알렉산더스 26년 2분기 어닝콜

발언해 주십시오. 보나도 리얼티 트러스트 2분기 실적 발표 콜에 오신 것을 환영합니다.

어제 오후, 저희는 2분기 실적 발표 자료를 배포하고 증권거래위원회에 10-Q 분기보고서를 제출했습니다. 이 문서들과 추가 재무 정보 패키지는 저희 웹사이트 vno.com의 투자자 관계 섹션에서 확인하실 수 있습니다. 이 문서들과 오늘 콜에서 저희는 일부 비-GAAP 재무 지표에 대해 논의할 예정입니다. 이 지표들을 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표와 조정한 내용은 실적 발표 자료, 10-Q 보고서 및 재무 보충 자료에 포함되어 있습니다. 본 콜에서의 발언은 미래 예측 진술로 간주될 수 있으며, 실제 결과는 다양한 위험, 불확실성 및 기타 요인으로 인해 상당히 다를 수 있음을 유의해 주시기 바랍니다.

이러한 위험과 불확실성에 관한 자세한 내용은 2025년 12월 31일 종료 연도에 대한 연례 보고서인 10-K 보고서를 포함한 증권거래위원회 제출 자료를 참조해 주시기 바랍니다. 본 콜에는 오늘 날짜 기준으로만 정확할 수 있는 시의성 있는 정보가 포함될 수 있습니다. 회사는 어떠한 미래 예측 진술도 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 오늘 콜에는 경영진으로서 스티븐 로스 회장 겸 최고경영자와 마이클 프랑코 사장 겸 최고재무책임자가 개회 발언을 진행합니다. 저희 고위 임원진도 참석해 있으며 질문에 답변할 준비가 되어 있습니다. 이제 스티븐 로스 회장님께 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 스티브. 안녕하십니까, 여러분. 저희는 또 한 분기 동안 강력한 실적을 기록했으며, 비교 가능한 FFO는 0.67달러로 애널리스트 컨센서스를 0.10달러, 즉 17.5% 상회했습니다. 마이클이 곧 모든 내용을 검토할 예정입니다. 먼저, 현장에서 보고 있는 상황을 말씀드리겠습니다. 뉴욕은 분명히 미국에서 가장 우수하고 강력하며 중요한 부동산 시장이자 가장 회복력이 뛰어난 시장입니다. 저희는 맨해튼 중심의 오피스 및 스트리트 리테일 회사로서, 이러한 역학의 혜택을 누리고 있는 최고 수준의 자산을 보유하고 있습니다. 주식 시장도 이를 반영하는 듯하며, 올해 들어 그리고 지난 2년, 3년간 저희 주가 실적은 동종 업계에서 가장 우수했습니다. 앞으로 더 좋은 결과가 있을 것입니다. 저는 저희 주식이 여전히 매우 저평가되어 있다고 생각합니다. 예를 들어, 그린 스트리트는 저희를 23% NAV 할인 상태로 평가하고 있는데, 이는 동종 업계보다 훨씬 깊은 할인율입니다.

저희가 여러 분기 동안 예측해온 임대인 시장이 이제 도래했습니다. 이 시장은 광범위하며 점점 강화되고 있습니다. 맨해튼의 오피스 임대 거래량은 25년 만에 최고 수준입니다. 임차인들은 도시 전역에서 확장하고 있습니다. 공실 공간과 서브리스 공간은 계속 줄어들고 있으며, 오피스에서 주거용으로의 전환도 오피스 재고에서 면적을 제거하고 있습니다. 대규모 블록 가용성에 심각한 부족 현상이 있습니다. 저희가 경쟁하는 1억 8천만 평방피트 규모의 클래스 A 우수 빌딩 시장의 공실률은 현재 6.2%로, 분명히 임대인 우위 시장입니다. 새로운 공급은 인도까지 최대 5년이 걸리며, 임대료가 300달러 이상이어야 경제성이 맞는다는 점을 기억해 주십시오. 여기에 더해 금리가 상승하고 있습니다. 이 모든 긍정적인 요인들 덕분에 임대료가 상승하고 있습니다.

