허드슨 퍼시픽 프로퍼티즈 BofA NY Global Real Estate Conference 2026

초대해 주셔서 감사합니다. 이 콘퍼런스에 참석하게 되어 항상 기쁘게 생각합니다. 허드슨에는 흥미로운 시기입니다. 저희는 매우 어려운 시기를 지나 이제는 훨씬 더 긍정적인 국면으로 접어들었다고 생각합니다. 저희 회사에 익숙하지 않으신 분들을 위해 저희가 어떤 회사인지 간략히 말씀드리겠습니다. 저희는 미국 서부 해안의 진입장벽이 높은 시장인 샌프란시스코, 로스앤젤레스, 시애틀, 밴쿠버 전역에서 최고급 오피스 부동산을 보유·운영·개발하는 선도 기업입니다. 또한 상장사 가운데 독보적인 스튜디오 플랫폼도 운영하고 있습니다. 스튜디오 플랫폼을 보유한 리츠는 저희가 유일하며, 로스앤젤레스 최대의 독립 스튜디오 보유·운영 기업입니다. 또한 약 1년 전에 이곳 뉴욕에 비교적 새로 문을 연 스튜디오도 보유하고 있습니다.

2분기 기준으로 저희 포트폴리오는 약 46개 자산으로 구성되어 있으며, 총 면적은 약 1,450만 제곱피트에 달합니다. 임차인 기반은 우수한 품질을 갖추고 있으며, 투자적격 등급의 우량 기업들로 구성되어 있습니다. 한쪽은 기술 및 인공지능 기업이 약 50%를 차지하고, 여기에 미디어 기업과 법률, 정부, 소매, 금융 비즈니스 서비스, 헬스케어 등 다양한 산업의 임차인들이 포함되어 있습니다. 포트폴리오의 주요 임차인으로는 특별한 순서 없이 샌프란시스코 시 및 카운티 정부가 있으며, 최근 이 기관과 거의 100만 제곱피트 규모의 임대차 계약을 체결했습니다. 그 밖에 구글, 넷플릭스, 아마존을 비롯해 다양한 기술 및 기술 관련 미디어 기업들이 있습니다. 오늘 말씀드릴 내용은 그동안 일관되게 이어져 온 이야기입니다. 지난 10개월 동안 실적 발표와 회사 전망을 통해 저희가 어디에 있었고 어디로 향하고 있는지 말씀드려 왔습니다.

2019년 말 한때 저희 회사의 임대율은 92%였지만 75%까지 하락했습니다. 그리고 올해 말에는 80%대에 진입할 것이라고 말씀드렸습니다. 현재 이미 82%에 도달했으며, 85%까지 올라갈 것으로 예상합니다. 2027년 말까지는 임대율이 다시 90% 이상으로 회복될 것으로 예상합니다. 올해 들어 지금까지 저희의 임대 실적은 기록적인 수준이었습니다. 지난 분기에 130만 제곱피트로 사상 최대 규모의 임대 분기 실적을 기록했으며, 현재 동일 매장 현금 순영업소득 성장률을 살펴보면 순영업소득은 7.5% 성장했고 핵심 주당순이익도 30% 증가했습니다.

현재 시점에서 보면, 저희는 모두 여러 시기와 어려운 시기를 겪어온 오피스 기업 중 하나이지만, 저희 관점에서는 가장 큰 성장 잠재력을 보유하고 있으며 분기마다 이를 입증하고 있습니다. 저희가 진출한 모든 오피스 시장에서 임대 실적이 앞서고 있으며, 노스 산호세를 제외한 모든 시장에서 모든 펀더멘털이 앞서 있습니다. 노스 산호세는 이번 분기 이후 시장에 본격적으로 나설 예정입니다. 스튜디오 부문에서는 몇 개의 회사를 인수했습니다. 그리고 해당 회사들의 규모를 축소했습니다. 당시 해당 사업들은 연간 거의 2,000만 달러의 적자를 기록하고 있었습니다. 올해 말까지 적자를 0으로 만들겠다고 말씀드렸습니다. 현재 그 목표를 향해 순조롭게 진행되고 있습니다. 약 2,000만 달러의 적자에서 현재 400만 달러의 적자까지 줄였습니다.

현재 스튜디오 사업의 상황을 감안하면, 이 부분은 자세히 설명드릴 수 있습니다. 저희는 만기가 도래하는 할리우드 미디어 포트폴리오 대출을 연장했으며, 해당 포트폴리오는 대부분 넷플릭스가 운영하고 임차하고 있습니다. 이번 연장은 저희와 임차인 모두에게 매우 유리한 조건이었습니다. 현재 해당 임차인과의 연장 협상을 진행하고 있습니다. 전반적으로 회사 자체가 한동안 더 어려운 시기를 겪어왔다는 점을 고려해야 한다고 생각합니다. 분명히 상황은 저희에게 유리한 방향으로 전환됐습니다. 현재 저희는 약 9억 달러 규모의 미사용 신용공여 한도와 관련한 자본을 보유하고 있습니다. 이자 비용은 거의 20% 감소했으며, 현재 회사에는 약 2억 달러 규모의 자산 매각이 진행 중입니다. 그럼 이제 자나에게 넘기고, 몇 가지 질문으로 넘어가겠습니다.

