미드아메리카 아파트 커뮤니티 26년 3분기 어닝콜

앤드루, 시작해 주십시오. 사만다, 감사합니다. 여러분, 좋은 아침입니다.

저는 MAA의 재무담당자이자 자본시장 담당 이사인 앤드루 셰이퍼입니다. 오늘 아침 콜에 참석한 경영진은 브래드 힐, 팀 아르고, 클레이 홀더, 롭 델프리오어입니다. 오늘 아침 준비된 발언을 시작하기에 앞서, 이번 논의에서 회사 경영진이 미래예측진술을 할 예정임을 말씀드립니다. 실제 결과는 당사의 전망과 상당한 차이가 있을 수 있습니다. 향후 실적에 영향을 미칠 수 있는 위험 요인에 대한 설명은 어제 발표한 실적 보도자료의 미래예측진술 관련 항목과 증권거래위원회에 제출한 1934년 증권거래법상 공시 서류를 참조해 주시기 바랍니다. 이번 콜에서는 특정 비일반회계기준 재무지표도 논의할 예정입니다.

가장 직접적으로 비교 가능한 일반회계기준 재무지표와 비일반회계기준 지표 및 이에 상응하는 일반회계기준 지표 간 차이에 대한 조정 내역은 실적 보도자료와 보충 재무자료에서 확인하실 수 있습니다. 실적 보도자료와 보충자료는 현재 당사 웹사이트(www.maac.com)의 투자자 페이지에서 확인하실 수 있습니다. 준비된 발언의 사본과 이번 콜의 음성 녹음 파일도 오늘 늦게 웹사이트에 게시될 예정입니다. 간단한 준비 발언을 마친 뒤 경영진이 질문에 답변드리겠습니다. 질의응답 시간에는 모든 분의 시간을 존중해 주시기 바랍니다. 오늘 다른 실적 발표 콜도 예정되어 있어 이번 콜을 한 시간 안에 마치기 위해 애널리스트 한 분당 질문을 하나로 제한하겠습니다. 후속 질문이나 추가로 논의하실 사항이 있으시면 대기 순서에 다시 들어와 주시기 바랍니다. 이제 브래드에게 콜을 넘기겠습니다.

감사합니다, 앤드루. 여러분, 좋은 아침입니다. 실적 발표 자료에서 말씀드린 바와 같이, 3분기 핵심 FFO 실적은 당사의 예상에 부합했습니다. 비용 관리가 3분기 실적을 뒷받침했지만, 신규 임대료 회복이 예상보다 늦어진 점은 수정된 연간 전망에 반영되어 있으며, 클레이가 이에 대해 설명드리겠습니다. 4분기가 진행되면서 당사는 각 시장에서 회복의 징후를 계속 확인하고 있습니다. 현재 추세를 고려할 때, 신규 입주자 임대료의 전년 대비 증가는 당초 예상했던 3분기보다 다소 늦은 4분기 내에 나타날 것으로 낙관하고 있습니다. 시점이 다소 늦춰졌지만, 회복을 뒷받침하는 근본적인 요인에는 변함이 없습니다. 견조한 수요가 지난 몇 년간 공급된 높은 수준의 물량을 계속 흡수하고 있으며, 시장 여건이 개선되기 시작했다는 초기 징후를 긍정적으로 보고 있습니다.

갱신 임대 실적은 더욱 개선됐습니다. 전년 대비 개선 폭은 2분기 50bp에서 3분기 80bp로 확대됐으며, 이는 신규 입주자 임대료가 계속 회복되는 가운데 전체 임대료 증감률과 매출 실적을 뒷받침하고 있습니다. 점유율이 보다 안정된 가운데 4분기는 견조하게 출발했습니다. 10월 신규 입주자 임대료는 잠정적으로 9월보다 순차적으로 개선됐습니다. 신규 임대 실적 개선과 지속적으로 견조한 갱신 임대 실적이 맞물려, 10월 잠정 전체 임대료 증감률은 2025년 10월 대비 100bp 넘게 개선됐습니다. 이러한 임대 모멘텀이 임대 활동이 활발해지는 봄철 성수기까지 계속 강화될 것으로 낙관하고 있습니다. 당사의 사업 지역 전반에서 수요의 펀더멘털은 양호하며, MAA 비진출 시장보다 계속 우수한 실적을 보이고 있습니다. 고용 증가, 가구 형성, 인구 유입 및 인구 증가와 더불어 단독주택의 지속적인 구매 부담은 당사의 사업 지역 전반에서 임대주택 수요를 계속 뒷받침하고 있습니다.

