퍼스트 인더스트리얼 리얼티 트러스트 26년 3분기 어닝콜

진행해 주십시오. 데이브, 대단히 감사합니다.

여러분, 안녕하십니까. 오늘 컨퍼런스콜에 오신 것을 환영합니다. 2026년 3분기 실적과 연간 수정 가이던스를 논의하기에 앞서, 오늘 컨퍼런스콜에는 연방 증권법에 규정된 미래예측진술이 포함될 수 있음을 알려드립니다. 이러한 진술은 회사의 전망에 대한 경영진의 기대와 계획, 추정에 근거합니다. 오늘 말씀드리는 내용은 시점에 따라 달라질 수 있으며, 2026년 10월 22일인 오늘을 기준으로만 정확할 수 있습니다. 당사는 진술이나 제공하는 기타 정보를 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 실제 결과는 미래예측진술과 크게 다를 수 있으며, 그 원인이 될 수 있는 요인은 당사의 10-K 및 기타 증권거래위원회 제출 자료에 설명되어 있습니다. 오늘 컨퍼런스콜에서 언급하는 비일반회계기준 재무지표의 조정 내역은 보충 보고서와 실적 발표 자료에서 확인하실 수 있습니다. 보충 보고서와 실적 발표 자료, 증권거래위원회 제출 자료는 firstindustrial.com의 투자자 정보 탭에서 확인하실 수 있습니다.

먼저 피터 바칠레 최고경영자 겸 사장과 스콧 무실 최고재무책임자가 말씀드린 후 질의응답을 진행하겠습니다. 오늘 함께 자리한 임원으로는 요한슨 얍 최고투자책임자, 피터 슐츠 부사장, 크리스 슈나이더 운영 담당 부사장, 로버트 월터 자본시장 및 자산관리 담당 부사장이 있습니다. 이제 피터에게 진행을 넘기겠습니다.

아트, 감사합니다. 오늘 함께해 주신 모든 분께도 감사드립니다. 저희 팀은 이번 분기에도 양호한 실적을 거뒀습니다. 운영 중인 포트폴리오에서 주요 임대차 계약을 성사시켰으며, 특히 2027년 만기 계약의 갱신 체결 실적이 매우 좋았습니다. 임대 시장은 수요의 강도와 저변이 계속 확대되는 모습을 보이고 있습니다. 잠재 임차인들의 움직임에서도 이를 확인할 수 있으며, 잠시 후 말씀드릴 3분기 시장 통계에도 이러한 흐름이 반영돼 있습니다. 자본 배분 측면에서도 활발히 움직여, 우량한 완전 임대 건물과 가까운 시일 내에 개발할 수 있는 신규 부지의 인수를 마무리했습니다. 견조한 실적을 바탕으로 주당 나레이츠 FFO 가이던스 중간값을 1센트 상향 조정했습니다. 잠시 후 스콧이 가이던스에 대해 자세히 설명드리겠습니다. 전체 시장 여건으로 돌아가면, 미국 산업용 부동산의 펀더멘털은 계속 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다.

CBRE에 따르면 미국의 공실률은 3분기에 10bp 하락한 6.3%를 기록하며 다시 개선됐습니다. 미국 전체의 3분기 순흡수 면적은 1억 500만 제곱피트로, 준공 면적인 7,900만 제곱피트를 웃돌았습니다. 이는 2022년 4분기 이후 가장 높은 분기별 순흡수 면적입니다. 연초 이후 순흡수 면적도 2억 3,800만 제곱피트로, 준공 면적인 1억 8,300만 제곱피트를 넘어섰습니다. 수요가 개선되면서 건설 중인 프로젝트 규모도 완만하게 늘어 현재 2억 7,900만 제곱피트입니다. 지난 실적 발표 당시의 2억 5,200만 제곱피트에서 증가했습니다. 주목할 점은 2026년 1분기부터 3분기까지의 순흡수 면적을 연율화한 수치가 현재 건설 중인 전체 면적을 웃돈다는 것입니다. 또한 건설 중인 프로젝트의 약 36%가 사전 임대됐으며, 이는 2분기와 비슷한 수준입니다.

