브랜디와인 리얼티 트러스트 26년 3분기 어닝콜

시작해 주십시오. 조너선, 대단히 감사합니다.

여러분, 좋은 아침입니다. 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 오늘 컨퍼런스콜에는 댄 팔라초 수석부사장 겸 최고회계책임자와 톰 워스 부사장 겸 최고재무책임자가 함께하고 있습니다. 시작하기에 앞서 한 가지 말씀드리면, 오늘 논의되는 일부 정보는 연방 증권법상 미래예측진술에 해당할 수 있습니다. 이러한 진술에 반영된 추정치는 합리적인 가정에 근거한다고 판단하지만, 예상한 결과가 달성될 것이라고 보장할 수는 없습니다. 예상 결과에 영향을 미칠 수 있는 요인에 관한 자세한 내용은 보도자료와 미국 증권거래위원회에 제출한 가장 최근의 연간 및 분기 보고서를 참고해 주십시오.

오늘 준비된 발언에서 톰과 저는 3분기 실적을 간략히 검토하고, 올해 남은 기간의 가이던스를 뒷받침하는 주요 가정을 설명하겠습니다. 이후 댄, 톰, 그리고 제가 질문에 답변해 드리겠습니다. 자본시장, 영업 및 유동성 측면에서 3분기 실적은 2026년 사업 계획을 상회하거나 부합했습니다. 지난 컨퍼런스콜 이후 자본시장 계획, 특히 자산 매각과 부채 감축에서 상당한 진전을 이루었습니다. 분기 주요 성과로는 2026년 자산 매각 가이던스를 3억 500만 달러에서 6억 8,100만 달러로 상향 조정한 점을 들 수 있습니다. 여기에는 텍사스주 오스틴의 3151 마켓 스트리트와 솔라리스 하우스 지분 매각이 포함됩니다. 3151 마켓 스트리트는 2억 4,000만 달러, 즉 평방피트당 544달러에 매각됐습니다.

중요한 점은, 에스아이피에서 밝힌 바와 같이 이번 매각으로 향후 약 8,000만 달러에 달하는 자본 지출도 절감됐다는 것입니다. 자산 매각 목표는 100% 달성했고, 관련 자금도 전액 확보했습니다. 투기성 매출 목표를 100만 달러 추가 상향했으며, 1,950만 달러로 100% 달성했습니다. 이 목표와 관련해서는 2026년 남은 기간에 사실상 추가로 할 일이 없습니다. 올해 투기성 매출 목표를 두 번째로 상향한 것으로, 이제 최초 2026년 사업 계획보다 거의 12% 높은 수준입니다. 3분기 주당 FFO는 0.14달러로 경영진의 가이던스 및 예상치에 부합했습니다. 연간 주당 FFO 중간값인 0.55달러는 유지하고, 연간 FFO 가이던스 범위는 좁혔습니다. 톰이 설명하겠지만, 핵심 FFO 실적에는 이번 분기에 발생한 부채 조기 상환 손실이 제외됩니다.

매각 실적이 늘어난 덕분에 총 3억 9,000만 달러, 즉 총부채 잔액의 13% 이상을 상환했습니다. 이는 당초 2026년 부채 감축 목표보다 2억 1,800만 달러 늘어난 금액입니다. 여기에는 3151 마켓 스트리트와 솔라리스 하우스를 담보로 한 대출의 상환도 포함됩니다. 부채 상환을 앞당긴 결과, 연말 순부채/EBITDA 목표 중간값은 8.4~8.8배에서 7.8~8배로 낮아졌습니다. 중간값 기준으로 약 8% 감소한 것이며, 분기 기준 배수도 2분기 9.0배에서 3분기 7.6배로 낮아졌습니다. 영업 측면에서는 이번 분기 견조한 영업 지표가 당사의 강력한 시장 지위를 재확인해 주었습니다. 또한 임차인들이 계속해서 매우 우수한 품질의 오피스 공간을 선호하는 모습을 확인하고 있습니다. 당사가 전액 소유한 포트폴리오의 임대율은 90.5%, 입주율은 89%입니다. 이번 분기 순흡수면적은 약 7,000제곱피트 감소해 소폭 마이너스를 기록했습니다.

