렉스포드 인더스트리얼 리얼티 BofA NY Global Real Estate Conference 2026

그럼 시작해 보겠습니다. 지금 시간이 4시 30분인 것은 알고 있습니다. 오늘 일정의 마지막 패널인 만큼, 그런 측면에서 모두가 기대하고 계시리라 생각합니다. 렉스퍼드 라운드테이블에 오신 것을 환영합니다. 오늘 이 자리에 최고경영자 로라 클라크를 모시게 되어 기쁘게 생각합니다. 로라, 팀을 소개해 주시겠습니까? 오늘 이 자리에 많은 분들이 함께하고 계시니, 간단한 모두발언도 부탁드립니다.

좋습니다. 먼저 오늘 함께해 주신 모든 분들께 감사드리며, 렉스퍼드에 관심을 가져 주신 데에도 감사드립니다. 오늘 행사를 주최해 주신 뱅크 오브 아메리카에도 감사드립니다. 오늘 저와 함께한 분들은 최고재무책임자 마이크 피츠모리스, 최고운영책임자 존 나하스, 그리고 투자자관계 및 자본시장 담당 수석부사장 더그 베티스워스입니다. 질의응답에서 여러분의 질문과 이 자리에 계신 분들의 질문을 받기에 앞서, 남부 캘리포니아 산업용 부동산 시장 전반에서 저희가 파악하고 있는 상황과 현재의 전략적 우선순위에 대해 말씀드리고자 합니다. 먼저 시장부터 말씀드리겠습니다. 저희 시장의 임대 활동은 계속 개선되고 있습니다. 남부 캘리포니아 전역에서 수요가 강화되고 있다는 징후가 나타나고 있습니다.

2분기에 시장에서는 약 600만 제곱피트의 순흡수가 발생했으며, 이에 따라 시장 전체 공실률이 4년 만에 처음으로 하락했습니다. 3분기 내내 임대 활동은 강세를 보였으며, 첨단 제조업, 물류업, 그리고 식음료·자동차·건설 관련 사업과 같은 소비 기반 업종을 포함해 광범위한 산업에서 수요가 나타나고 있습니다. 특히 시장 전반의 수요 기반이 확대되고 있다는 점은 긍정적인 신호입니다. 연초보다 더 많은 하위 시장과 규모 구간에서 활동이 나타나고 있으며, 5만 제곱피트 미만 공간의 임대 모멘텀도 여전히 강력합니다. 기업 임차인들의 활동이 점점 활발해지면서, 특히 노스 오렌지 카운티와 미드 카운티 시장에서 대형 A급 공간의 활동도 개선되고 있습니다. 시장 내 가용 공간은 여전히 높은 수준이지만, 저희는 올바른 방향으로 나아가고 있습니다.

다만 순흡수를 플러스로 이끄는 추가적인 임차인 수요가 시장의 지속적인 회복에 근본적으로 중요합니다. 전략적 우선순위와 관련해서는, 올해 플랫폼을 강화하고 핵심 분야에 더욱 집중하기 위해 과감한 조치를 취했습니다. 올해 초 종합적인 포트폴리오 검토를 완료했으며, 매각 대상 비핵심 자산으로 약 20억 달러를 선정했습니다. 이번 조치는 장기적인 성장과 가치 창출 잠재력이 가장 크다고 판단되는 자산을 중심으로 포트폴리오를 집중하기 위한 매우 엄격한 노력의 일환입니다. 최근 발표한 이큐티 리얼 에스테이트와의 12억 달러 규모 거래를 포함해, 올해 들어 현재까지 약 15억 달러 규모의 자산 매각을 완료했거나 계약을 체결했으며, 이를 통해 연간 매각 목표를 달성할 수 있는 기반을 마련했습니다. 자산 매각 대금은 자본 배분 우선순위를 실행하고 재무적 유연성을 높이는 데 도움이 될 것입니다.

