허드슨 퍼시픽 프로퍼티스 26년 2분기 어닝콜

참석해 주셔서 감사합니다. 오늘 콜에는 빅터 콜먼 회장 겸 CEO, 마크 라마스 사장, 하루트 디라메리안 CFO, 그리고 아트 수아조 임대 담당 수석 부사장이 함께하고 있습니다. 오늘 아침, 저희는 SEC에 8-K를 통해 실적 발표 및 보충 자료를 제출했으며, 두 자료 모두 저희 웹사이트에서 확인하실 수 있고, 이번 콜의 오디오 웹캐스트도 재청취 가능합니다. 오늘 콜에서 공유할 일부 정보는 미래 예측성 정보임을 알려드립니다. 미래 예측성 정보 관련 발언과 이번 콜에서 사용된 비GAAP 재무 지표의 조정 내역은 실적 발표 및 보충 자료를 참조해 주시기 바랍니다. 오늘은 빅터가 2분기 실적과 현재 시장 동향에 대해 말씀드릴 예정입니다. 마크가 저희 오피스 및 스튜디오 운영에 대해 상세히 설명할 것이며, 하루트가 재무 실적과 2026년 전망을 검토할 것입니다. 이후에는 여러분의 질문을 받겠습니다.

빅터, 부탁드립니다. 감사합니다, 로라. 안녕하세요, 여러분. 2분기 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다.

이번 분기는 허드슨 퍼시픽에게 있어 임대 기록을 경신하고 매우 생산적인 분기였습니다. 저희는 130만 평방피트의 신규 및 갱신 오피스 임대 계약을 체결했으며, 그중 하이라이트는 1455 마켓에서 샌프란시스코 시 및 카운티와 체결한 89만 1천 평방피트, 24년 임대 계약으로, 거의 25년간의 현금 흐름 가시성을 확보했습니다. 점유율은 470 베이시스 포인트 상승하며 4분기 연속 상승세를 기록했고, 오피스 및 스튜디오 포트폴리오 전반의 성과 개선으로 동일 점포 순영업소득(NOI)이 7.5% 증가했습니다. 더불어 퀴호테 구조조정에 따른 지속적인 비용 절감과 함께, 코어 FFO를 거의 세 배로 늘렸으며 주당 기준으로는 30% 증가를 달성했습니다. 또한 자본 운용에 있어서는 엄격한 원칙을 유지하며 총 유동성 8억 7,600만 달러를 확보했고, 자산 매각 계획도 계속 실행 중입니다.

중요하게도, 앞으로를 내다보며 임대 파이프라인을 240만 평방피트로 재정비했습니다. 이러한 임대 강세는 건설적인 벤처 투자 및 IPO 환경과 맞물려 나타나고 있습니다. 미국 벤처 투자는 2분기에 1,450억 달러로 집계되었으며, 이는 역대 두 번째로 크고 강력한 분기였고, 자금은 대형 언어 모델을 넘어 방위 기술, AI 인프라, 로봇공학, 우주 기술 등으로 확대되고 있습니다. 이는 단일 섹터에 대한 베팅이 아니라 더 넓고 다양한 임차인 기반을 의미하며, 시간이 지남에 따라 당사 포트폴리오에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. IPO 시장도 개선되고 있으며, 상장 대기 중인 기업들이 증가함에 따라 신규 상장 기업과 그 주변 생태계가 성장하면서 사무실 수요가 추가로 확대될 조짐을 보이고 있습니다.

당사 포트폴리오 내 거의 모든 시장에서 신규 건설이 거의 없는 가운데 수요가 확대되고 있으며, 이러한 역학은 시장별로 차이는 있지만 펀더멘털을 강화하고 있습니다. 샌프란시스코는 7분기 연속 순흡수량이 플러스를 기록했으며, 2020년 이후 최대 연간 임대료 상승률을 보였습니다. 펜실베이니아 반도와 밸리 지역의 서브마켓 전반에서 강세가 나타나고 있으며, 포스터 시티, 레드우드시티, 레드우드 쇼어스에서 연초 이후 긍정적인 순흡수가 두드러지고, 산타클라라에서는 다수의 주요 임대가 체결되었습니다. 로스앤젤레스에서는 임대 활동이 웨스트 로스앤젤레스에 집중되고 있는데, 이 지역은 시장에서 가장 활발한 활동과 가장 높은 임대료를 기록하고 있으며, 반면 광역 시장은 전반적으로 어려움을 겪고 있습니다. 퓨젯 사운드는 3분기 연속 회복세를 이어가고 있으며, 시애틀 다운타운에서는 Anthropic, Docusign, Stripe의 임대가 CBD 공실률이 6년 만에 처음으로 개선되는 데 기여했습니다.

