Greystone Housing Impact Investors Units 26년 2분기 어닝콜

그레이스톤 하우징 임팩트 인베스터스 LP, 뉴욕증권거래소 티커 심볼 GHI의 2026년 2분기 실적 컨퍼런스 콜에 참석해 주신 모든 분들을 환영합니다. 발표 중에는 모든 참가자가 청취 전용 모드에 있게 됩니다. 경영진이 2026년 2분기 개요를 발표한 후 질의응답 시간에 참여하실 수 있습니다. 다시 한 번 말씀드리지만, 이 컨퍼런스 콜은 녹음되고 있습니다. 이번 컨퍼런스 콜에서 GHI에 관한 발언 중 과거 사실이 아닌 내용은 미래 예측 진술이며, 실제 미래 사건이나 결과가 이러한 진술과 실질적으로 다를 수 있는 위험과 불확실성에 노출되어 있습니다. 이러한 미래 예측 진술은 1995년 사적 증권 소송 개혁법의 안전 항구 조항에 따라 이루어졌습니다. 미래 예측 진술은 may, should, expect, plan, intend, focus 등과 같은 단어를 통해 식별할 수 있습니다.

이러한 미래 예측 진술은 오늘 날짜 기준으로만 유효하다는 점을 유의하시기 바랍니다. 경제, 사업, 경쟁, 규제 및 기타 요인의 변화로 인해 오늘 발표된 예상치나 미래 예측 진술과 실제 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 이러한 요인 및 사업에 영향을 미칠 수 있는 기타 위험에 관한 자세한 정보는 당사가 증권거래위원회에 수시로 제출하는 정기 보고서 및 기타 문서를 참조해 주시기 바랍니다. 우리가 기대를 기반으로 하는 내부 전망과 신념은 변경될 수 있으나, 변경 시 반드시 통보되지 않을 수도 있습니다. 오늘 논의에는 비-GAAP 지표가 포함되며, 컨퍼런스 콜 중에 설명드릴 예정입니다. GHI는 SEC의 규정 FD(Regulation FD)를 준수하고 있음을 알려드리며, 질의응답 시간을 적극 활용해 주시기 바랍니다.

그레이스톤 하우징 임팩트 인베스터스 LP에 관심과 참여를 가져주셔서 감사합니다. 이제 통화를 당사의 최고경영자 켄 로고진스키에게 넘기겠습니다.

여러분, 안녕하십니까. 그레이스톤 하우징 임팩트 인베스터스 LP 2026년 2분기 투자자 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 참석해 주셔서 감사합니다. 먼저 당사 포트폴리오와 투자 전략에 대한 개요를 말씀드리겠습니다. 그 후 임시 최고재무책임자인 에릭 닐슨이 파트너십의 재무 실적을 발표할 예정입니다. 마지막으로 시장 현황과 투자 파이프라인에 대한 개요로 마무리하겠습니다. 이후 질의응답 시간을 갖겠습니다. 이전 컨퍼런스 콜에서 말씀드린 바와 같이, 당사는 투자 포트폴리오 재구성 전략을 추진하고 있습니다. 구체적으로, 시장 가격형 다가구 주택 합작 투자 지분의 잔여 투자를 청산하는 데 집중하며, 이들 청산을 통해 유닛홀더에게 최대 가치를 제공하는 데 주력하고 있습니다. 그 후 청산을 통해 회수된 자본을 장기적이고 안정적이며 세제 혜택이 있는 수익을 제공할 것으로 예상되는 고품질의 면세 모기지 수익 채권 투자에 재투자할 계획이며, 이는 유닛홀더에게 장기적 가치를 제공할 것이라 믿습니다.

이 투자 전략 변경이 유닛홀더에게 세 가지 주요 이점을 제공한다고 생각합니다. 첫째, 면세 모기지 수익 채권 투자는 본질적으로 채권 금리와 관련 부채 조달 금리 간의 순이자 차익을 기반으로 안정적인 수익을 창출합니다. 따라서 부동산 매각 시점에 주로 수익이 인식되는 합작 투자 지분 투자에 비해 점점 더 안정적인 수익을 기대합니다. 둘째, 최근 몇 년간 유닛홀더에게 배분된 소득의 대부분은 합작 투자 지분 투자 매각에서 발생한 과세 소득으로 인해 과세 대상이었습니다. 자본을 면세 모기지 수익 채권 투자에 더 많이 배분함에 따라, 장기적으로 연방 소득세 목적상 유닛홀더에게 배분되는 소득 중 면세 비중이 증가할 것으로 기대합니다.

