넥스포인트 레지덴셜 트러스트 26년 2분기 어닝콜

여러분, 안녕하세요. 넥스포인트 레지덴셜 트러스트의 2026년 6월 30일 마감된 2분기 실적을 검토하는 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 콜에는 폴 리차즈 전무 겸 최고재무책임자, 맷 맥그래너 전무 겸 최고투자책임자, 그리고 본너 맥더멧 자산 및 투자 관리 부사장이 참석했습니다. 참고로, 이번 콜은 회사 웹사이트 nxrt.nexpoint.com을 통해 웹캐스트되고 있습니다. 시작에 앞서, 이 컨퍼런스 콜에는 1995년 사모증권소송개혁법(Private Securities Litigation Reform Act)의 의미에 따른 미래 예측 진술이 포함되어 있으며, 이는 경영진의 현재 기대, 가정 및 신념에 기반하고 있음을 알려드립니다.

청취자 여러분께서는 미래 예측 진술에 과도하게 의존하지 마시고, 회사의 최신 연례보고서(Form 10-K) 및 SEC에 제출된 기타 서류를 참고하여 위험 요소 및 기타 미래 예측 진술에 영향을 줄 수 있는 사항을 보다 완전하게 검토하시길 권장합니다. 이번 컨퍼런스 콜에서의 발언은 오늘 날짜 기준이며, 법률상 요구되는 경우를 제외하고 NXRT는 어떠한 미래 예측 진술도 공개적으로 업데이트하거나 수정할 의무를 지지 않습니다. 이번 콜에는 비-GAAP 재무지표에 대한 분석도 포함되어 있습니다. 이 비-GAAP 재무지표에 대한 보다 완전한 논의를 원하시면 오늘 일찍 공시된 회사의 실적 발표 자료를 참고하시기 바랍니다. 이제 폴 리차즈에게 마이크를 넘기겠습니다.

진행해 주시기 바랍니다, 폴. 감사합니다, 크리스틴, 그리고 여러분 모두 환영합니다.

오늘 아침 저희와 함께해 주셔서 감사드립니다. 2분기 실적과 연간 전망에 대한 변경 사항을 설명드리고, 이어서 맷이 운영 환경, 임대 추이, 기술 플랫폼, 그리고 포트폴리오의 현황에 대해 말씀드리겠습니다. 4월에 저희는 연간 가이던스를 재확인했습니다. 오늘 아침에는 코어 FFO 중간값을 주당 2.57달러에서 2.45달러로 0.12달러 하향 조정했습니다. 변경의 원인과 변하지 않은 부분에 대해 설명드리겠습니다. 간단히 말씀드리면, 대부분의 감소는 지난 업데이트 이후 선도금리 곡선이 상승한 데 따른 이자 비용 증가 때문입니다. 일부는 동일 점포 매출 회복이 예상보다 느린 데 따른 것으로, 연간 실적에 영향을 미칩니다. 중요한 점은, 운영 실적은 월별로 계속 개선되고 있다는 것입니다.

최근 거시경제 변화와 3분기 운영 실적에 대한 명확한 가시성을 고려할 때, 지금이 예측을 업데이트할 적기라고 판단합니다. 2026년 2분기 실적입니다. 2분기 핵심 FFO는 1,690만 달러, 희석 주당 0.66달러로 컨센서스보다 1센트 앞섰습니다. 이는 1년 전 1,800만 달러, 주당 0.71달러와 비교됩니다. FFO는 1,520만 달러, 주당 0.60달러였고, AFFO는 1,970만 달러, 주당 0.77달러였습니다. 36개 자산 전체의 총 NOI는 3,790만 달러로, 전년과 거의 동일했습니다. 분기 순손실은 860만 달러, 희석 주당 0.34달러였으며, 여기에는 2,390만 달러의 감가상각비가 포함되어 있습니다. 이는 2025년 2분기 순손실 700만 달러, 주당 0.28달러와 비교됩니다. 총 수익은 6,460만 달러로, 세도나가 가동되면서 1년 전 6,310만 달러에서 증가했습니다.

