커뮤니티 헬스케어 트러스트 26년 2분기 어닝콜

감사합니다, 신디. 그리고 여러분, 좋은 아침입니다. 커뮤니티 헬스케어 트러스트의 2026년 2분기 컨퍼런스 콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 오늘 콜에는 재무책임자 빌 먼로, 최고회계책임자 리앤 스택, 자산관리 수석부사장 마크 커언스가 함께하고 있습니다. 시작에 앞서, 어젯밤 실적 발표와 보조 자료 보고서가 공개되었으며, 분기 보고서인 Form 10-Q와 함께 Form 8-K에 제출되었음을 알려드립니다. 또한 Form 8-K에는 새로운 전략 계획 투자자 프레젠테이션이 포함되어 있으며, 이는 회사 웹사이트의 투자자 관계 섹션에서도 확인하실 수 있습니다. 오늘 말씀과 함께 이 프레젠테이션을 참고하시길 권장드립니다. 이사회와 고위 경영진은 CHCT의 재성장을 위한 전략 계획 수립에 상당한 시간을 투자했으며, 오늘 그 개요를 여러분께 공유하게 되어 기쁩니다.

분기 배당금을 주당 0.48달러에서 0.33달러로 조정하고 있습니다. 이 결정은 자본을 직접적으로 확보하여 수익성 있는 인수와 장기 포트폴리오 성장을 지원할 수 있게 합니다. 이번 배당 축소로 향후 2년간 2,500만 달러에서 3,000만 달러의 자본이 확보될 것으로 예상합니다. 자본 재활용 프로그램과 결합하여 이 추가 현금 흐름은 포트폴리오 투자 가속화와 인수 파이프라인 자금 조달에 기여할 것입니다. 이러한 투자는 AFFO 성장과 주주 가치에 매우 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대하며, 동시에 현재 목표 레버리지 수준을 유지할 것입니다. 이 자본 재조정의 일환으로, 우리는 성장 촉진과 포트폴리오 전반의 품질 향상을 위해 4가지 핵심 전략적 우선순위에 집중하고 있습니다. 그것은 점유율 개선, 포트폴리오 재투자, 전략적 자본 재활용, 그리고 인수 성장 가속화입니다. 첫 번째 우선순위는 점유율 개선입니다.

향후 18개월 내에 92% 점유율 달성을 위한 명확하고 실질적인 경로가 보입니다. 2026년 임대 예산은 연말까지 점유율을 90.5%로 70베이시스 포인트 증가시키는 것을 목표로 하고 있습니다. 올해 들어 이미 10만 평방피트 이상의 신규 임대 계약을 체결하여 2025년 전체 임대량을 초과했습니다. 임대 활동은 대부분의 지역에서 여전히 강세를 보이고 있습니다. 이러한 호조세는 2027년에도 계속될 것으로 기대합니다. 이 모멘텀은 자산의 전략적 시장 위치와 양질의 의료 부동산 공급 부족이라는 광범위한 요인에 의해 촉진되고 있습니다. 이 점유율 증가와 임대료 상승을 완전히 달성하면 순영업소득(NOI)이 최대 600만 달러 증가할 수 있습니다. 두 번째 전략적 우선순위는 포트폴리오 재투자입니다. 우리는 장기 임대 계약이 이미 체결된 우량 임차인과 함께 재개발 프로젝트에 목표 자본을 투입하고 있습니다.

이들 프로젝트는 9%에서 12%의 원가 대비 수익률로 매력적인 위험 조정 수익을 제공합니다. 대표적인 예로는 루이지애나주 라파예트에 최근 완공된 행동 건강 병원이 있습니다. 이는 옥스너 헬스와 오션스 행동 건강의 합작 투자로, 3분기 초에 임대가 시작되었습니다. 우리는 수요가 높은 시장에서 선택적으로 투기적 스위트를 구축하고 있습니다. 이 공간들을 선제적으로 준비함으로써 잠재적인 의료 임차인을 더 빠르게 유치할 수 있어 점유율 증가와 순영업소득 실현을 가속화합니다. 세 번째 우선순위는 전략적 자본 재활용입니다. 2025년 이 이니셔티브를 시작한 이후 CHCT는 7개의 자산을 매각하여 3,850만 달러의 순수익을 창출했습니다. 현재 시장에 7,000만 달러 이상의 자산을 보유하고 있습니다. 이 매각 수익은 고수익 인수 파이프라인에 자금을 지원하는 동시에 레버리지를 적정 수준으로 유지할 것으로 기대합니다.

우리는 이를 진정한 전략적 재활용으로 보고 있으며, 매력적인 입원 재활 시설 파이프라인과 같은 확신 있는 기회를 위한 자금을 마련하기 위해 선택된 자산을 매각하는 동시에 전체 포트폴리오의 신용 품질과 프로필을 향상시키고 있습니다. 네 번째 우선순위는 인수 성장 가속화입니다. 점유율 및 포트폴리오 성과 개선에 더해, 인수는 CHCT의 중요한 성장 동력이 될 것입니다. 지난 2년간 인수 규모는 각각 6,450만 달러와 7,210만 달러로 조정되었습니다. 자본 재활용 수익과 배당금 조정으로 확보된 자본을 결합하여 인수 속도를 높일 수 있는 유동성을 확보했습니다. 2026년에는 8,500만 달러에서 9,000만 달러 규모의 인수를 마감할 것으로 기대합니다. 이 새로 확보된 성장 자본이 복리 효과를 내면서 2027년에는 활동이 더욱 증가할 것으로 예상합니다.