저는 이보다 더 낙관적일 수 없습니다. 뉴욕에서는 임차인 수요가 모든 산업에 걸쳐 있습니다. 이번 분기에 법률 회사만 230만 평방피트를 임대했습니다. 법률 기술과 미디어가 상위 10건 임대 중 8건을 차지했습니다. 이는 한 산업만의 호황이 아닙니다. 저희 모든 고객사가 성장하고 있습니다. 흥미롭게도, 이러한 동향을 추적하는 부동산 플랫폼은 최근 AI 기업들이 뉴욕에서 샌프란시스코보다 더 많은 공간을 임대하고 있다고 보고했습니다. 모두 좋은 소식입니다. 보나도에서는 고품질 자산과 진행 중인 프로젝트 라인업을 바탕으로 업계 최고 성장을 달성하기 위한 계획 실행에 전념하고 있습니다. 여기 2026년 성과표를 보여드립니다. 2026년 상반기 동안 총 978,000 평방피트를 임대했습니다.

맨해튼 오피스는 평균 시작 임대료 평당 105달러에 659,000 평방피트를 임대했으며, 마크투마켓은 GAAP 기준 9.5% 상승, 현금 기준 7.1% 상승을 기록했습니다. 이 마크투마켓 수치는 펜 투 임대 활동은 포함하지 않았다는 점을 말씀드립니다. 저희는 변화를 지속하고 있습니다. 임대료는 거의 이전 임대료의 두 배에 달하고 있습니다. 펜 원과 펜 투에서 재정적, 물리적, 미적 측면 모두에서 이룬 성과를 자축하기에 이보다 좋은 기회는 없습니다. 생각해 보십시오. 펜 원에서는 평당 200달러를 투자해 임대료를 평당 50달러 올렸고, 이는 결국 25% 수익률에 해당합니다. 펜의 임대료는 현재 저희 예상치를 훨씬 웃돌며, 도시 내 최고의 가치가 되었습니다. 성장 여지가 충분합니다.

물리적 변화는 놀랍고 혁신적이며 수상 경력이 있습니다. 직접 방문해 보시길 권해드립니다. 2분기 맨해튼에서는 총 328,000 평방피트, 29건의 오피스 계약을 체결했으며, 업계 최고 수준인 평당 107달러 평균 시작 임대료와 GAAP 기준 7.7%, 현금 기준 5.0%의 마크투마켓 상승을 기록했습니다. 이번 분기 임대 물량에는 펜 디스트릭트에서 181,000 평방피트, 그리고 맨해튼 내 다른 자산에서 167,000 평방피트가 포함되어 있습니다. 우리는 이제 꾸준히 세 자릿수 평균 시작 임대료를 달성하고 있으며, 마크투마켓은 포함된 임대차 계약과 그 임대료에 전적으로 의존하는 다소 불확실한 지표라고 생각합니다. 이는 상당히 무작위적입니다. 오히려 저는 신규 임대차 계약의 시작 임대료를 보는 것이 훨씬 더 세밀한 지표이며, 이를 통해 건물 간, 회사 간 비교가 더 용이하다고 봅니다.

솔직히 말씀드리면, 저희의 시작 임대료가 수년간 뉴욕 오피스 상장 경쟁사들을 선도해 왔기 때문에 제 입장을 강조하는 면이 있습니다. 펜 디스트릭트의 펜 투에서는 67,000 평방피트의 임대차 계약이 서명 대기 중이며, 연말까지 거의 완전 임대 완료될 것으로 예상합니다. 펜 원에서는 246,000 평방피트의 임대차 계약이 서명 대기 중이며, 평균 마크투마켓은 무려 44%에 달합니다. 회사 전체적으로 3분기 마크투마켓은 20% 이상을 예상하고 있습니다. 이 모든 내용을 일종의 가이던스라고 부를 수 있겠습니다. 이처럼 활발한 활동 속에서 저희는 가격 책정을 2주마다 지속적으로 검토하고 있습니다. 중요한 점은 펜 원의 약 10% 공간이 매년 갱신되기 때문에, 구 임대료를 시장가로 올려가면서 펜 원에서의 강한 성장세가 계속될 것으로 기대합니다.