동일 점포 기준 35개 자산, 즉 전체 유닛의 약 98%에서 총 수익은 6,240만 달러로 0.6% 감소했고, 동일 점포 NOI는 3,690만 달러로 2.9% 감소했습니다. 동일 점포 점유율은 분기 말 93.6%로 1년 전보다 30bp 상승했으며, 평균 유효 임대료는 1,487달러로 80bp 하락했습니다. 가이던스에 들어가기 전에 상반기에 대해 한 가지 말씀드리겠습니다. 상반기 순이익은 대체로 예상 범위 내였습니다. 회사는 1분기에 주당 0.68달러, 2분기에 0.66달러를 벌어 6월까지 총 1.34달러를 기록했습니다. 각 분기마다 컨센서스보다 약간 앞선 실적입니다. 오늘의 수정은 거의 전적으로 하반기에 관한 것이며, 주로 스왑 보호가 축소되면서 발생하는 이자 비용 증가에 기인합니다. 지금부터 자세히 설명드리겠습니다. 이자 비용 및 헤지 관련하여, 초기 가이던스 이후로 2026년에는 일부 스왑 포지션 만기가 도래하며 하반기에 이자 비용 부담이 커질 것이라고 말씀드렸습니다.

2분기 이자 비용은 1,580만 달러로, 1년 전 1,520만 달러와 비교됩니다. 4월 이후 변한 점은 금리 곡선입니다. 선도 SOFR 금리는 3분기에 약 30bp, 4분기에 72bp 상승하여 당초 가정보다 높아졌습니다. 실질적으로 이는 올해 남은 기간 동안 예상 스왑 유입액이 약 1,460만 달러 줄어들어, 주당 약 0.16달러의 추가 이자 비용 부담이 발생한다는 의미입니다. 오늘 수정안에서 가장 큰 부분입니다. 2026년 전체 이자 비용은 약 7,120만 달러로 예상되며, 이는 지난 분기에 논의된 약 6,900만 달러와 원래 모델의 6,700만 달러에서 증가한 수치입니다. 한 가지 시기 관련 참고사항입니다. 연방준비제도는 지난주 회의를 열어 기준금리를 3.5%~3.75%로 동결했으며, 일부 위원은 인상을 지지하는 반대 의견을 냈습니다.

현재 금리 스왑은 8억 1,750만 달러, 즉 변동금리 모기지 부채의 약 51.5%에 대해 고정 금리를 적용하고 있으며, 만기 일정도 완전히 파악하고 있습니다. 그 보호 장치의 대부분인 약 7억 1,750만 달러는 가중평균 고정금리 약 1.1392%로 9월에 만기가 도래합니다. 우리는 추가 보호를 더할 수 있는 능력이 있으며, 위험 조정된 경제성이 타당할 때 그렇게 할 것입니다. 두 번째로, 확인 사항입니다. 4월에 우리는 이 역풍을 상쇄하는 요인들을 확인했고 이를 재확인했습니다. 금리 곡선은 우리가 가정한 것보다 더 불리하게 움직였고, 일부 시장의 수익 창출도 모델보다 부진했습니다.

그 수치를 유지하기 위해 상쇄 요인에 의존하기보다는, 우리가 자신 있게 달성할 수 있는 수준으로 재조정하고 있습니다. 곧 그 차이를 설명드리겠습니다. 비용 세부사항으로 넘어가겠습니다. 비용 측면에서 우리는 실질적인 진전을 이루고 있습니다. 연간 동일 점포 비용 증가율 전망을 기존 3.5%에서 중간값 기준 약 2.1%로 140bp 낮췄습니다. 이는 전반적인 현상입니다. 포트폴리오 내 모든 시장이 연초 가정보다 낮은 비용 증가율을 제시하고 있으며, 부동산 세금, 보험, 그리고 매트가 설명할 중앙 운영 모델의 지속적인 인건비 절감이 주도하고 있습니다. 4월 보험 갱신은 전년 대비 30% 이상 상승했으나, 이제는 완전히 정상 수준에 반영되어 있습니다. 이번 분기 수치를 말씀드리겠습니다.

