사브라 헬스케어 리츠 26년 2분기 어닝콜

감사합니다. 안녕하세요. 시작하기 전에, 저희가 앞으로의 재무 상태와 영업 실적에 관한 기대치, 2026년 실적 가이던스를 포함한 전망성 발언을 하게 될 것이며, 임차인과 운영자에 대한 기대, 그리고 인수, 처분, 투자 계획에 관한 기대에 대해 말씀드릴 것임을 알려드립니다. 이러한 전망성 발언은 경영진의 현재 기대를 바탕으로 하며, 실제 결과가 크게 달라질 수 있는 위험과 불확실성에 노출되어 있습니다. 여기에는 2025년 12월 31일 종료된 회계연도에 대한 Form 10-K와 어제 SEC에 제출한 Form 8-K의 부속서 99.1에 포함된 실적 보도자료에 명시된 위험 요소들이 포함됩니다.

저희는 이후 발생하는 사건이나 상황을 반영하여 전망성 발언을 갱신할 의무가 없습니다. 분기 말에 오늘 드린 발언이 여전히 유효하다고 가정하지 마시기 바랍니다. 또한 이번 컨퍼런스 콜 중에 비-GAAP 재무 실적에 대한 언급이 있을 것입니다. 투자자 여러분께서는 저희 웹사이트 sabrahealth.com의 투자자 섹션 내 재무 페이지에 포함된 이들 비-GAAP 재무 지표와 해당 지표를 비교 가능한 GAAP 결과와 조정한 설명 및 조정 내역을 검토하시길 권장합니다. 저희의 Form 10-Q, 실적 발표 자료 및 보충 자료도 투자자 섹션에서 확인하실 수 있습니다. 이제 사브라 헬스케어 REIT의 CEO, 사장, 이사회 의장인 릭 매트로스에게 마이크를 넘기겠습니다.

고맙습니다, 루카스. 여러분 모두 2분기 실적 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 먼저 투자 활동에 대해 말씀드리겠습니다. 약 6억 달러 규모의 투자를 완료했으며, 이 중 1억 달러는 숙련 간호 시설에 투자되었습니다. 추가로 1억 달러 규모의 SHOP 투자도 마무리 중에 있습니다. 저희 투자 파이프라인은 그 어느 때보다 활발합니다. 체결한 거래들은 모두 매력적인 수익률로 마감되었습니다. 현재 검토 중인 거래가 매우 많습니다. 저희는 현재 발표한 거래 범위 내에서 경쟁력을 유지하고 있습니다. 운영 부문으로 넘어가면, 통합, 비통합, 그리고 동일 점포 SHOP 현금 NOI 마진이 계속 성장하고 있습니다. 트리플 넷 숙련 포트폴리오 역시 임대료 커버리지가 증가했으며, 상위 10개 포트폴리오 전체에서도 마찬가지입니다. 트리플 넷 시니어 하우징은 점유율과 커버리지에서 하락을 보였는데, 이는 고성과 자산이 트리플 넷에서 SHOP으로 전환된 데 따른 것입니다.

그 점을 제외하면 결과는 여전히 매우 강세를 보였겠지만, 본질적으로는 거의 변동이 없었을 것입니다. 저희는 메디케이드 요율이 함께 고려될 때, 팬데믹 이전 수준으로 계속 회복됨에 따라 약 2% 수준에 이를 것으로 예상하고 있습니다. 그 수준에서도 요율 상승은 개선된 실적의 모멘텀을 계속해서 견인하고 있습니다. 메디케어 마켓 바스켓에 대한 최종 규정은 2.4%로, 제안된 규정과 동일하며 예상에 부합했습니다. 새로운 장애물을 만들 만한 규제 변화는 보이지 않으며, 특히 레버리지가 4.61로 하락한 점에 만족하고 있습니다. 이제 콜을 다린에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 릭. 사브라의 관리형 시니어 하우징 포트폴리오는 지속적인 성장과 함께 또 한 분기 훌륭한 성과를 기록했습니다. 비안정화 커뮤니티와 지분이 포함된 합작 투자 자산을 포함한 전체 관리형 시니어 하우징 포트폴리오는 전 분기 대비 9.6%의 매출 성장, 14.4%의 현금 NOI 성장, 그리고 130 베이시스 포인트의 마진 확대를 기록했습니다. 이 수치들은 사브라 시니어 하우징 포트폴리오의 지속적인 성장과 강력한 실적을 반영하는 운영 성과의 연속적인 개선을 보여줍니다. 2분기 동안 사브라는 2억 7,410만 달러를 투자하여 관리형 시니어 하우징 포트폴리오에 4개 자산을 추가했으며, 이 중 3개는 숙련 간호 커뮤니티, 1개는 시니어 하우징 커뮤니티 재개발, 그리고 1개는 관리형 시니어 하우징으로 전환되는 시니어 하우징 자산의 운영 인수입니다. 분기 종료 후 사브라는 추가로 2억 2,300만 달러를 투자해 관리형 시니어 하우징 포트폴리오에 7개 자산을 추가했으며, 연초 대비 총 투자액은 약 5억 9,900만 달러에 달하고 초기 현금 수익률은 약 7.5%로 추정됩니다.