단기적으로는 남아 있는 시장 가격형 다가구 주택 합작 투자 지분 매각에서 발생하는 잠재적 이익이 계속해서 유닛홀더에게 과세 소득을 발생시킬 것입니다. 셋째, 당사는 그레이스톤의 다른 대출 플랫폼의 강력한 관계와 지식 기반을 활용하는 핵심 투자 분야인 검증된 투자 클래스에 자본을 투자하고 있습니다. 현재 건설을 완료하고 임대 중이거나 안정화 단계에 있는 시장 가격형 다가구 주택 합작 투자 지분이 여덟 건 있습니다. 이들 투자 자산의 초기 임대 단계에서 전체 점유율이 증가하고 있습니다. 안정화 단계에 도달한 자산에서는 지역 시장 요인이 수요와 임대료 수준에 영향을 미치면서 점유율 변동성이 일부 나타나고 있습니다. 개별 부동산 매각 시기는 합작 투자 파트너들이 현지 시장 상황과 현재 임대 추세에 대한 견해를 바탕으로 결정합니다.

현재 잠재 개발 부지로서 두 건의 시장 가격형 다가구 주택 합작 투자 지분이 있습니다. 합작 투자 파트너들은 해당 개발 부지의 최적 활용 방안을 평가 중이며, 여기에는 토지 매각 또는 건설 착공이 포함될 수 있습니다. 토지가 매각될 경우 이들 투자에 대한 남은 자금 지원 약정은 종료됩니다. 한편, 저소득층 다가구 주택과 관련된 세금 면제 모기지 수익 채권, 그리고 시니어 주택 및 전문 간호 시설에 대한 전통적 투자 기회가 계속해서 강력하게 나타나고 있습니다. 그레이스톤의 저소득층 주택, 시니어 주택, 전문 간호 사업 부문 전반에 걸친 강력한 대출 관계도 파트너십에 투자 기회를 제공하고 있습니다. 이러한 기회들은 시장 가격형 다가구 주택 합작 투자 지분 매각으로 회수된 자본을 신속히 재투자할 수 있게 해줄 것으로 믿고 있습니다.

운영위원회에서는 시장 가격형 합작 투자 지분에서 자본을 회수하여 세금 면제 모기지 수익 채권 투자로 전환하는 데 시간이 다소 걸릴 것임을 인지하고 있습니다. 현재 보유 기간 동안 합작 투자 지분과 관련된 수익은 미미한 수준으로 보고되고 있습니다. 합작 투자 지분 매각 자본을 세금 면제 모기지 수익 채권에 재투자하면 장기적으로 파트너십의 반복 수익이 증가할 것으로 기대합니다. 앞으로의 소통과 실적 발표에서 이와 관련한 진행 상황에 대해 추가로 자세히 알려드리겠습니다. 이제 2026년 2분기 재무 데이터를 논의하기 위해 임시 최고재무책임자인 에릭 닐슨에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 켄. 6월 30일로 종료된 2분기에 당사는 기본 및 희석 기준으로 단위당 0.11달러, 총 150만 달러의 순손실을 보고했습니다. 비 GAAP 지표인 배분 가능 현금(CAD)은 단위당 0.10달러, 총 240만 달러로 보고했습니다. 2분기 GAAP 순손실의 주요 원인은 비 밴티지 합작 투자 지분에서 발생한 약 320만 달러, 단위당 0.14달러 규모의 손실 지분입니다. 앞서 언급했듯이, GAAP 기준에 따라 이러한 합작 투자 지분 손실 지분을 보고해야 합니다. 이는 파트너십에 대한 손상이나 실현 손실이 아닙니다. 보고된 총 손실 중 약 200만 달러, 62%는 각 합작 투자 지분 법인의 감가상각비와 상각비에 해당하며, 나머지 손실은 이자 비용과 부동산 운영비용과 관련이 있습니다.

