인벤트러스트 프로퍼티스 26년 3분기 어닝콜

여러분, 좋은 아침입니다. 오늘 함께해 주셔서 감사합니다. 인벤트러스트 측에서는 디제이 부시 사장 겸 최고경영자, 마이크 필립스 최고재무책임자, 크리스티 데이비드 최고운영책임자, 데이브 하임버거 최고투자책임자가 참석했습니다. 경영진의 준비된 발표가 끝난 후 질문을 받겠습니다. 안내 말씀을 드리면, 오늘 발언 중 일부에는 향후 사업 및 재무 성과에 대한 회사의 견해와 관련된 미래예측진술이 포함될 수 있으며, 여기에는 향후 실적 전망과 미래 시장 상황에 관한 내용도 포함됩니다. 이러한 진술은 경영진의 현재 신념과 기대를 바탕으로 하며, 여러 위험과 불확실성의 영향을 받습니다. 모든 미래예측진술은 오늘 날짜를 기준으로만 유효하며, 오늘 컨퍼런스콜에서 언급하거나 분기 재무 자료, 보충 자료 또는 보도자료에 포함된 미래예측진술을 업데이트할 의무는 없습니다. 또한 일부 비일반회계기준 재무지표도 언급하겠습니다.

이에 상응하는 일반회계기준 재무지표는 이번 분기 실적 자료에 포함되어 있으며, 당사 투자자 관계 웹사이트에 게시되어 있습니다. 그럼 디제이에게 진행을 넘기겠습니다.

여러분, 좋은 아침입니다. 함께해 주셔서 감사합니다. 3분기에도 인벤트러스트는 안정적으로 사업을 실행했습니다. 견조한 임대 수요와 높은 임차인 유지율, 그리고 이러한 활동을 입주율과 현금흐름으로 이어가는 팀의 지속적인 역량이 이를 뒷받침했습니다. 이러한 흐름에 힘입어 연초 이후 동일 부동산 기준 순영업이익과 나레이티 기준 주당 조정 FFO는 각각 3.4%와 9.9% 증가했습니다. 이는 성장하는 지역사회의 일상적 수요를 충족하는 입지 좋은 쇼핑센터가 지닌 가치를 보여줍니다. 최근 인수한 자산들도 성장에 기여하고 있습니다. 올해 초 시장 여건은 포트폴리오를 확대하기에 매력적인 기회를 제공했고, 이에 선벨트 지역의 자산 6곳을 총 약 2억 9,000만 달러에 인수해 총임대가능면적을 80만 제곱피트 이상 늘렸습니다. 그 이후 자본시장은 빠르게 변화했습니다. 미국 국채 수익률이 상승하면서 업계 전반의 부채 조달 비용이 높아졌고, 주가에도 하방 압력이 가해졌습니다.

한편 우량 리테일 자산을 대상으로 한 사모 자본의 시장 참여는 여전히 활발하며, 거래 가격에는 오늘날의 금융 조달 비용과 수익률 요건이 아직 충분히 반영되지 않고 있습니다. 저희는 원칙을 지키며 대응하고 있습니다. 목표 수익률 기준을 높였으며, 가격이 자본 비용에 보다 부합할 때까지 신중하게 접근하고 있습니다. 저희 팀은 투자 기회를 분석하고 매도자의 기대 가격을 살피며 적절한 자본 조달 방안을 검토하는 등 적극적으로 움직이고 있습니다. 지속적인 현금흐름 성장을 실현할 수 있는 투자를 통해 포트폴리오를 확대하고 운영 플랫폼을 더욱 효과적으로 활용한다는 목표는 변함없습니다. 한편 선벨트 포트폴리오의 영업 펀더멘털은 여전히 견조합니다. 계약상 임대료 인상은 안정적인 기반을 제공하며, 재계약과 신규 임대차는 시장 임대료 상승분을 반영할 기회를 제공합니다. 임대차 계약은 체결됐지만 아직 영업을 시작하지 않은 임차인들의 파이프라인은 해당 임대차가 개시되어 임대료 수익을 창출하기 시작할 때의 실적 가시성을 높여줍니다.

임차인 유지율은 이러한 접근 방식의 중요한 요소입니다. 임차인 유지는 임대료 상승과 더 유리한 임대 조건을 뒷받침하는 동시에 공실 기간과 추가 자본 투입 필요성을 줄이는 데 도움이 됩니다. 높은 입주율은 쇼핑센터의 장기적인 성과를 개선할 수 있다고 판단될 때 일부 공간을 선별적으로 회수할 수 있는 유연성도 제공합니다. 전반적으로 저희는 포트폴리오와 향후 기회에 대해 높은 자신감을 유지하고 있습니다. 시장 여건이 변화하는 가운데 임차인과 소비자의 수요를 충족하도록 쇼핑센터를 계속 운영하고, 위험조정수익률이 가장 높다고 판단되는 곳에 투자하며, 재무적 유연성을 유지하겠습니다. 이제 마이크가 재무 실적을 검토하겠습니다.