단기 부채 만기를 줄이고, 매력적인 기회가 있을 때 자사주를 매입하며, 포트폴리오 전반에서 높은 수익률이 기대되는 재배치 및 개발 기회에 대한 투자도 계속하고 있습니다. 동시에 인필 방식의 남부 캘리포니아 산업용 부동산에 대한 장기 전망은 여전히 매우 긍정적입니다. 남부 캘리포니아 산업용 부동산 시장은 미국 내에서도 가장 다변화된 수요 기반을 갖추고 있습니다. 동시에 건설 중인 공급 물량은 수십 년 만에 가장 낮은 수준으로 감소했으며, 특히 에이비 98과 상원 법안 415를 비롯해 주 및 지방 정부의 규제가 강화되면서 신규 개발은 점점 더 어려워지고 있습니다. 이러한 요인들은 당사 포트폴리오와 차별화된 플랫폼의 장기적인 가치를 더욱 높여주고 있습니다. 마무리하기에 앞서 렉스퍼드 팀을 치하하고 싶습니다. 올해 저희가 이룬 진전은 조직 전체의 탁월한 실행력을 보여줍니다.

마무리하면, 저희는 렉스퍼드를 강화하기 위해 과감한 조치를 취했습니다. 포트폴리오를 더욱 정교하게 다듬고, 재무상태의 견고함을 강화했으며, 운영 효율성을 개선함으로써 장기적인 성장 플랫폼을 더욱 공고히 했습니다. 시장 여건이 계속 개선됨에 따라, 렉스퍼드는 주주를 위한 가치를 창출하고 앞으로의 기회를 활용할 수 있는 매우 유리한 위치에 있다고 생각합니다. 그럼 이제 질문을 받도록 하겠습니다.

사미르입니다. 네, 제가 먼저 시작하겠습니다. 자유롭게 대화하는 방식으로 진행하고 싶으니, 질문이 있으시면 말씀해 주십시오.

하위 시장에 대해 말씀해 주시면 좋겠습니다. 로스앤젤레스와 사우스베이에서 분명히 좋은 실적을 보이는 시장들이 있는데, 시장 전반에서 어떤 상황을 보고 계신지 폭넓게 말씀해 주십시오.

네. 제가 먼저 조금 더 높은 수준에서 설명드리고, 이후 존이 일부 하위 시장에 대해 자세히 말씀드리겠습니다. 앞서 준비된 발언에서 말씀드렸듯이, 2분기에서 3분기로 넘어오면서 시장 전반의 활동이 광범위하게 회복되는 모습을 보였습니다. 여기에는 하위 시장과 규모별 시장 전반이 포함됩니다. 말씀드린 것처럼, 5만 제곱피트 미만 규모는 계속 강세를 보이고 있습니다. 이 부문은 이제 여러 분기째 강세를 보이는 분야입니다. 또한 5만 제곱피트 미만 규모의 해당 상품에서는 지난 두 분기 동안 시장 임대료가 상승하는 모습도 나타났습니다. 그리고 앞서 말씀드린 것처럼, 3분기에는 이러한 기업 임차인들이 이끄는 클래스 A 자산의 활동 회복세가 전반적으로 나타났습니다. 이는 개발 및 재배치 관점에서 저희가 보유한 임대 진행 파이프라인에 매우 긍정적인 영향을 주고 있습니다.

따라서 전반적으로 개발 및 재배치 파이프라인에서 임대를 진행 중인 자산을 중심으로 활동이 늘었고, 임대차 계약 체결도 증가했습니다. 존 나하스가 일부 하위 시장에 대해 더 자세히 말씀드릴 수 있을 것입니다.

