브룩데일 시니어 리빙 26년 2분기 어닝콜

여러분, 안녕하세요. 브룩데일 시니어 리빙 2026년 2분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 콜에는 브룩데일 최고경영자 닉 스텐글, 최고재무책임자이자 부사장인 돈 커소우, 그리고 최고법률책임자 겸 부사장인 채드 화이트가 참여하고 있습니다. 오늘 콜에서는 2026년 2분기 실적과 2026년 연간 재무 가이던스에 대해 논의할 예정입니다. 또한 기타 일반 사업 현황에 대해서도 업데이트해 드리겠습니다. 오늘 콜에서 저희 발언과 질문에 대한 답변에는 1995년 사적 증권 소송 개혁법의 세이프 하버 조항에 따른 미래 예측 진술이 포함되어 있습니다. 이 진술들은 오늘 날짜 기준으로 작성되었으며, 향후 이를 업데이트할 의무를 명시적으로 부인합니다. 실제 결과와 성과는 미래 예측 진술과 상당히 다를 수 있습니다.

실제 결과가 달라질 수 있는 기타 요인들은 어제 장 마감 후 발표한 실적 발표 자료와 증권거래위원회(SEC) 제출 서류, 연례보고서(Form 10-K) 및 분기보고서(Form 10-Q)에 포함된 위험 요인에 자세히 설명되어 있습니다. 전체 세이프 하버 진술은 실적 발표 자료를 참고해 주시기 바랍니다. 또한, 이번 콜에서는 경영진이 비-GAAP 재무 지표에 대해 논의할 예정임을 알려드립니다. 각 비-GAAP 지표와 가장 유사한 GAAP 지표 간의 조정 내역은 실적 발표 자료와 회사 분기별 보충 재무 정보에서 확인할 수 있으며, 해당 자료는 brookdaleinvestors.com에서 확인 가능하며 어제 8-K 보고서로 제출되었습니다. 이제 CEO 닉 스텐글에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 마이크. 여러분, 안녕하세요. 오늘 아침 콜에 참석해 주시고 브룩데일 시니어 리빙에 관심 가져 주셔서 감사합니다. 2026년 상반기 동안 우리가 취한 조치들과 2분기 실적은, 첫째로 향후 몇 년간 연간 중반 두 자릿수 조정 EBITDA 성장 달성, 둘째로 2028년 말까지 부채비율을 6배 미만으로 낮추는 것을 목표로 한 다년간 계획과 일치합니다. 또한 2026년 연간 가이던스인 8%~9% RevPAR 성장과 5억 2백만 달러에서 5억 1,600만 달러 범위의 조정 EBITDA 달성에도 차질 없이 진행 중입니다. 우리의 실적과 최근 조치는 이전 실적 발표와 2026년 1월 말에 개최한 투자자 설명회에서 논의한 다섯 가지 전략을 직접 반영하고 지원합니다.

다시 한 번 말씀드리면, 이 다섯 가지 전략은 첫째, 운영 성과 개선, 둘째, 부동산 포트폴리오 최적화, 셋째, 커뮤니티에 자본 재투자, 넷째, 부채 축소, 다섯째, 입주민과 직원의 품질 향상입니다. 잠시 시간을 내어 첫 세 가지 전략에 대한 최근 진행 상황을 설명드리겠습니다. 첫 번째 전략, 운영 성과 개선에 대해 말씀드리겠습니다. 2분기 통합 RevPAR은 전년 대비 8.2% 증가했으며, 이는 지난 분기 논의한 예상 분기별 성장 속도와 일치합니다. 이는 2026년 연간 RevPAR 성장 가이던스인 8%~9%를 충족하며, 올해 하반기에는 성장 속도가 가속화될 것으로 기대하고 있습니다. RevPAR 구성 요소를 나누어 보면, 2분기 RevPOR(점유 객실당 수익), 즉 가격 측면에서 강세를 유지하고 있습니다. 2분기 통합 RevPOR은 전년 대비 5.2% 상승했습니다.

참고로, 올해 초에 높은 한 자릿수 가격 인상을 단행했으며, 이제는 지난해 시행한 가격 할인 효과를 상쇄하기 시작했습니다. 점유율 측면에서는 2분기 통합 점유율이 82.4%로 전년 대비 230 베이시스 포인트 상승했고, 2026년 1분기 대비 30 베이시스 포인트 개선되었습니다. 솔직히 2026년 현재까지 점유율 성장 속도는 예상보다 느렸지만, 새로운 운영 구조와 팀, 그리고 취한 조치들 덕분에 근본적인 개선이 시작되고 있음을 7월 점유율 결과를 통해 확인할 수 있습니다. 또한 연중 점유율 현황을 감안하여 비용 구조가 점유율 수준에 맞게 조정되도록 조치를 취했습니다.

