로켓 컴퍼니스 Barclays 24th Annual Global Financial Services Conference

좋습니다. 그럼 시작하겠습니다. 오늘 로켓과 함께하게 되어 매우 기쁩니다. 그리고 오늘 무대에는 사장 겸 최고재무책임자인 브라이언 브라운이 함께하고 있습니다. 브라이언, 환영합니다.

감사합니다, 테리. 초대해 주셔서 감사합니다. 네, 함께해 주셔서 매우 기쁩니다. 그럼 먼저 시장에 관한 몇 가지 질문으로 이야기를 시작해 보겠습니다. 2026년 대출 실행 규모는 연초와 비교해 시장의 기대치를 밑돌았습니다. 주택시장이 더욱 건전해지고 모기지 시장이 확대되려면 무엇이 필요할까요?

그리고 향후 몇 분기 동안 모기지 시장 규모를 어떻게 전망하고 계신가요? 물론입니다. 네, 기꺼이 답변드리겠습니다. 익숙한 분들을 다시 뵙게 되어 반갑습니다. 성원해 주셔서 감사합니다. 네, 테리, 오늘 시장 뉴스와 시기를 잘 맞춰 이번 콘퍼런스를 마련하신 것 같습니다. 오늘 10년물 국채금리가 5%대에 진입하기 시작한 상황에서, 이 질문으로 시작하는 것이 적절할 것 같습니다. 네, 몇 가지 요인이 있습니다. 먼저 분명하고 우리가 과제로 인식하고 있는 요인부터 말씀드리겠습니다. 다만 에너지 가격을 포함하든 제외하든, 경제 시스템에 인플레이션 압력이 상당히 누적되어 있다는 점은 분명합니다. 이는 모기지 금리에 부담을 주고 있습니다. 스프레드가 아직 일부 축소될 여지는 있다고 생각하지만, 전반적으로 10년 만기 국채금리 상승이 모기지 금리에 부담을 주고 있습니다.

이 점은 저희도 알고 있습니다. 흥미롭게도 오늘 아침 패니 메이가 올해의 새로운 모기지 전망을 발표했는데, 아마도 오늘 우리 모두가 읽고 분석하고 있는 많은 데이터를 반영한 것으로 보입니다. 흥미로운 점은 패니 메이가 주택 매입 시장에 대한 전망을 소폭 하향 조정했지만, 시장에서 예상되는 총 매입 대출 규모는 여전히 2025년 수준에 매우 근접하다는 것입니다. 저희가 보기에도 대체로 타당한 수준입니다.

앞서 말씀드린 매입 대출 규모가 2025년 수준에 합리적으로 근접하게 유지된다면, 저희가 바라는 만큼 높지는 않을 수 있지만 시장에서 엄청난 기회를 제공할 것입니다. 또 하나, 사람들이 그다지 많이 이야기하지 않는 부분이지만, 현재 주택의 자기자본 수준이 사상 최고치를 기록하고 있다는 점을 기억해야 합니다. 이는 로켓에 엄청난 기회를 제공합니다. 대부분 알고 계시겠지만, 저희는 주택 자기자본 대출 분야의 선두 업체입니다. 저희는 후순위 담보대출만 취급하고, 후순위 모기지만 취급하지만, 주택 자기자본 대출과 한도대출까지 포함하더라도 저희가 1위입니다. 따라서 소비자들이 자신이 보유한 주택과 이를 통해 축적한 자기자본이라는 가장 가치 있는 자산을 활용할 수 있도록 하는 상품은 이러한 시장에서도 여전히 큰 기회를 제공합니다.

