채텀 로징 트러스트 26년 2분기 어닝콜

여러분, 안녕하십니까. 채텀 로징 트러스트 2026년 2분기 실적 컨퍼런스 콜에 다시 한 번 환영합니다. 오늘 말씀드리는 내용 중 다수는 연방 증권법에 정의된 미래 예측 진술임을 알려드립니다. 이러한 진술은 최근 제출한 10-K 보고서 및 기타 SEC 제출서류에 설명된 바와 같이 알려진 위험과 불확실성, 그리고 알려지지 않은 위험과 불확실성에 노출되어 있습니다. 이 통화에서 제공되는 모든 정보는 별도 명시가 없는 한 2026년 8월 4일 기준이며, 회사는 실제 결과나 회사 기대치 변경에 맞춰 미래 예측 진술을 업데이트할 의무가 없습니다. SEC 제출서류와 이번 콜에서 언급된 비-GAAP 재무 지표에 대한 조정 내역이 포함된 실적 발표 자료는 당사 웹사이트 chathamlodgingtrust.com에서 확인하실 수 있습니다.

이제 채텀의 2026년 2분기 실적에 대해 설명드리기 위해 제프 피셔 회장 겸 사장 겸 최고경영자, 데니스 크레이븐 부사장 겸 최고운영책임자, 그리고 제레미 웨그너 수석 부사장 겸 최고재무책임자를 소개합니다. 제프 피셔에게 마이크를 넘기겠습니다.

제프? 감사합니다, 크리스. 고맙습니다.

오늘 콜에 참여해 주신 모든 분들께도 감사드립니다. 논의할 좋은 내용이 많습니다. 2분기 실적이 매우 좋았으며, 1분기 실적도 좋았기에 연초 이후로 가이던스를 약 20% 상향 조정했습니다. 설명하기 매우 간단한 공식입니다. 우수한 인수와 강력한 운영 실적, 그리고 자사주 매입을 결합했습니다. 저희는 숙박 산업이 장기적인 상승 국면의 초기 단계에 있다고 믿고 있습니다. 물론 이란 분쟁으로 단기적으로는 변동성이 있겠지만, 장기적인 동향은 매우 긍정적으로 보고 있습니다. 레저 여행은 여전히 강세를 보이고 있으며, 지난 5년간 국내 여행객들이 이러한 경험의 가치를 깨닫게 되면서 앞으로도 계속 그럴 것입니다.

물론 저희에게는 포트폴리오의 가장 큰 원동력이자 EBITDA의 약 75%를 차지하는 비즈니스 여행에 집중하는 것이 중요합니다. 최근 몇 년간보다 더 빠른 속도로 비즈니스 여행이 가속화되는 것을 실제로 보고 있으며, 이는 항공사와 호텔 브랜드들이 전하는 내용과 다르지 않습니다. 델타와 유나이티드의 최근 컨퍼런스 콜에서 기업 여행이 20~30% 증가했으며, 근거리 예약이 늘고 중소기업의 회복세가 급증하고 있다고 보고했습니다. 전국적으로 특히 제조업과 기술 분야를 중심으로 많은 비즈니스 투자가 이루어지고 있으며, 이는 일반적으로 고급 호텔이 아닌 중상급 호텔에 머무르는 여행객들을 증가시키고 있습니다.

힐튼도 최근 컨퍼런스 콜에서 지난 몇 분기 동안 가장 큰 변화는 주중 비즈니스 여행의 강력한 성장이며, 중소기업의 점유율 증가와 요금 상승이 대기업보다 더 긍정적인 패턴을 보이고 있다고 밝혔습니다. 이러한 추세는 저희 채텀에 동종사보다 더 큰 혜택을 줄 것이며, 곧 들려드릴 내용처럼 최근 인수한 6개 호텔 포트폴리오에서 중서부와 남동부 제조업 지역의 중소기업 수요 증가가 입증되고 있습니다. 이러한 긍정적인 수요 추세 외에도 공급 측면 역시 기존 호텔 소유주들에게 유리할 것입니다.

건설 비용이 여전히 매우 높아 개발은 저희 포틀랜드 다운타운 워터프런트와 같은 몇몇 특수 시장에서만 정당화됩니다. 이에 저희는 다운타운 워터프런트 중심부에 위치한 햄튼 인 인접 부지였던 노상 주차장에 130실 규모의 홈투 스위트 건설을 시작하게 되어 매우 기쁩니다. 이 개발에는 미들 스트리트와 인디아 스트리트 모퉁이에 약 5,500평방피트의 상업 공간이 포함되어 있으며, 이 공간은 매각될 예정입니다. 이 상업 공간은 포틀랜드 다운타운에서 가장 유리한 지역의 중심에 이상적으로 위치해 있습니다. 프로젝트 초기 단계이지만, 호텔은 2028년 여름 직전에 개장할 것으로 예상하고 있습니다. 총 건설 비용은 4,500만 달러, 객실당 약 35만 달러로 예상됩니다. 상업 공간 매각을 통해 투자 원가는 줄어들 것입니다.

저희는 레버리지 없는 2년차 안정화 수익률이 약 11%에 달할 것으로 추정하며, 개장 시 상당한 수익 증가가 기대됩니다. 주주분들께 좋은 성과를 내고 있는 또 다른 투자, 2025년 5월에 시작한 자사주 매입 계획에 대해 말씀드리겠습니다. 이번 분기에 300만 달러어치 주식을 추가로 매입하여, 총 매입액은 2,500만 달러 계획 중 1,800만 달러를 넘어섰습니다. 설립 이래로 저희는 250만 주를 매입했으며, 이는 발행 주식 및 단위의 약 5%에 해당합니다. 매입 단가는 주당 7.29달러로, 기업 NOI 캡률은 약 10%, 호텔 NOI 캡률은 11.3%이며, 현재 거래 가격 대비 거의 50% 할인된 수준입니다. 이는 자유 현금 흐름을 훌륭하게 활용한 사례이며, 당연히 주주분들께 엄청난 수익을 안겨드리고 있습니다.

