브릭스모어 프로퍼티 그룹 M&A announcement

감사합니다, 교환원님. 브릭스모어 거래 개요 컨퍼런스 콜에 참석해 주신 모든 분께도 감사드립니다. 오늘 콜에는 최고경영자 겸 사장인 브라이언 피니건, 최고재무책임자 스티븐 갤러거, 최고투자책임자 겸 수석부사장 마크 호건이 함께하고 있습니다. 시작하기에 앞서, 오늘 말씀드릴 내용 중 거래의 예상 이익에 관한 내용 등을 포함해 일부는 특정 가정에 근거한 미래예측진술일 수 있으며, 당사의 증권거래위원회 제출 자료와 거래 관련 보도자료에 설명된 고유한 위험과 불확실성의 영향을 받을 수 있음을 알려드립니다. 실제 미래 실적은 이와 상당히 다를 수 있습니다. 당사는 어떠한 미래예측진술도 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 또한 오늘 비일반회계기준 재무지표를 일부 언급할 예정입니다.

이러한 지표의 사용에 관한 추가 정보와 해당 지표를 일반회계기준 실적과 조정한 내역은 당사 웹사이트의 투자자 관계 페이지에 게시된 실적 발표 자료와 보충 공시 자료에서 확인하실 수 있습니다. 이번 콜에는 많은 분이 참석하신 만큼, 질문은 한 분당 하나씩 해 주시기를 부탁드립니다. 추가 질문이 있으시면 질문 대기열에 다시 등록해 주십시오. 이번 거래에 관한 추가 세부 내용을 담은 발표 자료도 당사 웹사이트의 투자자 관계 페이지에 게시되어 있으니 참고해 주시기 바랍니다. 이제 브라이언 피니건을 소개하게 되어 기쁩니다.

감사합니다, 스테이시. 여러분, 좋은 아침입니다. 급히 마련한 자리임에도 참석해 주셔서 감사합니다. 이번 거래는 당사의 전략에 직접 부합하며, 지난 10년간 브릭스모어의 뛰어난 성과를 이끌어 온 임대, 재개발 및 운영 전략을 통해 장기적인 주주 가치를 창출할 수 있는 매력적인 기회라고 생각합니다. 전략적 타당성을 설명드리기에 앞서, 먼저 거래 구조부터 말씀드리겠습니다. 브릭스모어와 에버뷰 파트너스는 미국 내 식료품점 앵커형 쇼핑센터를 보유한 캐나다 상장 리츠인 슬레이트 그로서리 리츠를 23억 4,000만 달러에 인수하기로 최종 계약을 체결했습니다. 브릭스모어는 총 약 300만 제곱피트 규모의 식료품점 앵커형 쇼핑센터 23곳을 6억 3,600만 달러에 인수할 예정입니다. 브릭스모어와 에버뷰 파트너스 계열사가 새로 설립하는 합작법인은 나머지 자산 92곳을 17억 1,000만 달러에 인수할 예정이며, 해당 자산의 총면적은 약 1,200만 제곱피트입니다.

브릭스모어가 합작법인의 지분 20%를, 에버뷰가 80%를 보유하게 됩니다. 브릭스모어는 자산 관리, 부동산 관리 및 임대 대행을 맡아 당사의 플랫폼을 활용해 반복적인 수익을 창출할 것입니다. 또한 합작법인에 1억 7,400만 달러를 우선주 지분 형태로 투자해 9%의 배당수익을 얻을 예정입니다. 에버뷰는 이번 거래에 적합한 파트너입니다. 에버뷰는 식료품점 앵커형 야외형 소매 부동산에 대한 당사의 확신을 공유하고, 실물자산 투자 경험이 풍부하며, 브릭스모어 운영 플랫폼의 가치를 인정하고 있습니다. 이번 거래 구조를 통해 자본 배분에 대한 규율을 유지하면서 전략적이고 주당이익 증가에 기여하는 기회를 추구할 수 있습니다. 또한 브릭스모어가 향후 인수 기회를 확보할 수 있는 잠재적인 기반도 마련됩니다.

이번 거래의 전체 수익환원율은 7% 초반으로, 부동산의 우수한 품질과 현재 식료품점 앵커형 야외형 소매 부동산의 시장 가격, 포트폴리오 전반에 내재된 성장 기회를 고려할 때 매력적인 진입 시점이라고 판단합니다. 이번 거래는 브릭스모어 이사회와 슬레이트 이사회에서 승인됐으며, 슬레이트 지분 보유자의 승인 및 기타 통상적인 거래 종결 조건을 충족할 경우 2027년 1분기에 종결될 것으로 예상됩니다. 거래의 세부 구조를 설명드렸으니, 이제 이번 거래가 브릭스모어와 주주 여러분에게 매력적인 이유를 말씀드리겠습니다. 지난 10년간 당사는 역량이 뛰어난 운영 플랫폼과 탄탄한 임차인 관계, 검증된 재개발 역량을 구축해 왔습니다. 이번 거래를 통해 이러한 강점을 대규모로 활용할 수 있습니다.

