글래드스톤 커머셜 26년 2분기 어닝콜

감사합니다, 크리스천. 멋진 소개였습니다. 오늘 전화 주신 모든 분들께 감사드립니다. 여러분과 함께하는 이 시간이 정말 즐겁습니다. 오늘 많은 질문 부탁드립니다. 이어서 캐서린 커코스가 말씀드리겠습니다. 그녀는 투자자 관계 담당 이사로서, 오늘 진행되는 모든 콜과 관련된 특정 규제 사항에 대해 간단한 공시를 할 예정입니다.

캐서린, 부탁드립니다. 감사합니다, 데이비드. 모두 안녕하세요.

오늘 콜에서는 경영진의 추정, 가정, 전망에 기반한 미래 예측성 진술이 포함될 수 있습니다. 미래 실적에 대한 보장은 없으며, 실제 결과는 다양한 불확실성으로 인해 이 진술에 명시되거나 암시된 내용과 크게 다를 수 있습니다. 이러한 위험 요소는 당사 웹사이트의 투자자 페이지 gladstonecommercial.com에서 확인할 수 있는 SEC 제출 서류에 명시되어 있습니다. 법률에 의해 요구되지 않는 한, 당사는 이러한 진술을 업데이트할 의무가 없습니다. 자세한 정보는 당사 웹사이트에서 Form 10-Q와 실적 보도자료를 확인해 주시기 바랍니다. 또한 이메일 알림 서비스에 가입하시고 투자자 관계 부서 연락처 정보를 확인하실 수 있습니다. 저희는 X(구 트위터)에서 Gladstone Comp, 페이스북과 링크드인에서도 활동하고 있습니다. 모두의 키워드는 The Gladstone Companies입니다.

오늘은 FFO, 즉 펀드 프롬 오퍼레이션즈에 대해 논의할 예정입니다. 이는 부동산 매각으로 인한 손익과 자산 손상차손을 제외한 순이익에 부동산 자산의 감가상각비를 더한 비-GAAP 회계 용어입니다. 또한 Core FFO에 대해서도 논의할 수 있는데, 이는 일반적으로 특정 기타 일회성 수익과 비용을 조정한 FFO입니다. 저희는 이러한 지표들이 당사의 영업 실적을 더 잘 나타내며 기간별 성과 비교를 용이하게 한다고 믿습니다. 이제 프레젠테이션을 Gladstone Commercial의 CEO 겸 사장인 버즈 쿠퍼에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 캐서린. 오늘 컨퍼런스 콜에 참석해 주신 모든 분들께 감사드립니다. 2026년 6월 30일로 종료된 분기 실적, 현재 포트폴리오, 그리고 향후 전망에 대해 기쁜 마음으로 업데이트해 드립니다. 실적 발표에 앞서 시장 상황에 대해 간단히 언급하겠습니다. 광범위한 시장부터 시작하면, 산업 부문 상황은 이번 분기 동안 계속 개선되었습니다. 커시먼앤드웨이크필드에 따르면 순흡수량은 전 분기 대비 21% 증가한 6,210만 평방피트에 달했습니다. 이로써 연초 이후 순흡수량은 1억 1,360만 평방피트로 2023년 이후 가장 강력한 수치를 기록했습니다. 전국 공실률은 10bp 하락한 6.9%로, 커시먼은 이를 이번 사이클의 정점이 지났다는 신호로 보고 있습니다. 임대료는 전년 대비 2.9% 상승했습니다.

