SmartStop Self Storage REIT, Inc. 26년 2분기 어닝콜

시작하기 전에 오늘 콜에서 언급되는 미래 계획, 전망 및 기대에 관한 진술 등 특정 발언들은 사적 증권 소송 개혁법의 안전 항구 조항에 따른 미래 예측 진술일 수 있음을 알려드립니다. 이러한 미래 예측 진술은 증권거래위원회에 제출한 서류에 설명된 여러 위험과 불확실성에 영향을 받을 수 있습니다. 이러한 위험들은 실제 결과가 당사의 발언에서 표현되거나 암시된 내용과 크게 다를 수 있는 원인이 될 수 있습니다. 어젯밤 발표한 실적 발표 자료의 미래 예측 진술과 오늘 콜에서의 발언은 모두 오늘 현재 시점 기준입니다. 회사는 새로운 정보, 미래 사건 또는 기타 사유로 인해 미래 예측 진술을 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 또한, 비-GAAP 재무 지표도 참조할 예정입니다.

이러한 지표 사용에 관한 정보와 GAAP 지표와의 조정 내역은 어젯밤 발표한 실적 자료와 보충 공시에서 확인할 수 있으며, 당사 웹사이트 investors.smartstopselfstorage.com에서 다운로드 가능합니다. 저 외에도 오늘은 H. 마이클 슈워츠 창립자 겸 회장 겸 CEO, 그리고 제임스 배리 CFO가 함께합니다. 마이클에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 데이비드. 오늘 2분기 실적 발표 콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 스마트스톱 셀프 스토리지는 견고한 분기 실적을 기록했으며, 7월에 발표한 데카 이니셔티브를 통해 주주 가치 창출을 위한 장기 전략을 더욱 확고히 했습니다. 먼저 2분기 실적에 대해 말씀드리겠습니다. 동일 점포 매출은 1.3% 성장했고, 영업비용은 3.4% 감소했으며, 순영업소득(NOI)은 3.7% 증가했고, 평균 점유율은 92.5%를 유지했습니다. 운영 측면에서 상위 15개 시장 중 10개 시장이 동일 점포 순영업소득(NOI) 성장률이 긍정적이었습니다. 비용 관리에 대한 강력한 집중 덕분에 동일 점포 영업 마진이 전년 대비 150 베이시스 포인트 상승했습니다. 이번 분기는 연속으로 마진이 개선된 두 번째 분기입니다.

이러한 운영 실적과 전반적인 효율성 향상이 결합되어, 조정된 주당 FFO는 전년 대비 17.6% 증가한 0.49달러를 기록했습니다. 이러한 결과와 하반기 예상보다 좋은 모멘텀을 바탕으로, 동일 점포 매출과 동일 점포 NOI 가이던트 중간값, 그리고 조정된 주당 FFO 가이던트를 상향 조정했습니다. 7월에 우리는 DECA 이니셔티브를 도입했으며, 이는 경영진의 의사결정을 이끄는 다년간의 전략적 프레임워크입니다. DECA 이니셔티브는 규율 있는 실행과 6개의 정의된 기둥을 통한 복리 성장으로 장기적이고 뛰어난 가치 창출을 의미합니다. 이 가치 창출은 상대적 우수성, 마진 확장, 그리고 뛰어난 조정 주당 FFO 성장에 의해 주도됩니다. 이것이 바로 DECA 이니셔티브의 진정한 목표입니다. 저는 100억 달러의 자본 규모를 제시했으며, 이는 이러한 목표를 규율 있게 실행함으로써 달성할 결과입니다.

이 규모는 또한 스마트스톱 플랫폼이 그 잠재력을 온전히 인식하기 시작할 수 있는 크기라고 생각합니다. 이번 분기의 실적과 활동은 이 이니셔티브를 완벽하게 반영하고 있습니다. 수익 관리 플랫폼, 유능한 운영 및 점포 팀이 이끄는 강력한 동일 점포 실적, 규모 확장에 따른 효율성 증가, 그리고 신중한 비용 관리가 그것입니다. 동일 점포 영업 마진은 67.3%로 전년 대비 150 베이시스 포인트 상승했으며, 캐나다 합작 투자 부동산의 NOI는 전년 대비 9.4% 성장했습니다. 관리형 REIT 플랫폼의 반복 수익 흐름은 14% 성장했고, 고품질 셀프 스토리지 부동산 3개 포트폴리오를 5%대 높은 캡 레이트로 인수했으며, 두 자릿수 수익률의 약 1,630만 달러 브리지 자본을 배치했습니다. 현금 흐름 레버리지는 6.2배로 유기적으로 감소했고, 업계 선도적인 조정 주당 FFO 성장률은 전년 대비 17.6%를 기록했습니다.