연말까지 입주율과 임대율은 개선될 것이며, 수년 만에 처음으로 순흡수면적이 플러스를 기록할 전망입니다. 이는 임대 파이프라인이 계속 확충되고 있고 포트폴리오의 품질이 우수하다는 점을 보여주는 추가적인 근거라고 생각합니다. 이번 분기 임대 활동은 올해 들어 가장 활발했으며, 총 55만 8,000제곱피트에 달했습니다. 이 가운데 당사 전액 소유 포트폴리오가 37만 2,000제곱피트입니다. 이 수치에는 지난 실적 발표 이후 원 업타운에서 임대한 약 11만 4,000제곱피트도 포함되며, 이에 따라 해당 자산의 임대율은 97%가 됐습니다. 이번 분기 이후 체결된 임대 계약은 총 16만 3,000제곱피트이며, 이 가운데 11만 1,000제곱피트는 올해 입주할 예정입니다. 임차인 유지율은 50%였으며, 이에 따라 연간 유지율 목표 중간값을 54%로 상향했습니다. 이번 상향은 주로 필라델피아 중심업무지구와 펜실베이니아 시장에서 예산에 반영되지 않았던 임대 갱신 및 확장이 이뤄진 데 따른 것입니다. 이번 분기 자본 비율은 8.9%였습니다.

이를 통해 2026년 사업계획 범위를 12~13%에서 11~12%로 축소하고 하향 조정할 수 있었습니다. 회계기준(GAAP) 임대료 시가 조정률은 10.8%였습니다. 연간 가이던스 범위를 5~7%에서 5~6%로 축소합니다. 현금 기준 임대료 시가 조정률은 5.7%였습니다. 가이던스 조정은 기존 임차인과 낮은 비용으로 임대 갱신을 진행한 데 따른 것입니다. 그 결과, 이번 분기 현금 가용액(CAD)은 계획보다 높았습니다. 예산에 반영되지 않았던 임대 갱신이 여러 건 이뤄지면서 수익 유지 자본적 지출의 집행 속도가 일시적으로 높아졌기 때문입니다. 동일 매장 기준 실적은 회계기준(GAAP)으로는 0.6% 감소했고 현금 기준으로는 1.7% 증가했으며, 두 수치 모두 현재 가이던스 범위 내에 있었습니다.

3분기 투어 건수는 2분기의 높은 수준에 조금 못 미쳤지만 여전히 매우 양호했습니다. 중심업무지구와 유니버시티시티 시장에서는 투어 건수가 늘었고, 펜실베이니아 교외에서는 소폭 감소했으며, 오스틴에서는 전분기와 같은 수준을 유지했습니다. 투어의 계약 전환율도 계속 매우 양호한 수준을 보이고 있습니다. 최근 4개 분기 동안 투어의 54%가 임대 제안으로 이어졌습니다. 임대 제안 가운데 49%가 임대 계약 체결로 이어졌습니다. 두 지표 모두 과거 평균을 웃돌고 있습니다. 시장 동향과 관련해 몇 가지 추가로 말씀드리겠습니다. 필라델피아의 현재 점유율은 95%, 임대율은 96%이며, 2028년까지 매년 만기가 도래하는 임대 면적은 7%에 불과합니다. 올해 첫 9개월 동안 중심업무지구와 유니버시티시티에서 우수한 실적을 이어갔습니다. 해당 기간 이들 하위 시장에서 체결된 신규 임대의 60%가 브랜디와인 자산에서 이뤄졌습니다.

지난 실적 발표에서 말씀드렸듯이, 이는 당사의 시장점유율 15%를 크게 웃도는 수치입니다. 필라델피아 중심업무지구에서 주거용으로 전환 중인 오피스 면적은 현재 총 500만 평방피트를 넘어 필라델피아 오피스 재고의 약 11%에 달합니다. 이러한 흐름은 계속될 것이며 당사의 경쟁적 시장 입지를 더욱 강화할 것으로 보고 있습니다. 펜실베이니아 교외의 임대율은 93%이며, 특히 래드너 하위 시장을 중심으로 기존 공실에 대한 잠재 임차인 파이프라인이 견조한 수준을 유지하고 있습니다. 점유율이 66%인 오스틴은 포트폴리오의 다른 지역에 비해 계속 부진하며, 회사 전체 점유율을 약 400베이시스포인트 낮추는 요인이 되고 있습니다. 운영 포트폴리오의 임대 파이프라인은 200만 평방피트로 안정적인 수준을 유지하고 있으며, 이 가운데 약 30만 평방피트는 협상이 매우 진전된 단계에 있습니다. 재무상태표로 넘어가면, 분기 중 유동성이 크게 개선됐습니다.

