커즌스 프로퍼티스 26년 3분기 어닝콜

안녕하십니까. 쿠진스 프로퍼티스의 3분기 실적 콘퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 저와 함께 콜린 코널리 사장 겸 최고경영자, 리처드 힉슨 운영 담당 수석부사장, 케네디 힉스 수석부사장 겸 최고투자책임자, 그리고 그레그 아드제마 수석부사장 겸 최고재무책임자가 참석했습니다. 보도자료와 실적 보충자료는 어제 오후 배포했으며, 8-K 양식으로도 제출했습니다. 실적 보충자료에는 규정 G 요건에 따라 회사의 모든 비일반회계기준 재무지표를 가장 직접적으로 비교 가능한 일반회계기준 지표와 조정한 내역이 포함되어 있습니다. 자료를 받지 못하신 경우, 당사 웹사이트 cousins.com의 투자자 관계 페이지에서 분기별 공시 및 미국 증권거래위원회 보충 정보 링크를 통해 해당 문서를 확인하실 수 있습니다.

오늘 논의되는 일부 사항은 연방 증권법상 미래예측진술에 해당할 수 있으며, 연례보고서인 10-K 양식과 기타 미국 증권거래위원회 제출 서류에 기재된 위험 요인을 비롯한 다양한 위험과 불확실성 및 기타 요인으로 인해 실제 결과는 이러한 진술과 크게 다를 수 있다는 점을 유의하시기 바랍니다. 회사는 새로운 정보나 향후 사건 또는 기타 사유로 인해 미래예측진술을 갱신할 의무를 지지 않습니다. 미래예측진술에 관한 전체 고지는 어제 게시된 실적 보충자료에서 확인하실 수 있으며, 잠재적 위험 요인 일부에 대한 자세한 논의는 미국 증권거래위원회에 제출한 서류에 포함되어 있습니다. 그럼 콜린 코널리에게 진행을 넘기겠습니다.

감사합니다, 팸. 여러분, 좋은 아침입니다. 쿠진스는 3분기에 매우 우수한 실적을 거뒀습니다. 실적 가이던스를 상향 조정했고, 포트폴리오의 질을 높일 전략적 거래를 완료했으며, 임대 및 운영 지표도 견조했습니다. 먼저 오피스 시장의 흐름을 계속해서 형성하고 있는 몇 가지 중요한 추세를 말씀드리겠습니다. 첫째, 수요가 개선되고 있습니다. 존스랑라살에 따르면 2026년 임대 활동은 팬데믹 이후 최고 수준을 기록할 전망입니다. 순흡수량도 5개 분기 연속 플러스를 기록했습니다. 임대 활동의 개선과 지속적인 순흡수량 증가는 시장이 타이트해지고 있음을 보여주며, 오피스 시장 역사상 가장 빠른 속도 중 하나로 가용 공간이 감소하고 있습니다. 둘째, 현재까지 인공지능은 오피스 부문에 위협이라기보다 도움이 되는 것으로 나타나고 있습니다. 현장에서는 인공지능 관련 오피스 수요가 전국적으로 확산되고 있으며, 당사가 진출한 여러 시장에서도 이러한 흐름이 나타나고 있습니다.

고용 데이터에서 인공지능으로 인한 유의미한 부정적 추세는 아직 확인되지 않았습니다. 이러한 관찰 결과는 매우 고무적이며, 앞으로도 계속 주시하겠습니다. 셋째, 우량 자산 선호 현상은 계속되고 있습니다. 고객들은 직원들의 참여와 협업을 촉진하는 입지 좋은 고품질 건물을 우선적으로 고려하고 있습니다. 특히 신축 건물에 대한 선호가 뚜렷합니다. 다시 말씀드리지만, 제이엘엘에 따르면 코로나19 발생 이후 오피스 부문에서 발생한 순흡수량 증가분은 거의 모두 2010년부터 현재까지 준공된 건물에서 나타났습니다. 넷째, 선벨트 지역으로의 인구 이동이 다시 활기를 띠고 있습니다. 기업 전체의 이전뿐 아니라, 북동부와 서부 해안의 비용이 높고 기업 친화성이 낮은 도시에서 선벨트 지역에 신규 본사를 개설하는 기업도 늘고 있습니다. 이러한 추세는 아직 초기 단계라고 판단하며, 관련 발표가 계속 이어질 것으로 예상합니다. 마지막으로, 신규 건설 착공 건수는 역사적 최저 수준입니다.

