모바일 인프라스트럭처 26년 2분기 어닝콜

여러분, 안녕하세요. 모바일의 2026년 2분기 실적을 검토하기 위해 참석해 주셔서 감사합니다. 오늘 모바일에서는 스테파니 호그 CEO와 폴 고어 CFO가 함께하고 있습니다. 곧 경영진이 2026년 2분기 회사의 영업 실적에 대해 말씀드릴 예정입니다. 시작에 앞서 오늘 논의에는 미래 사건, 사업 또는 산업 동향, 또는 사업 및 재무 실적에 대한 전망과 추정치를 포함한 미래 예측 진술이 포함되어 있음을 알려드립니다. 실제 결과는 이러한 진술과 크게 다를 수 있으며, 모바일이 오늘 보도자료와 SEC에 제출한 서류, 즉 최신 연례 보고서인 Form 10-K와 최신 분기 보고서인 Form 10-Q에서 식별한 위험 요인의 영향을 받을 수 있습니다.

모바일은 본 통화에서 이루어진 미래 예측 진술에 대해 갱신하거나 언급할 의무가 없으며, 그럴 의도도 없습니다. 오늘 논의에는 모바일이 투자자에게 유용한 정보라고 판단하는 비-GAAP 재무 지표에 대한 언급도 포함되어 있습니다. 이러한 비-GAAP 지표는 GAAP 결과와 분리하여 또는 대체하여 고려되어서는 안 됩니다. 모바일의 실적 발표 자료와 최신 분기 보고서인 Form 10-Q에는 해당 지표와 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표 간의 조정 내역과 모바일이 이러한 지표를 사용하는 이유 목록이 포함되어 있습니다. 이제 모바일의 CEO인 스테파니 호그에게 2026년 2분기 실적에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

스테파니, 부탁드립니다.

감사합니다, 케이시. 여러분, 안녕하세요. 오늘 참석해 주셔서 감사합니다. 먼저 최근 블랙스톤 대체 자산 관리가 제출한 비상장 전환 제안에 대해 잠시 말씀드리고자 합니다. 이 과정은 진행 중이며 계속될 예정이며, 특별 위원회는 회사와 모든 주주의 최선의 이익에 부합한다고 판단되는 적절한 조치를 결정할 것입니다. 오늘 컨퍼런스 콜에서는 이 주제에 대해 추가 언급을 하지 않을 것입니다. 이 업데이트를 마치고 이제 2026년 목표에 따른 지속적인 실행을 반영한 2분기 실적으로 넘어가겠습니다. 더 나아가, 이는 성과를 내고 있는 사업을 보여줍니다.

이번 분기는 연속 두 번째 분기로 광범위한 운영 성장이 이루어졌으며, 모멘텀은 계속해서 강화되고 있습니다. 올해 초 저희와 운영 파트너들은 명확한 핵심성과지표(KPI)를 설정했습니다. 우리는 정기적으로 이를 측정하고 필요할 경우 적절한 조치를 취해 방향을 수정합니다. 그 결과, 저희는 그 KPI들을 충족하거나 초과 달성하고 있습니다. 2분기에는 동일 위치 순영업소득(NOI)이 전년 대비 12% 성장하여 520만 달러에서 590만 달러로 증가했습니다. 이 모멘텀은 연중 계속될 것으로 기대합니다. 동일 위치 매출은 5.6% 성장했으며, 이는 포트폴리오 전반에서 다양한 수요 요인이 활성화되거나 재가동되어 단기 및 월간 주차 모두에서 성장을 이끌었습니다. 동시에, 운영비용 관리를 엄격히 유지했으며, 이는 관리 계약으로의 지속적인 전환과 운영 성과에 대한 가시성과 통제력을 높인 결과입니다. 기본적인 운영 상황에 대해 매우 고무적으로 생각합니다.

최근 12개월 기준 포트폴리오 이용률은 약 70%로 전년 동기 65%에서 5%포인트 상승했으며, 분기 내 매월 상승세를 보였습니다. 분기 평균 이용률은 2021년 포트폴리오를 인수하고 데이터를 추적하기 시작한 이후 가장 높은 수치였습니다. 앞서 말씀드린 바와 같이, 시장 회복을 통한 이용률 집중은 수요가 강화됨에 따라 가격 상승을 가능하게 합니다. 분기 RevPAS는 약 225달러로 최근 3년간 2분기 중 최고치를 기록했으며, 최근 12개월 기준 RevPAS는 200달러를 넘었습니다. 거래량과 요금이 함께 상승하고 있으며, 이는 저희 팀과 운영 파트너들의 직접적인 공로입니다. 저희는 매월 운영 파트너들에게 특정 핵심 운영 지표에 대한 책임을 계속 부여하고 있습니다. 이용률, RevPAS, 계약량, 그리고 주차 고객 구성입니다. 이용률은 저희의 선행 지표입니다.