CAD 계산 시 부동산 운영 손실 지분은 순이익에 다시 더하는데, 이는 파트너십의 직접 비용이 아니며, 주로 개별 부동산 개발 예산으로 충당된 손실이 향후 부채 거래 시 회수될 것으로 예상되기 때문입니다. 6월 30일 기준 희석 기준 단위당 장부 가치는 11.20달러였습니다. 이 지표는 순장부가치로 표시된 합작 투자 지분 투자에 기반한다는 점을 말씀드리고자 합니다. 따라서 앞서 설명드린 GAAP 영업 손실 지분의 매각 또는 회수 시 실현될 수 있는 잠재적 이익이나 추가 수익은 포함되어 있지 않습니다. 이 손실 또한 매각 시 회수될 것으로 예상됩니다.

어제 8월 10일 시장 마감 기준으로 뉴욕 증권거래소에서의 종가 단위 가격은 5.71달러로, 6월 30일 기준 단위당 순장부가치 대비 49% 할인된 수준입니다. 우리는 투자 약정을 이행하고 자산 가치가 크게 하락할 경우 발생할 수 있는 부채 레버리지 축소 위험에 대비하기 위해 유동성을 정기적으로 점검하고 있습니다. 6월 30일 기준으로 제한 없는 현금 및 현금성 자산은 3,090만 달러를 보고했습니다. 담보 대출 한도 내에서 약 3,420만 달러의 가용 자금이 있습니다. 또한 2026년 남은 기간 동안 만기가 예정된 상당한 규모의 투자 자산이 있어 관련 부채 상환 후 추가 유동성을 확보할 예정입니다. 합작 투자 지분 투자 매각 가능성은 투자 목적으로 추가 유동성을 제공할 것입니다. 현재 유동성 수준으로 볼 때, 향후 자금 조달 약정을 충분히 이행할 수 있는 좋은 위치에 있다고 판단합니다.

우리는 금리 민감도 분석을 통해 금리 상승 가능성에 대한 전반적인 노출을 정기적으로 점검하며, 이는 분기별로 보고되고 10-Q 보고서 103페이지에 포함되어 있습니다. 금리 민감도 표는 시장 금리 변동 및 기타 다양한 경영 가정에 따른 순이자 수익에 미치는 영향을 보여줍니다. 기본 시나리오는 6월 30일 기준 선행 SOFR 수익률 곡선을 사용하며, 이는 향후 12개월 내 시장에서 예상하는 SOFR 금리 하락을 반영합니다. 제시된 시나리오는 수익률 곡선이 즉시 변동하고 12개월 동안 아무 조치도 취하지 않는 상황을 가정합니다. 분석 결과, 금리가 즉시 100bp 상승할 경우 순이자 수익과 CAD가 약 100만 달러, 단위당 0.045달러 감소할 것으로 나타났습니다.

반대로, 금리가 100bp 하락하면 순이자 수익과 CAD가 약 100만 달러, 단위당 0.045달러 증가할 것입니다. 우리는 신용 문제 없이 모든 시나리오에서 시장 금리 변동으로 인한 순이자 수익의 큰 변동에 대해 대체로 헤지되어 있다고 판단합니다. 6월 30일 기준 모기지 수익채권, 정부 발행 대출, 부동산 대출로 구성된 부채 투자 포트폴리오 총액은 9억 2,750만 달러로, 총 자산의 67%를 차지합니다. 6월 30일 기준으로 12개 주에 걸쳐 저소득층 다가구 노인 및 전문 간호 시설에 자금을 지원하는 80개의 모기지 수익채권을 보유하고 있으며, 캘리포니아와 텍사스에 집중되어 있습니다. 6월 30일 기준으로 저소득층 다가구 주택의 건설 또는 재활을 위한 자금을 지원하는 2건의 정부 발행 대출을 보유하고 있습니다. 2분기 동안 2,900만 달러 규모의 과세 대상 모기지 수익채권을 인수했습니다.