감사합니다, 디제이. 여러분, 좋은 아침입니다. 3분기 동일 부동산 기준 순영업이익은 5,040만 달러로, 2025년 3분기보다 3.1% 증가했습니다. 성장은 기본 임대료 인상률 280bp가 주도했으며, 여기에는 계약상 임대료 인상분, 임대 조건 개선 효과 및 재개발 활동에 따른 약 340bp가 포함됩니다. 그 밖에도 매출 연동 임대료와 특수 임대 수익이 각각 40bp 기여했습니다. 이러한 긍정적인 요인은 예상된 일시적 점유율 영향 60bp와 대손 10bp로 일부 상쇄됐습니다. 올해 첫 9개월간 동일 부동산 기준 순영업이익은 총 1억 4,480만 달러로, 2025년 같은 기간보다 3.4% 증가했습니다. 앞서 말씀드린 바와 같이, 3분기 동일 부동산 기준 순영업이익 성장률은 예정된 프로젝트와 관련된 일부 운영비 지출 시기의 영향을 받았습니다.

신규 임대차 계약이 시작되고 계약이 체결됐으나 아직 영업을 개시하지 않은 임대 공간이 임대료를 내는 점유 상태로 전환됨에 따라 4분기에는 성장이 다시 가속화될 것으로 예상합니다. 3분기 나레이트 FFO는 4,150만 달러, 희석주당 0.53달러로, 2025년 3분기보다 8.2% 증가했습니다. 핵심 FFO는 전년 동기 대비 6.4% 증가한 주당 0.50달러였습니다. 동일 부동산 기준 순영업이익과 순인수 활동이 FFO 성장의 주요 동인이었으며, 이자 비용이 일부 상쇄 요인으로 작용했습니다. 2026년 첫 9개월간 나레이트 FFO는 총 1억 2,260만 달러, 희석주당 1.56달러로 전년 동기 대비 9.9% 증가했습니다. 핵심 FFO는 희석주당 1.47달러로, 2025년 같은 기간보다 7.3% 증가했습니다. 분기 말 총 유동성은 5억 1,000만 달러였습니다. 여기에는 현금 2,950만 달러와 회전 신용 한도에서 이용 가능한 4억 8,000만 달러가 포함됩니다.

최근 분기 실적을 연율화한 기준으로 순부채 조정 EBITDA 배수는 4.9배이며, 순레버리지 비율은 31.2%입니다. 가중평균 금리는 4.7%이고, 가중평균 잔존 만기는 4.1년입니다. 2026년에는 만기 도래 부채가 없고 2027년 만기 부채도 2,600만 달러에 불과해, 단기 이자 비용을 상당히 명확하게 예측할 수 있으며 차환 위험도 제한적입니다. 마지막으로 주당 0.25달러의 분기 배당을 선언했습니다. 전망으로 넘어가면, 연간 동일 부동산 기준 순영업이익 가이던스 범위를 3.75~4.25%로 조정합니다. 또한 주당 FFO 가이던스를 나레이트 FFO 2.05~2.07달러, 핵심 FFO 1.94~1.96달러로 상향합니다. 거래 시기를 반영해 순투자 가정 범위를 1억 9,000만~2억 5,500만 달러로 조정합니다. 가이던스의 전제가 된 가정에 관한 추가 정보는 보충 공시에 포함되어 있습니다.

이어서 포트폴리오 활동 현황에 대해 말씀드리도록 크리스티에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 마이크. 폭넓은 임차 수요와 팀의 뛰어난 실행력에 힘입어 포트폴리오 실적은 계속 양호합니다. 소매업체들은 다년간의 확장 계획을 추진하고 있으며, 업계 발표에서도 특히 선벨트 지역을 중심으로 폐점보다 신규 매장 개점이 더 많을 것이라는 전망이 계속 나오고 있습니다. 이는 적합한 입지에 매장을 추가하는 데 주력하고 있는 전국 및 지역 임차인들로부터 듣는 이야기와도 일치합니다. 유리하고 성장하는 인구통계학적 여건은 여전히 중요하지만, 입지 선정 시 각 매장이 픽업, 배송 및 옴니채널 전략 전반에서 어떤 역할을 하는지도 점점 더 고려하고 있습니다. 한편, 높은 대체 비용으로 인해 신규 소매시설 건설이 계속 제약을 받고 있어, 기존 상권 내 양질의 공간 가치가 높아지고 있습니다. 제한적으로 이뤄지는 개발은 대체로 주거지 성장과 관련되어 있으며, 당사 센터와 직접 경쟁하는 신규 소매 공급과는 무관합니다. 이러한 상황은 공실이 발생했을 때 이를 채우려는 강한 수요와 유리한 임대 조건을 뒷받침합니다.

