어그리 리얼티 26년 2분기 어닝콜

안녕하세요 여러분, Agree Realty 2026년 2분기 실적 발표 콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 이번 분기 실적에 대해 조이와 피터가 설명하기 전에 먼저 주의사항을 안내해 드리겠습니다. 이번 콜에서는 연방 증권법상 미래예측성 진술로 간주될 수 있는 내용, 특히 2026년 업데이트된 가이던스와 관련된 진술이 포함될 수 있음을 알려드립니다. 실제 결과는 여러 가지 이유로 인해 미래예측성 진술에서 언급된 내용과 크게 다를 수 있습니다. 어제 발표한 실적 자료와 SEC 제출 서류, 최신 연례보고서인 Form 10-K에서 미래예측성 진술에 내재된 다양한 위험과 불확실성에 대해 자세히 확인해 주시기 바랍니다.

또한, 이번 콜에서는 코어 펀드 프롬 오퍼레이션(Core FFO), 조정 펀드 프롬 오퍼레이션(AFFO), 순부채 대비 기업가치 비율, 고정비용 커버리지 비율, 그리고 프로포마 순부채 대비 반복 EBITDA 등 비-GAAP 재무 지표에 대해서도 설명드릴 예정입니다. 과거 비-GAAP 재무 지표와 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표 간의 조정 내역은 당사 실적 발표 자료, 웹사이트, SEC 제출 서류에서 확인하실 수 있습니다. 이제 콜을 조이에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 루벤. 그리고 오늘 아침 함께해 주신 모든 분들께 감사드립니다. 저는 2분기 실적에 매우 만족하며, 이번 분기가 우리 회사 역사에서 중요한 이정표임을 자랑스럽게 생각합니다. 이번 분기 동안, 우리는 세 가지 외부 성장 플랫폼 전반에 걸쳐 회사 사상 최대인 5억 달러 이상을 투자했습니다. 수치도 매우 인상적이지만, 부동산 특성, 신용 구성, 임대 조건의 조합 역시 우리 회사 역사상 가장 높은 품질의 분기를 나타냅니다. 세 가지 외부 성장 플랫폼 모두 광범위하고 확장된 파이프라인을 보유하고 있어, 올해 전체 투자 규모 가이던스를 16억 달러에서 18억 달러로 다시 상향 조정할 수 있게 되었습니다. 이 범위의 중간값은 지난해 투자 활동을 능가하며, 연초에 제시한 초기 투자 규모 가이던스 대비 24% 증가한 수치입니다.

투자 활동 증가와 올해 누적 포트폴리오 실적을 바탕으로, 주당 조정가능자유현금흐름(AFFO) 가이던스를 중간값 기준으로 0.02달러 상향 조정하여 4.57달러에서 4.59달러 범위로 제시합니다. 이는 중간값 기준으로 약 6%의 AFFO 주당 성장률에 해당하며, ARC가 오랫동안 차별화해온 꾸준하고 신뢰할 수 있는 수익 성장과 투자 및 재무 전략에 대한 철저한 규율을 강조합니다. 피터가 곧 가이던스 범위와 그 산출 근거에 대해 자세히 설명드릴 예정입니다. 그렇지만, 과소평가되어 있고 제가 보기에 더 설득력 있는 이야기는 우리가 지금 구축한 독특한 시장 지위입니다. 시간이 지나면서 우리는 견고한 경쟁 우위, 깊은 소매업체 관계, 그리고 파트너에게 종합 솔루션을 제공하는 내부 자산 관리 플랫폼을 구축해 왔습니다.