수요는 온쇼어링, 니어쇼어링, 그리고 지속적인 공급망 최적화에 힘입어 현대적이고 대형 포맷 건물에 집중되고 있습니다. 신규 건설 납품은 지난해 속도보다 낮은 상태이며, 개발 파이프라인은 다시 증가하기 시작했지만 약 3분의 1은 빌드 투 슈트로, 이는 투기적 공급을 억제하는 역할을 합니다. 산업 시장 전반의 건강 상태는 모든 규모의 자산에 대한 지속적인 경쟁, 특히 입지가 좋고 핵심적인 자산에 대한 경쟁이 계속되고 있습니다. 분기 동안의 실적을 살펴보면, 저희는 버지니아주 뉴포트뉴스에 위치한 153,890평방피트 규모의 산업용 부동산을 2,275만 달러에 인수했습니다. 이 부동산은 헌팅턴 잉갤스 인더스트리스를 임차인으로 두고 있습니다. 이 시설은 헌팅턴의 뉴포트뉴스 조선 사업을 지원하며, 저희는 주식 발행 없이 내부 현금 흐름으로 구매 자금을 조달했습니다. 노스캐롤라이나주 먼로에 있는 161,458평방피트 규모의 산업용 건물을 임차인인 ASSA ABLOY에 매각했습니다.

이 자산은 2021년에 인수한 것입니다. 보유 기간 동안 해당 부동산은 100% 임대되었으며, 이번 매각은 자기자본 이익과 매우 높은 수익률을 나타냅니다. 이번 인수와 매각은 당사가 자기자본을 창출하고 그 수익을 핵심 산업용 자산에 재투자하는 능력을 보여줍니다. 뉴포트 뉴스 인수는 노스캐롤라이나 자산에서 발생하는 현금과 직선 임대료를 거의 두 배로 늘린 것입니다. 우리는 보통주 가격이 신규 발행에 매력적이지 않은 시기에도 신주를 발행하지 않고 이 성장을 달성할 수 있었습니다. 더 나아가, 포트폴리오의 WALT를 늘리고 훌륭한 기반으로 또 다른 핵심 위치를 추가했습니다.

기존 포트폴리오와 관련하여, 우리는 12만 6천 평방피트 이상의 오피스 및 리테일 공간과 3만 4천 평방피트 이상의 산업 공간을 갱신하거나 임대했으며, 연간 직선 임대료가 169,500달러 증가했습니다. 또한 위스콘신 클린턴빌 시설 인근의 토지 부지를 매입하고 동시에 약 8만 6천 평방피트 확장과 기존 52만 1천 평방피트 시설의 대대적인 개선을 위한 자금을 제공하는 임대 계약 수정도 체결했습니다. 이 개선 작업은 2027년 2분기에 완료될 예정입니다. 이 임대 계약은 새로운 15년 임대 기간으로 시작됩니다. 우리는 이 기간과 이번 달에 현금 기본 임대료의 100%를 수금했습니다. 텍사스 오스틴의 오피스 부동산 2층에서 8만 2천 평방피트를 임대했습니다.

또한 일리노이 레드 버드에 있는 14만 6,650 평방피트 산업용 부동산을 650만 달러에 인수했습니다. 오스틴 부동산 및 포트폴리오 내 다른 오피스 부동산과 관련하여, 오피스 임대 및 재임대에는 자본 지출이 필요하다는 점을 인지하고 있습니다. 우리 포트폴리오 내의 핵심적이고 입지가 좋은 오피스 건물의 경우, 투자 수익률이 높도록 자본 지출을 최소화할 수 있습니다. 오피스 재임대를 평가할 때는 투자 회수 기간, 내부수익률(IRR), 투자수익률(ROI)뿐만 아니라 부동산 매각 대안도 검토합니다. 산업용 부동산만큼 수익률이 매력적이지는 않지만, 오피스 부동산은 주주들에게 꾸준한 현금 흐름을 제공합니다. 우리는 오피스 포트폴리오를 확장하려는 계획은 없지만, 자본 시장이 완전히 회복될 때까지는 자본 지출이 자산 매각보다 더 수익성과 수익 창출에 유리한 경우가 많습니다.