또한 사브라는 연말 이전에 마감할 예정인 1억 달러 규모의 추가 관리형 시니어 하우징 및 숙련 간호 투자도 확보하고 있습니다. 마감 및 확보된 7억 달러 투자 외에도, 사브라는 현재 적극적으로 추진 중인 3억 3,000만 달러 규모의 관리형 시니어 하우징 투자도 보유하고 있습니다. 전년 대비 사브라는 관리형 시니어 하우징 포트폴리오에 21개 자산을 추가했으며, 이는 자산 수 기준으로 약 24%, 총 관리형 시니어 하우징 NOI 기준으로는 약 76% 증가한 수치입니다. 딜 플로우는 여전히 매우 활발하며, 사브라는 신규 투자에서 경쟁력을 유지하고 있습니다. 이어서 동일 점포 포트폴리오로 넘어가겠습니다. 사브라의 동일 점포 관리형 시니어 하우징 포트폴리오, 합작 투자 지분 포함,은 2분기에도 강한 실적을 이어갔습니다. 주요 수치는 다음과 같습니다: 분기 매출은 전년 동기 대비 8.6% 성장했으며, 캐나다 커뮤니티 매출은 같은 기간 7.8% 증가했습니다.

2분기 동일 점포 포트폴리오의 점유율은 전년 대비 170 베이시스 포인트 상승한 88.2%를 기록했습니다. 특히, 국내 포트폴리오 점유율은 같은 기간 170 베이시스 포인트 상승한 85.7%를 기록했으며, 캐나다 포트폴리오는 같은 기간 160 베이시스 포인트 상승한 93.2%를 기록하여 9분기 연속 점유율 90% 이상을 유지했습니다. 2분기 RevPAR은 전년 동기 대비 6.6% 증가하며 지속적으로 상승했으며, 캐나다 포트폴리오는 같은 기간 5.9% 증가했습니다.

RevPAR과 점유율이 계속 성장하는 가운데, 같은 기간 ExpPAR은 4.1% 증가하여 전년 대비 13.7%의 현금 NOI 성장을 견인했습니다. 현재까지 7억 달러의 완료 및 수상 투자, 매우 탄탄한 투자 파이프라인, 그리고 업계의 우호적인 환경을 바탕으로 포트폴리오의 견고한 성장이 계속될 것으로 기대합니다. 이제 사브라의 최고재무책임자 마이클 코스타에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 대런. 2026년 2분기에는 정상화된 FFO 주당 0.38달러, 정상화된 AFFO 주당 0.40달러를 인식했으며, 이는 1분기의 각각 0.38달러와 0.39달러와 비교됩니다. 전년 동기 대비 2분기 정상화된 FFO 주당 및 정상화된 AFFO 주당은 각각 3%와 5% 증가했습니다. 분기 총 현금 NOI는 1억 4,430만 달러로, 1분기의 1억 3,870만 달러와 비교됩니다. 이 560만 달러의 분기별 개선은 정상화된 AFFO 주당 성장의 주요 원동력이었으며, 관리형 시니어 하우징 포트폴리오의 지속적인 운영 개선과 삼중 순수익(triple-net) 포트폴리오의 철저한 관리 덕분입니다. 이번 분기 관리형 시니어 하우징 포트폴리오의 현금 NOI는 4,460만 달러로, 전 분기의 3,900만 달러와 비교됩니다.