식품, 피트니스, 헬스케어 및 기타 서비스 중심 업종 전반에서 임대 수요가 여전히 견조합니다. 이들 임차인은 식료품점과 생활필수품 소매점 앵커를 보완해 고객들이 하루 중 언제든 방문할 이유를 더해 주며, 임차인 구성의 안정성도 높여 줍니다. 레스토랑과 음료 브랜드의 활동이 특히 활발합니다. 7 브루와 더치 브로스 같은 성장 브랜드부터 윙스톱과 치폴레 같은 기존 사업자까지 다양합니다. 당사 센터의 방문객 수는 전년 동기 대비 거의 5% 증가했으며, 식료품점 앵커들이 여전히 핵심적인 방문객 유인 요소로 작용하고 있습니다. 여러 식료품점 파트너가 당사 포트폴리오 내 기존 매장에 계속 재투자하고 있습니다. 이러한 프로젝트는 당사 센터와 상권에 대한 파트너들의 신뢰를 보여 주는 동시에, 당사 부동산에 대한 추가 방문객 유입에도 도움이 됩니다. 포트폴리오 실적을 말씀드리면, 분기 중 약 54만 9,000제곱피트에 해당하는 임대차 계약 86건을 체결했습니다. 비교 가능한 임대료 상승률은 신규 임대 42%, 갱신 임대 11%를 포함해 종합 기준 14%였습니다.

계약상 옵션을 제외하면 갱신 임대료 상승률은 16%였으며, 연초 이후 임차인 유지율은 89%였습니다. 2026년에 체결한 신규 및 갱신 소형 점포 임대차 계약의 연간 임대료 인상률은 평균 3.1%를 웃돕니다. 이번 분기 임대 성과 중 특히 주목할 만한 사례는 기존 페인티드 트리 공간을 다시 채운 것입니다. 3개월이 채 안 되는 기간에 당사 팀은 노드스트롬 랙과 임대료 상승률 73%의 계약을 체결했습니다. 이를 통해 해당 센터에 유력 전국 소매업체를 유치했으며, 앵커 임대율도 전 분기 대비 30bp 상승했습니다. 이는 양질의 공간에 대한 수요와 공간이 비는 즉시 신속하게 대응하는 당사 팀의 역량을 잘 보여주는 사례입니다. 제곱피트당 연환산 기본 임대료는 전년 대비 3.4% 상승한 20.97달러를 기록해 임대 펀더멘털이 계속 견조함을 보여줬습니다. 분기 말 임대 계약 기준 점유율은 96.4%로 전 분기 대비 20bp 상승했으며, 실질 점유율은 70bp 개선된 95.3%를 기록했습니다.

소형 점포 임대율은 93.2%로 안정적으로 유지됐으며, 앵커 임대율은 30bp 상승한 98.4%를 기록했습니다. 향후를 보면, 계약은 체결됐지만 아직 영업을 시작하지 않은 임대차 계약 파이프라인은 점유율 약 110bp와 연환산 기본 임대료 430만 달러에 해당해 향후 현금흐름 성장에 대한 가시성을 의미 있게 높여줍니다. 이처럼 체결된 임대차 계약 외에도, 여러 단계의 협상 및 계약서 작성 절차가 진행 중인 추가 잠재 기본 임대료가 140bp 규모입니다. 마무리하자면, 당사의 실적은 포트폴리오의 우수성과 임대 실행력의 강점을 보여줍니다. 당사는 생산성이 높은 임차인을 유지하고, 지역사회에 기여하는 콘셉트를 도입하며, 장기적인 임대료 성장을 이끄는 조건을 확보하고 있습니다. 활발히 진행 중인 파이프라인을 추진하는 과정에서, 당사는 적절한 임차인 구성 구축, 신규 임대차 계약마다 현금흐름을 개선하고 각 입지의 가치를 높이는 데 주력하고 있습니다. 교환원님, 준비된 발언은 여기까지입니다. 이제 질의응답을 시작하겠습니다.