사이먼 프로퍼티 그룹 26년 2분기 어닝콜

셰리, 감사합니다. 오늘 저녁 함께해 주셔서도 감사합니다. 오늘 콜에는 최고경영자(CEO) 겸 사장(President) 겸 최고운영책임자(COO)인 일라이 사이먼과 최고재무책임자(CFO)인 브라이언 맥데이드가 참석해 발표합니다. 간단히 다시 말씀드리면, 이번 콜에서 언급되는 내용은 1995년 제정된 「민간증권소송개혁법」의 세이프 하버 규정상 미래예측진술에 해당할 수 있으며, 다양한 위험, 불확실성 및 기타 요인으로 인해 실제 결과는 중대하게 달라질 수 있습니다. 해당 미래예측진술과 관련된 위험요인에 대한 자세한 내용은 오늘의 보도자료와 당사의 SEC 제출 서류를 참고해 주시기 바랍니다. 또한 이번 콜에는 오늘 날짜를 기준으로만 정확할 수 있는 정보가 포함되어 있음을 유의해 주시기 바랍니다. 비GAAP 재무지표를 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표로 조정한 내역(조정표)은 보도자료 및 오늘 제출한 Form 8-K의 보충자료에 포함되어 있습니다.

보도자료와 보충자료는 investors.simon.com에 있는 당사 IR 웹사이트에서 확인하실 수 있습니다. 오늘 저녁 컨퍼런스 콜은 1시간으로 제한되어 있습니다. 질의응답에 참여하실 분들께서는 질문을 한 가지로 제한해 달라는 요청을 존중해 주시기 바랍니다. 일라이 사이먼을 소개하게 되어 기쁩니다.

안녕하십니까. 당사는 2분기에 재무 및 운영 측면에서 매우 우수한 성과를 달성했습니다. 국내 자산 NOI와 부동산 FFO 성장률은 이번 분기에 각각 8.5%, 7.9%로 가속화되었습니다. 이는 지속적인 임대 수요, 전 사업 플랫폼 전반에 걸친 엄격한 실행, 그리고 최근 인수의 기여에 힘입은 결과입니다. 이번 분기에 쇼핑객 유입이 가속화되었고, 소매업체 매출 규모도 전년 대비 다시 견조하게 증가했습니다. 이는 당사 포트폴리오가 매우 유리한 위치에 있으며, 당사 자산이 쇼핑객과 임차인이 원하는 곳이라는 점을 보여주는 또 하나의 증거입니다. 최근 선언한 배당금을 포함하면, 상장사로 전환한 이후 주주 여러분께 500억 달러를 초과하는 금액을 지급하게 됩니다. 임차인 수요는 둔화 없이 계속 광범위하게 나타나고 있으며, 카테고리, 플랫폼, 지역 전반에 걸친 기존 및 신흥 소매업체의 폭넓은 구성에서 비롯되고 있습니다.

2분기 동안 당사는 총 120만 건이 넘는 임대계약을 체결했으며, 총 임대면적은 480만 제곱피트를 상회했습니다. 분기 중 신규 딜 체결 건수는 전년 대비 20%를 상회하는 증가를 보였으며, 신규 딜은 총 임대된 제곱피트 기준으로 약 28%를 차지했습니다. 2분기까지의 연초 누적 기준으로, 신규 딜의 제곱피트당 초기 기본 최소임대료는 전년 대비 17% 상승한 반면, 신규 딜의 제곱피트당 테넌트 인센티브(tenant allowance)는 전년 대비 12% 감소했습니다. 당사는 2026년 만기 물량의 87% 이상을 이미 마무리했으며, 다수의 임차인과 2027년 및 2028년 만기 물량 협상을 계속 진행하는 가운데, 작년 같은 시점 대비 더 앞서 있습니다. 예상 딜 파이프라인은 계속해서 확대되고 있으며, 작년의 진행 속도를 크게 상회하는 수준을 유지하고 있는데, 이는 광범위하게 지속되는 임차인 수요를 반영합니다. 이제 리테일러 매출로 넘어가겠습니다.

몰과 프리미엄 아울렛은 제곱피트당 838달러로, 13.9% 상승했습니다. 중요하게도, 지난 12개월 누적 기준 총 매출액은 6.6% 증가했고, 분기 기준으로는 7.6% 증가했으며, 2분기 동일점포 매출은 5.7% 성장했습니다. 당사는 당사 포트폴리오가 제공하는 뛰어난 가치를 부각시키는 차별화된 현장 이벤트를 계속 개최하고 있습니다. 다섯 번째 연례 전국 아울렛 쇼핑 데이는 작년 대비 리테일러 참여가 25% 이상 증가한 가운데, 방문객 트래픽과 리테일러 매출 성장세를 올해도 다시 만들어냈으며, Simon+ 회원들은 해당 이벤트와 연계된 독점 리워드를 누렸습니다. 또한 월드컵을 둘러싼 모멘텀을 이어가며, 팬 체험, 단체 관람, 리테일러 협업, 커뮤니티 프로그램을 포함하는 포트폴리오 전반의 통합 활성화 전략을 전개했습니다.

