브로드스톤 넷 리스 26년 2분기 어닝콜

발언해 주십시오. 오늘 브로드스톤 네트 리스 2026년 2분기 실적 콜에 참석해 주신 모든 분들께 감사드립니다.

오늘 콜에서는 최고경영자 존 모라그네, 사장 겸 최고운영책임자 라이언 알바노, 최고재무책임자 케빈 페넬의 준비된 발언을 들으실 수 있습니다. 세 분 모두 Q&A 시간에 참여하실 예정입니다. 참고로, 다음 토론과 질문에 대한 답변에는 여러 요인으로 인해 실제 결과가 크게 달라질 수 있는 위험과 불확실성이 포함된 미래예측진술이 포함되어 있습니다. 이러한 미래예측진술에 과도한 신뢰를 두지 않도록 주의해 주시기 바랍니다. 이러한 차이를 초래할 수 있는 위험 요인에 대한 보다 자세한 논의는 2025년 12월 31일 종료 연도에 대한 Form 10-K를 포함한 SEC 제출서류를 참조해 주시기 바라며, 이러한 위험 요인은 분기별 SEC 제출서류에서 업데이트될 수 있음을 알려드립니다.

본 컨퍼런스 콜에서 제공되는 모든 미래예측진술은 콜이 진행되는 당일 기준으로만 유효합니다. 그럼, 존에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 브렌트. 그리고 모두 좋은 아침입니다. 2분기는 여러 면에서 지난 몇 년간 우리가 준비해 온 분기로, 차별화된 성장 전략의 수익 창출력과 포트폴리오의 강점을 입증한 분기였습니다. 기존 및 신규 관계를 통해 약정된 맞춤형 건설 플랫폼을 진전시켰으며, 연간 투자 가이던스를 중간값 기준 1억 달러 이상 상향 조정했고, 포트폴리오 성과의 지속적 개선을 반영하여 대손충당금 가정을 낮췄으며, 연간 AFFO 주당 가이던스 중간값을 1.56달러로 상향 조정해 2025년 대비 약 5%의 수익 성장을 기대하고 있습니다. 분기 종료 후, 당사는 상장사 역사상 최대 규모의 거래를 발표했습니다. 이 모든 결과는 올해 하반기와 2027년 진입에 있어 큰 확신을 줍니다.

분기 실적을 설명하기 전에, 7월 8일 발표한 소식에 대해 잠시 말씀드리고자 합니다. 이는 지난 몇 년간 우리가 추구해 온 모든 것을 상징하는 사건입니다. 분기 종료 후, 우리는 포춘 20대 투자등급 기업을 위한 콜로라도의 첨단 기술 시설 개발을 위한 합작 투자에 참여했으며, 이로써 약 3억 300만 달러 규모의 맞춤형 건설 파이프라인이 추가되었습니다. 이 거래는 세계에서 가장 신용도가 높은 임차인 중 하나와의 획기적인 개발이며, 임대 개시 시 이 임차인은 브로드스톤의 ABR 기준 최대 임차인이 될 것으로 예상되며, 이 투자는 2027년과 2028년 수익에 크게 기여할 것으로 기대됩니다. 이는 우리가 구축해 온 전략과 우리 팀 및 오랜 기간 쌓아온 개발자 관계를 통해 지속적으로 발굴하는 기회의 수준을 강력하게 입증하는 것입니다.

이 시설은 100메가와트 용량의 전력 공급이 가능한 쉘 상태로 제공될 예정입니다. 이 모든 용량은 현재 15년 만기 트리플 넷 리스 계약 하에 이미 부지에 할당되어 있으며, 두 차례의 5년 연장 옵션과 연간 3% 임대료 인상 조항이 포함되어 있습니다. 이 거래는 약 11.6%의 직선 수익률을 창출하며, 초기 현금 수익률은 전력 공급이 시작됨에 따라 상승합니다. 첫 해 약 8.5%에서 두 번째 해 약 9.7%로 증가합니다. 실질적인 완공과 임대 개시는 2027년 3월까지 예상됩니다. 합작 투자사는 전체 캠퍼스 부지를 소유 및 관리하며, 임차인이 우선 매수권을 보유한 두 번째 100메가와트 전력 공급 쉘 건물을 수용할 수 있도록 부지가 설계되어 있습니다. 두 번째 건물은 향후 선택권으로 보며, 현재 명시된 수치에 포함된 확정 파이프라인은 아닙니다.

이는 실제 잠재적 기회이며, 우리의 맞춤형 건설 전략을 독특하게 가치 있게 만드는 내재된 선택권의 전형적인 예입니다. 우리는 건설 기간 동안 맞춤형 건설 파이프라인을 통해 약 2억 3,300만 달러의 예상 잔여 투자를 진행하고 있습니다. 더 넓은 투자 활동으로 넘어가겠습니다. 2분기 동안 우리는 주로 맞춤형 개발에 7,730만 달러, 전환 자본에 1,350만 달러를 포함해 총 9,150만 달러를 투자했습니다. 콜로라도 개발 프로젝트가 추가되면서, 현재 진행 중인 맞춤형 건설 파이프라인은 약 6억 4,500만 달러에 달하며, 2027년까지 안정화가 예정된 고품질 개발 프로젝트들의 단계적이고 위험이 분산된 투자 기회를 제공합니다.

