퍼블릭 스토리지 26년 2분기 어닝콜

감사합니다, 운영자님. 안녕하세요, 여러분. 2026년 2분기 실적 컨퍼런스 콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 저는 톰 보일과 조 피셔와 함께 자리하고 있습니다. 시작에 앞서, 이번 콜에서 논의되는 일부 내용은 연방 증권법상 미래 예측 진술에 해당할 수 있음을 알려드립니다. 이러한 미래 예측 진술은 특정 경제적 위험과 불확실성에 영향을 받을 수 있습니다. 모든 미래 예측 진술은 2026년 7월 30일 현재 시점 기준이며, 이후 발생하는 사건으로 인해 진술이 사실과 달라질 경우 이를 업데이트, 수정 또는 보완할 의무는 없습니다. 이번 콜에서 제공하는 비 GAAP 재무 지표에 대한 GAAP 조정 내역은 당사의 실적 발표 자료에 포함되어 있습니다. 보도자료, 보충 보고서, SEC 보고서 및 이번 컨퍼런스 콜의 오디오 재생은 당사 투자자 관계 웹사이트 investors.publicstorage.com에서 확인하실 수 있습니다. 처음에는 질문을 두 개로 제한해 주시길 부탁드립니다.

추가 질문이 있으시면 언제든지 다시 대기열에 참여해 주시기 바랍니다. 그럼 톰 보일에게 마이크를 넘기겠습니다.

안녕하세요, 여러분. 참여해 주셔서 감사합니다. 우리의 2분기는 퍼블릭 스토리지에서 새로운 시대, 즉 PS 4.0의 시작을 알리는 분기였습니다. 이 새로운 시대는 더 큰 에너지와 긴박감, 그리고 시간이 지남에 따라 주당 실적을 강화할 역량 구축에 더욱 집중하는 것이 특징입니다. 오늘 제가 말씀드릴 네 가지 핵심 사항은 앞으로의 기반이 될 여러 이니셔티브에 관한 내용입니다. 첫째, 최근 NSA 거래를 마무리하며 가치 창출 엔진의 첫 번째 주요 이정표를 달성했습니다. 둘째, 퍼블릭 스토리지 캐나다는 포트폴리오에 강력한 전략적 추가 요소이며, 성장 여지가 큰 저개발 시장에 매력적인 진입점입니다. 셋째, PS Next 운영 플랫폼은 비즈니스의 선행 지표가 개선되면서 계속해서 실행력을 높이고 있으며, 고객 서비스를 향상시키는 새로운 역량을 갖추고 있습니다.

넷째, 우리 조직 전반에 걸쳐 'Own It' 문화가 확산되고 있으며, 팀의 강한 참여와 앞에 놓인 기회에 대한 진정한 긴박감이 느껴집니다. 먼저 최근 마무리한 NSA 거래에 대해 말씀드리겠습니다. 지난주 이 거래를 마감한 것은 퍼블릭 스토리지에 있어 중요한 이정표이며 PS 4.0이 실제로 작동하고 있음을 보여주는 명확한 사례입니다. 이미 말씀드린 바와 같이, 이는 단순히 규모를 키우는 것만이 아닙니다. 플랫폼을 강화하고, 포트폴리오를 심화하며, 기회 영역을 확장하고, 차별화된 주당 순이익을 미래에 걸쳐 창출하는 데 목적이 있습니다. 이번 마감을 위해 엄청난 통합 계획이 수립되었고, 그 준비가 결실을 맺었습니다. 1,100개 점포와 575,000개 유닛의 포트폴리오를 하룻밤 사이에 퍼블릭 스토리지 시스템으로 전환했고, 마감 즉시 운영 활동을 시작했습니다. 이것이 바로 우리가 원했던 시작입니다. 1,300명이 넘는 새로운 퍼블릭 스토리지 팀원을 환영하며 바쁘게 움직이기 시작했습니다.

그날 아침 모든 웹사이트와 디지털 채널이 온라인 상태였고, 팀은 1,500건 이상의 예약을 완료했으며, 265,000건의 자동 결제 계정을 전환하고, 임대료 징수를 시작했으며, 첫날부터 임시 간판으로 리브랜딩 작업도 시작했습니다. 이 초기 실행은 중요하지만, 단지 시작에 불과합니다. 진정한 가치 창출은 앞으로 PS Next를 포트폴리오 전반에 적용하고, 자산을 리브랜딩하며, 우리가 확인한 운영 및 자본 기회를 실행할 때 이루어질 것입니다. 새로운 통합 팀이 고객 경험과 수익, 운영 효율성, 임차인 보험, 그리고 일반관리비(G&A) 전반에서 결과를 이끌어내면서 운영 상승 잠재력 달성에 대해 더 큰 확신을 갖고 있습니다. 자본 측면에서도 통합 계획을 통해 시간이 지남에 따라 가치 창출에 기여할 추가 확장 기회가 발견되었습니다. 네, 많은 주황색 페인트가 여러분 근처의 장소로 곧 도착할 예정입니다.