이러한 강점들은 15년 이상에 걸쳐 만들어진 차별화된 비즈니스를 탄생시켰습니다. 제가 여러 차례 말씀드렸듯이, 스프레드 투자는 매우 단순합니다. 국내 최고의 소매업체라는 명확한 영역에 전념하며 여러 성장 기회를 가진 소매 순임대 리더를 구축하는 것이 궁극적인 목표였습니다. 우리는 이 성장을 뒷받침하기 위해 플랫폼을 지탱하는 인력, 프로세스, 기술에 지속적으로 투자하고 있습니다. 지속적인 개선에 대한 이러한 헌신은 오랫동안 우리의 DNA에 포함되어 왔습니다. 오늘날 이는 조직 전반에 걸쳐 AI를 활용해 의사결정을 개선하고, 업무 흐름을 간소화하며, 거래 실행 속도를 높이는 방식으로 나타나고 있습니다. 이미 상당한 효율성을 누리고 있지만, AI가 플랫폼 전반에 더욱 깊이 통합됨에 따라 장기적인 기회는 훨씬 더 클 것으로 믿습니다.

향상된 통합과 올해 말 가동 예정인 ARC의 차세대 버전과 결합하여, 이러한 투자는 운영 레버리지를 더욱 강화할 것입니다. 2분기 실적을 자세히 살펴보면, 우리는 세 플랫폼 전반에서 102개 부동산에 대해 회사 사상 최대인 5억 달러 이상을 투자했습니다. 이 중 4억 5,100만 달러는 82개의 소매 순임대 자산 인수에 투입되었으며, 이는 코로나19 최악의 시기 이후 가장 높은 분기별 투자 수준입니다. 이번 분기에 인수한 부동산들은 자동차 부품, 주택 개조, 식료품, 농업 및 농촌 공급, 편의점 분야의 선도 운영자들에게 임대되어 있습니다. 이번 분기 주목할 만한 인수에는 미주리, 오하이오, 위스콘신의 월마트 슈퍼센터 토지 임대권 3건, 오리건의 월마트 네이버후드 마켓, BP 브랜드 여행 센터 포트폴리오, 뉴햄프셔의 홈디포 토지 임대권이 포함되었습니다.

인수한 부동산의 가중 평균 자본환원율은 7%였으며, 가중 평균 임대 기간은 11.2년이었습니다. 인수한 연간 기준 기본 임대료의 약 13.5%는 토지 임대 자산에서 발생했으며, 투자 등급 소매업체가 인수한 연간 기준 기본 임대료의 73% 이상을 차지했습니다. 2분기 동안 당사의 개발 및 DFP 플랫폼은 계속 확장되었으며, 건설 착공량에서 회사 기록을 세웠습니다. 총 예상 비용 약 8,800만 달러 규모의 5개 프로젝트가 착공되었으며, 이에는 현재 건설 중인 7번째와 8번째 7-Eleven, 3개의 Ross Dress for Less 매장, 2개의 Burlington, 3개의 TJX 콘셉트가 포함됩니다. 6월 30일까지 우리는 1억 500만 달러 이상의 프로젝트를 착수했으며, 이는 이전 기간 대비 3배 이상으로, 연간 2억 5,000만 달러 개발 및 개발자 자금 조달 플랫폼 착수라는 중기 목표를 향한 지속적인 진전을 보여줍니다.

상반기 동안 총 20개 프로젝트가 완료되었거나 건설 중이며, 이는 약 2억 달러의 약정 자본으로 회사 기록에 해당합니다. 앞으로 분기들에서 개발 및 DFP 지출이 실질적으로 진전될 것으로 예상합니다. 분기 동안 10개 프로젝트의 건설이 계속되었으며, 총 예상 비용은 8,300만 달러를 넘습니다. 이 프로젝트에는 Burlington, Sunbelt Rentals, Ross가 포함됩니다. 미주리의 Sunbelt Rentals 프로젝트 하나가 분기 중 600만 달러 조금 넘는 비용으로 완료되었습니다. 이전 백서에서 예고한 바와 같이, 우리는 오프 프라이스 및 대형 편의점 부문에 대해 깊은 신념을 가지고 지속적으로 대규모 투자를 하고 있습니다. 현재 우리는 이 두 부문에서 미국 내 최대 소유주 중 하나이며, 추가 기회에 대한 상당한 파이프라인을 보유하고 있습니다.