물론 대출 규모나 주택에서 인출해야 하는 현금 규모에 따라서는 현금 인출형 재융자가 여전히 매우 합리적인 선택이 될 수 있습니다. 전반적으로 금리가 우호적으로 움직이기를 바라지만, 앞으로도 여전히 기회가 있다는 점을 잘 알고 있습니다. 주택 구매 측면에서 한 가지만 더 자세히 말씀드리겠습니다. 때로는 전국 통계를 살펴보는데, 이러한 통계가 오해를 불러일으킬 수 있다고 생각합니다. 일부 지역에서는 매물 재고가 늘어나기 시작하고 있다는 점을 알고 있지만, 주택을 매물로 내놓으면 여전히 10건이나 13건의 제안을 받을 정도로 경쟁이 치열한 시장도 있기 때문에 서로 상쇄되고 있습니다. 하지만 이를 자세히 나누어 살펴보면, 일부 지역에서는 성장의 조짐이 나타나기 시작하고 있습니다. 내슈빌, 산호세, 시애틀이 떠오릅니다.

이 지역들에서는 매물 재고가 크게 늘어나고 있는 모습을 보고 있습니다. 이는 50개 주를 아우르는 전국 단위 플랫폼을 갖추고 규모를 확장할 수 있다는 점, 그리고 이제 저희 사업이 매우 다각화되어 있다는 점을 잘 보여줍니다. 따라서 저희는 이 모든 시장에서 현지 영업을 담당하는 중개인들을 보유하고 있습니다. 현장에서 직접 활동하는 현지 대출 담당자들도 있습니다. 중앙집중형 대출 담당자 조직도 갖추고 있습니다. 이를 모두 합치면 저희는 50개 주 전체와 3,000개 카운티 모두에서 사업을 운영하고 있습니다. 따라서 전국 시장 전반에서 어떤 일이 일어나고 있는지 매우 정확하게 파악할 수 있습니다. 하지만 이는 여러 기회도 제시합니다. 일부 시장은 여전히 뜨거워 구매자들이 상당히 어려움을 겪고 있는 반면, 다른 시장에는 실제로 재고가 충분해 완전한 매수자 우위 시장으로 전환되고 있기 때문입니다.

이러한 모든 이유를 고려하면 금리가 저희가 바라는 수준에 있지 않을 수도 있지만, 저는 여전히 올해와 내년을 매우 기대하고 있습니다. 여전히 큰 시장이라고 생각하기 때문입니다. 시장에는 여전히 분절된 부분이 많고, 저희가 가장 큰 사업자이기는 하지만 매입 시장에서의 점유율은 여전히 한 자릿수에 불과하기 때문에 앞으로 성장할 여지가 많습니다.

알겠습니다. 매우 유용한 설명이었습니다. 로켓에 가장 유리한 시장 환경은 어떤 것이라고 생각하십니까? 실행력과 규모가 더 중요한 현재와 같은 도전적인 시장을 선호하십니까, 아니면 순풍이 불면 모든 배가 함께 떠오르는 보다 우호적인 시장을 선호하십니까?

네, 정말 좋은 질문입니다. 좋은 질문이고, 가볍게 답변하고 싶지는 않지만, 저희는 특히 최근 인수와 일부 투자들을 통해 이 사업을 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 사업으로 구축하려고 노력해 왔습니다. 제 말은, 제가 여러분 앞에 나와 낮은 금리 환경이 분명 최상의 시장이라고 말하는 것이 매우 자연스러울 수 있다는 뜻입니다. 금리 및 기간 재융자를 통해 소비자들의 월 상환액을 낮추는 데 도움을 드리고 싶기 때문입니다. 다만 현재는 이러한 재융자가 그다지 많이 이루어지고 있지 않습니다. 하지만 저는 실제로 저희 회사가 수년 동안 유지해 온 기본 전망은 금리가 더 오랫동안 높은 수준을 유지할 것이라는 것이었다고 생각합니다.

