케어트러스트 리츠 (REIT) M&A announcement

오늘 LNT와의 기대되는 전략적 파트너십을 발표하는 자리에 함께해 주셔서 감사합니다. 영국 런던 사무실에서 최고투자책임자 제임스 캘리스터, 최고재무책임자 데릭 벙커, 그리고 SHOP 투자 부문 책임자 트리 트란이 함께하고 있습니다. 오늘 발표하는 이번 거래는 가장 최근에 마련한 두 가지 성장 동력인 SHOP과 영국 요양원을 결합하는 거래입니다. 거래 규모는 약 14억 달러입니다. 이 두 가지 성장 동력에 대해 간단히 설명드리겠습니다. 1년여 전, 런던 증시에 상장된 리츠인 임팩트 헬스케어 리츠를 약 8억 6,000만 달러에 인수하며 영국 시장에 진출했습니다. 그 후 오늘 발표에 앞서 요양원을 추가로 4억 2,500만 달러어치 인수했습니다. SHOP의 경우, 이 사업을 시작한 지 아직 1년도 되지 않았습니다. 케어트러스트 포트폴리오를 구축해 온 것과 같은 방식으로 SHOP 사업에 진출했습니다. 즉, 탄탄한 운영사와 훌륭한 투자 기회를 연결하는 절제된 인수 심사를 바탕으로 사업을 추진하고 있습니다.

현재까지 종결된 SHOP 투자와 단기 SHOP 투자 파이프라인을 합치면, SHOP 플랫폼을 구축한 첫 12개월 동안 이미 약 4억 달러를 투자하게 됩니다. 이 두 성장 동력 모두 매우 활발하게 움직이며 모든 역량을 발휘하고 있습니다. 이번 거래, 특히 LNT와의 파트너십을 통해 두 성장 동력의 속도는 한층 더 빨라질 것입니다. 제임스가 거래의 세부 사항을 설명하기에 앞서, 데릭에게 자금 조달에 대해 말씀해 달라고 하겠습니다.

감사합니다, 데이브. 저희는 이와 같은 특별한 기회를 위해 탄탄한 대차대조표를 구축해 왔습니다. LNT 인수 1차분은 결제가 완료된 선도형 주식 계약과 회전신용대출 인출금을 조합해 조달했습니다. 대차대조표를 이처럼 관리해 온 덕분에, 이번 대규모 거래 이후에도 거래를 반영한 순부채 대비 EBITDA 비율은 2배 중후반 수준으로 매우 낮게 유지되며, 향후 몇 년간 성장을 이어갈 수 있는 충분한 여력을 확보하고 있습니다. 미국과 영국 양쪽에서 기대되는 사업 활동과 성장 기회를 계속 확인하는 가운데, 시장 상황에 따라 주식 발행, 기간 대출, 회전신용한도 확대 및 기타 대체 자금 조달 방안을 포함한 다양한 자금 조달 전략을 검토하고 있습니다. 현재 및 잠재적 거래 은행들이 저희의 신용에 보내는 지지와 수요에 매우 고무되어 있습니다.

제임스가 이어서 이번 거래를 자세히 설명하겠지만, 이번 거래와 최근 종결된 다른 투자 활동을 통해 올해 가이던스를 다시 상향 조정하게 됐다는 점을 간단히 말씀드리고 싶습니다. 케어트러스트 귀속 순이익은 주당 약 1.54~1.57달러, 정규화 FFO는 주당 약 2.06~2.09달러, 정규화 FAD는 주당 약 2.02~2.05달러로 전망합니다. 케어트러스트 귀속 순이익에 대한 회사의 2026 회계연도 연간 가이던스 수정치와 가이던스의 근거가 되는 일부 주요 가정은 2026년 10월 2일 오늘 발표한 보도자료에 제시되어 있습니다. 그럼 제임스에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 데릭. 먼저 큰 틀에서 말씀드리면, 오늘날 노인 주거시설에 투자하는 모든 투자자는 신축 목적형 고품질 민간 부담형 요양시설을 대규모로 인수할 수 있기를 바랄 것입니다. 하지만 두 가지 문제가 있습니다. 그런 시설 포트폴리오는 대규모로 존재하지 않으며, 설령 존재하더라도 안정화 단계에 이르기까지 운영을 확대하는 기간에 발생하는 희석을 감당하기가 매우 어렵습니다. 저희는 올해 내내 LNT 팀과 함께 상호 윈윈할 수 있는 구조를 마련해 왔습니다. 이를 통해 안정화 단계에 이르기까지 운영을 확대하는 동안 영국 전역의 고품질 민간 부담형 요양시설 45곳을 수익에 긍정적인 방식으로 인수하고, 이후 해당 건물들을 SHOP 구조로 전환할 수 있습니다. 이번 거래는 단계적으로 종결되며, 최종적으로 영국 요양시설 45곳, 총 2,970개 유닛을 포함하게 됩니다. 10월 1일에는 임대율을 높여가는 단계에 있는 시설 24곳을 약 5억 7,600만 파운드에 인수했습니다.

