페더럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트 26년 2분기 어닝콜

감사합니다, 데비. 안녕하세요, 오늘 연방 부동산의 2026년 2분기 실적 컨퍼런스 콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 이번 콜에는 도널드 우드(Don Wood) 최고경영자, 댄 구글리에모네(Dan Guglielmone) 최고재무책임자, 웬디 시어(Wendy Seher) 동부지역 사장 겸 최고운영책임자, 잰 스위트남(Jan Sweetnam) 최고투자책임자와 기타 경영진들이 함께하며, 준비된 발언 후 질문에 답변할 예정입니다. 이번 콜에서 논의되는 일부 사항은 미래 예측 진술로 간주될 수 있음을 알려드립니다. 미래 예측 진술에는 연환산 또는 예상 정보뿐만 아니라 예상되거나 기대되는 사건이나 결과에 관한 진술, 가이던스가 포함됩니다.

연방 부동산은 이러한 미래 예측 진술에 반영된 기대가 합리적인 가정에 기반한다고 믿지만, 당사의 미래 운영 및 실제 실적은 이러한 진술과 크게 다를 수 있으며, 이러한 기대가 반드시 달성될 것이라는 보장을 드릴 수 없습니다. 오늘 아침 발표한 실적 자료와 보충 보고서, 10-K 양식으로 제출한 연례 보고서 및 기타 재무 공시 문서에는 당사의 재무 상태와 운영 결과에 영향을 미칠 수 있는 위험 요인에 대한 보다 상세한 논의가 포함되어 있습니다. 참석자 수가 많은 관계로 Q&A 시간에는 질문을 한 건으로 제한해 주시길 부탁드립니다. 추가 질문이 있으시면 다시 대기열에 참여해 주시기 바랍니다. 그럼, 도널드 우드 대표님께 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 질. 안녕하세요, 여러분. 강력한 분기였습니다. 주당 1.88달러, 전년 대비 7% 성장, 96% 점유율, 기록적인 임대 실적, 59년 연속 배당 인상, 또 한 번의 실적 상회 및 배당 인상으로 올해와 내년에 대한 낙관을 확인시켜 주었습니다. 댄이 모델링 목적에 맞게 구체적인 내용을 설명드릴 것입니다. 약 4년간의 매우 강력한 임대 실적 이후, 이번 분기는 기록을 세웠습니다. 다시 한번, 2026년 2분기에 우리는 124건의 비교 가능한 계약을 보고하고 있으며, 총 81만 9천 평방피트에 달하는 임대 면적과 평균 첫 해 현금 임대료가 33.68달러로 전년 대비 15% 높은 현금 임대료이며, 직선 기준으로는 28% 상승했습니다. 이러한 규모는 기록적인 수준이며, 모든 시장에서 기여가 있었지만, 남부 캘리포니아와 버지니아 지역이 몇몇 주요 계약을 체결하는 데 중요한 역할을 했으며, 이는 해당 부동산에 변화를 가져올 것입니다.

첫 번째는 샌디에이고 교외에 위치한 시장 지배적 86만 평방피트 규모의 그로스몬트 쇼핑센터에 영향을 미치며, 2021년에 인수한 이 부동산의 리머천다이징이 본격적으로 진행 중입니다. 우리는 매우 성공적인 아웃도어 소매업체인 배스 프로 숍스와 처음으로 20년 임대 계약을 체결했으며, 이는 부진했던 메이시스와 인접한 소형 상점들을 대체하는 전국적인 고객 유치를 기대할 수 있는 계약입니다. 또한, 그로스몬트에서 AMC와 5만 3천 평방피트 규모의 최첨단 신극장 계약을 체결했으며, 이는 이전에 문을 닫은 소규모 극장 운영자 자리에 들어설 예정입니다. 배스 프로, AMC, 월마트, 타겟으로 구성된 앵커 시스템과 35만 평방피트의 기타 공간이 이 시스템을 지원하면서, 그로스몬트는 대규모 재개발이 완료되면 페더럴 포트폴리오 내에서 가장 생산적인 자산 중 하나가 될 것입니다. 우리는 여기서 5,600만 달러 규모의 종합 재개발과 10%의 추가 현금 수익률을 기대하고 있습니다.