이번 거래는 기존에 상당한 입지와 운영 전문성을 갖춘 시장에서 당사의 식료품점 앵커형 야외형 소매 부동산 투자를 확대하고, 향후 수년간 가시적인 성장 전망을 강화합니다. 또한 재무제표의 건전성과 재무 유연성을 유지하면서 즉시 주당이익 증가에 기여하는 자본 효율적인 구조를 통해 이를 실현합니다. 이번 기회는 당사가 투자자들에게 제시해 온 인수 기준에도 직접 부합합니다. 당사는 모든 인수를 동일한 기준으로 평가합니다. 전략적 적합성, 시장 적합성, 장기적인 순영업소득 성장 잠재력, 그리고 임대, 재개발, 임차인 구성 개선 및 운영 실행을 통해 가치를 창출할 수 있는 역량입니다. 이번 거래는 모든 기준을 충족합니다. 이제 부동산 자산에 대해 말씀드리겠습니다. 브릭스모가 인수한 포트폴리오는 식료품점이 핵심 임차인인 쇼핑센터 23곳으로 구성되어 있으며, 임대율은 96%이고 모두 당사의 기존 사업권역 내에 있습니다.

자산은 플로리다, 조지아, 캐롤라이나 지역에 집중되어 있습니다. 당사는 이 시장에서 규모의 경제와 깊이 있는 운영 경험, 탄탄한 소매업체 관계를 갖추고 있으며 장기 성장 전망에도 확신을 가지고 있습니다. 포트폴리오 전체가 식료품점을 핵심 임차인으로 두고 있으며, 퍼블릭스, 해리스 티터, 크로거와 같은 선도 업체가 입점해 있습니다. 당사는 이 업체들을 매우 잘 알고 있으며, 수년간 협력해 당사 센터의 가치를 창출해 왔습니다. 간단히 말씀드리면, 이 자산들은 당사가 포트폴리오에 추가해 온 부동산과 정확히 같은 유형입니다. 합작투자 포트폴리오에는 센터 92곳이 추가되며, 부동산 면적은 약 1,200만 제곱피트입니다. 이 가운데 94%는 식료품점이 핵심 임차인입니다. 포트폴리오의 약 70%는 당사가 현재 운영 중인 시장과 겹칩니다. 당사는 브릭스모의 장기 성장 목표인 4%에 부합하도록, 두 포트폴리오 전반에서 매력적인 장기 순영업소득 성장을 이끌기 위해 전국 단위 임대 플랫폼과 탄탄한 소매업체 관계, 운영 전문성을 활용할 계획입니다.

현재도 가치 창출 기회가 뚜렷하게 보입니다. 특히 소규모 점포 공간에서 의미 있는 임대율 상승 여지가 있으며, 폭넓은 소매업체 관계를 활용해 매장 구성과 임차인 구성을 개선할 기회도 있습니다. 또한 상당한 시장 임대료 반영 잠재력과 향후 임대료 상승을 위한 긴 여지가 있습니다. 두 포트폴리오의 현재 임대료는 평균적으로 브릭스모의 현 포트폴리오보다 30% 이상 낮으며, 일부 기존 앵커 임차인의 임대료는 제곱피트당 9달러 미만입니다. 슬레이트 포트폴리오도 지난 1년간 임대차 갱신 시 10%대 중반의 임대료 상승률을 기록해, 당사가 실현하고자 하는 내재된 기회를 보여줬습니다. 브릭스모가 인수한 포트폴리오에서 약 1억 달러 규모의 재개발 및 부지 외곽 개발 기회를 확인했습니다. 예상 수익률은 기존 재투자 파이프라인과 비슷하며, 성장률이 높은 동남부 시장에서 퍼블릭스 매장을 재개발하는 프로젝트도 여러 건 포함됩니다. 재개발은 브릭스모의 핵심 역량입니다.

당사는 식료품점 파트너와 협력하고, 대규모로 사업을 실행하며, 매력적인 위험조정 수익률을 실현하는 방법을 잘 알고 있습니다. 이번 거래로 재투자 파이프라인에 또 하나의 의미 있는 축이 추가됩니다. 임대와 재개발 외에도 계약상 임대료 상승, 비용 회수 개선, 특수 임대 수익, 규율 있는 부동산 운영을 통해 추가적인 상승 여력을 확보할 수 있습니다. 각각의 이니셔티브는 개별적으로 보면 단순합니다. 이처럼 큰 규모의 포트폴리오 전반에 적용하면, 부동산 수준의 현금흐름에 의미 있는 기여를 할 것으로 기대합니다. 간단히 말해, 이 자산들은 현재도 우량하고 성장하는 시장에 자리하고 있으며, 저희 플랫폼을 통해 더 나은 자산으로 만들 수 있다고 믿습니다. 자본 배분과 관련해 말씀드리면, 이 정도 규모의 기회를 추진할 수 있는 것은 저희가 오랜 기간 쌓아온 재무 규율과 유동성, 재무상태표의 건전성을 보여줍니다. 이러한 노력으로 매력적인 기회가 나타났을 때 행동에 나설 수 있는 유연성을 확보했으며, 이번 건이 바로 그 사례입니다.