2분기 동안 점유율 구간 내에서 개선이 지속되었습니다. 점유율 95% 이상인 최상위 점유율 구간에 속한 커뮤니티 수가 99개로 전 분기 대비 16개 증가하는 강한 확장을 보였습니다. 낮은 점유율 구간에서도 일부 개선이 있었으나, 개선 속도가 충분하지 않다는 점을 인지하고 있습니다. 80% 미만 점유 커뮤니티 수는 2분기에 211개로 1분기 219개에서 감소했습니다. 전년 동기 대비로는 2분기에 80% 미만 커뮤니티가 281개였던 것에 비해 더 강한 개선을 보였습니다. 하반기에는 이러한 점유율 구간에서 가속화된 개선을 위해 목표를 정한 조치를 계속 취할 예정입니다. 이제 본격적인 여름 판매 시즌에 접어들었으며, 저희의 여러 이니셔티브가 효과를 발휘하고 있습니다.

앞서 언급한 바와 같이, 7월 점유율은 같은 커뮤니티 기준으로 전분기 대비 30베이시스포인트 상승했고, 통합 기준으로도 전분기 대비 20베이시스포인트 상승하며 강한 가속화를 보였습니다. 월말 점유율 결과 역시 강세를 보였으며, 같은 커뮤니티 기준으로 전분기 대비 30베이시스포인트, 통합 기준으로는 전분기 대비 40베이시스포인트 상승했습니다. 이러한 개선은 전년 대비 점유율이 57개월 연속 증가했다는 의미입니다. 지난 두 달간 입주 속도와 전체 점유율의 진전에 고무되어 있지만, 저희는 더 많은 개선이 가능하다는 점을 인지하고 있으며, 이에 따라 추가 조치를 통해 개선을 추진하고 있습니다. 이를 위해 지난 분기 가장 중요한 조치 중 하나는 올해 1분기부터 공석이었던 최고 영업 책임자(Chief Sales Officer) 자리에 마가렛 캐벨을 영입한 것입니다. 마가렛을 경영진에 합류시킨 것을 매우 기쁘게 생각합니다.

그녀는 25년 이상의 시니어 주거 분야 경력을 보유하고 있습니다. 대부분의 경력이 영업 리더십 분야에 집중되어 있지만, 운영 및 손익 책임 경험도 풍부하여 영업과 운영을 완전히 연계한 새로운 조직 구조를 강화합니다. 최근에는 미국 내 선도적인 시니어 케어 추천 서비스인 A Place for Mom에서 최고 커뮤니티 관계 책임자 겸 영업 책임자로 근무했습니다. 마가렛 캐벨이 합류한 짧은 기간 동안에도 전환율, 영업 수익률, 추천 채널 전반의 개선 등 주요 영업 지표에서 측정 가능한 변화를 이미 확인하고 있습니다. 이러한 개선은 영업 전략의 변화, 각 커뮤니티 내에서의 구체적 조치, 그리고 조직 전체에 걸친 기대치 재확인에 기인합니다. 비용 관리는 운영 최적화 전략의 또 다른 핵심 요소입니다.

청중 대부분이 알다시피, 인건비는 저희의 가장 큰 단일 비용 항목입니다. 같은 커뮤니티 기준으로 인건비 비중은 작년 2분기 46.1%에서 올해 45.2%로 감소했습니다. 이 개선은 조직 전반에 걸친 경계 강화와 운영 집중의 직접적인 결과입니다. 실제로 올해 하반기에는 인력 생산성 향상 기회가 추가로 확인되어, 앞으로 주요 비용 요인에 대한 운영 레버리지 증가를 기대하고 있습니다. 또한, 전략적 목표 2번과 3번인 포트폴리오 최적화 및 자본 배분 전략에 대해 잠시 말씀드리고자 합니다. 투자자 설명회에서 논의했듯이, 브룩데일 시니어 리빙은 긍정적인 산업 환경과 크게 개선된 재무 건전성을 바탕으로 자본 배분에 있어 보다 적극적인 자세를 취할 준비가 되어 있습니다.

