금 기준 자본환원율은 6.6%, GAAP 기준 자본환원율은 7.2%였습니다. 지난 12개월 동안 당사는 부동산을 5억 500만 달러 규모로 취득했습니다. FCPT가 역대 최대 규모의 투자를 집행했음에도, 당사는 오랫동안 FCPT 전략의 근간이 되어 온 투자 특성, 즉 낮은 취득원가의 부동산, 보수적인 임대료, 높은 점포 단위 수익성, 업계를 선도하는 임차인 운영사를 일관되게 유지했습니다.

당사는 최근 체결을 완료한 두 건의 기간 대출을 통해 이번 분기 투자액 전액을 조달했습니다. 해당 대출의 금리는 4%대 중반에서 5%대 초반이었으며, 부채 여력을 활용해 과거 투자 수익률 대비 200bp를 넘는 스프레드를 확보했습니다. 또한 8월부터 배당금을 월별로 지급하도록 배당 정책을 변경했으며, 이후 4분기 배당금을 3.5% 인상했습니다. 마지막으로, 몇 주 전 다든이 2027년에 만기가 도래하는 올리브가든과 롱혼 임대차 계약을 모두 연장하고, 2028년 만기 계약 일부도 조기 연장하기로 했다는 소식을 기쁘게 발표했습니다. 이번 계약 연장은 2015년 FCPT 분사 이후 다든이 내린 첫 연장 결정입니다. 이번 연장에는 임대료 인하나 FCPT의 자본 투입이 필요하지 않으며, 다든의 임대료는 매년 1.5%씩 계속 인상될 예정입니다.

분명히 말씀드리면, 각 계약은 개별 임대차 계약이며 임차인이 모든 경우에 계약 조건에 따라 연장하기로 결정했습니다. 또한 당사는 지속적으로 포트폴리오를 크게 다각화해 왔습니다. 현재 다든의 비중은 현금 임대료의 40%에 불과하며, 임대료의 42%는 캐주얼 다이닝 이외의 업종에서 발생합니다. 여기에는 현재 16%를 차지하는 메디컬 리테일, 13%를 차지하는 자동차 정비, 10%를 차지하는 퀵서비스가 포함됩니다. 최근 몇 달 사이 큰 변화를 겪은 현재의 인수 환경에 대해 말씀드리겠습니다. 투자자들은 이러한 변화가 당사의 투자 파이프라인 구축 노력에 어떤 영향을 미칠지 꾸준히 질문합니다. 당사의 답변은 FCPT가 설립 이후 자본비용에 맞춰 인수 규모를 조정하는 일관된 원칙을 지켜 왔다는 것입니다. 가장 최근에는 2023년 금리가 상승했을 때 이러한 상황이 나타났습니다.

당시 금리 상승으로 투자 수익을 높이기가 어려워졌고, 이에 따라 거의 모든 인수를 중단했으며 2023년 말부터 2024년 중반까지 파이프라인 추가도 적극적으로 축소했습니다. 간단히 말해, 아무것도 매입하지 않았습니다. 자본비용이 개선되자 적극적으로 투자에 나섰고, 이후 2024년부터 현재까지 수익을 높이는 신규 부동산 투자에 거의 10억 달러를 집행했습니다. 자본 배분의 원칙은 당사의 운영 방식에 내재되어 있습니다. 당사는 인수 관련 가이던스를 제공하지 않습니다. 당사 팀의 인센티브는 투자 규모와 연계되어 있지 않습니다. 이러한 이해관계의 일치는 수익을 높이는 투자가 가능할 때는 성장하고, 그렇지 않을 때는 인내심을 갖고 기다릴 수 있게 합니다. 시장 변동이 심하지 않을 때 마련해 둔 명확한 판단 기준이 투자자에게 큰 차이를 만들어 내는 때가 바로 지금과 같은 시기입니다. 다른 기업들은 스프레드가 축소되면 가이던스를 조정하겠다고 말할 수도 있지만, 당사는 실제로 투자를 중단해 온 확고한 실적을 보유하고 있습니다.