처분 측면에서는 분기 동안 14개 부동산을 약 3,000만 달러의 총 매각 대금으로 매각했으며, 가중 평균 자본환원율은 7%였습니다. 처분 자산은 주로 3개의 Goodyear 매장과 4개의 Advance Auto Parts 매장으로 구성되었으며, 이는 저성과 또는 매력적인 1031 교환 기회를 계속해서 포트폴리오에서 정리하는 과정입니다. 처분된 자산 중 투자 등급 신용을 가진 자산은 없었으며, 남은 임대 기간은 약 6.9년에 불과했습니다. 자산 관리 팀은 다가오는 임대 만기 문제를 계속해서 처리하고 있습니다. 2분기 동안 약 76만 평방피트의 총 임대 가능 면적에 대해 신규 임대, 연장 또는 옵션 계약을 체결했으며, 재임대율은 약 105%였습니다. 여기에는 메릴랜드의 Sam's Club과 조지아의 월마트 슈퍼센터가 포함됩니다.

상반기 동안 약 160만 평방피트의 총 임대 가능 면적에 대해 신규 임대, 연장 또는 옵션 계약을 체결했으며, 재임대율은 약 105%였습니다. 올해 남은 기간 동안 만기가 도래하는 임대 계약은 18건, 연환산 기준 기본 임대료의 40bp에 불과해 연초 대비 100bp 이상 감소한 매우 우수한 위치에 있습니다. 올해 현재까지의 진전을 감안할 때, 점유율은 전분기 대비 10bp 상승하여 또 다른 회사 기록인 99.8%에 도달했습니다. 분기 말 기준으로, 당사의 최고 수준의 포트폴리오는 50개 주와 워싱턴 D.C. 전역에 걸쳐 2,825개 부동산으로 구성되어 있습니다. 포트폴리오에는 연환산 기본 임대료의 10% 이상을 차지하는 268건의 토지 임대 계약이 포함되어 있으며, 투자등급 노출 비중은 포트폴리오의 거의 3분의 2에 달합니다.

이제 이번 분기 재무 실적에 대해 피터에게 말씀을 넘기겠습니다.

감사합니다, 조이. 수익부터 시작하겠습니다. 2분기 코어 FFO 주당순이익은 1.13달러로, 전년 동기 대비 7.5% 증가했습니다. 2분기 AFFO 주당순이익은 1.14달러로, 전년 대비 7.4% 증가했습니다. 조이가 강조했듯이, 우리는 올해 상반기의 매우 강한 실적을 반영하여 2026년 전체 연간 수익 전망을 업데이트했습니다. 전체 연간 AFFO 주당순이익 가이던스를 4.57달러에서 4.59달러로 상향 조정했으며, 이는 중간값 기준 0.02달러 증가한 수치로 전년 대비 거의 6% 성장한 것입니다. 수익 가이던스 상향은 투자 활동 증가와 포트폴리오의 지속적인 강력한 성과에 기인합니다.

가이던스에는 연간 25bp의 신용 및 점유 손실 가정이 포함되어 있으며, 이는 이전 25~50bp 범위의 하단에 해당합니다. 참고로, 당사의 신용 및 점유 손실 정의는 완전 반영 기준으로, 신용 이벤트뿐 아니라 신용 문제와 무관한 임대 만기 시 임차인의 퇴거로 인한 공실 및 기타 부분적 또는 미지급 건을 모두 포함합니다. 또한 공실 기간 동안 ARC가 부담하는 모든 운영비와 세금 비용, 그리고 임대 수익 손실도 포함됩니다. 지난 분기에 도입한 보조 자료에서는 이 구성 요소들을 세분화하여 제공합니다. 올해 현재까지 완전 반영 기준 신용 및 점유 손실은 10bp를 기록했습니다. 대차대조표로 넘어가면, 올해 현재까지 총 자본시장 활동은 10억 달러를 초과합니다.