네. 사우스베이에 대해 말씀하셨는데요. 저희는 이 시장을 두 부분으로 나누어 설명해 왔습니다. 대부분의 분들이 잘 알고 계실 해안 지역이 있습니다. 첨단 제조업 수요는 상당히 견조하며, 이러한 추세가 계속되고 있습니다. 다만 수요는 엘세군도부터 토런스까지 이어지는 해변 도시 중에서도 가장 해안에 가까운 지역에 집중되어 있으며, 일부는 롱비치로 확산되고 있습니다. 이러한 특정 임차인 업종인 첨단 제조업을 제외하고 보면 상황은 다소 다릅니다. 전반적으로 물류 수요는 존재하지만, 첨단 제조업체에서 나타나는 수준에는 크게 미치지 못합니다. 시장 전체가 다소 양분되어 있습니다. 이 두 지역에서 임대료와 점유율, 흡수율이 서로 다르게 움직이는 모습을 보이고 있습니다. 마찬가지로 샌개브리얼 밸리와 같은 다른 시장들도 산업도시 주변 일부 지역에서 강세를 보이고 있습니다.

로라 클라크가 말씀드린 것처럼, 이곳은 클래스 A 상품에 대한 수요 증가가 나타나고 있는 지역 중 하나입니다. 저희는 개발 부지 두 곳의 공사를 완료했으며, 이곳에서 나타나고 있는 활동 증가를 긍정적으로 보고 있습니다. 하지만 사우스베이와 마찬가지로 다소 양극화된 모습을 보이고 있습니다. 샌개브리얼 밸리 시장의 북부 지역인 어윈데일을 살펴보면 상황이 완전히 같지는 않습니다. 로라가 말씀드린 것처럼 5만 제곱피트 미만 규모에서는 견조한 수요가 나타나고 있으며, 기능성이 더 높은 클래스 B 상품에서도 수요가 확인되고 있습니다. 하지만 해당 시장에서 클래스 A 상품은 여전히 다소 부진합니다. 물류 수요는 샌개브리얼 밸리 전체에서 주요 성장 동력 중 하나입니다. 인랜드 엠파이어 서부에서도 마찬가지입니다. 저희는 해당 부문에서 계속해서 양호한 수요를 확인하고 있습니다. 인랜드 엠파이어에서 저희가 보유한 상품은 대부분의 상품과 비교하면 규모가 작은 편입니다.

해당 시장에서 저희의 평균 유닛 규모는 3만 제곱피트입니다. 그럼에도 저희는 규모가 더 큰 시설도 일부 보유하고 있으며, 현지에서 나타난 제3자 물류 및 창고 임차인 수요 증가에도 일정 부분 노출되어 있습니다. 아마 올해 초, 특히 지난 분기와 비교해 가장 두드러진 변화는 오렌지 카운티와 중부 카운티 같은 시장에 집중된 일부 클래스 A 수요일 것입니다. 올해 들어 해당 시장들의 관련 수요는 다소 조용한 편이었습니다. 지난 60~90일 동안에는 활동이 증가했고, 최종 계약 단계에 이른 거래도 늘어났습니다. 경공업과 일부 첨단 제조업이 해당 시장에서 임차인 활동의 상당 부분을 견인하고 있습니다. 중부 카운티에서는 물류 수요도 조금 더 나타날 것입니다. 마지막으로 저희가 상당한 입지를 보유하고 있는 샌퍼낸도 밸리를 간단히 말씀드리겠습니다. 이곳에서도 클래스 A 상품은 여전히 다소 부진합니다.

클래스 B 상품과 소규모 유닛은 계속 임대가 진행되며 매우 양호한 성과를 내고 있습니다. 해당 시장은 역사적으로 엔터테인먼트 산업과 연관된 비중이 약 20%로 비교적 큰 편입니다. 해당 부문은 전혀 나아지지 않았습니다. 여전히 크게 달라진 점은 없습니다. 해당 수요 부문이 아직 회복되는 모습을 보지 못했습니다. 전반적으로 저희가 사업을 영위하는 모든 시장과 대부분의 규모 구간에서 활동은 대체로 올바른 방향으로 나아가고 있습니다.