리젠시 센터스 26년 2분기 어닝콜

발언해 주십시오. 안녕하세요, Regency Centers의 2026년 2분기 실적 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다.

오늘 함께한 분들은 리사 팔머 사장 겸 최고경영자, 마이크 마스 최고재무책임자, 앨런 로스 동부 지역 사장 겸 최고운영책임자, 닉 위벤마이어 서부 지역 사장 겸 최고투자책임자입니다. 참고로, 오늘 논의 내용에는 회사의 미래 사업 및 재무 성과에 관한 전망성 발언이 포함될 수 있으며, 여기에는 향후 수익 가이드라인과 시장 상황에 대한 전망이 포함됩니다. 이러한 전망은 경영진의 현재 신념과 기대를 기반으로 하며, 다양한 위험과 불확실성에 노출되어 있습니다. 실제 결과는 당사가 제시하는 전망성 발언과 상당히 다를 수 있습니다.

실제 결과가 전망과 다르게 나타날 수 있는 요인과 위험은 오늘 발표 자료에 포함되어 있으며, 당사의 최신 Form 10-K 및 10-Q SEC 제출 서류에 상세히 설명되어 있습니다. 오늘 논의에서는 일부 비-GAAP 재무 지표도 참고할 예정입니다. 비교 가능한 GAAP 재무 지표는 이번 분기 실적 자료에 포함되어 있으며, 당사 투자자 관계 웹사이트에 게시되어 있습니다. 또한, 당사 웹사이트에는 향후 수익 가이드라인 관련 공시를 포함한 추가 정보가 담긴 프레젠테이션 자료도 게시되어 있음을 알려드립니다. 전망성 발언에 대한 주의 사항은 이 프레젠테이션 자료에도 동일하게 적용됩니다. 참가자가 많으므로 질문은 한 가지로 제한해 주시길 정중히 부탁드립니다. 추가 질문이 있으시면 다시 대기열에 참여해 주시기 바랍니다.

리사 씨, 부탁드립니다. 감사합니다, 크리스티. 안녕하세요, 여러분, 참석해 주셔서 감사합니다.

저희 팀은 지난 몇 년간 쌓아온 긍정적인 모멘텀을 이어가며 또 한 번 훌륭한 분기를 기록했습니다. 지속적인 운영 기본 요소와 엄격한 자본 배분 전략에 힘입어 강력한 NOI 및 수익 성장을 달성했습니다. 이 결과는 저희 포트폴리오의 품질, 플랫폼의 강점, 그리고 무엇보다도 팀의 뛰어난 실행력을 반영합니다. 포트폴리오 전반에 걸쳐 임대 수요 추세는 견고하게 유지되고 있으며, 이는 임차인 기반의 강점과 그들의 지속적인 확장 계획에 힘입은 것입니다. 저희 식료품점 중심의 이웃 및 커뮤니티 센터는 필수품, 서비스, 편의, 가치 소매업체로 구성된 견고한 임차인 믹스 덕분에 계속해서 혜택을 보고 있습니다. 소비자 기반의 회복력은 저희가 서비스하는 교외 상권의 매력적인 인구 통계학적 특성에 의해 뒷받침되고 있습니다.

이로 인해 단기적인 거시 경제 불확실성 기간뿐만 아니라 장기적으로 모든 경제 주기에서 일관된 성과를 낼 수 있는 좋은 위치에 있다고 믿습니다. 또한 개발, 재개발, 인수를 포함한 전체 투자 플랫폼 전반에 걸쳐 모멘텀을 유지하며 자본 배분 전략을 지속적으로 실행하고 있습니다. 저희의 전국 단위 신규 개발 프로그램은 리젠시의 가장 중요한 차별화 요소 중 하나입니다. 계속되는 낮은 신규 공급과 고품질 가용 공간의 희소성 환경에서, 저희가 목표 시장 전반에 걸쳐 성공적인 프로젝트를 발굴, 실행, 완성하는 능력은 의미 있는 NOI 성장의 원동력일 뿐만 아니라, 업계 내 어느 누구도 모방하지 못하는 방식으로 가치를 창출합니다. 시장 가격으로 센터를 인수하는 것에만 의존해 외부 성장을 추구하는 대신, 시장 자본화율 대비 상당한 스프레드를 나타내는 수익률로 최상급 쇼핑 센터를 건설하고 있습니다.

