이노베이티브 인더스트리얼 프로퍼티 26년 2분기 어닝콜

전화에 참여해 주셔서 감사합니다. 오늘 발표에는 앨런 골드 이사회 의장, 폴 스미더스 사장 겸 최고경영자, 데이비드 스미스 최고재무책임자, 벤 레긴 최고투자책임자가 함께합니다. 발언을 시작하기 전에, 오늘 컨퍼런스 콜에서 이루어지는 일부 발언, 특히 잠재적 임대 거래와 관련된 의향서에 관한 내용은 1995년 사적 증권 소송 개혁법(Safe Harbor)의 의미에 따른 미래 예측 진술이며, 위험과 불확실성에 노출되어 있음을 상기시켜 드립니다. 실제 결과는 크게 달라질 수 있습니다. 실제 결과가 미래 예측 진술에 포함된 내용과 크게 달라질 수 있는 위험 요인에 대한 자세한 논의는 당사의 SEC 제출 서류, 특히 최신 10-K 및 10-Q 보고서를 참조해 주시기 바랍니다.

법률에 의해 요구되는 경우를 제외하고, 새로운 정보나 향후 사건 등으로 인해 미래 예측 진술을 업데이트하거나 수정할 의무는 없습니다. 또한 오늘 콜에서는 FFO, 정상화된 FFO, AFFO와 같은 비-GAAP 재무 정보를 논의할 예정입니다. 이 정보와 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 재무 지표와의 조정 내역은 어제 발표한 실적 자료와 SEC에 제출한 8-K 보고서에서 확인하실 수 있습니다. 이제 앨런에게 마이크를 넘기겠습니다.

앨런? 감사합니다, 엘리. 여러분, 안녕하세요.

2026년 2분기 실적 발표 콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 이번 분기는 당사 플랫폼 전반에 걸친 강력한 실행력이 특징이었으며, IIPR 팀은 포트폴리오 관리, 임대, 자본 시장에서 의미 있는 성과를 달성했습니다. 2억 7천만 달러 규모의 IQHQ 투자 약정을 전액 자금 조달로 성공적으로 완료했으며, 대마초 포트폴리오 전반에서 임대 활동이 지속되었고, 재무 건전성을 더욱 강화하고 재무 유연성을 높이는 여러 전략적 금융 이니셔티브를 실행했습니다. IQHQ에 대한 투자는 자본 배분에 대한 엄격한 접근 방식과 기회주의적 투자 활동을 통한 지속적인 포트폴리오 다각화를 반영합니다. 2025년 8월 최초 발표 이후 IQHQ는 포트폴리오 전반에 걸쳐 의미 있는 임대 활동과 기타 운영 발전을 발표했습니다. 자금 조달 약정을 성공적으로 완료함에 따라, 우리는 이 투자가 기초 자산의 품질과 생명과학 부문의 개선되는 펀더멘털에 의해 뒷받침된다고 계속 믿고 있습니다.

중요하게도, 저희 팀은 생명과학 부문에서 점점 늘어나는 기회 파이프라인을 적극적으로 평가하고 있으며, IIPR이 선택적이고 수익성 있는 자본 배분을 할 수 있도록 준비하고 있습니다. 임대 실행 또한 이번 분기의 주요 성과 중 하나였습니다. 올해 들어 지금까지 약 38만 9천 평방피트에 달하는 5개 부동산에서 신규 임대를 완료했으며, 추가적인 재임대 작업도 진행 중입니다. 이러한 노력은 점유율을 높이고 자산을 안정화하며 대마초 포트폴리오의 가치를 극대화하려는 팀의 지속적인 집중을 반영합니다. 동일하게 중요한 점은, 저희가 재무구조 측면에서도 상당한 진전을 이루었다는 것입니다. 이번 분기 동안 약 1억 5천만 달러 규모의 담보부 장기 대출을 완료했고, 5월에 만기가 도래한 2억 9천 1백만 달러의 선순위 부채를 효율적으로 처리했으며, 보통주와 우선주 모두에 대해 ATM 프로그램을 계속 활용하고 있습니다. 특히, 4억 250만 달러 규모로 증액된 교환사채 발행을 성공적으로 완료하여 강력한 투자자 수요를 입증하고 상당한 성장 자본을 확보했습니다.

이 거래와 관련하여 약 8천 50만 달러 규모의 보통주도 자사주 매입했습니다. 이 모든 성과는 저희 플랫폼의 강점을 보여줍니다: 적극적인 포트폴리오 관리, 일관된 임대 실행, 그리고 대규모 자본 조달 능력입니다. 강화된 재무구조, 대마초 및 생명과학 분야에서 차별화된 투자 전략, 그리고 경험 많은 경영진을 바탕으로, 저희는 장기적으로 주주 가치를 지속적으로 창출할 수 있는 좋은 위치에 있다고 믿습니다. 이제 폴에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 앨런. 연방 차원에서 대마초 규제 개혁이 계속 진전되고 있습니다. DEA는 지난달 대마초를 보다 광범위하게 스케줄 I에서 스케줄 III로 재분류하는 제안에 대한 청문회를 마쳤습니다. 이 사안은 현재 행정법 판사에게 넘어가 권고 결정을 받은 후 DEA로 돌아가 최종 조치를 받게 됩니다. 시기는 아직 불확실하지만, 청문회 완료는 연방 대마초 규제 개혁 과정에서 또 하나의 의미 있는 진전입니다. 우리는 이미 이러한 진전이 자본 시장에 반영되는 것을 보기 시작했습니다. 6월에 Trulieve는 주 면허 의료용 대마초 사업을 중심으로 통합 사업을 재구성한 후 뉴욕증권거래소에 상장한 최초의 미국 대마초 운영사가 되었습니다. Curaleaf, Verano, Ascend Wellness도 주요 미국 증시에 상장할 가능성을 모색하고 있습니다.