밴쿠버 다운타운은 공실률이 12%를 약간 넘는 수준으로 당사 포트폴리오 내 가장 낮은 수치를 기록하며, 분기 및 연초 대비 모두 긍정적인 순흡수를 보이며 펀더멘털에서 두드러지고 있습니다. 스튜디오 부문에서는 주요 입지의 스튜디오들이 제작 환경이 혼재된 가운데서도 지속적으로 좋은 성과를 내고 있습니다. 뉴욕의 쇼 수는 개선되었고, 로스앤젤레스는 상대적으로 안정적이었으며, 캘리포니아의 제작 파이프라인은 아직 제작에 들어가지 않은 세제 혜택 승인 프로젝트의 상당한 적체를 해소 중입니다. 중요하게도 SAG-AFTRA, WGA, DGA가 모두 새로운 4년 AMPTP 협약을 비준함에 따라, 최근 산업 변동성의 주요 원인이었던 노동 리스크는 이제 해소되었습니다. 당사의 전략은 변함없으며, 퀴호테 구조조정을 진행하는 동시에 최고 수준의 자산 성과를 최적화하는 데 집중하고 있습니다.

마지막으로 매각과 관련해, 2억 달러 목표에 대해 좋은 진전을 이루고 있으며, 분기 종료 후 2001 게이트웨이를 매각했고, 현재 계약 또는 협상 중인 베이 지역 사무실 자산 세 건과 10950 워싱턴 주거 개발 부지도 있습니다. 베이 지역 사무실 자산에 대한 매수 수요가 올해 크게 증가하여, 당사는 이 프로그램을 계획대로 실행하고 자본을 보다 광범위한 전략적 우선순위로 재배치할 수 있었습니다. 이제 마크에게 넘기겠습니다. 마크가 임대 및 운영에 대해 말씀드릴 예정입니다.

감사합니다, 빅터. 말씀하신 대로 이번 분기에 130만 평방피트의 사무실 임대 계약을 체결했으며, 이 중 61%는 신규, 39%는 갱신입니다. 샌프란시스코 시 및 카운티와 89만 1,000 평방피트 임대 계약 외에 추가로 40만 2,000 평방피트 임대 계약을 체결했으며, 이 중 71%가 신규, 29%가 갱신입니다. 점유율은 전분기 대비 470bp 상승한 82.5%를 기록했고, 임대율도 전분기 대비 440bp 상승한 82.8%를 기록했습니다.

우리 포트폴리오의 점유율과 임대 비율은 이미 강세를 보이고 있는 팔로알토와 밴쿠버 서브마켓을 제외한 모든 지역에서 개선되었으며, 두 지역 모두 분기 말에 사실상 94% 임대 완료되었습니다. 임대료 스프레드는 GAAP 기준으로 17.2% 증가했으나 현금 기준으로는 11.4% 감소했습니다. 시 및 카운티 임대를 제외하면, GAAP 임대료는 3.3% 하락했고 현금 임대료는 9.9% 하락했는데, 이는 주로 팔로알토의 중형 거래들이 팬데믹 이전 최고 시장 임대료에서 벗어난 영향 때문입니다. 그러나 이 임대료는 여전히 상당히 건강한 수준이며 평방피트당 80달러 이상입니다. 순실질 임대료는 이번 분기에 크게 강화되어 전분기 대비 22%, 전년 동기 대비 9% 상승했으며, 시 및 카운티 임대 계약의 영향이 컸습니다. 최근 12개월간 순실질 임대료는 전분기 대비 7%, 전년 동기 대비 1% 상승했습니다. 투어 수는 전년 동기 대비 거의 20% 증가했습니다.