이 과정 전반에 걸쳐 전문성과 집중력, 협력 관계를 보여준 NSA 팀에 감사드립니다. 리더십을 발휘해 준 퍼블릭 스토리지 팀원들에게도 감사드립니다. 이 지점에 도달하기까지는 상당한 부서 간 협력과 긴 근무 시간, 그리고 두 조직 간의 강력한 협력이 있었기에 전환이 순조롭게 시작될 수 있었습니다. 두 번째로, 퍼블릭 스토리지 캐나다로 시선을 돌리겠습니다. 우리는 6월에 퍼블릭 스토리지 캐나다 인수를 발표했습니다. 퍼블릭 스토리지를 1990년대까지 공동 소유하던 포트폴리오와 다시 통합할 예정이며, 이후 휴즈 가족이 독립적으로 소유 및 운영해 왔습니다. 오늘날 이 고품질 PS 브랜드 포트폴리오는 캐나다에서 세 번째로 크며, 토론토와 밴쿠버에 집중된 주요 대도시의 선호 지역에 위치해 있습니다.

포트폴리오의 인구 통계는 강력하며, 상권 인구는 평균 약 25만 명, 평균 가구 소득은 약 10만 달러에 달합니다. 시장 공급량은 1인당 2.5로 미국에 비해 상당히 부족한 상태입니다. 자산 내에는 의미 있는 내재 상승 잠재력이 있어 PS Next 운영 플랫폼을 통해 시간이 지남에 따라 가치를 창출할 수 있는 매력적인 기회를 제공합니다. 이번 거래는 또한 엄격한 자본 배분을 반영합니다. 휴즈 가족과의 기존 ROFO/ROFR 구조에 따라 비공개 시장에서 인수되었습니다. 장기 포트폴리오 NOI, IRR, FFO 성장에 기여할 뿐 아니라, 낮은 비용의 캐나다 부채로 NSA 인수 자금 일부를 조달할 수 있는 능력을 창출합니다. 올해 두 번째로 퍼블릭 스토리지 OP 유닛으로 자금을 조달한 거래로, 또 다른 윈윈 기회를 만들었습니다.

전체적으로 볼 때, 퍼블릭 스토리지 캐나다는 포트폴리오에 강력한 추가 자산일 뿐 아니라 미래 성장을 위한 중요한 플랫폼이라고 생각합니다. 세 번째로, 우리의 PS Next 운영 플랫폼입니다. 우리 팀 전체가 고객 경험 개선에 집중하고 있으며, 이는 기본 실적 향상과 미래 플랫폼 구축으로 이어지고 있습니다. 사업의 선행 지표들이 전환되었고, 앞으로의 전망도 개선되고 있으며, 이에 대해서는 조가 곧 더 자세히 설명할 것입니다. 고객 중심의 접근이 더 나은 실행으로 이어지고 있으며, 올해 들어 고객 만족도가 개선되고, 분기 내 이사 나가는 활동이 8% 감소했으며, 예상보다 우수한 점유율과 입주 임대료 실적을 기록해 전년 대비 앞서가고 있습니다. 해안 지역과 중서부 시장에서는 긍정적인 추세가 계속되고 있으며, 주요 선벨트 시장에서도 개선되는 추세를 보이고 있습니다. 시장 전반에서 개발 활동이 둔화되는 가운데 꾸준한 수요와 함께 연속적인 개선이 나타나고 있습니다.

밀레니얼 세대와 Z세대 고객이 핵심 고객층으로 진입함에 따라 인구통계학적 호재로 중기 수요 성장에 대한 자신감을 가지고 있습니다. 로스앤젤레스 카운티에서는 이사회가 부과한 가격 제한이 만료되면서 2027년까지 실적이 가속화될 것입니다. 기술은 여전히 고객에게 중요한 차별화 요소로 남아 있습니다. 거의 90%의 고객이 임대 과정 중 어느 시점에서든 디지털로 저희와 상호작용하고 있습니다. 고객의 4분의 3은 임대 계약을 완전히 디지털로 완료하며, 저희 앱은 700만 회 이상 다운로드되었습니다. 이는 고객 경험을 향상시키고 비즈니스를 보다 효율적으로 운영하는 데 도움을 주며, 자본 배분, 데이터 과학, 머신러닝 이니셔티브 등 조직 전반에서 활용되는 업계 선도 데이터 세트를 제공합니다. 저희는 고객 상호작용의 미래에도 투자를 계속하고 있습니다.