최근 인수한 623 5번가와 파크 애비뉴 플라자 두 자산에 대해 계속해서 매우 만족하고 있습니다. 해리슨이 이번 콜에서 이 두 거래를 언급해 준 것에 감사드립니다. 623 5번가는 모든 것의 중심에 위치한 놀라운 입지의 383,000 평방피트 자산으로, 저희가 재개발 중인 삭스 5번가 위에 위치해 있으며, 220 센트럴 파크 사우스 스타일의 부티크 오피스 공간으로 탈바꿈할 예정입니다. 여기서도 중개인과 임차인들로부터 매우 긍정적인 반응을 받으며 좋은 출발을 했습니다. 곧 금융 서비스 회사와 두 층에 대한 첫 임대 계약을 체결할 예정이며, 임대료는 저희의 예상과 일치합니다. 특히 초기 단계임에도 불구하고 시장 수요가 저희에게 원래 예상보다 높은 임대료를 요구하고 있습니다.

알다시피, 저희는 최근 피셔 브라더스와 파트너십을 맺어 53번가에 위치한 120만 평방피트 규모의 파크 애비뉴 플라자 지분 절반을 인수했습니다. 이 거래는 평당 950달러 평가를 받았으며, 이는 프라임 파크 애비뉴 기준으로 재건축 비용의 3분의 1 수준입니다. 제가 보기에는, 저희는 무위험 채권 수익률의 두 배를 무위험 파크 애비뉴 AAA 등급 부동산에서 벌고 있는 셈입니다. 더 좋은 점은 파크 애비뉴 플라자의 기존 임대차 계약이 현재 시장가의 대략 절반 수준이어서, 시장 수익을 상회하는 현재 수익과 함께 상당한 자본 가치 상승이 기대된다는 것입니다.

맨해튼에서 가장 중요하고 유동 인구가 많은 두 곳인 타임스 스퀘어와 펜 디스트릭트에서 시장을 선도하는 저희 간판 사업도 건강한 성장세를 이어가고 있습니다. 저희는 이 사업을 정말 좋아합니다. 자본 투자가 적고 연간 5%씩 성장해 왔습니다. 펜 디스트릭트에서 간판을 더 추가할 계획인데, 저희는 펜 스테이션과 매디슨 스퀘어 가든 주변 부동산을 거의 모두 통제하고 있습니다. 파크 애비뉴와 52번가를 차로 지나거나 걸어가시면, 저희 350 파크 애비뉴 부지가 현재 공사 중이며 사실상 철거 중임을 보실 수 있습니다. 곧 켄 그리핀과 60% 지분 파트너로서, 그리고 시타델을 100만 평방피트 앵커 테넌트로 하는 이 거래에 최대 소유 지분인 36%로 투자 옵션을 행사할 예정입니다. 몇몇 해설가들과 애널리스트들은 저희가 돈을 챙겨서 떠나라고 제안했습니다.

아닙니다, 그건 매우 근시안적인 판단일 것입니다. 저희 사업에서는 이미 100만 평방피트 테넌트와 60% 파트너가 확정된 프라임 파크 애비뉴보다 더 좋은 투자처는 없습니다. 저희는 기존 토지와 65년 된 건물을 9억 달러 가치로 출자하고 있습니다. 이 거래와 기타 모든 재무 요구를 지원할 수 있는 재무 건전성도 갖추고 있습니다. 33억 달러 규모의 건설 대출도 준비되어 있습니다. 33억 달러는 아마도 기록일 것입니다. 파트너십, 즉 모든 파트너는 25% 지분을 적절한 이익을 남기면서 매각하는 방안을 검토 중이며, 구매자도 적절한 이익을 얻을 수 있도록 할 것입니다. 합작 투자 마감은 9월에 이루어질 것으로 예상합니다. 이 프로젝트의 잠재 수익에 대해 매우 기대하고 낙관하고 있습니다.