간단히 말씀드리면, 분명히 해두고 싶은 점은 FCPT 경영진이 단순히 규모를 키우기 위해 주주 이익을 희생하지 않을 것이라는 점입니다. 이처럼 불확실성이 큰 환경에서 회사의 상황을 말씀드리자면, 당사는 지속되는 거시경제 역풍을 잘 견뎌낼 수 있는 매우 유리한 위치에 있다고 생각합니다. 첫째, 세분화된 인수 전략을 통해 업계에서 부동산당 위험가치가 가장 낮은 수준에 속하는, 높은 대체 가능성을 갖춘 포트폴리오를 구축했습니다. 당사의 임대차 갱신률은 매우 높습니다. 점유율은 99%를 크게 웃도는 수준을 유지하고 있으며, 해당 수치를 보고하는 포트폴리오 대부분의 3분기 임대료 커버리지 비율은 5.3배였습니다. 당사의 임대료 커버리지 비율은 업계 최고 수준이며, 이는 보수적이고 분석에 기반한 인수 심사를 반영한다고 생각합니다. 둘째, 당사의 핵심 레스토랑 브랜드 세 곳인 올리브 가든, 롱혼, 칠리스는 계속해서 경쟁사보다 우수한 실적을 내고 있으며, 최근 분기 매출은 각각 1%, 6.8%, 10.1% 증가했습니다.

이들 레스토랑 브랜드가 고객에게 제공하는 가치는 매우 큽니다. 또한 다양한 거시경제 국면에서 꾸준한 성장을 이어 온 실적을 보여 왔습니다. 아울러 미션 펫 헬스 부동산의 임대료 커버리지 비율은 6배를 웃돕니다. 이처럼 불확실성이 큰 환경에서 보유하고 싶은 포트폴리오가 바로 이런 포트폴리오입니다. 셋째, 당사는 11년의 역사 동안 신용 손실이 매우 제한적이었습니다. 그런 결과는 우연히 나온 것이 아닙니다. 당사는 선택한 업종의 선도적인 운영업체와 이해관계를 같이하고, 경험형 및 임대 기간이 제한적인 업종과 과도하게 임대료가 책정된 부동산은 피합니다. 당사는 전자상거래의 영향을 덜 받는다고 생각하는 업종에서 취득 원가가 낮고 대체 가능성이 높은 부동산을 인수하는 방식으로 단순하게 접근하려고 합니다. 마지막으로 말씀드리고 싶은 것은 어제 발표한 최초의 자사주 매입 프로그램입니다. 자사주 매입에 대해 당사가 어떻게 생각하는지 여기서 자세히 설명드리겠습니다.

당사의 장기적인 판단 기준 중 하나는 녹색, 노란색, 빨간색 구간으로 나뉜 온도계입니다. FCPT의 역사에서 지난 10년간 빨간색 구간에 진입한 경우는 몇 차례뿐이었으며, 그 기간도 짧았습니다. 분사 당시와 코로나19 시기가 두드러진 사례였으며, 그때는 자사주 매입이 실질적으로 경제적 타당성이 있었을 것입니다. 현재 시장 환경은 FCPT가 설립된 이후 자사주를 매입하기에 가장 좋은 기회를 제공한다고 생각합니다. 이에 따라 이사회는 1억 달러 규모의 자사주 매입 프로그램을 승인했으며, 조건이 당사의 기준을 충족하면 이를 활용할 계획입니다. 자본 배분에 관한 마이클 모부신의 저술에서 영향을 받은 저희의 판단 과정을 단계별로 설명드리겠습니다. 첫 번째로, 자본비용을 명확히 웃도는 수익을 제공하는 부동산 인수 기회가 있는지 판단합니다.

저희는 매입하는 부동산의 품질을 매우 분석적으로 평가하기 때문에, 품질 기준이 점차 낮아지는 일 없이 이 단계를 진행할 수 있습니다. 저희가 회사로 존속해 온 기간의 대부분에는 이 단계에 해당했지만, 지금은 그렇지 않습니다. 캡레이트가 시차를 두고 금리를 따라갈 수도 있겠지만, 현재로서는 외부 시장의 캡레이트가 대체로 너무 낮다고 봅니다. 또한 저희가 보유하거나 대체할 만한 고품질 기준을 충족하는 투자 기회는 대부분 투자 스프레드가 미미하거나 마이너스일 것입니다. 다음으로, 레버리지 수준이 보수적인지 확인합니다. 대차대조표가 금리 변동에 안전한 상태인지 확인하고자 합니다. 팻은 이 부분에서 훌륭한 성과를 거두었습니다. 단기 만기가 도래하는 부채가 거의 없고, 대부분 고정금리 구조이며, 적정한 목표 레버리지 범위 내에 있습니다. 그다음에는 저희 주식이 매력적인 투자 기회인지 판단합니다.