나머지 21곳은 개발 중이며, 2027년 내내 총 5억 400만 파운드에 인수할 예정입니다. LNT의 운영 자회사인 크리스털 케어는 시설이 안정화될 때까지 저희에게서 건물을 임차하며, 임대 계약은 LNT 모회사가 보증합니다. 안정화 시점에 임대 계약을 SHOP 운영관리 계약으로 전환하고, 운영사는 계속 크리스털 케어가 맡게 됩니다. 간단히 말해, 임대에서 SHOP으로 전환하는 구조에서는 운영 확대 부담을 떠안는 대신, 그 기간에도 수익을 창출할 수 있습니다. 또한 이번 계약의 일환으로 향후 LNT를 인수할 수 있는 옵션을 보유하게 됩니다. 시설들이 안정화에 가까워지고 저희 SHOP 플랫폼으로 전환됨에 따라, 신축 자산을 통한 상당한 SHOP 다각화가 케어트러스트 포트폴리오의 변화를 이끌 것입니다. 업계에서 유례를 찾기 힘든 SHOP 파이프라인을 위해 LNT와 협력하게 되어 매우 기쁩니다.

트라이. 감사합니다, 제임스. LNT는 요양시설 개발 및 운영 분야에서 30년이 넘는 경험을 보유하고 있으며, 현재 영국에서 가장 활발하게 요양시설을 개발하는 기업입니다.

저희가 인수하는 45곳은 인구, 주택 보유율, 주택 가격을 기준으로 볼 때 매우 우수한 시장에 위치해 있습니다. 모든 시설에 욕실이 딸린 습식 욕실이 100% 갖춰져 있어, 이 신규 공급에 대한 수요는 매우 높습니다. 저희가 LNT를 ‘유일무이한 기업’이라고 자주 표현하는 이유는, 전례 없는 규모로 고품질 요양시설을 효율적으로 건설할 수 있도록 독보적인 역량을 갖추고 있기 때문입니다. LNT의 차별점은 부지 선정부터 설계, 인허가, 건설, 운영에 이르기까지 전 과정을 수직 계열화했다는 것입니다. 이러한 독특한 구조를 통해 약 17%의 인상적인 원가 수익률을 달성하는 체계를 구축했습니다. 저희가 인수하는 요양시설 45곳 외에도 LNT는 개발 파이프라인에 부지 132곳을 추가로 보유하고 있습니다.

다시 넘기겠습니다, 데이브. 두 분 감사합니다.

저희가 이를 전략적 관계라고 부르는 데에는 몇 가지 이유가 있습니다. 여기서 SHOP으로 전환할 경우 나타나는 변화를 확인하실 수 있습니다. SHOP 순영업소득(NOI) 비중이 2%에서 20%로 크게 늘고, 포트폴리오 구성에서 시니어 하우징 비중은 26%에서 40%로 높아지며, 자산 가치는 15억 달러 이상 증가합니다. LNT는 저희의 영국 사업과 SHOP 플랫폼에 실질적인 배가 효과를 가져옵니다. 이번 거래를 통해 영국 포트폴리오의 자산 연식, 품질 및 구성을 크게 개선하고, 영국에서 가장 최신의 시니어 하우징 자산 포트폴리오를 확보해 SHOP 플랫폼의 규모를 키울 수 있습니다. 또한 인구구조 변화의 물결이 막 시작되는 시점에 대규모 개발 사업에 참여하는 데 따르는 장애물을 해소하는 방식으로 거래를 구조화했습니다. 저희는 초기 성장 단계에 내재된 위험을 줄이는 동시에 지분 희석을 없애는 방법을 찾아냈습니다.