높은 삶의 질과 상대적인 주거비 부담 완화를 바탕으로 선벨트 지역은 기업과 근로자 모두에게 매력적인 정착지로 남아 있습니다. 이러한 장점은 단기적으로 일시적인 공급 압박이 회복 속도에 영향을 미치고 있음에도 선벨트 지역의 장기적인 매력에 대한 당사의 확신을 더욱 굳건하게 합니다. 견조한 수요와 낮아진 공급 수준이 맞물리면서 보다 균형 잡힌 운영 환경으로 이어지기 시작했습니다. 실적은 지역별 공급 주기의 진행 단계에 따라 다르지만, 연초 이후 당사 시장 전반의 흡수량은 신규 공급 물량을 웃돌았습니다. 이에 따라 임대 개시 단계에 있는 커뮤니티 수가 줄고, 임대 인센티브도 점진적으로 축소되고 있습니다. 임대 개시 단계의 커뮤니티가 안정화되고 신규 착공이 낮은 수준을 유지하면서 공급 과잉의 영향이 완화되고, 수급 균형은 수요 쪽으로 더욱 기울고 있습니다. 이러한 변화가 진행되고 있으며, 이는 임대 여건 개선의 기반이 됩니다. 궁극적으로는 가격 결정력이 강화될 것으로 예상합니다.

이러한 전환기에 당사는 MAA가 여건 개선의 혜택을 최대한 누릴 수 있도록 최적의 입지를 갖추는 데 주력하고 있습니다. 당사의 우선순위는 엄격한 비용 관리, 중앙집중화와 전문화를 확대해 플랫폼을 강화하기 위한 기술 투자, 그리고 재개발·재포지셔닝·단지 전체 와이파이 구축을 통한 커뮤니티 개선입니다. 이러한 이니셔티브는 입주민 경험을 강화해 업계 선도 수준의 재계약률을 뒷받침하고, 운영 효율성을 개선하며, 운영 환경이 더욱 개선됨에 따라 수익 성장 기회를 확대하는 것을 목표로 합니다. 운영 플랫폼을 강화하기 위한 이러한 이니셔티브와 더불어, 당사는 엄격한 자본 배분을 통해 장기적인 주주가치를 창출하는 데 계속 주력하고 있습니다. 당사의 전략은 재무적 유연성을 유지하면서 기존 포트폴리오에 대한 투자와 선별적인 외부 성장 기회 간의 균형을 맞추는 것입니다. 이번 분기에는 프로젝트 3건의 착공을 시작해 올해 계획한 4건의 착공을 마무리했습니다.

이 프로젝트에는 캔자스시티의 88세대 완전 소유 2단계 개발, 북부 버지니아의 306세대 선매입 합작 개발, 테네시주 내슈빌의 312세대 선매입 합작 개발이 포함됩니다. 세 프로젝트 모두 2029년에 공급이 크게 줄고 운영 펀더멘털이 강화된 환경에서 안정화 단계에 도달할 것으로 예상됩니다. 또한 보수적인 인수 심사 가정하에서도 현재의 높은 자본 비용을 웃도는 장기 주주수익률을 제공할 것으로 기대합니다. 2027년을 내다보면, 전반적으로 수급 균형이 공급 주도의 경쟁에서 수요 주도의 개선으로 계속 이동해 운영 펀더멘털의 개선이 가속화될 것으로 낙관합니다. 시기와 속도는 시장별로 다르겠지만, 견조한 수요와 신규 공급을 웃도는 흡수량, 그리고 점진적으로 개선되는 시장 여건을 고려할 때 회복의 다음 단계로 나아가기 위한 우호적인 기반이 마련되고 있다고 봅니다.

공급 압력이 완화되면 당사 운영 플랫폼의 강점과 그동안 구축해 온 역량이 실적에 더욱 뚜렷하게 반영될 것으로 믿습니다. 커뮤니티와 본사 및 지역 사무소에서 근무하시는 모든 임직원 여러분, 입주민과 MAA를 위해 계속 헌신해 주셔서 감사합니다. 그럼 팀에게 통화를 넘기겠습니다.