맞춤형 건설 파이프라인에서만 올해 3분기와 4분기에 약 1,700만 달러의 추가 연간 기본 임대료가 발생할 것으로 예상되며, 콜로라도 개발과 기타 프로젝트들이 임대 개시를 맞이하는 2027년 상반기에는 추가로 2,900만 달러가 발생할 것입니다. 이는 2026년 3분기부터 2027년 상반기 사이에 안정화되는 확정된 진행 중 개발 프로젝트에서 발생하는 약 4,600만 달러의 추가 ABR로, 현재 보유 포트폴리오 ABR 대비 10% 이상의 성장을 의미합니다. 이는 우리 업계에서 드물게 볼 수 있는 성장에 대한 높은 선행 가시성 수준입니다. 현재 보유 포트폴리오로 넘어가겠습니다. 포트폴리오는 설계된 대로 정확히 작동하고 있으며, 특별한 우려 사항은 없습니다. 분기 말 기준으로 766개 자산 중 단 한 곳을 제외한 모든 자산이 임대 계약 중이며, 기본 임대료의 99.9%가 징수되었습니다.

우리는 또한 매각 활동도 활발히 진행하며, 성숙하고 비핵심 자산에서 자본을 기회가 풍부한 성장 지향적 파이프라인으로 전략적으로 재투자하고 있습니다. 분기 동안 임대 중인 자산에 대해 6.4%의 자본환원율로 총 6200만 달러에 달하는 9개 자산을 매각했습니다. 분기 종료 후에는 추가로 2개 자산을 매각하여 총 420만 달러의 매각 대금을 확보했으며, 올해 누적 매각 자산은 총 12개, 총 매각 대금은 7830만 달러, 임대 중인 자산에 대한 가중 평균 자본환원율은 6.2%입니다.

또한 프로젝트 트라이보로에 대해 계속해서 매우 큰 기대를 가지고 있음을 간략히 말씀드리고 싶습니다. 이번 분기에는 전력, 용도지역, 임대 등 세 가지 주요 작업 분야에서 의미 있는 진전을 이루었으며, 이 자산이 주주들에게 창출할 수 있는 가치에 대한 확신이 계속해서 커지고 있습니다. 라이언이 곧 더 자세한 업데이트를 제공할 예정입니다. 올해 누적 실적의 강세, 누적 투자 활동, 그리고 맞춤형 개발 파이프라인이 올해 하반기와 2027년까지의 가시성을 제공한다는 점을 바탕으로, 2026년 전체 연간 가이던스를 상향 조정합니다.

이제 주당 AFFO를 기존 1.53달러~1.57달러에서 1.55달러~1.57달러로 상향 조정하며, 가이던스 범위의 중간값은 1.56달러로 변경되어 2025년 대비 약 5%의 이익 성장을 의미합니다. 이번 상향 조정은 현재 포트폴리오의 견고함과 우리가 구축한 파이프라인에 대한 확신을 반영하며, 이는 역사상 그 어느 때보다 명확한 이익 성장 전망을 제공합니다. 자본 환경 측면에서는 최근 몇 년 중 어느 때보다도 더 긍정적인 상황입니다. 우리 주가는 52주 최고가에서 거래되고 있습니다. 자본 비용도 크게 개선되었습니다. 재무구조도 탄탄하게 구축되어 있습니다. 누적 투자 기회 파이프라인은 상장 이후 가장 깊은 상태입니다.

이처럼 우수한 자본 비용과 가시성이 높은 기회 세트가 결합된 상황은 엄격한 자본 배분이 주주 가치를 극대화할 수 있는 최적의 조건입니다. 그럼에도 불구하고 우리의 접근 방식은 변함없으며, 모든 자본원에서 엄격하면서도 기회주의적으로 대응할 것입니다. 분기 동안 ATM 프로그램을 통해 약 4550만 달러의 주식을 선매입 방식으로, 주당 평균 20.77달러에 발행했습니다. 앞서 언급했듯이, 올해 누적 매각 대금 7830만 달러, 가중 평균 자본환원율 6.2%로 누적 매각을 통한 자본 재활용을 지속하고 있습니다. 이처럼 건전한 자본 조달과 누적 매각의 균형은 앞으로의 파이프라인에 충분한 자금을 제공하면서도, 지난 몇 년간 우리의 접근 방식을 정의해온 재무 규율을 유지하게 합니다.

케빈이 곧 재무 상태와 자금 조달 계획에 대해 자세히 설명드릴 예정입니다. 올해 하반기로 이어지는 우리의 모멘텀은 우연이 아닙니다. 이는 차별화된 성장 전략과 수년간의 엄격한 실행, 신중한 포트폴리오 구성, 그리고 현재 규모의 경제를 실현하며 2027년과 2028년에도 의미 있는 기여가 기대되는 독특한 맞춤형 개발 플랫폼의 산물입니다. 앞으로의 전망에 대해 매우 기대하고 있으며, 저희의 자신감을 이끌어내는 요소들을 각각 자세히 설명할 라이언과 케빈에게 통화를 넘기게 되어 기쁩니다.