두 번째는 버지니아 주 샬러츠빌에 위치한 시장 지배적 50만 평방피트 규모의 배럭스 로드 쇼핑센터에 영향을 미치며, 버지니아 대학교가 인접해 있습니다. 여기서는 해리스 티터와 7만 9천 평방피트 규모의 확장된 플래그십 식료품점 계약을 체결했으며, 곧 발표될 추가적인 중요한 상품 개선 작업들이 배럭스 로드를 시장 내 최고의 쇼핑센터로 더욱 견고히 할 것입니다. 이 센터는 우리가 약 40년 전에 인수한 이래로 계속해서 시장을 선도해 왔습니다. 앞서 말씀드린 바와 같이, 최근 몇 년간 인수한 대부분의 부동산과 마찬가지로, 이러한 대형 시장 주도형 소매센터는 우리가 진출한 모든 주요 시장에서 선호하는 자산 유형입니다. 이들은 수십 년간 지속적인 현금 흐름 성장과 가치 향상의 기회를 제공하는 경향이 있습니다. 앞으로 몇 분기 동안 더 많은 소식을 기대해 주시기 바랍니다.

추가적인 수익성 있는 인수 기회와 처분 순증은 팀의 집중 과제이며, 전반적인 성장 개선에 계속 기여할 것으로 예상됩니다. 몇 가지 매우 중요한 거래가 마무리 단계에 있지만, 이번 컨퍼런스 콜에서 발표하기에는 아직 이릅니다. 앞으로 몇 주간 계속 관심 가져 주시기 바랍니다. 개발 부문에 대해, 기존 쇼핑센터의 여분 토지에서만 진행되는 주거 개발 파이프라인 현황을 간단히 업데이트해 드리겠습니다. 추가 토지 비용이 거의 없고 쇼핑센터 편의시설과의 근접성으로 인해 임대료가 높아, 적절한 위치에서는 경제성이 맞습니다. 현재 우리는 블레어 앳 발라 신와이드의 주거 개발에 총 4억 달러를 배정했으며, 이곳은 이미 3분의 2가 임대 완료되어 예상보다 빠른 속도와 임대료를 기록하고 있습니다.

참고로, 이 빠른 임대 속도는 주거 개발 초기 단계에서 일반적으로 발생하는 수익 희석을 줄여주고 있습니다. 호보켄에 위치한 301 워싱턴 스트리트는 일정과 예산에 맞춰 진행 중이며, 2027년 1분기 인도를 준비하고 있습니다. 임대는 올해 말부터 시작될 예정입니다. 건설 진행에 힘입어 초기 임대 문의가 예상보다 훨씬 많았습니다. 산타나 로우의 12번 부지는 순조롭게 공사 중이며, 2027년 말 인도를 목표로 일정과 예산을 준수하고 있습니다. 많은 분들이 6월 투자자 행사에서 직접 보셨습니다. 필라델피아 외곽의 윌로우 그로브 쇼핑센터에는 추가로 261가구가 준비되어 부지 정비가 완료되었고 현재 본격적으로 착공 중입니다.

이처럼 쇼핑센터 자산의 밀도를 높이는 작업을 통해 향후 몇 년 내 안정화되면 약 800가구와 2,700만 달러의 신규 영업이익이 포트폴리오에 추가될 것입니다. 소매 중심 부동산에서의 주거 개발 경험은 25년간 쌓아온 전문 역량으로, 이는 당사의 사업 계획에서 확실한 차별화 요소입니다. 주차 수익, 스폰서십 기회, 간판 수익 등 추가 수입도 대형 자산의 높은 유동 인구 덕분에 증가하고 있으며, 이는 복합용도 자산뿐 아니라 전체 포트폴리오에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 여기서도 더 큰 상승 여력이 있습니다. 우리는 모든 역량을 총동원하고 있습니다. 임대 운영에는 종합적인 기술 기반 효율성 프로그램도 포함되어 있습니다. 앞으로 디지털 및 혁신 담당 수석 부사장을 소개해 드릴 기회가 있을 것입니다. 특별 매입 기회 탐색과 적당한 규모지만 영향력 있는 개발 및 재개발 프로그램이 모두 잘 작동하고 있습니다.