이 증가는 최근 투자 활동의 기여와 동일 점포 관리형 시니어 하우징 포트폴리오의 점유율 증가, 요율 상승, 마진 확대를 모두 반영합니다. 삼중 순수익 포트폴리오의 현금 임대 수입은 분기 동안 9,410만 달러로, 1분기의 8,980만 달러와 비교됩니다. 분기 중에 우리는 Avamere와의 임대 계약에서 임대료를 포트폴리오의 과거 실적에 연동된 고정 금액으로 재설정하는 옵션을 행사했습니다. 이로 인해 연간 고정 현금 임대료가 4,800만 달러로 증가했으며, 이는 2026년 2월 1일부터 소급 적용되었고, 2025년 현금 임대료 4,100만 달러와 비교됩니다. 이로 인해 분기 동안 320만 달러의 임대 수익이 추가되었으며, 여기에는 분기 실적에 정상화되는 160만 달러의 기간 외 수익이 포함됩니다. 또한 임대료 재설정, 임대 계약 수정, 임대 연장 등 여러 소규모 포트폴리오 이니셔티브로부터 160만 달러의 현금 임대 수입 증가를 인식했습니다.

우리의 지속적인 선제적 포트폴리오 관리는 일반적으로 크게 주목받지 못하지만, 수익 프로필과 포트폴리오 품질에 의미 있는 이익을 제공하며, 이는 사브라 팀이 매일매일 수행하는 놀라운 노력의 직접적인 결과입니다. 또한 최근 삼중 순수익 인수 및 투자는 분기별로 82만 3,000달러의 현금 임대 수입을 추가했습니다. 이러한 증가분을 상쇄한 것은 지난 분기에 발표된 CommuniCare 매각으로 인한 130만 달러 감소와 삼중 순수익 시니어 하우징 시설이 관리형 시니어 하우징 포트폴리오로 전환되면서 발생한 22만 6,000달러 감소입니다. 분기 이자 및 기타 수익은 580만 달러로, 1분기의 1,000만 달러와 비교됩니다. 감소는 주로 7월 21일 사업 업데이트에서 언급한 RCA 모기지 대출의 할인 상환으로 인한 이자 수익 감소 때문입니다.

분기 현금 이자 비용은 2,740만 달러로 1분기의 2,600만 달러와 비교됩니다. 증가는 완료된 투자 활동 자금을 조달하기 위한 신용 시설 차입 증가를 반영합니다. 정상화된 현금 G&A는 이번 분기에 1,070만 달러로 지난 분기의 1,100만 달러와 비교됩니다. 이 소폭 감소는 1분기에 2026년 운영자 컨퍼런스 개최와 관련된 비용 발생에 따른 것이며, 이번 분기의 성과 기반 보상 비용 증가로 일부 상쇄되었습니다. 이번 분기에 1억 240만 달러의 대손충당금 및 기타 준비금을 기록했습니다. 이는 주로 7월 21일 사업 업데이트에서 언급한 RCA 모기지 대출의 할인 상환과 관련된 것으로, 이 비용은 정상화된 분기 실적에서 제외되었습니다. 분기 중 두 임차인과의 임대차 계약을 현금 기준 회계에서 발생 기준 회계로 전환했습니다.

이에 따라 310만 달러의 직선 임대료 미수금 및 임대 무형자산 회수를 실현했으며, 이 중 300만 달러는 분기 실적에 정상화되어 반영되었습니다. 이는 앞으로 FFO에 긍정적인 영향을 미칠 것이며, 더 중요한 것은 해당 운영자들의 기본 실적과 지급 이력이 지속적으로 강화되고 있음을 반영합니다. 또한 이번 분기에 삼중 순수익 시니어 하우징 시설이 관리형 시니어 하우징 포트폴리오로 전환되면서 130만 달러의 직선 임대료 미수금을 상각했습니다. 이 금액 역시 분기 실적에 정상화되어 반영되었습니다. 7월 21일 사업 업데이트에서 언급했듯이, 2026년 실적 가이던스를 상향 조정했으며 이를 재확인했습니다. 중간값 기준으로, 이는 정상화된 주당 FFO가 전년 대비 약 7%, 정상화된 주당 AFFO가 전년 대비 약 8% 성장한 것을 의미합니다. 잠시 재무상태표로 넘어가겠습니다.