신규 프로젝트를 완공하는 데 3년, 경우에 따라 4년이 걸린다는 점을 고려하면, 신규 공급이 의미 있게 증가하는 시점은 아무리 빨라도 2030년이 될 가능성이 높습니다. 이러한 추세가 시사하는 바는 무엇일까요? 간단히 말해 오피스 시장은 양극화되어 있습니다. 일반 오피스 부문은 수요가 미미하고 공급 과잉이 심각합니다. 다시 말해 철거가 충분히 이루어지지 않고 있습니다. 반면 라이프스타일 오피스 부문은 공급 부족이 점점 심해지고 있습니다. 그 결과 쿠진스가 선벨트 지역의 주요 하위 시장에서 보유한 최고급 라이프스타일 오피스 공간은 공급 부족이 시작되고 있으며, 향후 몇 년간 부족 현상이 더욱 심해져 임대인에게 유리하게 작용할 것입니다. 당사는 이러한 추세의 수혜를 누릴 수 있는 독보적인 위치에 있습니다. 쿠진스의 전략에는 변함이 없습니다. 당사는 지속 가능한 이익 성장을 추진하는 데 집중하는 한편, 업계 최고 수준의 재무상태표를 유지하고 선벨트 지역 라이프스타일 오피스 포트폴리오의 품질을 지속적으로 높이고 있습니다.

중요한 점은 3분기에도 이 전략을 진전시켰다는 것입니다. 몇 가지 주요 내용을 말씀드리겠습니다. 첫째, 당사는 이익을 늘리고 있습니다. 2026년 연간 주당 FFO 가이던스를 0.02달러 상향 조정해 2.97달러로 제시했습니다. 이는 2025년 대비 4.6% 성장한 수치입니다. 이에 따라 당사는 3년 연속 FFO 성장을 달성하게 되며, 2023년 이후 연평균 성장률은 4.3%에 이릅니다. 쿠진스는 지난 3년간 전통적인 오피스 리츠 가운데 누구도 따라올 수 없는 수준으로 이익 성장을 달성해 왔습니다. 솔직히 말씀드리면, 투자자들은 이 성과를 충분히 평가하지 않고 있다고 생각합니다. 둘째, 이번 분기에 총 54만 6,000제곱피트의 임대 계약을 체결했으며, 여기에는 신규 및 확장 임대 계약 22만 제곱피트가 포함됩니다. 또한 임대 파이프라인도 매우 탄탄합니다. 그 결과, 연말까지 목표 공실률 10% 달성을 순조롭게 진행하고 있습니다.

셋째, 2세대 임대 계약의 현금 임대료 상승률은 19.8%로, 최근 5년간 가장 높은 실적을 기록했습니다. 이로써 임대료가 50분기 연속 상승했으며, 이는 임대료를 적극적으로 인상하려는 당사의 지속적인 노력을 보여줍니다. 마지막으로, 여러 건의 신규 투자와 자산 매각을 마무리했습니다. 이를 통해 포트폴리오의 품질과 지역 다변화 수준을 높였으며, 쿠진스의 장기적인 이익 성장을 위한 기반을 마련했습니다. 한 건의 거래를 소개해 드리고자 합니다. 새로 설립한 합작회사를 통해 댈러스 업타운에 위치한 2401 맥키니 부지 2.3에이커의 지분 97.5%를 인수했습니다. 업타운은 계속해서 역외 수요를 크게 끌어들이고 있으며, 우수한 부동산에서 대규모 공간을 확보하기가 어려운 상황입니다. 당사는 2401 맥키니가 이 도시 최고의 부지이며 쿠진스에 특별한 기회라고 생각합니다. 앞서 말씀드렸듯이 신규 개발의 매력도가 높아지고 있습니다.