이들 증시에 대한 더 넓은 접근은 업계의 기관 투자자 기반을 확대하고 보다 전통적인 자본 조달원을 제공하여 모든 이해관계자에게 혜택을 줄 수 있습니다.

이러한 진전에도 불구하고 일부 운영자에게는 여전히 과제가 남아 있습니다. 지난달 공개한 바와 같이, Parallel은 플로리다에 있는 당사 소유 부동산 두 곳에서 임대 의무를 이행하지 못했습니다. 우리는 임대 계약에 따라 모든 권리와 구제 수단을 계속 보유하면서 Parallel과 협력하여 해당 부동산의 소유권을 질서 있게 이전할 계획입니다. 주 차원에서 보면, 버지니아주는 규제된 성인용 소매 시장을 설립하는 오랜 기대를 충족하는 조치를 취했으며, 소매 판매는 2027년 7월 1일부터 시작될 예정입니다. 우리는 버지니아가 임차인들에게 의미 있는 성장 기회를 제공하며, 이 주가 미국 내에서 더 매력적인 대마초 시장 중 하나가 될 것으로 보고 있습니다. 이제 벤에게 전화를 넘겨 임대, 처분 및 기타 투자 활동에 대한 추가 세부 정보를 제공하도록 하겠습니다.

벤? 감사합니다, 폴. 올해 상반기 동안 우리는 캘리포니아, 일리노이, 오하이오에 위치한 다섯 개 부동산에서 총 389,000평방피트의 신규 임대 계약을 체결했습니다.

이는 이전에 4Front Ventures에 임대했던 네 개 자산에서 체결한 488,000평방피트의 계약에 추가되는 규모입니다. 이 계약들은 여전히 라이선스 및 규제 승인 등 통상적인 실사를 거쳐야 하며, 이 논의나 협상이 실제 임대 계약 체결로 이어질 것이라는 보장은 없습니다. 폴이 설명한 대로, 우리는 Parallel에 임대한 플로리다 내 두 개 부동산 총 593,000평방피트의 소유권을 다시 확보할 것으로 예상합니다. 플로리다는 광범위한 환자 기반, 강한 소비자 수요, 제한된 라이선스 구조에 힘입어 미국 내 가장 큰 의료용 대마초 시장으로 남아 있습니다. 우리는 이러한 기본 여건이 지속적인 성장을 위한 강력한 토대를 제공하며, 성인용 합법화 가능성이 추가적인 장기적 촉매제가 될 것으로 믿습니다.

이러한 시장 여건이 당사 시설에 대한 의미 있는 수요로 이어질 것이라고 낙관하고 있습니다. 우리는 자산에 대한 수요 수준뿐만 아니라 자본 효율적인 방식으로 임차인을 재배치할 수 있었던 점에서도 계속해서 고무되고 있습니다. 앞서 설명한 약 877,000평방피트의 총 임대 활동을 바탕으로, 이 자산들의 평균 총 임대 비용이 평방피트당 5달러 미만일 것으로 추정합니다. 처분으로 넘어가면, 이번 분기에는 임차인 구매 옵션에 따라 뉴욕에 있는 389,000평방피트 규모 시설을 Vireo Growth에 8,850만 달러에 매각하는 계약을 완료했습니다. 계약 종료 시 약 3,900만 달러의 계약금을 받았으며, 15% 이자율로 약 4,900만 달러의 판매자 금융을 제공했습니다.

또한 텍사스 샌마르코스에 있는 토지 부지 처분을 완료했으며, 미시간과 캘리포니아에 있는 두 개 소매 부동산 매각 계약을 체결했으나, 이는 모두 통상적인 종료 조건 및 기타 우발 사항의 적용을 받습니다. 올해 초 애리조나에 있는 약국 부동산 매각과 함께, 이러한 거래들은 선택 자산을 기회에 맞춰 현금화하고 포트폴리오 전반에 걸쳐 자본을 재활용하는 당사의 지속적인 전략을 반영합니다. 이번 분기 투자 활동으로 돌아가면, 우리는 플랫폼을 다각화하고 생명과학 산업에 대한 투자를 늘리는 전략을 계속 실행하고 있습니다. 구체적으로, 우리는 IQHQ에 대한 2억 7천만 달러 약정 중 남은 1억 2천만 달러 전액을 자금 지원했습니다.