여기서 말하는 것은 주가가 저희가 판단하는 내재가치보다 낮은 수준인지 여부입니다. 마지막으로 신규 인수, 부채 감축, 유동성 유지, 자사주 매입의 위험 조정 수익률을 비교합니다. FCPT는 신주 발행 가격을 결정할 때 늘 가격 규율을 지켜 왔습니다. 같은 맥락에서 자사주를 매입할 때도 가격 규율을 철저히 지킬 것입니다. 시장에 나가 자사주를 매입할 때마다 이러한 조건이 충족되는지 확인하기 위해 분석을 실시할 것입니다. 또한 이 프로그램은 특정 수량의 주식을 매입하도록 요구하지 않으며, 언제든지 프로그램을 중단하거나 종료할 수 있습니다. 즉, 밸류에이션을 고려해 유연하게 대응할 것입니다. 임차인 관련 문제가 없고 포트폴리오에 대한 확신이 강한 만큼, 현재 FCPT 주가는 매우 매력적인 투자 기회라고 봅니다.

제가 최근 FCPT 주식을 개인적으로 매입했다는 사실은 공개되어 있음을 말씀드리고 싶습니다. 저에게는 이론적인 연습이 아닙니다. 팻에게 다시 마이크를 넘기기 전에, FCPT에 기여해 주신 조시 장에게 진심으로 감사드리고 싶습니다. 조시는 2016년에 저희와 함께하기 시작했으며, FCPT의 플랫폼을 구축하는 데 핵심적인 역할을 했습니다. 조시는 4분기에 FCPT를 떠나 개인적인 안식 기간을 가진 뒤 창업 기회를 모색할 예정입니다. 조시는 저희가 그를 아끼는 만큼 FCPT의 열렬한 지지자로 남아 있으며, 자랑스러운 동문이기도 합니다. 그의 앞날에 진심으로 행운이 함께하기를 바랍니다. 저를 비롯해 패트릭과 회사의 다른 구성원들, 이사회도 그와 직업적으로나 개인적으로 알아가는 과정이 정말 즐거웠다고 말씀드릴 수 있습니다. 그가 어디에서 일하게 되든, 그곳은 그를 맞이하게 되어 매우 행운일 것입니다. 패트릭, 이어서 말씀해 주시죠. 빌, 감사합니다.

정말 잘 말씀해 주셨고, 저도 전적으로 동의합니다. 조시는 10년간 가까운 동료였으며 FCPT를 대표해 왔습니다. 저희가 스타트업에서 경험이 풍부한 순임대 투자 플랫폼으로 성장하는 데 큰 도움을 준 조시의 수많은 노력에 깊이 감사드립니다. 이제 3분기 인수 활동을 살펴본 뒤 대차대조표에 대해 말씀드리겠습니다. 3분기에는 총 3억 2,600만 달러를 투자해 부동산 120곳을 인수했습니다. 가중평균 잔여 임대 기간은 10년이며, 혼합 현금 자본환원율은 6.6%, GAAP 기준 자본환원율은 7.1%였습니다. 이번 인수 실적은 앞서 발표한 미션 펫 헬스 부동산 102곳의 인수로 인해 의료·리테일 부문에 편중됐습니다. 또한 3분기에는 레스토랑, 자동차 정비, 의료·리테일 및 기타 부문을 아우르는 14건의 개별 거래를 통해 통상적인 투자 파이프라인의 발굴과 실행도 이어갔습니다.

이번 투자에는 저희 플랫폼에 새롭게 추가된 하위 업종도 포함됐으며, D&W 프레시 마켓 식료품점 부동산과 드릴링 툴스 인터내셔널의 경공업 시설을 인수했습니다. 두 업종 모두 수년간 살펴보며 FCPT의 기준과 투자 성격에 부합하는 부동산 신용도와 가격 경쟁력을 갖춘 적절한 투자 기회를 기다려 왔습니다. 앞으로도 이러한 하위 업종에 대한 투자를 계속 검토하고, 관련 전문성을 쌓아가면서 시간이 지남에 따라 투자 기회를 확대할 것으로 기대합니다. 이번 분기에는 몇 건의 거래를 중단하기도 했습니다. 더 선별적으로 접근했거나, 실사 과정에서 장기적인 경제성에 영향을 미칠 수 있다고 판단한 문제를 발견했기 때문입니다. 그 결과 거래 무산에 따른 순비용은 약 10만 달러였으며, 이는 AFFO에 반영됩니다. 거래를 중단하는 것을 달가워하지는 않지만, 장기적인 문제를 피하고 목표 수익률을 충족하지 못하는 거래를 걸러내는 데 더 중점을 두고 있습니다.