이러한 유형의 이벤트에 대한 쇼핑객과 리테일러의 반응은, 소비자·브랜드·커뮤니티를 한데 모으는 대규모 오프라인 경험으로 주요 순간을 전환해내는 Simon의 역량과 제공가치를 잘 보여줍니다. 이제 개발 및 재개발 활동으로 넘어가겠습니다. 분기 말 기준으로 당사는 모든 플랫폼에서 개발 프로젝트를 진행 중이며, 당사 지분 기준 순비용은 총 10억 7,000만 달러이고, 혼합 수익률(blended yield)은 9%입니다. 순비용의 약 50%는 복합용도(mixed-use) 프로젝트에 해당합니다. 향후를 보면, 올해 하반기에 추가 순비용 기준 6억 달러를 상회하는 프로젝트들이 착공에 들어갈 것으로 예상합니다. 당사의 개발 파이프라인은 40억 달러를 넘는 프로젝트로 견조하게 유지되고 있으며, 이는 매력적인 수익을 창출하고 자산 경쟁력을 강화하며, 현금흐름, FFO, 주당 배당의 장기 성장을 뒷받침할 것으로 보고 있습니다.

이는 미네소타주 이디나의 사우스데일 센터, 오렌지카운티의 브레아 몰, 미시간주 앤아버의 브라이어우드 몰 등 최근 완료한 유사 프로젝트에서 달성한 성과와도 일치합니다. 지난 4년 동안 당사는 공용공간 업그레이드, 조경, 조명 및 기타 편의시설 등을 포함해, 완료되었거나 진행 중이거나 최근 승인된 센터 개선에 4억 달러를 초과하는 금액을 투입해 보다 고급화된 쇼핑 경험을 조성해 왔습니다. 이러한 개선은 고객들로부터 인지되고 높이 평가되고 있으며, 특히 매장과 당사가 서비스하는 커뮤니티의 장기적 성공에 헌신하는 임대인을 중요하게 여기는 리테일러들이 크게 가치 있게 보고 있습니다. 당사는 보다 광범위한 개발 활동과 더불어 이러한 개선에도 계속 집중하고 있으며, 당사의 재무상태표는 향후 수년간 포트폴리오에 대한 재투자를 지속할 수 있도록 뒷받침하고 있습니다.

그럼, 2분기 재무 실적을 보다 자세히 설명하고 남은 연간 전망에 대한 업데이트를 제공해 주실 브라이언에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 엘리. 2분기 부동산 FFO는 12억5,000만 달러(주당 3.29달러)로, 전년 동기 11억5,000만 달러(주당 3.05달러) 대비 7.9% 증가했습니다. 국내 및 해외 사업 모두 견조한 실적을 보였고, 임대수익 증가, 규율 있는 비용 관리, 인수 효과에 힘입어 성장분 0.29달러에 기여했습니다. 예상했던 대로, 이자비용 증가와 이자수익 감소가 합쳐져 전년 대비 0.06달러의 부담 요인으로 작용했습니다. 보고 기준 FFO는 2분기 주당 3.12달러로, 전년 동기 주당 3.15달러와 비교됩니다. 전년 동기에는 Catalyst Brands가 Forever 21을 연결 제외(deconsolidation)한 데 따른 주당 0.21달러의 비현금성 세후 이익이 주로 포함돼 있었습니다. 국내 자산 NOI는 분기 기준 전년 대비 8.5% 증가했으며, 상반기 기준으로는 7.6% 증가했습니다.

2분기와 상반기 모두에서 약 120bp의 성장은 TRG 잔여 지분 12%를 인수한 데 따른 것입니다. 고정환율 기준으로 해외 자산을 포함한 포트폴리오 NOI는 분기 8.3%, 상반기 7.5% 성장했습니다. 2분기 말 기준 몰 및 프리미엄 아울렛의 점유율은 96%로, 1분기 및 전년 동기와 동일했습니다. 이는 분기 중 리테일러 파산 관련으로 약 100만 제곱피트의 반납 면적을 흡수한 뒤 성공적으로 재임대했음에도 소매 수요의 저변이 두텁다는 점을 보여주는 결과입니다. 밀스의 점유율은 98.8%였습니다. 몰 및 프리미엄 아울렛의 평균 기본 최소 임대료는 전년 대비 6.3% 증가했으며, 밀스의 ADR은 12.3% 증가했습니다. 분기 말 기준 점유비용은 12.5%였습니다.

자본 환원 측면으로 넘어가면, 오늘 당사는 3분기 주당 2.25달러의 배당을 발표했으며, 이는 전년 대비 0.10달러(4.7%) 증가한 수준입니다. 해당 배당은 기준일 현재 주주를 대상으로 9월 30일에 지급됩니다. 2분기 동안 당사는 보통주 약 79만3,000주와 유한책임파트너십 유닛 약 23만8,000유닛을 총 2억1,100만 달러 규모로 평균 주당 205.10달러에 매입했습니다. 이제 재무상태표로 넘어가겠습니다. 분기 중 당사는 총 14억 달러 규모의 담보대출 8건을 가중평균 이자율 5.36%로 완료했습니다. 또한 5년 만기의 유로화 선순위채 5억 유로를 금리 3.65%로 발행했으며, SOFR+70bp 조건의 5년 만기 텀론 4억6,000만 달러도 체결했습니다. 해당 자금은 회전신용한도에서 인출돼 있던 4억6,000만 달러를 상환하는 데 사용했습니다.

당사는 분기를 약 93억 유로의 유동성으로 마무리했으며, 순차입금/EBITDA는 5.0배 미만, 고정비용 커버리지(보상배율)는 4.7배로 재무상태표는 여전히 매우 탄탄합니다. 이는 당사의 전략과 지속적인 실행을 뒷받침합니다. 마지막으로 2026년 가이던스 말씀드리겠습니다. 올해 상반기 실적과 하반기에 대한 현재의 전망을 감안해, 2026년 연간 부동산 FFO 가이던스를 주당 13.20달러~13.30달러 범위로 상향 조정합니다. 이는 작년의 12.73달러와 비교되는 수준이며, 기존에 제시했던 범위 대비 중간값 기준으로 8센트 상향된 것입니다. 감사합니다. 이제 질문을 받겠습니다.