요컨대, 전략 계획은 명확하고 달성 가능하다고 믿으며, 이를 통해 포트폴리오를 개선하고 인수 속도를 높이며 AFFO 성장에 기여할 수 있는 위치에 서게 됩니다. 다음으로 2분기 주요 운영 업데이트 몇 가지를 살펴보겠습니다. 2분기 동안 6개 자산을 임대한 노인 행동 건강 병원 운영자는 약 37만 달러의 임대료를 지급했으며, 이는 1분기 대비 7만 달러 증가한 금액입니다. 앞서 언급했듯이, 이 임차인은 경험이 풍부한 행동 건강 관리 운영자와 독점적으로 6개 시설 운영권 인수를 위한 의향서를 체결했습니다. 그 이후로 매수자는 상당한 진전을 이루었습니다. 현재 법적 및 사업 실사를 마무리하고 있으며, CHCT의 6개 자산에 대한 새로운 임대 계약을 포함한 최종 매매 계약서 초안을 작성 중입니다.

2분기와 7월까지의 꾸준한 모멘텀을 고려할 때, 3분기 내에 서명된 매매 계약을 예상하며, 연말까지 거래 종료를 목표로 하고 있습니다. 거래가 건설적으로 진행되고 있지만, 이러한 성격의 거래는 최종 문서화 및 종결 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 거래 종료를 보장할 수는 없지만, 주요 이정표가 달성될 때마다 지속적으로 업데이트해 드릴 것을 약속드립니다. 또한 5월에는 미시시피주 베이츠빌에 있는 건물 한 채를 매각하여 약 46만 달러의 순수익을 얻었으며, 이로 인해 자산 매각에서 소폭의 이익이 발생했습니다. 완공 및 입주 후 인수할 4개 자산에 대해 최종 매매 계약을 체결했으며, 총 예상 투자액은 9,900만 달러입니다. 이 투자들의 예상 수익률은 9.1%에서 9.75% 사이일 것으로 기대됩니다.

이 중 한 자산은 3분기에, 또 다른 한 자산은 2026년 4분기에, 나머지 두 자산은 2027년 하반기에 거래 종료할 것으로 예상합니다. 이상으로 제가 다루고자 했던 내용을 마치며, 이번 분기 재무 실적에 대한 추가 세부 사항은 빌에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 데이브. 우선 새로 조정된 배당금과 관련하여 자본 배분 정책에 대해 좀 더 자세히 말씀드리겠습니다. 데이브가 언급했듯이, 향후 2년간 2,500만 달러에서 3,000만 달러의 자본을 유보할 것으로 예상하며, 연간 기준으로는 최대 1,500만 달러의 현금 흐름을 유지할 계획입니다. 약 40%의 부채 비율을 유지하는 레버리지 중립 기준에서, 이는 연간 최대 2,500만 달러를 추가로 인수하거나 재투자할 수 있게 하며, 9%에서 10% 수익률을 가정할 때 연간 0.06~0.07달러의 AFFO 성장으로 이어질 것입니다. 이 유보 현금 흐름과 데이브가 언급한 점유율 개선으로 AFFO가 성장함에 따라, 앞으로 배당금도 수익과 함께 성장할 수 있습니다.

과거에는 분기별로 배당금을 조정해왔습니다. 앞으로는 AFFO 지급 비율을 약 60%에서 65%로 유지하면서 배당금을 연간 단위로 조정할 예정입니다. 또한 2026년 2분기 보충 자료에 포함된 추가 공시 사항을 잠시 말씀드리고자 합니다. 8페이지의 조정표에는 자본 지출을 임차인 개선, 임대 수수료, 그리고 반복적인 자본 지출로 구분한 분배 가능 자금(FAD) 계산이 포함되어 있습니다.

14페이지의 포트폴리오 개요 표에는 소유 형태별(완전 소유권 및 지상권) 자산 구분, 신규 임대, 갱신, 공실, 인수/처분 등 분기별 임대 활동 상세, 순임대, 수정 총임대, 총임대 등 임대 유형 구분과 포트폴리오 연간 임대료 인상률 계산이 포함되어 있습니다. 이러한 추가 공시는 투자자 및 애널리스트들의 질문에 대한 대응입니다. 이 항목들에 대해 더 많은 투명성을 제공하게 되어 기쁩니다. Q&A 시간을 절약하기 위해, 2분기 재무 성과를 간략히 검토하겠습니다. AFFO 주당 기준으로는 0.56달러로 안정적입니다. 2026년 2분기 총수익은 3,120만 달러였으며, 부동산 운영비용은 590만 달러, 일반 및 관리비용은 490만 달러, 이자 비용은 740만 달러였습니다.