사실 방금 저 뒤에 있던 분과 이야기를 나누고 있었는데, 그분이 미스터 쿠퍼를 인수하고 이를 활용하는 것에 대해 말씀하시더군요. 이 부분은 분명히 저희가 이야기하게 될 것이라고 생각합니다. 그분은 이렇게 말씀하셨습니다. "금리가 하락할 것으로 예상했고, 모든 금리 및 기간 재융자 기회를 활용하고 싶어서 미스터 쿠퍼를 인수했다고 생각했습니다." 물론 그것은 매우 중요한 인수 논거의 일부이지만, 저희가 미스터 쿠퍼를 인수한 실제 이유는 그것이 아니었습니다. 저희가 미스터 쿠퍼를 인수한 이유는 회사의 기본 전망이 금리가 더 오랫동안 높은 수준을 유지할 것이라는 것이었기 때문입니다. 그러한 다각화를 통해 서비스 수익을 사업에 포함시킨 것입니다. 현재 저희 매출의 70%가 금리에 덜 민감한 상품에서 발생하고 있다는 점은, 5년 전이나 3년 전에 제가 이 자리에 앉아 있었다면 말씀드릴 수 없었을 내용으로, 사업 모델에 큰 변화가 있었다는 의미입니다.

시장에 대한 저희의 논의로 돌아가면, 저는 실제로 현재 시장이 저희가 매출과 영업이익을 계속 성장시킬 수 있을 만큼 충분한 기회를 제공한다고 생각합니다. 저희는 지난 몇 분기 동안 시장점유율을 확대하고 에비타 마진을 높이면서 이를 매우 성공적으로 달성해 왔습니다. 하지만 테리, 제가 현재 시장에 대해 다소 기대감을 갖게 되는 또 다른 이유는 다른 모든 업체들에게는 상황이 더 어려워지고 있다고 생각하기 때문입니다. 정말 그렇습니다. 여러분 대부분이 어느 정도 이 점을 지켜보고 계시겠지만, 저희는 레버리지가 1배 미만인 유일한 모기지 회사입니다. 저희는 피치로부터 투자적격 등급을 받은 유일한 모기지 회사입니다. 무디스로부터 회사채 투자적격 등급도 받았습니다. 피치는 업계를 조금 더 부정적으로 평가하는 것 같아서, 저희가 이를 개선하기 위해 노력하고 있습니다.

저희는 대차대조표에 30억 달러의 현금을 보유하고 있으며, 110억 달러의 유동성에 접근할 수 있는 유일한 모기지 회사입니다. 따라서 금리가 더 높은 환경에서 혜택을 받을 수 있는 위치에 있는 회사가 있다면, 단연 로켓입니다. 지난 8개월 정도를 돌아보면, 업계 통합이 상당히 빠른 속도로 진행되는 것을 확인했습니다. 앞으로도 이러한 흐름의 일부는 계속될 것으로 예상합니다. 로켓과 같은 최고의 기업들은 계속 성장하고 시장점유율을 확대하는 반면, 이 업계의 많은 다른 기업들은 잉여현금흐름 확보에 어려움을 겪을 것으로 예상합니다. 이 기업들은 단위 경제성 측면에서도 어려움을 겪고 있으며, 시스템에서 비용을 줄이기 위해 어떤 조치를 취할 것인지에 대해서는 올바른 이야기들을 모두 하고 있습니다. 하지만 이들이 로켓과 같은 강점과 재무상태표를 갖추고 경기 사이클 전반에 걸쳐 계속 투자할 수 있다고는 반드시 생각하지 않습니다.

질문에 답하자면, 물론 금리가 조금 더 우호적으로 움직이기를 바라지만, 저희는 저금리 환경을 전제로 이 사업을 구축하지 않았습니다. 금리가 상승할 때 그 상승 여력을 포착할 수 있는 능력을 포기하지 않으면서, 고금리 환경을 전제로 사업을 구축했습니다. 불과 얼마 전 1분기에 금리가 아주 짧은 기간 동안 우호적으로 움직였던 때가 있었습니다. 금리가 우호적으로 움직이는 동안 로켓이 이를 활용해 시장점유율을 확대하고, 고정비를 추가하지 않으면서 그 추가 처리 역량을 확보하는 모습을 볼 수 있었던 분기였기 때문에, 제가 가장 자랑스럽게 생각하는 분기 중 하나입니다. 현재 3분기를 맞이한 상황에서는 금리가 우호적으로 움직이지 않고 있지만, 저희는 여전히 EBITDA 마진을 확대하고 시장점유율을 높이고 있습니다.