자본 사용 측면에서 저희의 북극성은 기존 제품 유형과 지리적 시장 범위 내에서 주주에게 높은 수익을 제공하는 인수 및 프로젝트에 투자하는 것입니다. 커뮤니티와 재투자, 그리고 최근 인수 활동에 대해 좀 더 자세히 설명드리겠습니다. 2026년 동안 저희는 '퍼스트 임프레션'이라는 프로그램을 통해 기존 커뮤니티에 대한 재투자를 확대할 예정입니다. 퍼스트 임프레션 프로젝트는 커뮤니티 공용 공간 업그레이드에 중점을 둔 대규모 목표 자본 지출 투자로, 바닥재 개선, 조명 교체, 새 가구 도입, 그리고 거주자들이 더 활발히 참여할 수 있도록 다양한 공간 재배치를 포함합니다. 이러한 업그레이드는 방문객들이 커뮤니티에 대해 받는 첫인상을 개선하여, 투어에서 입주로 이어지는 전환율을 높이는 데 기여합니다. 또한, 이 투자는 높은 현장 임대료 인상을 지원하고 향후 수리 및 유지보수 비용을 줄이는 데도 도움이 됩니다.

전반적으로, 저희는 이러한 프로젝트에서 높은 투자수익률을 기대하며, 최근 세 가지 대표적인 커뮤니티 재투자 사례를 투자자 자료 19페이지에 설명해 두었습니다. 올해 3분기부터 퍼스트 임프레션 재투자가 더욱 두드러질 것으로 예상하며, 2026년 하반기 투자는 상반기 대비 약 두 배에 이를 것입니다. 2026년 전체적으로는 25만 달러 이상의 예산을 투입하는 퍼스트 임프레션 프로젝트 약 30건을 완료할 계획입니다. 중요한 퍼스트 임프레션 프로젝트의 평균 지출 규모는 약 50만~60만 달러입니다. 자본 배분 및 포트폴리오 전략과 일치하게, 최근 두 건의 별도 인수를 발표하게 되어 매우 기쁘게 생각합니다. 첫 번째는 6월 말에 완료된 휴스턴 소재 브룩데일 갤러리아 커뮤니티 인수로, 인수 금액은 2,340만 달러입니다. 이 기회에 대해 매우 기대하고 있습니다.

저희는 이전에 장기 관리 계약을 통해 브룩데일 갤러리아 커뮤니티를 운영해 왔기에, 해당 부동산과 점유율 동향을 매우 잘 알고 있습니다. 이 커뮤니티는 휴스턴의 부유한 갤러리아 하위 시장에 위치해 있으며, 고급 쇼핑 지역과 인접해 있어 브룩데일이 상당한 밀집도를 가진 시장 내에서 좋은 입지를 갖추고 있습니다. 244유닛 규모로 큰 커뮤니티이며, 교체 비용보다 훨씬 낮은 가격에 매입할 수 있었습니다. 운영 개선 측면에서 갤러리아 기회는 매우 매력적입니다. 현재 갤러리아 커뮤니티의 점유율은 브룩데일 평균보다 낮은 상태입니다. 최근에 이루어진 대규모 리노베이션 외에도 추가 자본 투자를 통해 커뮤니티를 재배치할 예정입니다. 가장 중요한 점은 이미 해당 커뮤니티 내 전문 간호 운영을 종료했으며, 이 유닛들을 시장 수요를 반영한 추가 커뮤니티 편의 시설과 기타 구성 개선으로 대체하여 경제적 성과를 향상시킬 계획이라는 점입니다.

이제 관리자가 아닌 소유주로서 운영 소득 증가는 브룩데일과 주주들에게 직접 귀속될 것입니다. 두 번째는 현재 트리플 넷(Triple Net) 계약으로 임대 중인 17개 커뮤니티의 계획된 인수입니다. 이 17개 커뮤니티는 우리가 운영 밀도가 높은 시장에 위치해 있으며, 해당 시장과 건물을 잘 알고 있습니다. 735개 유닛에 대한 약 1억 5,700만 달러의 매입가는 유닛당 인수 비용이 21만 4,000달러로, 교체 비용보다 훨씬 낮습니다. 이 거래는 올해 4분기에 마감될 예정이며, 마감 후에는 소유 커뮤니티 비중이 더욱 증가하고 임대료 지출이 감소하며, 현재 긍정적인 현금 흐름을 창출하는 네 개의 임대 포트폴리오만 남게 됩니다. 중요한 점은 이 거래가 2027년 조정 EBITDA와 현금 흐름을 증가시킬 것으로 예상된다는 것입니다.