각 기회는 개별적으로 평가하며, 투자 회수 기간은 6개월에서 9개월 사이를 목표로 합니다. 자산 관리팀의 노력 덕분에 2026년 6월 30일 기준 포트폴리오 점유율은 98.7%였으며, WALT는 7.1년을 넘었습니다. 이 거래들로 인해 산업용 자산 비중이 연간 직선 임대료 기준 69%로 증가했으며, 단기 목표인 70% 달성을 위해 계속 노력하고 있습니다. 이 모든 성과는 포트폴리오 내 자산의 핵심적 중요성, 임차인의 신용도, 그리고 당사의 심사 역량을 입증하는 증거입니다. 2분기 중 및 이후의 실행 결과에서 알 수 있듯이, 우리는 몇 가지 핵심 집중 분야에 대해 확고한 입장을 유지하고 있습니다. 산업용 자산 비중을 늘리고, 갱신, 연장, 전략적 자본 투자를 통해 기존 포트폴리오의 가치를 높이며, 비핵심 자산을 처분하고 그 수익을 양질의 산업용 자산에 전략적으로 재투자하는 것입니다.

이러한 집중 분야에 대한 실행을 지속함으로써, 우리는 다시 한 번 WALT를 증가시키고, 높은 점유율을 유지하며, 포트폴리오 전반에 걸쳐 직선 임대료 성장을 확대하고, 자본 비용을 감소시킬 것으로 기대합니다. 2026년 하반기를 내다보며, 우리는 임차인과 산업에 핵심적인 고품질 산업용 자산을 인수할 기회를 평가하고, 장기 전략에 부합하는 자산을 확보하는 데 집중하고 있습니다. 우리는 단기 목표인 산업용 연간 직선 임대료 70% 달성을 위해 노력하고 있습니다. 올해 이 목표를 달성하고 이를 뛰어넘기 위해 노력할 것입니다. 오피스 포트폴리오 처분에 대한 구체적인 일정은 없지만, 전체 포트폴리오의 산업용 자산 비중을 늘리는 데 집중하고 있습니다. 동시에 기존 임차인과 협력하여 임대 계약을 연장하고, 시가 반영 기회를 포착하며, 임차인 확장, 자본 개선 프로젝트, 맞춤형 건설 기회를 통해 임차인 성장을 지원할 것입니다.

오피스 시장의 어려움을 인지하고 있지만, 우리는 구체적인 포트폴리오를 전략적이고 의도적으로 평가하며, 지속적인 자본 재활용 노력의 일환으로 오피스 및 비핵심 산업용 자산 처분에 적절한 시기를 모색할 것입니다. 증가된 신용 한도, 사모채권 시장 접근, 현금 보유, 그리고 ATM을 통한 자본 조달 능력을 바탕으로 말입니다. 현재 주가는 포트폴리오의 품질, 임차인 신용도, 전반적인 주주 수익을 제대로 반영하지 못하고 있다고 생각합니다. 우리는 수익성을 높이는 산업용 자산 인수와 포트폴리오 개선에 자본을 투입할 준비가 되어 있습니다. 마지막으로, 팀은 상반기에 좋은 성과를 냈으며, 2026년 남은 기간 동안 그 모멘텀을 이어가는 데 집중하고 있습니다. 이제 이번 분기 실적과 퀴디티 인수에 대해 검토할 게리 개리슨에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 버즈. 오늘 아침 저는 2026년 2분기 영업 실적을 검토하며 재무 결과에 대한 말씀을 시작하겠습니다. 언급된 모든 주당 수치는 완전 희석 가중평균 보통주 수를 기준으로 합니다. 2분기 동안 보통주주에게 귀속되는 FFO와 핵심 FFO 주당 순이익은 각각 0.38달러였습니다. 2025년 같은 기간의 FFO와 핵심 FFO는 각각 0.33달러와 0.35달러였습니다. 2026년 6월 30일 종료된 6개월 동안 FFO와 핵심 FFO 주당 순이익은 모두 0.72달러였습니다. 2025년 같은 기간의 FFO와 핵심 FFO는 각각 0.67달러와 0.69달러였습니다. 2026년 6월 30일 종료된 6개월 동안 동일 점포 임대 수익은 1.2% 증가했습니다.