오픈도어 테크놀로지스 25년 4분기 어닝콜

여러분, 안녕하십니까. 저는 커리어 초반에 매 사이클마다 우리 팀이 그 기간 동안 무엇을 해낼지 적어 둔 계획서를 쓰곤 했습니다. 그리고 사이클이 끝나면 그 문서를 다시 보면서, 우리가 하겠다고 했던 일을 실제로 했는지, 또 우리가 가고자 하는 방향으로 제대로 가고 있는지를 기준으로 계획서의 각 문장을 초록색, 노란색, 빨간색으로 표시하곤 했습니다. 저는 늘 이렇게 내용을 글로 적어 두면 스스로 책임을 지게 되는 데 도움이 된다고 느꼈습니다. 그런 취지에서, 지난번 재무 오픈 하우스를 다시 상기시켜 드리고자 합니다. 제가 첫 오픈 하우스에서, 새로운 에너지로 오픈도어를 정상화하기 위한 4단계 계획이 있다고 말씀드렸습니다. 시간을 조금 되돌려 제가 그때 뭐라고 했는지 들어보겠습니다.

자, 그 에너지를 실질적인 성과로 연결하기 위한 4단계 계획은 다음과 같습니다. 첫째, 내년 말까지 오픈도어를 손익분기점에 도달시키겠습니다. 저희는 이를 12개월 전진(look-forward) 기준의 조정 순이익 관점에서 보고 있습니다. 이는 오픈도어가 현금을 창출하기 시작하고, 앞으로는 다시는 자본 확충을 위해 주식 발행을 할 필요가 없다는 뜻입니다. 둘째, 주택 거래를 수행하는 속도를 높이면서도 의미 있는 수준의 긍정적인 유닛 이코노믹스를 달성하겠습니다. 여기에는 모기지 같은 금융서비스 출시도 포함됩니다. 셋째, 유닛 이코노믹스가 개선됨에 따라 회사의 초점을 채널 구축 중심에서, 매수자와 매도자와의 직접 거래 중심으로 전환하겠습니다. 또한 저희에게 실제로 크고 부정적인 영향을 가져왔던, 스프레드를 임의로 늘리는 것보다는 보유 기간(Days in possession)을 줄이는 데 집중하겠습니다.

넷째, 앞의 세 단계를 달성한 뒤에는, 매수자와 매도자가 오픈도어로부터 직접 사고팔지 않더라도 오픈도어 플랫폼에서 거래할 수 있도록 하는 데 집중하겠습니다. 이는 저희의 자본 리스크를 크게 낮출 것이며, 더 중요한 것은 고객들에게 그들이 원하는 선택지를 제공하게 된다는 점입니다. 오늘은 이 네 가지 단계에 비추어 오픈도어의 성과를 평가해 보고, 이어서 몇 가지 세부 내용을 말씀드리겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 저희는 약속한 대로 해냈습니다. 다만 항목별로 하나씩 짚어보겠습니다. 우선 첫 번째 단계는 계획대로 진행 중입니다. 저희는 12개월 전진(look-forward) 기준으로 2026년 말까지 오픈도어의 조정 순이익을 흑자로 전환하는 것을 목표로 추진하고 있습니다. 목표는 간단합니다. 먼저 현금을 창출하기 시작해서 다시는 자본(주식) 조달을 억지로 해야 하는 상황에 놓이지 않도록 하는 것입니다. 둘째, 9월 이후 저희의 매입 속도는 300% 증가했습니다.

지난주 한 주만 해도 저희는 주택 537채를 매입했습니다. 3분기 마지막 주에는 128채에 그쳤지만, 저희는 단위 경제성에서 의미 있는 플러스 성과를 내면서도 성장을 이뤄냈습니다. 이러한 개선은 제품, 가격 전략, 운영 전반에 걸쳐 의도적으로 변화를 준 결과입니다. 무엇보다 중요한 것은, 오픈도어 2.0 하에서 처음으로 전체 기간이 포함된 첫 번째 코호트이자 충분한 매각 전환(sell-through) 데이터가 확보된 2025년 10월 코호트가 매우 좋은 성과를 내고 있다는 점입니다. 이 부분은 잠시 후 다시 말씀드리겠습니다. 셋째, 평균 보유 일수를 줄이면서 D2C 매입 계약을 늘렸습니다. 지난주를 3분기 마지막 주와 비교하면, D2C 매입은 거의 700% 증가했고 보유 일수는 거의 25% 줄었습니다.