이스트그룹 프로퍼티스 BofA NY Global Real Estate Conference 2026

전반적인 목표는 그동안의 실적을 자랑스럽게 생각하는 만큼, 이러한 성과를 계속 이어가는 것입니다. 더 낮은 위험으로 산업 부문에서 그에 못지않거나 더 나은 수익률을 제공하고자 합니다. 저희는 위험 측면에서 어떻게 스스로를 보호할 수 있을지 고민합니다. 수요와 공급, 그리고 빠르게 성장하는 시장을 생각할 때 저희가 매력적으로 보는 점은, 매년 10만~15만 명이 추가로 텍사스주 오스틴, 올랜도, 피닉스, 댈러스로 이주하면서 수요를 견인한다는 것입니다. 저희는 내슈빌과 롤리 같은 사람들이 이주하는 시장에 진출하고자 합니다. 라스트마일 시설을 개발할 때는 보통 도시 외곽에 부지가 있습니다. 라스트마일 입지에 있으면 누구나 상품이나 서비스를 원하게 됩니다. 특히 코로나19 이후에는 더욱 그렇습니다. 하지만 누구도 트럭이 동네에 들어와 도로를 망가뜨리는 것을 원하지는 않습니다.

저희가 진출한 시장의 국내총생산을 보면, 이러한 성장에 힘입어 GDP 성장률이 평균적으로 약 40% 더 높습니다. 또한 저희 임차인들은 대개 해당 대도시권에 서비스를 제공하거나, 경우에 따라서는 대도시권의 일부이기도 합니다. 역사적으로 저희의 수요는 미국 평균보다 40% 더 높습니다. 저희가 개발하는 자산을 고려하면 빠르게 성장하는 시장에 진출할 수 있습니다. 하지만 도시 외곽에 대형 물류시설을 개발한다면 그만큼 더 취약할 수 있습니다. 개발에 착수해 공급을 늘리기까지 몇 년이 걸리기 때문에, 저희는 어느 정도 공급 측면의 헤지를 갖춘 수요를 원합니다. 라스트마일 시설을 통해서는 그렇게 하고 있습니다. 스테이시, 위험을 관리하는 또 다른 방법으로 저희의 순부채 대비 에비타 비율은 업계 최저 수준입니다.

현재 3배이며 계속 낮아지고 있습니다. 또한 저희 부채는 고정금리이고 만기가 분산되어 있습니다. 저희는 건전한 재무상태표를 유지하고자 합니다. 저희는 지역적으로 다각화되어 있으며, 이를 중요하게 생각합니다. 상위 10개 임차인이 전체 매출에서 차지하는 비중은 6.5%로, 업계 평균의 절반 정도이거나 그보다 약간 낮은 수준일 것입니다. 저희는 재무상태표를 건전하게 유지하고, 지역 및 임차인 다각화를 확보하고자 합니다. 저희는 개발업체로서 비즈니스 파크와 캠퍼스를 개발하지만, 캠퍼스 전체를 한꺼번에 건설하지는 않습니다. 다시 말씀드리면, 저희는 이런 방식으로 위험을 관리합니다. 예를 들어 8개 건물로 구성된 파크라면 그중 2개 건물부터 건설할 것입니다.

그 건물들이 임대되면, 저희는 경쟁사들과 비교해 볼 것입니다. 경쟁사들은 샬럿 외곽에 80만 평방피트 규모의 건물을 지을 수 있지만, 저희는 3~4개 업체가 동시에 그렇게 하지 않기를 바라는 상황입니다. 저희가 건물 2개를 건설하고 그 건물들이 임대되면, 여러분께 연락해 이렇게 말씀드릴 수도 있습니다. "현재 50% 임대됐습니다. 나머지 공간에도 잠재 임차인들이 있습니다. 저희 내부 투자위원회 일정에 올려 캠퍼스의 2단계, 3단계, 4단계 건설을 진행하고 싶습니다." 저희는 이를 소매점에 비유합니다. 재고가 줄어들면 선반을 다시 채우는 것과 같습니다. 반대로 재고가 줄어들지 않고 현장에서 그런 연락도 오지 않는다면, 연락의 방향은 이렇게 바뀝니다. "3단계에 무슨 일이 있는 건가요?

임대 활동을 늘리기 위해 무엇을 할 수 있을까요?" 시장이 신규 공급을 끌어들이는 반면, 대부분의 경쟁사들은 공공 및 민간을 막론하고 시장에 공급을 밀어 넣고 있습니다. "지난번 건물이 잘됐으니, 한 인터체인지 떨어진 곳에 하나 더 지읍시다"라고 하거나, 토지를 쉽게 구할 수 있는 곳에서 건설하면서 4개 업체가 거의 동시에 같은 일을 하지 않기를 바라는 것입니다. 그 경우에는 저희가 제공할 수 있는 공간보다 더 저렴한 공간이 생깁니다. 하지만 빠르게 성장하는 도시에 있다는 점에서 또 다른 이점이 있습니다. 생각해 보면 교통 상황에는 좋고 나쁜 측면이 있지만, 저희가 진출한 모든 도시의 교통은 매우 혼잡합니다. 모두가 상품이나 서비스를 신속하게 배송받기를 원하기 때문에, 이는 라스트마일의 가치를 계속해서 높여 줍니다.