감사합니다, 돈. 내부 및 외부 성장을 강화하는 데 모든 수단을 활용하는 것이 우리의 핵심 전략입니다. 이번 분기 실적은 우리가 그 목표를 달성할 수 있다는 확신을 더욱 높여줍니다. 산타나 로우에서 열린 투자자 행사에 라이브 또는 웹캐스트로 참여해 주신 모든 분들께 진심으로 감사드립니다. 우리는 자랑스럽고 재능 있는 부동산 경영진으로서 우리의 이야기를 나누는 것을 좋아합니다. 여러분께서 즐기시고 유익하게 느끼셨기를 바라며, 이번 2분기 실적이 우리가 가고 있는 집중된 길을 확인시켜 드리는 데 도움이 되었기를 믿습니다. 이제 웬디에게 넘기고, 이어서 댄이 추가 설명을 드리겠습니다.

웬디? 감사합니다, 돈. 이번 분기에도 당사의 임대 플랫폼은 기록적인 성과를 거두어 81만 9천 평방피트를 계약하며 회사 역사상 단일 분기 최대 임대 면적을 달성했습니다.

이 계약들의 임대료 인상률은 이전 임대료 대비 15%였으며, 이 15%는 단기적인 현상이 아닙니다. 실제로 최근 12개월 간 비교 가능한 임대료 인상률은 17%로, 지난 10년 중 가장 높은 수치입니다. 이것이 바로 고품질 쇼핑센터에 대한 수요가 얼마나 높은지 알려주는 모든 것입니다. 이번 분기에 제가 가장 자랑스러운 점은 점유율입니다. 예상된 앵커 테넌트 전환 시기에도 불구하고, 소규모 상점 임대의 강세 덕분에 점유율은 지난 분기와 비슷한 수준을 유지했습니다. 이번 분기에 순수 소규모 상점 점유 면적이 10만 평방피트 이상 증가하며, 단 3개월 만에 점유율을 100 베이시스 포인트 끌어올렸습니다.

우리 소규모 상점 포트폴리오는 현재 93.9% 임대 완료, 92.3% 점유율로, 2007년 이후 처음 보는 수준입니다. 이 기록적인 임대 분기 실적과 함께 보면 명확한 그림이 그려집니다. 우리 센터에 대한 수요는 둔화될 기미가 없습니다. 자연스러운 질문은 얼마나 더 상승 여력이 있느냐인데, 저는 더 많다고 말씀드리고 싶습니다, 훨씬 더 많습니다. 이런 점유율 수준에서는 소규모 상점 임대료를 평균 두 자릿수 인상할 수 있으며, 이는 지난 3년간 꾸준히 해온 일입니다. 항상 미래 임대 모멘텀을 가늠하는 좋은 지표인 현재 파이프라인은 150만 평방피트 이상의 임대 협상 공간으로 여전히 강세를 보이고 있습니다. 파이프라인 외에도, 앞으로 18개월 동안 3,100만 달러 이상의 수익을 가져올 완전 실행된 임대 계약이 있습니다. 동시에, 높은 임대율 덕분에 공실 발생 전에 미리 임대할 수 있습니다.

이는 한 테넌트에서 다음 테넌트로의 공백 기간이 줄어드는 것을 의미하며, 우리는 분기마다 이 지표에 집중하고 있으며, 이번 분기 소규모 상점 점유율이 100 베이시스 포인트 상승한 것이 그 진전을 보여줍니다. 포트폴리오 전반의 방문객 수가 증가해 소비자 건강 상태를 뒷받침하며, 수금도 전반적으로 견고합니다. 우리의 소매 재개발 파이프라인도 같은 긍정적인 흐름을 보여주고 있습니다. 필라델피아에서는 자이언트가 안도라 쇼핑센터에 45,000 평방피트 규모의 새로운 프로토타입 식료품점을 개장했으며, 소규모 상점 임대료는 예상보다 16% 높게 책정되었습니다. 안도라는 그 중 하나의 사례일 뿐입니다. 우리는 다양한 단계에 있는 재투자 센터가 여섯 곳 더 있으며, 더 많은 센터가 파이프라인에 있습니다. 역사적으로 이러한 재투자는 평균 10% 이상의 수익률을 내며 단 하나의 목표를 가지고 있습니다: 센터의 생산성과 임대료를 끌어올려 기존 포트폴리오를 다년간 성장의 지속적인 원천으로 만드는 것입니다.