이 플랫폼과 건설 비용을 상회하는 가치를 지속적으로 창출하는 능력 덕분에 수익 증가를 실현하는 동시에 순자산 가치(NAV)도 성장시킬 수 있습니다. 마이크가 더 자세히 설명할 예정이지만, 올해 들어 지금까지의 우호적인 실적과 하반기에 대한 향상된 가시성 덕분에 동종 자산 및 전체 NOI 성장에 대한 연간 전망을 상향 조정할 자신이 있습니다. 이제 핵심 영업 이익 주당 성장률이 5%를 초과할 것으로 예상합니다. 마무리하기 전에, 최근 발표한 기업 책임 보고서도 간략히 언급하고자 합니다. 이 보고서는 저희 우선순위 전반에 걸친 의미 있는 진전을 강조하고 있습니다. 기업 책임은 오랫동안 저희 회사의 근간이 되는 전략이었습니다. 그 원칙들은 저희 문화와 일상 운영에 깊이 뿌리내려 있으며, 이니셔티브는 실제 비용 절감과 부수적인 수익 성장으로 이어지고 있습니다. 요약하자면, 저는 오늘날 저희 사업과 앞으로의 기회에 대해 매우 고무되어 있습니다.

가장 강력한 교외 상권에 위치한 고품질 포트폴리오, 선도적인 전국 개발 플랫폼, 견고한 재무 구조, 그리고 무엇보다도 최고의 팀이 저희를 차별화합니다. 저는 주주 여러분께 지속 가능하고 견고한 성장과 장기 가치를 제공할 수 있다는 확신을 가지고 있습니다.

앨런 씨, 부탁드립니다. 감사합니다, 리사 씨, 그리고 안녕하세요, 여러분.

저희는 또 한 번 뛰어난 운영 실적을 기록하며, 전체 임대율과 점포 점유율을 새로운 최고치로 끌어올렸고, 포트폴리오 전반의 근본적인 강점을 반영하는 견고한 임대료 상승률을 유지했습니다. 이러한 긍정적인 결과들이 합쳐져 이번 분기 동종 자산 순영업소득(NOI) 성장률은 3.8%를 기록했으며, 기본 임대료 상승이 주요 원동력이 되었습니다. 저희 동종 자산 임대율은 현재 거의 97%에 달하며, 강력한 임차인 수요와 84%의 유지율에 힘입어 앵커와 점포 임대 모두를 높이고 있습니다. 이는 우호적인 임대 환경과 고품질 공간의 제한된 공급이 직접적으로 반영된 결과입니다. 임차 시작률도 이번 분기에 20베이시스 포인트 상승했으며, 저희는 SNO 파이프라인을 성공적으로 임대료 납부 임차인으로 전환하고 있습니다.

최근 체결된 임대 계약 파이프라인은 임차 시작률의 추가 상승 가능성을 보여주고 있으며, 이는 향후 동종 자산 NOI 성장의 중요한 요소로 남을 것입니다. 임대 활동은 저희가 운영하는 거의 모든 카테고리와 지역에서 활발하고 광범위하게 이루어지고 있습니다. 식료품점, 건강 및 웰니스 컨셉, 레스토랑, 개인 서비스, 가성비 중심 소매업체들이 계속 확장하고 있습니다. 동시에, 저희 포트폴리오 내와 시장 전반에서 양질의 공간 공급이 부족하여, 저희 팀이 임대 협상에서 상당한 우위를 점하고 있으며, 이 기회를 훌륭히 활용하고 있습니다. 이러한 상황은 이번 분기 현금 임대료 스프레드가 10% 이상, GAAP 기준 스프레드는 거의 20%에 달하는 강력한 임대료 상승으로 이어지고 있습니다. 또한, 저희는 거의 모든 신규 체결 임대 계약에 연간 임대료 인상 조항을 성공적으로 포함시키고 있으며, 이는 앞으로도 지속 가능한 기본 임대료 상승의 주요 원동력 중 하나입니다.

이러한 근본적인 환경은 비용 회수율을 높이는 데에도 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 저희는 임차 시작률 상승과 개선된 임대 조건 덕분에 비용 회수율이 크게 향상되는 것을 보고 있습니다. 2분기에는 전년도 비용 정산을 완료하면서 시장 상황과 임대 계약의 질이 성공을 견인하는 모습을 확인할 수 있었습니다. 리사의 언급을 이어받아, 저희 센터들은 편의성, 가치 제공, 일상 필수품을 교차하는 지점에 위치해 있어 상향 및 하향 소비 행동 모두에 이점을 누리고 있습니다. 임차인 매출 증가는 포트폴리오 전반에 걸쳐 광범위하게 나타나고 있으며, 방문객 수는 꾸준히 증가하고, 미수금은 역사적 평균 이하로 유지되어 매우 건강한 임차인 기반을 확인시켜 줍니다. 저희 팀은 강한 임차인 수요와 우호적인 공급 환경을 활용해 NOI를 높이고, 포트폴리오 내 상품 구색의 질을 더욱 강화하는 데 집중하고 있습니다.

이처럼 강력한 기본 여건과 철저한 실행이 결합되어 저희가 NOI 성장을 지속적으로 추진할 수 있다는 자신감을 줍니다. 이제 닉에게 넘기겠습니다.