임대료는 더 저렴할 수 있지만, 내슈빌이나 올랜도, 애리조나에서 에어컨이 고장 났거나 어떤 상품이나 서비스에 문제가 생겼을 때, 하루 중 교통이 가장 혼잡한 시간대에 배송 인력이나 고객 서비스 인력이 교통 체증에 갇히는 상황을 감당할 수는 없습니다. 저희는 이러한 가치를 바탕으로 임대료를 인상하고 사업을 운영할 수 있습니다. 저희는 보유 자산이 무엇인지, 어떻게 건설하는지, 어떻게 자금을 조달하는지, 어떤 분야에 집중하는지, 지리적 분포와 임차인 구성을 어떻게 가져가는지 등을 종합적으로 고려하는 방식이 마음에 듭니다. 마지막으로 한 가지 더 말씀드리고, 사미르를 비롯한 다른 분들께 발언을 넘기겠습니다. 저희의 매출 대비 일반관리비는 해당 섹터에서 가장 낮습니다. 저희는 의도적으로 더 많은 부분을 투입해 최대한 낮은 비용으로 수익을 창출할 수 있는 방법을 찾고자 합니다.

다시 말씀드리면, 일반관리비는 가치가 있는 분야에 지출하고자 합니다. 하지만 저희는 이를 실행하면서도 아마 해당 섹터에서 가장 단순한 재무상태표를 유지할 수 있다고 생각합니다. 복잡성을 더하지 않고, 위험을 늘리지 않으면서 어떻게 여러분께 수익을 제공할 수 있을까요? 그것이 저희의 목표입니다. 저희는 모델의 본질은 바꾸지 않으면서 지속적으로 조금씩 개선하고 있습니다. 최근 한 콘퍼런스에서 누군가 저에게 농담을 했습니다. "당신의 발표를 들어 보니 8년 전 발표라고 해도 믿겠습니다. 그때도 똑같은 말씀을 하셨더군요." 아마 맞는 말일 것입니다. 말하자면, 보시다시피 어느 정도 효과가 있었습니다. 양호한 수익률과 좋은 FFO 성장을 달성했습니다.

저희가 구축하는 것을 바꾸고 조금씩 개선하기는 하지만, 굳이 메디컬 오피스나 그다음에 새롭게 떠오르는 분야로 진출하거나, 이리저리 옮겨 다니면서 사업을 할 필요는 없습니다. 일반적으로 저희 시장에서는 수수료든 투입하는 자본이든, 본질적으로 사람들이 대형 매장으로 몰리게 됩니다. 저희가 이 경쟁 구도에서 차지하고 있는 위치가 마음에 듭니다.

좋습니다. 그렇다면 2분기부터 시작해 보겠습니다. 전체 임대 실적 기준으로 사상 최대 분기였습니다. 임대 면적은 390만 제곱피트였습니다. 이 가운데 2분기까지 개발 관련 임대가 약 150만 제곱피트였습니다. 참고로 말씀드리면, 이는 지난해 연간 개발 관련 임대 면적보다도 많았습니다. 2025년에 저희가 사업에 대해 말씀드릴 때, 분기별 실적의 변동성에 대해 많이 이야기했습니다. 아주 좋은 분기 다음에 약한 분기가 이어지는 모습을 보였기 때문입니다. 하지만 지난해 4분기부터 본격적으로 나타난 것은 일관된 수요였습니다. 이러한 일관된 수요는 저희에게 큰 동력이 되었습니다. 개발 부문에서도 마찬가지입니다. 며칠 전 발표한 업데이트 기준으로 3분기까지 추가로 28만 제곱피트의 개발 관련 임대를 체결했습니다. 덕분에 올해 내내 개발 착공을 늘릴 수 있었습니다.

현재 3억 2,500만 달러에 이르렀습니다. 현재 시점에서는 이 수치가 더 증가할 가능성이 있는 것으로 보입니다. 7월과 8월에는 점유율도 예상치를 웃돌았습니다. 현재 점유율은 96.1%로, 1분기에 세웠던 계획을 상회하고 있습니다. 수요 추세가 나타나고 있는 것 같습니다. 다양한 분야에서 이러한 추세를 확인하고 있습니다. 오늘 데이터센터 관련 용도에 대해 많은 이야기를 나눴습니다. 아직 들어보지 못하셨다면 말씀드리자면, 데이터센터는 현재 매우 뜨겁습니다. 긍정적인 점은 저희도 그 수혜를 받고 있다는 것입니다. 데이터센터에 서비스를 제공해야 하는 많은 이용자들이 HVAC, 전기 설비 등을 다루기 위해 창고 공간을 필요로 하기 때문입니다. 따라서 데이터센터 관련 용도에서 증가하는 수요를 누리고 있습니다.

첨단 제조업이든 전자상거래든, 수년간 확인해 온 다른 모든 추세 역시 저희가 서비스를 제공하는 대도시권의 전반적인 GDP 성장뿐 아니라 그 이상의 성장을 뒷받침하고 있습니다. 저희가 서비스를 제공하는 모든 시장에서 자산을 지속적으로 크게 성장시키고, 양호한 동일 매장 성장을 이어가며, 올해 남은 기간과 내년으로 들어서면서 개선되고 더욱 지속 가능한 개발 사업을 전개할 수 있는 매우 좋은 위치에 있다고 생각합니다.