대신 새로 지은 각 시설은 운영 첫날부터 주당순이익에 기여하게 되며, 궁극적으로 SHOP으로 전환된 후에는 지속적인 성장 여지를 갖춘 가운데 7%대 후반의 수익률을 낼 것으로 예상됩니다. 이번 파트너십을 함께 만들어가는 과정에서 보여주신 신뢰와 협력에 대해 LNT 팀의 로렌스, 맷, 크리스천, 조너선, 찰리, 톰, 킬리에게 감사드리고 싶습니다. 이번 거래를 성사시키고 이제 새로운 출발점에 설 수 있도록 창의적인 아이디어와 노력을 기울여 주신 제임스, 데릭, 트리, 로런, 로저, 노아, 카일, 크리스, 조, 조, 사이먼, 킬리언, JP께 감사드립니다. 이번 거래의 주요 내용을 몇 가지만 간략히 말씀드렸습니다. 여러분 앞에 자료와 보도자료가 준비되어 있습니다. 질문이 있으시면 언제든 저희에게 연락하시면 됩니다. 편하게 연락해 주십시오. 이번 거래와 성장 중인 SHOP 전략에 대해 더 자세히 말씀 나누고 싶습니다.

케어트러스트와 LNT에 새로 합류하신 분들을 위해, 두 회사와 이번 거래를 통해 어떻게 협력하게 되었는지 조금 더 자세히 소개해 드리고자 합니다. 즐겁게 봐주시기 바랍니다. 하나, 둘, 셋, 넷. 저희는 원래 전문요양 및 시니어 하우징 시설 운영업체였습니다. 저 역시 요양원 관리자로 일하다가 그만둔 사람입니다. 이러한 운영업체의 DNA는 저희 정체성의 핵심입니다. 저희만의 비결이라고 할 수 있습니다. 약 14년 전 회사를 설립했을 때 저희는 미국에서 전문요양시설에만 투자하는 단순하고 순수한 트리플넷 리츠였습니다. 이후 9년 동안 연평균 약 2억 2,500만 달러를 투자했으며, 그 기간에 회사 규모는 약 5억 달러에서 약 20억 달러로 성장했습니다.

연평균 2억 2,500만 달러였던 투자액은 2024년에 15억 달러로 늘었고, 올해는 아직 연말이 되지 않았는데도 이미 19억 달러에 이르렀습니다. 회사 규모를 20억 달러에서 50억 달러, 100억 달러, 200억 달러, 나아가 300억 달러로 키우는 방안을 생각하면서, 전문요양시설에만 투자하는 리츠로는 충분하지 않을 것이라고 판단했습니다. 저희는 총공략시장, 즉 TAM을 확대해야 했습니다. 2023년에는 전략적 파트너십에 본격적으로 집중했습니다. 그 성과는 2024년에 매우 큰 규모로 나타나기 시작했습니다. 이처럼 폭발적으로 성장하는 가운데 영국 시장에 진출할 기회가 주어졌습니다. 새로운 거래 파이프라인을 구축했습니다. 지난해에는 TAM을 다시 확대해 그 규모를 실제로 세 배로 늘리기로 했습니다. 세 번째 성장 동력을 추가했습니다.

전문요양시설에서 시작해 전문요양시설과 영국 시장으로 확장했고, 이제는 전문요양시설, 영국 시장, SHOP까지 사업 영역을 넓혔습니다. 자산 관리, 회계, 재무, 세무, 데이터 과학 부문의 인력을 대폭 확충했습니다. 오늘날 투자할 수 있는 훨씬 더 큰 시장의 기회를 활용할 수 있도록 모든 부문에서 팀을 탄탄하게 구축했습니다. 이 모든 과정이 LNT와 함께하는 지금의 상황으로 이어졌습니다.