2분기 강력한 임대 실적에도 불구하고, 우리는 파이프라인을 240만 평방피트로 재정비했으며, 이 중 거의 70%가 신규 임대이고 평균 요구 면적은 2만 평방피트 이상입니다. 3분기 초에 매각한 2001 게이트웨이와 잠재적 매각이 예상되는 875 하워드를 제외하면, 올해 남은 기간 동안 만료 예정인 약 40만 평방피트 임대에 대해 50% 이상의 커버리지를 확보하고 있습니다. 여기에는 포스 앤드 트랙션에 위치한 페이팔 임대에 대해 80% 커버리지가 포함됩니다. 워싱턴 1000 빌딩에서는 지난 분기 60%에서 상승한 약 65%의 커버리지를 확보했으며, 최대 12만 5,000 평방피트 요구 면적을 포함해 9개 임차인과 활발한 협상이 진행 중입니다. 최근 30일 동안 8명의 임차인이 새로 완공된 즉시 입주 가능한 스위트를 방문하거나 방문 일정을 잡는 등 강한 관심을 보이고 있습니다.

빌딩 전체의 투어 활동도 증가했으며, 이는 주로 시장에 새로 진입한 기술, AI, 전문 서비스 기업들에 의해 주도되고 있습니다. 스튜디오 부문으로 넘어가면, 우리는 주요 쇼러너와 대형 스튜디오로부터 우리의 주요 제작 공간에 대한 강한 관심을 계속해서 받고 있습니다. 2분기 동안 가동 중인 스테이지의 임대율은 74.6%로 전분기 대비 180bp 상승했으며, 이는 선셋 피어 94의 임대율이 40%포인트 상승해 78.5%에 달한 덕분입니다. 선셋 라스 팔마스를 포함한 할리우드 스테이지는 여전히 95.5%의 높은 임대율을 유지하고 있습니다. 퀵소트 구조조정의 일환으로, 우리는 임대 중인 사운드스테이지 시설과 애틀랜타 지역 운영, 그리고 조명 및 그립을 포함한 퀵소트의 프로 용품 및 스테이지 부수 사업을 비핵심 자산으로 지정하고 철수할 계획입니다.

앞으로는 2분기 기준으로 선셋 스튜디오와 로스앤젤레스 및 뉴욕에서의 퀵소트 차량 운영을 포함한 핵심 스튜디오 NOI에 대해 말씀드리겠습니다. 핵심 스튜디오 NOI는 전분기 대비 310만 달러, 전년 동기 대비 700만 달러 증가한 460만 달러를 기록했으며, HPP 지분은 2년 만에 처음으로 220만 달러의 긍정적인 수익을 냈습니다. 지금까지의 퀵소트 구조조정을 좀 더 구체적으로 말씀드리면, 퀵소트는 2024년에 1,860만 달러의 현금 NOI 적자를 기록했습니다. 그 이후로 구조조정 노력 덕분에 연환산 현금 NOI가 약 1,430만 달러 개선되어, 현재 수요 수준에서 차량 사업의 연환산 현금 NOI 적자가 400만 달러를 조금 넘는 수준으로 줄었으며, 손익분기점 목표와의 격차 약 4분의 3을 해소했습니다.

포트폴리오 전반의 가치 창출 선택권으로 전환하면, 저희 팀의 전문성이 진정한 차별점인 재권리 및 적응 재사용 분야에서 계속 진전을 이루고 있습니다. 샌프란시스코 901 마켓에서는 주거용 재권리 신청서를 제출했으며, 연말 이전에 권리가 승인될 것으로 예상하고 있습니다. 승인 즉시 신속히 진행할 수 있도록 건축 도면 작업도 병행하여 진행 중입니다. 이는 10950 워싱턴에서 진행 중인 전략과 본질적으로 동일한 방식입니다. 또한 최근 포스터 시티의 메트로 센터와 레드우드 쇼어스 자산 전반에 걸쳐 CC&R을 수정하여 주거용 사용을 허용함으로써 주거 및 복합 용도 개발을 탐색할 수 있는 유연성을 확보했습니다. 이는 임대 수요가 부진해서 취한 대응책이 아니며, 해당 지역에서 건강한 관심을 확인하고 있습니다. 오히려 사무실 임대 사이클과 무관하게 강한 주거 수요를 활용해 가치를 창출하기 위한 선제적 조치입니다.