분기 말 운영 중인 자산의 임대율은 94.1%로, 2분기 실적 발표에서 제시했던 전망치 93.5%를 웃돌았습니다. 이러한 실적 개선은 운영 중인 포트폴리오에서 추가 임대차 계약을 체결한 데 따른 것입니다. 2026년 임대차 만기 계약의 처리는 거의 마무리 단계입니다. 현재 면적 기준으로 94%를 처리했으며, 신규 및 갱신 임대차 계약의 현금 임대료 기준 상승률은 38%입니다. 2027년을 내다보면, 이미 주요 임대차 계약 갱신을 일부 체결했으며 만기 계약 처리도 순조롭게 진행하고 있습니다. 현재까지 체결한 2027년 만기 임대차 계약의 갱신분은 현금 임대료 기준 상승률이 16%입니다. 이는 내년에 만기가 도래하는 전체 임대차 계약의 45%에 해당하는 상당한 비중입니다. 전체 연간 전망치는 예산 수립 절차를 마치고 추가 계약 체결분을 반영해 다음 실적 발표 컨퍼런스콜에서 말씀드리겠습니다.

현재로서는 연간 수치가 연초 이후 실적과 크게 다르지 않을 것으로 예상합니다. 몇 가지 추가 설명을 드리겠습니다. 2027년 만기 계약의 순임대료 기준 68%는 2022년부터 현재까지 체결된 임대차 계약입니다. 따라서 지금까지 달성한 현금 임대료 상승률 16%에는 임대료가 정점에 달했던 시기에 체결된 계약 중 상당 부분의 만기가 포함되어 있습니다. 또한 남부 캘리포니아의 만기 계약을 계산에서 제외하면 현금 임대료 상승률은 20%를 웃돕니다. 남부 캘리포니아 시장에서는 개선 조짐이 나타나고 있습니다. 임대 가능한 공간의 경우, 새로운 성장을 위해 투자하려는 임차인들의 임대 활동이 점차 늘어나는 모습을 확인했습니다. 3분기와 4분기 들어 현재까지 운영 중인 자산 포트폴리오에서 공실 세 곳을 장기 임대했습니다.

인랜드 엠파이어 동부에 위치한 18만 8,000제곱피트와 7만 8,000제곱피트 규모의 시설, 그리고 로스앤젤레스의 환적 시설입니다. 또한 인랜드 엠파이어 동부의 운영 중인 자산 포트폴리오에는 각각 20만 제곱피트 규모의 임대 가능 시설 두 곳이 있으며, 임대 문의가 활발합니다. 이제 지난 실적 발표 이후의 투자 활동에 대해 말씀드리겠습니다. 인수와 관련해서는 펜실베이니아 중부 요크의 78번·81번 주간고속도로 회랑에 위치한 파크 83 로지스틱스 센터 인수를 완료했습니다. 이 시설은 2023년에 준공된 크로스도크 건물로, 지난 분기에 임대한 70만 8,000제곱피트 시설과 가깝습니다. 이 76만 4,000제곱피트 시설은 포춘 500대 기업 임차인에게 100% 임대되어 있으며, 신규 진입이 어려운 도심 입지에 자리하고 있습니다. 매입 가격은 1억 2,000만 달러였으며, 현재 임대료 기준 현금 수익률은 5.1%, 현재 시장 임대료를 적용한 수익률은 5.8%입니다.