현재 주가가 반등하고 가치 평가 격차가 축소됨에 따라 자사주 매입은 잠시 중단한 상태입니다. 항상 그렇듯이, 저희는 잠재적 인수 기회를 지속적으로 평가하며 자본을 호텔 인수에 쓸지, 자사주 매입에 쓸지 신중히 고민하고 있습니다. 저희를 믿으셔도 됩니다. 자본을 현명하게 투자하는 것의 중요성을 잘 알고 있습니다. 인수 측면에서, 최근 미주리, 일리노이, 켄터키에 인수한 6개 호텔 포트폴리오의 뛰어난 성과를 강조하고 싶습니다. 성과가 저희 기대를 뛰어넘고 있습니다. 2분기 RevPAR 성장률은 더욱 가속화되어, 점유율과 ADR이 각각 절반씩 기여하며 9% 상승했습니다. 2분기 점유율은 83%로, 분기 포트폴리오 평균보다 200 베이시스 포인트 높았습니다. 7월에는 RevPAR이 13% 추가 상승했으며, 점유율은 9% 증가한 86%, ADR은 3% 상승했습니다.

또한, 이 포트폴리오는 분기 GOP 마진이 49.3%로, 포트폴리오 평균보다 250 베이시스 포인트 높았습니다. RevPAR은 포트폴리오 평균보다 약 20% 낮음에도 불구하고, 이는 강력한 RevPAR 전망과 우호적인 노동 환경, 객실당 낮은 운영비용이 결합된 이 포트폴리오를 선호하는 이유를 잘 보여줍니다. 지난 분기에는 미국 에너지부 부지인 켄터키 패듀카에 최근 발표된 핵 우라늄 농축 시설에 대해 말씀드렸습니다. 이번 주 초에 미국 에너지부가 브룩필드, 넥스테라, 빅 리버스 전력공사, 잭슨 퍼체이스 에너지 협동조합, 패듀카 전력 시스템과 협력하여 같은 단지 내에 1,000억 달러 이상의 신규 데이터 센터에 투자할 것이라고 발표했습니다. 이 프로젝트는 8,000개의 건설 일자리와 600개의 영구 일자리를 창출할 것으로 예상되며, 저희 호텔에 또 다른 수요 창출 요인이 될 것입니다.

운영 측면에서 이번 분기는 매우 좋았으며, RevPAR, 마진, EBITDA, FFO 모두 분기 기대치를 쉽게 상회했습니다. RevPAR은 3% 성장했고, 프로포마 GOP 마진은 170 베이시스 포인트, 호텔 EBITDA 마진은 220 베이시스 포인트 증가했습니다. 데니스가 다른 주요 시장에 대해 이야기할 예정이며, 저는 현재 EBITDA의 17%를 차지하는 최대 시장인 실리콘밸리에 대해 조금 말씀드리겠습니다. 저희는 지난 21분기 중 18분기, 최근 11분기 중 10분기 동안 RevPAR이 성장하는 것을 보았습니다. 중요한 점은, 2026년 예상 RevPAR 성장이 팬데믹 이후 가장 높은 성장률이 될 것이라는 점입니다. 실리콘밸리의 RevPAR 7% 성장이 저희 포트폴리오 성장률을 40 베이시스 포인트 끌어올렸습니다. 성장이 가속화됨에 따라, 포트폴리오에서 차지하는 비중이 크기 때문에 회사 전체 성장에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

2분기 ADR은 10% 상승하여 팬데믹 이후 분기별 최고치인 212달러를 기록했습니다. 이는 2분기뿐만 아니라 모든 분기에 해당하는 수치입니다. 분기별 RevPAR 164달러는 지난 6년간 가장 높은 RevPAR입니다. 이 결과들은 매우 훌륭하고 고무적이며, 특히 이번 분기 동안 마운틴뷰 호텔의 리노베이션을 고려하면 더욱 그렇습니다. 특히 기업 출장객 부문에서 강한 기업 수요가 나타나고 있습니다. 데니스가 보도자료에서 인용한 바와 같이, "올해 초부터 Applied Materials, Palo Alto Networks, NVIDIA, Google과 같은 주요 고객들로부터 두 자릿수 수요 성장을 보았습니다." 실리콘밸리의 2분기가 좋았던 만큼, 7월 저희 4개 호텔의 RevPAR은 26%나 급증하며 뛰어난 성과를 보였습니다. 그 중 2개의 써니베일 호텔은 7월에 41% 상승했습니다.

물론, 모든 종류의 기업들, 그리고 세계 최대 기업부터 중소기업, 스타트업에 이르기까지 기술 분야에 대한 대규모 자본 투자 발표가 계속되고 있습니다. 실리콘밸리는 기술 세계의 중심지이며, 강한 부흥세를 보이고 있습니다. 주요 발표들이 저희 시장에 계속 이어지고 있습니다. 예를 들어, 지난주 데이터 및 AI 기업인 Databricks가 써니베일 다운타운에 위치한 30만 5천 평방피트 규모의 새 사무실로 확장하며 베이 지역에서 빠른 성장을 이어가고 있습니다. 이 사무실은 저희 두 레지던스 인 호텔에서 불과 2.5마일 거리에 있습니다. 2주 전에는 아마존이 써니베일의 모펫 타워에서 31만 7천 평방피트 건물 전체를 임대했다고 발표했으며, 이 타워는 저희 두 호텔에서 약 3.5마일 거리에 있습니다.