이용률은 자산이 다음 단계로 넘어갈 준비가 되었는지를 정확히 알려줍니다. 포트폴리오의 더 많은 자산이 안정된 점유율에 도달함에 따라 선택의 폭이 넓어집니다. 저희는 계약, 주거, 그리고 일시적 수요 간의 구성을 최적화하며, 시장이 지원하는 특정 구간 내에서만 요금을 조정합니다. 이전 분기에서 논의했듯이, KPI를 달성하지 못하는 운영 파트너는 교체하고 있으며 앞으로도 계속 그렇게 할 것입니다. 이번 분기 수치 뒤에 있는 수요는 계속 가속화되고 있습니다. 계약량은 전년 대비 약 12%, 전분기 대비 7% 증가했으며, 이는 사무실 복귀 모멘텀과 저희 시장 전반의 신규 임대 주거 단위에서의 꾸준한 흡수를 명확히 보여줍니다. 사무실 복귀와 도심 주거 흡수는 다분기 구조적 호재입니다. 이들이 실현되기까지는 시간이 걸리지만, 저희는 이러한 구조적 추세가 가장 강한 시장에서 좋은 위치를 차지하고 있습니다.

신시내티와 내슈빌처럼 이전 분기에 건설 및 재개발로 인해 영향을 받았던 여러 시장이 이제 확실히 정상화되었으며, 이 회복은 계약 주차 기반과 일시적 거래량 모두에 반영되고 있습니다. 회복 중인 시장, 증가하는 계약 기반, 그리고 가득 찬 이벤트 일정은 올해 남은 기간 동안의 실적에 대한 자신감을 줍니다. 월별 소비자에 의해 주도되는 이용률이 포트폴리오 전반에 걸쳐 계속 증가함에 따라, 요금이 장기적인 초점이 될 것입니다. 평균 일시적 거래도 전년 대비 3% 성장하며 이번 분기 성장세를 보였는데, 이는 해당 사업 부문의 계절성을 고려할 때 적절한 비교입니다. 특히 중서부 시장이 강한 실적을 보였으며, 시카고, 신시내티, 밀워키가 의미 있는 성장과 함께 내슈빌에서도 강력한 지표를 나타냈습니다.

밀워키의 강세 일부는 또 다른 자산이 임대 계약에서 관리 계약으로 전환되면서 운영자와 적극적으로 협력할 수 있게 된 데서 비롯되었으며, 이는 모든 자산에 대한 우선순위로 남아 있습니다. 이 모멘텀을 3분기로 이어가고 있으며, 3분기는 계절적으로 연중 가장 바쁘고 NOI가 높은 시기입니다. 저희는 예상대로 이용률을 유지한 채, 더 크고 계속 성장하는 계약 기반과 시장 전반에 걸친 가득 찬 이벤트 일정과 함께 3분기에 진입합니다. 자본 배분 측면에서, 저희는 계속해서 대차대조표를 적극 활용하고 있습니다. 이번 분기에 신용 한도에서 원금 370만 달러와 발생 이자 80만 달러를 상환했으며, 분기 말 순부채 총액은 1억 9,710만 달러였습니다.

36개월, 1억 달러 규모의 자산 회전 프로그램을 통해 매각 자산에서 누적 수익이 현재 약 3,000만 달러를 초과했으며, 가중 평균 내재 자본화율은 약 2%입니다. 저희 자산이 사모 시장에서 인정받는 가치는 현재 주가와의 괴리를 계속해서 부각시키고 있습니다. 저희는 여전히 자산 회전 프로그램을 적극적으로 진행 중이며 진전을 이루고 있습니다. 현재 약 2,500만 달러 규모의 거래 가치를 협상 중이며, 적절한 조건이 갖춰지면 실행할 예정입니다. 항상 그랬듯이 신중하게 움직일 것입니다. 속도 자체를 위한 것이 아니라 적절한 조건에서 적절한 거래를 추진할 것입니다. 2026년을 위한 저희 전략은 변함이 없습니다. 가동률을 높이고, 이를 요금으로 전환하며, 비핵심 자산을 프리미엄 사모 시장 가치로 회전시키고, 부채를 줄이며 운영 모델을 전문화하는 것입니다.

2분기 실적은 이 전략이 효과적임을 보여주며, 저희는 2026년 연간 가이던스를 재확인합니다. 이제 폴이 자세히 설명드리겠습니다.

폴? 감사합니다, 스테파니. 모두 안녕하세요.

2026년 2분기 실적의 재무 세부사항을 논의하고 올해 남은 기간에 대한 추가 설명을 드리게 되어 기쁩니다. 2026년 2분기 총수익은 890만 달러로, 2025년 2분기의 900만 달러와 비교됩니다. 전년 대비 감소는 주로 2025년과 2026년에 매각된 자산 때문입니다. 해당 매각분을 제외한 동일 위치 수익은 890만 달러로 전년 동기 대비 5.6% 증가했습니다. 저희는 동일 위치 비교가 지속 포트폴리오의 유기적 성과를 평가하는 올바른 방법이라고 믿습니다. 계약 주차량은 전년 대비 약 12% 증가했으며, 분기별로도 7% 상승해 신시내티, 덴버, 포트워스 등 여러 시장에서 광범위한 성장을 보였습니다.