아메리칸 헬스케어 REIT BofA NY Global Real Estate Conference 2026

네. 감사합니다, 패럴. 여러분과 함께하게 되어 기쁩니다. 제 오른쪽과 왼쪽에 계신 분들 외에도, 뒤쪽 제 왼편에는 당사의 선임 사외이사인 스콧 에스티스가 참석해 있습니다. 많은 분들이 아시겠지만, 스콧은 웰타워에서 12년간 최고재무책임자를 역임했습니다. 그는 지난 4년 반 동안 당사 이사회에서 활동하며 엄청난 가치를 더해 주고 있습니다. AHR에 대해 아직 잘 모르시는 분들을 위해 말씀드리면, 당사는 헬스케어 리츠에 전념하는 기업으로, 현재 헬스케어 산업과 전반적인 부동산 산업에서 분명히 고성장 부문인 리디어 사업에 사실상 전적으로 집중하고 있습니다. 리디어 사업은 당사 순영업이익의 80%를 훨씬 넘는 비중을 차지하며 빠르게 성장하고 있습니다. 이는 당사의 의도적인 전략입니다. 올해는 회사에 매우 훌륭한 한 해였습니다.

당사는 업계 선도적인 내부 성장과 외부 성장을 지속적으로 달성하고 있으며, 특히 올해에는 견고하고 규율 있는 외부 성장을 추진하는 동시에, 그에 앞서거나 병행해 운영 플랫폼의 규모도 의미 있게 확대했습니다. 실적 측면에서 많은 분들이 알고 계시겠지만, 당사는 2분기에 또다시 가이던스를 상향 조정했습니다. 이번에는 5%를 넘게 상향 조정했으며, 이는 중간값 기준으로 올해 주당 FFO가 전년 대비 26% 성장한다는 의미입니다. 이 성장률은 업계 전체를 상당한 격차로 앞서는 수준입니다. 제가 알기로 다음으로 가까운 경쟁사는 21%이며, 당사는 이를 달성하는 동시에, 특히 저희가 매우 자랑스럽게 생각하는 부분인데, 레버리지도 상당히 낮췄습니다.

당사는 1분기 말 순부채/EBITDA 배수를 3배에서 2.5배로 낮췄으며, 견조한 외부 성장을 추진하는 가운데 이 배수를 다시 계속 낮춰가고 있습니다. 마지막으로 말씀드릴 부분은 회사의 실적과 대부분의 측면에서 계속 업계를 선도하고 있는 모든 동일 매장 NOI 지표라고 생각합니다. 이러한 성과는 주로 매출 증가, 마진 확대, 그리고 점점 더 크게 벌어지고 있는 영업 스프레드에 의해 견인되고 있으며, 앞으로도 계속 그렇게 될 것입니다. 따라서 사업은 정말 훌륭하며, AHR이 이러한 위치에 있다는 점에 대해 저희는 매우 감사하게 생각합니다.

게이브, 먼저 말씀해 주시겠습니까?

네. 그 점을 짚어주셔서 감사합니다, 패럴. 2026년에 들어 지금까지 저희가 확인한 것은 정말 훌륭한 자산과 당사를 한 단계 더 높은 수준으로 이끌어줄 독특한 운영 파트너십으로 구성된 기회 영역이 확대되고 있다는 점입니다. 이 20억 달러 규모의 자산들은 평균적으로 2019년에 조성된 자산이며, 모두 하나의 건물 아래에 생활지원형, 독립생활형, 메모리 케어를 갖춘 매우 새로운 연속형 케어 자산입니다. 이러한 부문 간 교차 판매가 더 용이하고, 점유율을 높이는 동시에 마진을 확대할 수 있습니다. 저희는 약 130억 달러의 시가총액을 보유한 회사이기 때문에, 성장의 핵심 전략은 이미 진출해 있는 시장에서 기존 운영사와의 관계에 소규모 인수를 하나씩 추가하는 것입니다.