동일 점포 운영비는 전년 대비 2.4% 증가했습니다. 비용 구성은 가장 중요한 부분에서 유리하게 작용했습니다. 부동산 세금은 3.5% 감소했고, 4월 보험 갱신으로 보험료는 11.7% 줄었으며, 급여는 1% 감소했고, 자산 관리 수수료와 사무실 운영비도 각각 약 1% 감소했습니다. 압박은 수리 및 유지보수 비용이 13.9% 증가했고, 마케팅 비용은 소규모 기반에서 38.2% 증가했는데, 이는 목표 점유율 미만 자산의 리드 생성에 집중한 결과입니다. 공과금은 6.1% 증가했습니다. 수리 및 유지보수 비용 증가는 광범위한 것이 아니라 특정 부분에 집중되어 있습니다. 우리는 이를 근본적인 비용 구조 변화보다는 일시적인 현상으로 보고 있습니다. 순 통제 가능 비용은 대체로 안정적이었으며, 두 가지 가장 큰 비통제 비용인 부동산 세금과 보험료는 감소하여 연간 비용 전망 개선을 뒷받침하고 있습니다. 수리 및 유지보수 비용 상승과 관련해 중요한 한 가지 사항입니다.

우리는 입주자 편의 서비스, 예를 들어 대용량 광섬유 서비스를 총액에 포함하여 집계하고 있습니다. 입주자 편의 서비스 하위 항목이 전체 수리 및 유지보수 비용 증가의 83%를 차지하며, 이는 광섬유 구축이 진행 중인 네 개 시장인 애틀랜타, 내슈빌, 피닉스, 그리고 사우스 플로리다에 집중되어 있습니다. 이 비용 증가에 대응하는 상쇄 효과는 기타 수입의 입주자 편의 수수료 하위 항목에서 나타나며, 이는 이번 분기 기타 수입 29.2% 증가의 주요 원인입니다. 부가가치 업데이트입니다. 2분기 동안 459개의 전체 및 부분 업그레이드를 완료했고, 평균 월 임대료 프리미엄이 89달러인 258개의 업그레이드 유닛을 임대하여 23%의 수익률을 기록했습니다.

현재 포트폴리오 내 자산을 기준으로 시작 이래로 10,474개의 전체 및 부분 내부 업그레이드, 5,100개 이상의 주방 및 세탁 패키지, 약 11,200개의 기술 패키지를 완료했으며, 각각 단위당 평균 월 임대료 인상액은 152달러, 50달러, 43달러이고 수익률은 각각 20.7%, 63.4%, 37.2%입니다. 이는 여전히 우리가 보유한 가장 신뢰할 수 있는 자본 효율적 성장 원천 중 하나입니다. 배당금 관련 내용으로 넘어가겠습니다. 2분기 배당금은 주당 0.53달러로 선언되었으며, 지급일은 9월 30일입니다. 시작 이래로 배당금은 157.3% 인상되었습니다. 6월 30일 기준 총 부채는 약 16억 달러이며, 조정 가중평균 금리는 약 3.58%입니다. 우리는 약 1,460만 달러의 자유 현금과 1억 1,890만 달러의 미사용 신용 한도를 보유하여 총 약 1억 3,350만 달러의 가용 유동성을 확보하고 있습니다.

2028년까지 예정된 부채 만기는 없으며, 만기가 도래하는 부채는 소액인 3,300만 달러 고정 금리 대출뿐입니다. 순 레버리지는 내부 순자산가치 추정치의 약 57% 수준이며, 중기적으로는 주로 자산 매각 수익을 통해 레버리지 축소가 우선 과제로 남아 있습니다. 분기 말 기준 추정 순자산가치는 포트폴리오 전반에 걸쳐 5.25%~5.75%의 자본환원율 범위를 적용했을 때 희석 주당 46.76달러입니다. 범위는 최고가 40.35달러에서 최저가 53.16달러까지입니다. 최근 주가 25.91달러 기준으로 보면, 주가는 이 중간값 대비 약 40% 할인된 수준에서 거래되고 있습니다. 우리 범위의 가장 보수적인 끝에서도 추정 청산 가치 대비 상당한 할인율입니다.