자본시장에 대한 의존도와 실행 위험을 제한하기 위해 투자 규모를 약 10억 달러로 신중하게 설정했습니다. 10억 달러 규모의 브리지 금융 약정이 마련되어 있고 2분기 말 기준 유동성이 15억 달러에 달해, 여러 자금 조달 수단을 활용할 수 있으며 규율 있고 기회에 맞는 방식으로 자본을 투입할 유연성도 갖추고 있습니다. 자금 조달 계획은 보유 현금 약 3억 달러에서 시작하며, 여기에는 아직 결제되지 않은 선도형 시장가 매각(ATM) 대금 1억 1,500만 달러가 포함됩니다. 기존 모기지 약 9,500만 달러를 승계하는 것을 포함해 부채를 통해 약 5억 달러를 조달할 계획이며, 무담보 채권 시장이나 은행 기간 대출 중 어느 쪽이든 이용할 수 있습니다. 나머지 금액은 통상적인 자본 재활용 활동을 통해 조달할 계획입니다. 최종 자금 조달 구성은 상대적인 조달 비용과 시장 상황에 따라 달라지며, 중요한 점은 현재 주가 수준에서의 주식 발행에 의존하지 않는다는 것입니다.

이는 저희 자본 재활용 전략의 변경이 아닙니다. 가치를 극대화했다고 판단되는 자산은 앞으로도 선별적으로 매각할 것입니다. 소매 부동산에 대한 수요는 여전히 강합니다. 예를 들어, 지난 2주 동안 매력적인 자본환원율로 약 4,000만 달러 규모의 자산 매각을 완료했으며, 추가로 1억 달러 규모의 자산이 인수의향서(LOI) 또는 계약 단계에 있습니다. 이번 거래는 나레이트 주당 FFO에 즉시 기여하며 재무 규율을 지키겠다는 저희의 약속에도 부합합니다. 또한 투자적격 등급의 건전한 재무상태표를 유지하기 위해 최선을 다하고 있습니다. 2027년 레버리지는 최근 수준과 비슷할 것으로 예상되며, 향후 투자 기회를 위한 상당한 여력도 보존할 것입니다. 마무리하자면, 이번 거래는 자본 효율적인 구조를 통해 성장 전망을 높이는 동시에 저희의 규율 있는 자본 배분 원칙에도 부합합니다.

확신을 갖고 있는 시장에서 전략적으로 부합하는 자산을 대규모로 추가하고, 향후 여러 해에 걸친 가시적인 성장 기회를 창출하며, 반복적인 수익을 추가로 발생시키는 한편, 재무상태표의 건전성과 재무 유연성을 유지합니다. 이번 기회는 상당한 규모이며 가치 창출 수단도 분명합니다. 저희 팀은 지난 10여 년간 바로 이러한 수단을 성공적으로 실행해 왔습니다. 에버뷰 팀에도 감사의 뜻을 전하고 싶습니다. 빌리 람과 저는 여러 해 전부터 알고 지냈으며, 그와 그가 일군 조직을 매우 높이 평가합니다. 에버뷰와 협력하게 되어 기쁘며, 각자의 강점을 발휘해 시간이 흐르면서 의미 있는 가치를 창출해 나가기를 기대합니다. 이번 과정 전반에 걸쳐 전문성과 적극적인 참여, 협력의 자세를 보여주신 슬레이트 그로서리 리츠 이사회 특별위원회와 자문사에도 감사드립니다.

이번 합의에 이르는 과정에서 보여주신 건설적인 접근 방식에 감사드립니다. 마지막으로, 자문사와 물론 브릭스모어 팀 전체에도 감사드립니다. 이번 거래는 여러분이 구축한 플랫폼의 강점과 매일 사업에 쏟아붓는 규율, 협력, 노력을 보여줍니다. 이 지점에 이르기까지 기울여 주신 엄청난 노고에 감사드리며, 우리 팀이 앞으로의 기회를 실행에 옮길 준비가 되어 있다고 확신합니다. 오늘 함께해 주셔서 다시 한번 감사드립니다. 이번 거래에 기대를 걸고 있으며, 성공적으로 실행할 수 있다고 확신합니다. 또한 주주 여러분께 단기적으로나 장기적으로나 가치를 제공하는 데 집중하고 있습니다. 그럼 진행자님, 질문을 받도록 전화 회선을 열어 주시기 바랍니다.