그 예로, AI 기반 고객 서비스 에이전트인 엘리가 있으며, 최근 몇 달간 9만 건 이상의 고객 상호작용을 처리했고 매 대화마다 계속 개선되고 있습니다. 엘리는 단순히 질문에 답하는 것을 넘어, 당사의 독자적인 데이터와 AI 모델을 활용해 고객의 요구를 해결합니다. 저희는 PS Next 전반에 걸쳐 이러한 새로운 역량을 도입하여 더 나은 고객 경험, 더 나은 직원 경험, 그리고 더 강력한 재무 성과를 이끌어내고 있습니다. NSA와 캐나다 자산을 이 플랫폼에 통합하여 가치 창출을 가속화할 수 있게 되어 매우 기쁩니다. 이제 네 번째 포인트인 OWN IT 문화로 넘어가겠습니다. 올해 초 고객 집착, 새로운 인재와 관점, 강력한 기존 팀, 책임과 권한 부여, 그리고 정렬을 촉진하는 새로운 인센티브를 결합한 OWN IT 문화를 시작했습니다. 목표는 더 많은 에너지와 긴박감, 그리고 실행에 대한 강한 책임감을 가진 문화를 만드는 것입니다.

최근 텍사스 프리스코에 새 본사를 이전했으며, 그곳에서 에너지를 직접 느낄 수 있습니다. 또한 남부 캘리포니아 팀이 앞으로 몇 달 내에 새 사무실로 이전하는 것도 기대하고 있습니다. 지난주에는 덴버의 새 사무실에서 NSA 거래를 통해 약 1,300명의 새로운 동료를 맞이했습니다. 그들과 함께하게 되어 매우 기쁩니다. 우리는 그들을 명확하고 일치되며 성과 지향적인 방식으로 퍼블릭 스토리지 문화에 통합하고 있습니다. 앞서 말씀드린 바와 같이, 전략은 조직이 그에 맞춰 일치할 때만 가치를 창출합니다. 그 일치가 점점 더 강해지고 있습니다. 제가 느끼는 에너지가 긴박감으로 전환되고 있습니다. 우리가 구축하고 있는 문화는 책임감, 속도, 실행에 기반을 두고 있습니다. 우리는 앞으로 의미 있는 기회를 보고 있습니다. 우리의 목표는 그 기회가 펼쳐질 때 조직이 규율과 강도 있게 움직일 준비가 되어 있도록 하는 것입니다.

요약하자면, 회사는 최근 몇 년간 어느 시점보다 동시에 더 많은 수익 성장의 기반을 마련하고 있습니다. 우리는 NSA 거래를 마무리했고 가치 창출 작업을 시작했습니다. 퍼블릭 스토리지 캐나다를 발표했으며, 이는 향후 성장 여지가 있는 저개발 시장으로 우리의 플랫폼을 확장하는 것입니다. 우리는 새로운 데이터 과학 도구와 더 빠른 실행으로 인수 활동을 계속하고 있으며, 개발 파이프라인을 성장시키고 대출 플랫폼을 확장하며 제3자 관리 사업의 성장 프로필을 개선하고 있습니다. 동시에 PS Next는 핵심 사업 운영 방식을 강화하고 고객 경험, 브랜드, 가격 책정, 효율성을 개선하고 있습니다.

감사합니다, 톰. 모두 좋은 아침입니다. 조가 다룰 내용처럼, 재무 구조도 동종 점포 성장, 부수 사업, L.A. 규제 완화로 인한 미래의 호재, 그리고 시간이 지남에 따라 수익력을 지원하는 더 유리한 금융 프로필 덕분에 개선되고 있습니다. 이 기반들은 앞으로의 실행을 바탕으로 한 미래를 위한 것입니다. 그 실행은 수년에 걸쳐 이루어질 것이며, 방향은 명확합니다. 우리의 운영 추세는 개선되고 있고, 성장 동력은 확대되고 있으며, 오늘 마련하는 기반들은 퍼블릭 스토리지를 하반기와 향후 몇 년간 더 강한 성장으로 이끌 것입니다. 이제 조에게 넘기겠습니다.