이 사업 전체에서 가장 어려운 부분은 적합한 운영사를 찾고, 실제로 이들에게 접근할 수 있으며, 당사의 플랫폼에 속하지 않았을 때보다 더 나은 운영사가 되도록 하는 것입니다.

간단히 말해 이것이 시니어 주거 사업에서 성공하기 위한 핵심입니다. 적합한 운영사와 적합한 자산을 결합하면 탁월한 실적을 얻을 수 있습니다. 적합한 운영사를 이미 파악했다면, 해당 운영사가 집중된 지역을 구축해야 합니다. 기존 플랫폼에 건물 한두 개를 추가하는 것은 매우 쉽고, 운영사의 규모와 당사의 사업을 확대할 수 있는 저위험 방식입니다. 특정한 드문 상황에서는 재무적 관계로는 당사에 새롭지만, 아마 수십 년 동안 당사가 알고 지낸 운영사들이 있습니다. 당사에는 이 업계에서 경우에 따라 30년 동안 일해 온 자산관리팀이 있으며, 업계의 모든 사람을 알고 있습니다.

이전에 리츠 자본 파트너를 둔 적이 없고 선택할 수 있는 파트너도 여러 곳인 켄싱턴과 협력할 수 있는 드문 기회가 생기면, 당사는 그러한 운영사가 선호하는 자본 파트너이기 때문에 돋보입니다. 당사는 무엇보다 돌봄의 질, 입주민 경험, 직원 경험에 집중하고 있으며, 가장 중요한 요소에 대해 서로 같은 방향을 바라보고 있기 때문입니다. 당사는 켄싱턴을 바로 그런 운영사로 보았습니다. 참고로 이는 8억 7,300만 달러 규모의 거래입니다. 일반적인 인허가 절차와 5~8년이 걸린 토지 집합 과정을 통해서는 매우 복제하기 어려운, 최상급의 도심 인필 입지입니다. 이는 당사가 동시에 공격과 수비를 펼치는 것이라고 할 수 있겠죠? 훌륭한 자산을 통해 포트폴리오를 성장시키는 동시에, 앞으로 오랫동안 성장 여력이 있고 경쟁 해자가 넓어 경쟁하기가 매우 어려운 자산도 매입하는 것입니다.

제가 보기에 켄싱턴 거래는 당사가 어떻게 실행해 나갈 것인지 보여주는 훌륭한 사례입니다. 말씀드린 것처럼 총 8억 7,300만 달러 규모이며, 이 중 약 5억 7,000만 달러는 거래가 종결됐습니다. 나머지 거래는 연말에 종결될 예정입니다. 이는 일회성 거래에 그치지 않습니다. 켄싱턴은 당사가 매입한 8개 자산 중 7개를 개발했습니다. 또한 파이프라인에 3개의 자산이 더 있습니다. 당사는 어떤 방식으로든 향후 개발 사업에서 켄싱턴과 파트너가 되기를 원하며, 모든 운영사와의 관계에서 그러한 기회를 찾고 있습니다. 단순히 일회성 거래를 통해 자산을 확보하고 규모를 키우기 위한 성장이 아니라는 의미입니다. 시간이 지나면서 에이치에이알의 플랫폼에 가치를 더할 수 있는 전략적 관계를 구축하는 것입니다.

8월 초에 인수한, 엘씨비가 관리하는 엘씨비 또는 버크셔의 동의어와 같은 포트폴리오도 말씀드리고 싶습니다. 엘씨비는 8개 자산 중 5개를 개발했습니다. 엘씨비는 당사를 위해 8개 중 7개를 관리하고 있으며, 켄싱턴 거래와 버크셔 거래 사이에는 공통점이 많습니다.

맞습니다. 첫째, 프로세스와 관계 측면에서 수십 년에 걸친 오랜 관계가 있었고, 두 거래 모두 고위 경영진에 그치지 않고 실제로 당사 이사회까지 관계가 이어졌습니다.

당사는 두 거래 모두에서 더 높은 가격을 제시받았지만, 최고가를 제시한 파트너가 아니라 최고의 파트너로 평가받았습니다.