이에 따라 현재 계획은 2027년에 착공해 약 70만 제곱피트 규모의 랜드마크 오피스 타워를 건설하는 것입니다. 2401 맥키니와 관련해 언론에서 많은 추측이 나오고 있다는 점은 알고 있지만, 오늘은 이에 대해 말씀드릴 수 없습니다. 다만 향후 개발 계획을 발표할 때 투자자들께서는 오늘날처럼 금리가 높은 환경에서도 사전 임대 지표와 수익률이 매우 매력적이라고 판단하실 것으로 확신합니다. 쿠진스의 앞으로의 행보가 기대됩니다. 거시경제의 변동성이 지속되고 있지만, 탄탄한 운영 플랫폼과 우량한 선벨트 포트폴리오, 매우 효율적인 일반관리비 구조, 오피스 업계 최고 수준의 재무상태를 바탕으로 계속해서 시장을 웃도는 성과를 내고 있습니다. 이러한 강점은 시장이 균형을 되찾아가는 상황에서 당사의 입지를 더욱 공고히 해줍니다. 신규 건설은 사실상 전무하고, 고품질의 라이프스타일형 오피스 공간은 점점 더 희소해지고 있으며, 선벨트 전반의 펀더멘털은 더욱 탄탄해지고 있습니다.

긍정적인 흐름이 이어질 것으로 기대합니다. 리처드에게 통화를 넘기기 전에, 재능 있는 쿠진스 임직원 여러분께 감사의 말씀을 드리고 싶습니다. 탁월함을 추구하고 고객에게 헌신하는 임직원들의 자세가 당사 성공의 밑바탕입니다.

리처드? 감사합니다, 콜린. 여러분, 좋은 아침입니다.

올해 상반기에 총 190만 평방피트의 임대 실적을 기록한 데 이어, 3분기에는 총 54만 6,000평방피트의 임대를 추가로 체결했습니다. 이는 2023년 초 이후 이어져 온 분기별 실적 수준에 부합합니다. 기술 및 금융 서비스 부문이 전체 임대 활동의 약 49%를 차지하며 가장 큰 기여를 했고, 나머지는 다양한 업종에 고르게 분포했습니다. 면적 기준으로 이번 분기 체결된 임대의 40%는 신규 및 확장 임대였으며, 총 22만 평방피트에 달했습니다. 이에 따라 연초 이후 신규 및 확장 임대 면적은 약 110만 평방피트가 됐습니다. 또한 임대차 갱신도 분기 중 32만 6,000평방피트를 기록하는 인상적인 성과를 거뒀으며, 갱신 면적은 최근 3년간의 분기 평균보다 25% 많았습니다.

여기에는 한 층 전체 이상 규모의 갱신 6건이 포함됐으며, 그중 4건은 임차 면적을 확장했습니다. 연초 이후 견조한 임대차 갱신 실적을 바탕으로, 이제 2027년 말까지 만기가 도래하는 면적은 85만 3,000평방피트에 불과하며, 전체 포트폴리오 임대 면적의 4.6%에 해당합니다. 참고로 이는 최근 2년간 같은 시점에 평균적으로 만기가 도래했던 면적의 대략 절반 수준입니다. 뿐만 아니라 내년 말까지 만기가 도래하는 10만 평방피트 초과 임대차도 없습니다. 실제로 2027년을 보면, 재임대가 완료되지 않았거나 재임대 예정인 임대차 중 만기 도래 면적이 가장 큰 건도 2만 6,000평방피트에 불과합니다. 이처럼 단기 만기 구조가 훌륭했던 시기가 있었는지 떠올리기 어려울 정도입니다. 견조한 임대 체결 실적과 만기 구조뿐 아니라, 전체 임대 파이프라인도 여전히 탄탄합니다.

후기 단계 파이프라인과 관련해, 9월 투자자 프레젠테이션에서 계약이 체결됐거나 분기 중 진행 중이거나 임대차 협상 중인 활동이 100만 평방피트라고 말씀드렸습니다. 4분기가 거의 한 달 지난 현재 이 수치는 약 140만 평방피트로 늘었으며, 운영 중인 포트폴리오와 신규 개발 검토 활동에 거의 절반씩 나뉘어 있습니다. 임대 조건을 살펴보면, 분기 평균 순임대료는 42.41달러였습니다. 이번 분기에는 무상 임대 기간과 임차인 인테리어 공사비가 모두 줄어 평균 임대 인센티브는 8.25달러를 기록했습니다. 이에 따라 평균 순실효임대료는 전분기보다 11.4% 상승한 31.24달러였습니다. 2026년 3분기와 연초 이후 평균 순실효임대료는 2025년 연간 수준과 비교해 각각 21%, 18% 상승하며 양호한 성장세를 보였습니다.