분기 말 기준 신용한도에서 1억 3,700만 달러를 인출한 상태였지만, 분기 말 자산 매각 대금이 들어온 뒤 10월 초 해당 잔액을 전액 상환했습니다. 이에 따라 신용한도 미상환 잔액은 없으며, 보유 현금은 1억 7,500만 달러입니다. 앞서 말씀드렸듯이 3분기 중 미상환 부채를 약 4억 달러 줄였으며, 이를 통해 완전 소유 자산과 합작투자 자산을 포함해 총 약 2,720만 달러의 이자 비용을 절감했습니다. 이 금액에는 평균 이자율 8.7%로 발행된 채권 중 약 1억 4,000만 달러를 상환한 데 따른 절감액도 포함됩니다. 사업 계획에 따라 자산 매각 대금의 대부분은 레버리지를 낮추고 신용 지표를 개선하는 데 사용했습니다.

앞으로도 보유 현금과 추가 매각 대금을 활용해 부채를 더 줄일 계획이며, 4분기에는 채권 재매입을 진행하고, 그보다 훨씬 적은 규모로 시장 여건이 뒷받침되는 범위에서 자사주를 매입할 예정입니다. 이전 실적 발표에서 말씀드렸듯이, 레버리지 목표 전반에서 상당한 진전을 이룰 때까지 순매각 대금의 5~10%만 자사주 매입에 사용할 계획입니다. 투자적격등급 수준의 재무 지표를 회복한다는 계획은 변함없습니다. 신용한도 잔액은 최소한으로 유지할 것이며, 올해 매각 프로그램을 실행한 것은 레버리지를 낮추고 모든 신용 지표를 추가로 개선하는 데 매우 효과적인 계기가 됐습니다. 자산 매각을 마무리하고 부채 감축에 착수한 만큼, 앞서 말씀드렸듯이 순부채 대비 상각전영업이익 비율이 크게 개선될 것으로 예상합니다.

전략적 실행 계획에서 제시한 연말 목표는 보유 현금 1억 달러를 4분기 중 미상환 부채를 추가로 줄이는 데 계속 투입한다는 가정에 기반합니다. 남은 개발 프로젝트인 원 업타운은 분기 중 상당한 진전을 이뤘으며, 앞서 말씀드렸듯이 현재 임대율은 97%입니다. 임대차 계약 체결 후 공간 조성에 걸리는 기간 때문에 일정이 다소 지연되겠지만, 약간 더 높은 예상 수익률로 3분기 중 안정화 단계에 진입할 것으로 예상합니다. 주목할 점은 당사 프로젝트가 위치한 업타운 하위 시장의 임대율이 현재 95%를 웃돌고, 전대 공간을 포함한 공실률은 5% 미만이며, 대규모 가용 공간이 사실상 없다는 것입니다.

앞서 말씀드렸듯이 2027년 아이비엠 임대차 계약 만료가 당사의 순영업이익에 약 1,100만 달러의 영향을 미칠 것으로 예상됨에 따라, 사전 임대가 이뤄지면 기존 건물 중 최소 한 곳의 재개발에 착수할 계획입니다. 재개발 계획을 발표한 이후 잠재 임차인 파이프라인은 약 150만 평방피트로 늘었으며, 이들 모두의 임대차 개시일은 2027년 말부터 2030년 사이입니다. 시장 반응은 계속해서 매우 뜨겁습니다. 첫 번째 건물의 면적은 15만 7,000평방피트입니다. 다시 말씀드리지만, 사전 임대를 전제로 하고 있으며 현재 일부 잠재 임차인과 상당히 구체적인 논의를 진행 중입니다. 2027년 말까지 리노베이션을 마친 건물을 인도할 수 있을 것으로 예상합니다. 또한 잠재 임차인의 요구 사항이 구체화됨에 따라 다른 건물 일부에 대해서도 유사한 리노베이션을 진행하기 위한 계획을 수립하고 있습니다. 지난 실적 발표 컨퍼런스콜에서 말씀드린 것처럼, 저희는 오스틴에 있는 340세대 규모의 주거 프로젝트인 솔라리스를 매각하고자 했습니다.