물론입니다. 제가 먼저 답변드리고 아트가 이어서 말씀드리겠습니다. 첫 번째 흐름은 투어가 꾸준히 이어지고 있으며, 이것이 관심 수준으로 연결되고, 이어서 임대 의향서(LOI)와 임대 계약으로 이어지고 있다는 점이라고 생각합니다. 현재 저희 파이프라인은 약 240만 평방피트입니다. 저희는 분기마다 꾸준히 50만 평방피트 규모의 임대 계약을 체결해 왔습니다. 말씀하신 것처럼 제가 앞서 발언에서 말씀드렸듯이, 지난 분기에는 130만 평방피트였습니다. 현재 몇 건의 대형 거래를 진행하고 있지만, 전체 포트폴리오의 핵심은 평균 규모가 2만~3만 평방피트인 임차인들입니다. 흥미로운 점은 포트폴리오 추이를 보면 임대 계약 기간이 늘어났다는 것입니다. 이전에는 40개월대 후반 수준에서 유지됐는데, 현재는 63개월을 넘어섰습니다. 임대 인센티브는 일정한 수준을 유지하고 있습니다. 급증한 현상은 나타나지 않았습니다.

물론 다른 기업들과 마찬가지로 임차인 개선 비용은 상승했지만, 감당할 수 없는 수준은 아니며 임대 계약 기간이 이를 상쇄하고 있습니다. 더 중요한 점은 시장 임대료에 맞춰 조정한 임대료가 모두 양호한 방향으로 움직이고 있으며, 시장 임대료를 상회하고 있다는 것입니다. 특히 베이 지역에서는 저희가 상당히 좋은 위치에 있는 것으로 보입니다. 지금 회사 역사상 가장 활발한 활동을 보이고 있다고 생각합니다. 그리고 이제 이러한 흐름이 시애틀의 훌륭한 활동으로 이어지고 있습니다. 베이 지역과 태평양 북서부 지역 간에 차이가 있다고 말씀드렸던 18개월의 시차가 나타나기 시작했고, 실제로 이를 확인하고 있습니다. 로스앤젤레스에서는 운이 좋았다고 말씀드리고 싶습니다. 로스앤젤레스 또는 그곳의 오피스 자산은 임대율이 약 93%이지만, 로스앤젤레스의 활동은 훨씬 더디게 진행되고 있습니다. 활동은 실제로 일부 시장과 자산의 품질에만 국한되어 있습니다.

하지만 전반적으로 임대 활동은 정말 놀라운 성과를 보였습니다. 저희가 상당히 높은 목표를 세웠다고 생각하는데, 이를 달성했을 뿐 아니라 초과 달성했습니다.

네. 방향성 측면에서 저희는 매우 좋은 위치에 있습니다. 빅터 콜먼이 언급했듯이, 저희는 현재 약 240만 제곱피트 규모의 거래가 파이프라인에 있으며, 이는 지난 3개 분기 동안 확실히 유지되어 왔습니다. 생각해보면, 지난 분기에는 총 130만 제곱피트의 임대 계약을 기록했습니다. 현재도 약 240만 제곱피트 수준을 유지하고 있습니다. 왜 그럴까요? 저희의 투어 활동이 여전히 최고 수준을 유지하고 있기 때문입니다. 분기당 투어 규모는 210만 제곱피트로, 전년 동기 대비 20% 증가했습니다. 다시 말씀드리면, 이러한 투어가 활동을 파이프라인으로 유입시키고, 파이프라인을 거쳐 실제 계약 체결로 이어지게 하고 있습니다. 이러한 흐름은 한동안 이어져 왔습니다. 모멘텀이 커지고 있다는 점을 일정 기간 확인해 왔고, 지난 4개 분기 동안 이를 실제로 경험했습니다. 저희 포트폴리오는 4개 분기 연속 순흡수를 기록했습니다. 지난 1년 동안 점유율이 740bp 상승했습니다.

저희는 모든 일을 올바른 방향으로 추진하고 있습니다. 현장에서 실행력을 발휘하고 있습니다. 팀이 투어 활동을 계속 적극적으로 추진하고 있는 만큼, 앞으로 이러한 성장세가 더욱 확대될 것으로 생각합니다. 향후 3년 동안 계약 만료 물량이 줄어든 수준에 머물기 때문에, 앞으로 몇 년간 더 많은 순흡수가 나타날 것으로 예상합니다.

네. 앞으로, 대략 향후 1년 반 동안 발생하는 대규모 계약 만료 건을 말씀드리면, 현재 약 75~80%가 커버된 상태입니다. 즉, 퇴거가 확정된 경우에는 해당 공간을 다시 채우기 위한 협상을 이미 진행하고 있다는 의미입니다. 앞으로 가장 규모가 큰 건은 시애틀 힐세븐의 레드핀입니다. 이들의 임대 면적은 11만 2,000제곱피트입니다. 임대 면적을 절반으로 줄일 예정입니다. 현재 힐세븐 또는 워싱턴 1000에서 이들을 계속 유치하기 위한 협상을 진행하고 있습니다. 따라서 어느 쪽이든 이들의 임차 면적 5만 제곱피트는 유지될 예정입니다. 샌프란시스코에서 예정된 대규모 임대차 만료 건으로는 연말 트윌리오의 8만 3,000제곱피트와 2027년 4월 세일즈포스의 8만 3,000제곱피트가 있으며, 두 곳 모두 린콘 센터의 한 개 층 전체를 사용하고 있습니다. 이 공간들은 100% 대응이 완료된 상태입니다. 현재 해당 공간의 임차인과 막바지 협상을 진행하고 있습니다.