고맙습니다, 브래드. 여러분, 좋은 아침입니다. 3분기 동일점포 순영업소득(NOI)은 당사의 예상에 부합했습니다. 예상보다 낮은 부동산 운영비가 예상보다 낮은 매출을 상쇄했으며, 매출 부진은 주로 신규 임대료가 소폭 약세를 보인 데 기인했습니다. 브래드가 언급했듯이 10월과 4분기 초 신규 임대료 추세는 고무적입니다. 다만 순흡수가 플러스를 기록하고 있는 가운데서도 3분기 소비자들이 신중한 모습을 보여 신규 임대료에 하방 압력이 지속됐습니다. 신규 임대료 추세가 이러했음에도 재계약 유지율과 재계약 임대료는 여전히 견조합니다. 임차인 교체율은 12개월 이동 기준 39.6%로 사상 최저 수준을 유지했으며, 분기 재계약 임대료 인상률은 5.3%를 기록했습니다. 그 결과, 2025년 3분기 혼합 임대료 인상률보다 10bp 상승했습니다.

업계 최고 수준의 순연체율 실적도 이어졌습니다. 청구된 임대료 중 미수금은 0.3%에 불과했으며, 이 수준은 여러 분기 동안 꾸준히 유지되고 있습니다. 입주자들의 평균 재무 건전성도 여전히 양호합니다. 임대료 대비 소득 비율은 18%로 2분기와 동일하며, 코로나19 이전 이후 가장 낮은 수준을 이어가고 있습니다. 개별 시장의 펀더멘털은 전반적으로 지난 분기와 비슷하며, 임대료 상승세와 개선세를 보이는 시장에서도 일관된 흐름이 나타나고 있습니다. 사우스캐롤라이나와 버지니아 시장 대부분은 임대료 측면에서 전체 포트폴리오보다 계속 높은 성과를 보이고 있습니다. 찰스턴과 버지니아주 노퍽의 혼합 임대료 인상률 실적은… 죄송합니다. 찰스턴과 버지니아주 노퍽 시장의 상승세가 더욱 강해지면서 3분기 혼합 임대료 인상률 실적에서 포트폴리오를 선도했습니다.

댈러스는 계속해서 포트폴리오보다 높은 성과를 보이고 있습니다. 오스틴은 절대적인 기준으로는 여전히 부진한 시장이지만, 혼합 임대료 인상률이 전년 대비 420bp 상승하며 상대적인 개선세를 이어갔습니다. 올랜도 역시 개선세를 보이는 시장으로, 혼합 임대료 인상률이 2025년 3분기보다 100bp 상승했습니다. 피닉스, 샬럿, 서배너는 당사 포트폴리오에서 상대적으로 비중이 큰 시장으로, 여전히 공급 과잉 압력을 해소하는 과정에 있으며 견조한 수요에도 신규 임대료 상승세를 끌어내는 데 어려움을 겪고 있습니다. 분기 중 피닉스의 MAA 밸 비스타와 탬파의 MAA 브레이크워터가 안정화 단계에 진입했으며, 덴버의 MAA 마일포스트 II는 공사를 마치고 임대 초기 단계 포트폴리오에 편입됐습니다. 임대 초기 단계에 있는 추가 자산 두 곳, 롤리의 MAA 닉시와 샬럿의 MAA 리버티 로는 올해 4분기에 안정화 단계에 진입할 것으로 예상됩니다.

동일 매장 포트폴리오의 일부 자산과 마찬가지로 초과 공급 해소는 여전히 과제입니다. 특히 지난 3년간 재고의 19%가 시장에 공급된 샬럿과 같은 시장에서는 더욱 그렇습니다. 샬럿의 임대 초기 단계 자산 두 곳은 가장 많은 임대 인센티브를 제공했으며, 일부 평면에는 최대 10~12주의 무상 임대 기간을 제공했습니다. 하지만 전체 임대 초기 단계 포트폴리오와 마찬가지로, 시장이 계속 개선됨에 따라 장기적인 순영업소득 성장과 가치 제안에 대해 긍정적으로 보고 있습니다. 이 그룹의 순영업소득 기여도는 올해 남은 기간과 2027년까지 계속 확대될 것입니다. 3분기에도 다양한 선별적 재개발 및 재정비 계획을 차질 없이 진행했으며, 성과도 양호했습니다.