IPO 이후 16개월이 지난 지금, 우리는 업계의 모멘텀과 IPO 당시 수립한 계획의 성공적인 실행에 고무되어 있습니다. DECA 이니셔티브를 여러분께 명확히 설명하고 전달하게 되어 기쁘며, 2분기에 그 기둥들이 드러났지만, 이 회사의 잠재력은 이제 시작에 불과합니다. 제가 서한에서 썼듯이, DECA 이니셔티브는 미래입니다. 기반은 마련되었고, 진전이 있었으며, 작업이 진행 중입니다. 이제 제임스에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 마이클. 운영 실적부터 말씀드리면, 동일 점포 매출은 전년 대비 1.3% 성장했고, 영업비용은 3.4% 감소하여 NOI는 3.7% 증가했으며, 분기 말 점유율은 92.4%였습니다. 이 결과는 환율을 고정했을 때 약간 더 좋았습니다. 2분기 동일 점포의 영업비용이 전년 대비 3.4% 감소한 점에 대해 매우 만족하고 있습니다. 이러한 비용 통제로 인해 동일 점포 마진이 150베이시스 포인트 상승했습니다. 급여, 재산 보험, 수리 및 유지보수, 공과금이 감소했으며, 재산세는 거의 변동이 없었습니다. 분기 동안 웹 요금은 3.8% 하락했습니다. 입주 시점에 달성한 평방피트당 요금은 평균 4.4% 하락했습니다. 7월 점유율은 92.1%로 전년 대비 65베이시스 포인트 하락했습니다.

7월 웹 요금이 전년 대비 1.2% 상승해 예상보다 다소 좋았기 때문에 3분기 요금 유지에 대해 더 자신감을 가졌습니다. L.A. 카운티 화재 ECRI 제한의 영향을 받은 7개 부동산은 2분기에 동일 점포 매출이 2% 감소했습니다. 하지만 이 제한이 해제되면서 올해 남은 기간 동안 동일 점포 매출이 다시 긍정적으로 성장할 것으로 예상하고 있습니다. 외부 성장 측면에서는 사우스캐롤라이나 스파르탄버그에 있는 3개 부동산을 약 3천만 달러에 장부에 반영해 인수했습니다. 또한 캘리포니아 고레타에 있는 부동산에 대해 1,630만 달러 규모의 우선 투자 거래를 마감했으며, 6월 말부터 해당 자산의 자산 관리를 인수했습니다.

이 모든 결과로 2026년 2분기 완전 희석 FFO 조정 주당 및 단위당 수익은 0.49달러를 기록했습니다. 가이던스에 대해 말씀드리면, 동일 점포 매출 가이던스를 -0.25%~1.75% 범위에서 0.5%~1.5% 범위로 상향 조정했습니다. L.A. 화재 제한 해제가 이 상향 조정의 약 4분의 1, 즉 5~7베이시스 포인트를 차지합니다. 나머지는 2분기 실적이 예상보다 좋았고 하반기 모멘텀도 예상보다 좋아진 데서 비롯됩니다.

또한, 관리 가능한 비용과 재산 보험의 조합으로 전체 영업비용 증가율 범위를 1.75%~3.75%에서 0.25%~1.25%로 낮추고 있습니다. 그 결과 NOI 성장 중간값이 -0.25%에서 긍정적인 1.15%로 상승했습니다. 마지막으로, 조정된 FFO 주당 가이던스를 1.94~2.04달러에서 1.98~2.04달러로 상향 조정했습니다. 그럼, 운영자님, 질문을 받도록 하겠습니다.

제 생각에는 그렇다고 답할 수 있습니다. 그것이 저희 목표이기도 합니다. 한 걸음 물러서서 말씀드리면, 이번 인수 사이클이 견고하다고 확신한다는 점을 다시 한 번 강조하고 싶습니다. 이 사이클은 주로 코로나 호황기 동안 건설하거나 매입한 개인들이 주도하고 있으며, 솔직히 말해 그들 중 많은 이들이 과도한 위험을 감수하고 있습니다. 이로 인해 소유주들이 사실상 선택지가 없어 고품질 자산들이 매물로 나오는 물결이 형성되고 있습니다. 현재 미국과 캐나다의 안정화된 자산 시장에서 매력적인 기회가 많이 보이고 있습니다. 미국은 대략 중간 5.5% 수준이고, 캐나다의 여러 시장에서는 4~5% 사이로 보고 있습니다.