또한 댈러스 북동부의 맥키니에 위치한 32에이커 규모의 도심 부지를 1,300만 달러에 인수했습니다. 맥키니는 이 지역에서 가장 빠르게 성장하는 도시 중 하나입니다. 이 부지에는 총 39만 제곱피트 규모의 건물 두 동을 건설할 수 있습니다. 1단계에서는 23만 3,000제곱피트 규모의 시설을 건설할 예정이며, 인허가와 기반 시설 공사가 완료되면 단기간 내 개발에 착수할 수 있습니다. 1단계의 목표 현금 수익률은 6%대 중반입니다. 이어서 개발 자산 임대 현황을 말씀드리겠습니다. 지난 분기 실적 발표 이후 퍼스트 파크 마이애미 빌딩 12에서 3만 2,000제곱피트 규모의 임대차 계약을 체결했으며, 이에 따라 올해 체결한 개발 자산 임대차 계약 규모는 총 84만 9,000제곱피트가 됐습니다. 늘 그렇듯이, 저희 팀은 개발 자산과 현재 운영 중인 자산의 임대 기회를 모색하고 고객을 돌보는 데 집중하고 있습니다. 그럼 스콧에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 피터. 3분기 실적을 간략히 정리해 드리겠습니다. 나레이트 FFO는 완전 희석 주당 0.80달러로, 1년 전의 0.76달러보다 증가했습니다. 해지 수수료를 제외한 이번 분기 현금 기준 동일 매장 순영업이익(NOI) 성장률은 5.6%였습니다. 신규 및 갱신 임대차 계약의 임대료 인상과 계약상 임대료 인상이 주된 성장 요인이었으며, 평균 점유율 하락이 일부 상쇄 요인으로 작용했습니다. 3분기 임대 활동을 요약하면, 약 230만 제곱피트 규모의 임대차 계약이 개시됐습니다. 이 가운데 신규 계약은 40만 제곱피트, 갱신 계약은 160만 제곱피트였으며, 임대가 진행 중인 개발 및 인수 자산 관련 계약은 30만 제곱피트였습니다. 이제 가이던스에 대해 말씀드리겠습니다. 피터가 언급했듯이, 나레이트 FFO 가이던스의 주당 중간값을 1센트 상향하고 범위를 주당 3.11~3.15달러로 좁혔습니다.

나레이트 FFO에는 1분기에 발생한 위임장 대결과 관련된 자문 비용이 주당 0.04달러 반영됐다는 점을 기억해 주시기 바랍니다. 이 자문 비용을 제외하면 2026년 FFO 가이던스 범위는 주당 3.15~3.19달러이며, 중간값은 역시 1센트 상향됐습니다. 그 밖의 주요 가이던스 가정은 다음과 같습니다. 4분기 말 운영 중인 자산의 점유율은 94.5~96.5%, 중간값은 95.5%입니다. 이는 연중 분기 말 기준 운영 중인 자산의 평균 점유율이 94.5~95%임을 의미합니다. 이 범위에는 12월 말에 발생할 것으로 가정한 약 65만 제곱피트 규모의 추가 개발 임대가 반영돼 있습니다. 해지 수수료를 제외한 4분기 현금 기준 동일 매장 순영업이익(NOI) 성장률은 4~6%입니다. 이는 해지 수수료를 제외한 2026년 연간 현금 기준 동일 매장 순영업이익(NOI) 성장률이 6.25~6.75%임을 의미하며, 중간값 기준 75bp 상향된 수치입니다.

가이던스에는 9월 30일 현재 완료됐거나 건설 중인 개발 사업과 관련해 2026년에 예상되는 비용이 포함돼 있습니다. 2026년 연간 주당 약 0.08달러의 이자를 자본화할 것으로 예상합니다. 일반관리비 가이던스 범위는 4,200만~4,300만 달러로 유지되며, 여기에는 위임장 대결과 관련된 비용 560만 달러가 제외돼 있습니다. 이제 피터에게 다시 넘기겠습니다.

또 한 번 견조한 실적을 거둔 퍼스트 인더스트리얼의 모든 동료 여러분께 감사드립니다. 현재 운영 중인 포트폴리오와 개발 사업 기회 전반에서 확인되는 활발한 움직임에 대해 낙관적으로 보고 있습니다. 또한 내년과 그 이후 현금흐름 성장에 기여할 2027년 임대차 만기 건에 대해 지금까지 이뤄낸 갱신 진전에도 고무돼 있습니다. 교환원님, 이제 질의응답을 시작해도 되겠습니다.