센터스페이스 M&A announcement

발언을 시작하겠습니다. 안녕하십니까, 바쁜 일정에도 참석해 주셔서 감사합니다.

오늘 콜에는 인디펜던스 리얼티 트러스트의 회장 겸 최고경영자 스콧 셰퍼, 센터스페이스의 사장 겸 최고경영자 앤 올슨, 인디펜던스 리얼티 트러스트의 사장 겸 최고재무책임자 짐 세브라, 그리고 인디펜던스 리얼티 트러스트의 투자 담당 수석 부사장 제이슨 린치가 참석했습니다. 오늘 아침 일찍 IRT와 센터스페이스는 두 회사가 최종 합병 계약을 체결했다고 공동 보도자료를 발표했습니다. 해당 보도자료와 SEC에 제출된 투자자 프레젠테이션은 IRT 웹사이트 irtliving.com과 센터스페이스 웹사이트 centerspacehomes.com의 투자자 섹션에서 확인하실 수 있습니다. 이번 콜의 녹음본은 콜 종료 직후 두 웹사이트에서 다시 들으실 수 있습니다.

시작에 앞서, 이번 콜에서 나오는 발언들은 연방 증권법상 미래 예측 진술에 해당할 수 있으며, 1995년 사적 증권 소송 개혁법의 안전항 규정에 따라 선의로 이루어진 것임을 알려드립니다. 미래 예측 진술은 IRT와 센터스페이스 경영진의 현재 신념, 기대 및 가정을 바탕으로 하며, 사업, 경제, 경쟁 위험 및 불확실성에 영향을 받습니다. 이들 중 상당수는 예측이 어렵고 양사 통제 범위를 벗어납니다. IRT와 센터스페이스는 법률에 의해 요구되는 경우를 제외하고는 미래 예측 진술을 업데이트하거나 보완할 의무를 지지 않습니다. 오늘 논의에는 FFO, Core FFO, EBITDA, 조정 EBITDA, 순영업소득 등 비 GAAP 재무 지표도 포함되어 있습니다.

이들 지표의 정의는 오늘 프레젠테이션 부록과 보도자료에 포함되어 있으며, 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표와의 조정 내역은 각 회사의 SEC 제출 문서에서 확인하실 수 있습니다. 이제 스콧 셰퍼에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 스테파니. 여러분, 안녕하십니까. 오늘 아침 인디펜던스 리얼티 트러스트와 센터스페이스는 전량 주식 교환 방식의 합병에 관한 최종 계약을 발표했습니다. 이를 통해 약 81억 달러의 총 기업 가치를 가진 중견 시장 선도 다가구 리츠가 탄생하며, 17개 주에 걸쳐 44,000여 가구의 아파트를 보유하게 됩니다. 전략적 논의를 시작하기 전에, 오늘 아침 앤 올슨이 함께해 주셔서 매우 기쁘다는 말씀을 드리고 싶습니다. 앤과 그녀의 팀은 센터스페이스에서 훌륭한 포트폴리오를 구축했으며, 그만큼 중요한 것은 우리와 매우 유사한 문화와 운영 철학을 만들어냈다는 점입니다. 우리를 이 자리에 이끈 대화들은 직접적이고 건설적이었으며, 이 사업에서 가치가 창출되는 지점에 대한 공통된 관점에 기반하고 있었습니다. 왜 우리가 이 일을 하는지, 그리고 왜 지금인지를 다섯 가지로 정리해 말씀드리겠습니다. 첫째, 다가구 시장에서는 규모가 중요하며, 그 중요성은 해마다 커지고 있습니다.

합병 후 회사는 17개 주에 걸쳐 주로 비게이트웨이 시장에서 163개 커뮤니티와 44,000개 이상의 유닛을 보유하게 됩니다. 규모가 커지면 자본 시장 접근성이 향상되고, 시간이 지남에 따라 자본 비용도 낮아집니다. 동시에, 이는 우리의 기관 운영 플랫폼을 훨씬 더 큰 유닛 기반에 확산시킬 수 있게 해줍니다. 이것이 단순히 규모가 큰 회사가 아니라 더 나은 회사가 되는 방법입니다. 둘째, 우리는 본질을 바꾸지 않고도 더 나은 성장을 이룰 수 있습니다. 이 점은 첫 번째 질문이 될 것으로 예상되기에 명확히 말씀드리고 싶습니다. IRT는 앞으로도 선벨트 지역에 집중된 회사로 남을 것입니다. 선벨트 지역은 프로포르마 NOI의 58%를 차지하며, 여전히 우리의 가장 큰 노출 지역이자 주요 성장 동력입니다. 센터스페이스의 포트폴리오는 IRT의 중서부 및 마운틴 웨스트 지역 집중도를 각각 프로포르마 NOI 기준 27%와 15%로 높여줍니다.

중서부와 마운틴 웨스트 시장은 역사적으로 미국 평균보다 높은 NOI 성장률을 보였으며 변동성은 더 낮았습니다. 2017년부터 2025년까지 IRT와 센터스페이스는 가중 평균 연간 동종 점포 NOI 성장률 5.7%를 기록했으며, 이는 비게이트웨이 동종사 4.2%와 게이트웨이 동종사 2.3%를 상회합니다. 또한 경기 사이클 전반에 걸쳐 결과의 변동 폭이 더 좁았습니다. 이는 더 나은 위험 조정 포트폴리오임을 의미합니다. 고성장 선벨트 핵심 지역과 변동성이 낮은 중서부 및 마운틴 웨스트 시장의 조합입니다. 프로포르마 NOI의 약 80%는 예상 인구 증가 상위 25% 내 시장에서 발생하며, 단일 시장이 프로포르마 NOI의 11%를 초과하지 않습니다. 셋째, 공급 상황이 우리에게 유리하게 전환되고 있습니다.

통합된 사업권 전역에서 신규 공급은 2029년까지 감소할 예정이며, 인구 증가는 계속해서 전국 평균을 상회하고 있습니다. 덴버 광역시(MSA)에서는 코스타가 올해 임대료 상승세가 긍정적으로 전환될 것으로 예상하고 있습니다. 덴버 프론트 레인지 지역의 신규 공급은 2024년 재고의 6.7%에서 2027년 약 2.8%로 감소할 것으로 예상되며, 향후 5년간 인구 증가는 전국 평균의 두 배에 이를 것으로 전망됩니다. 미니애폴리스는 우리가 추적하는 시장 중 가장 낮은 공급 파이프라인을 보유하고 있으며, 신규 공급은 2024년 3.8%에서 2027년 1.3%로 감소할 것으로 예상됩니다. 덴버와 마찬가지로 미니애폴리스의 인구 증가는 향후 5년간 전국 평균의 거의 두 배에 이를 것으로 예상됩니다. 우리는 상상에 의존해야 하는 회복을 가정하지 않습니다. 오늘날 데이터에서 그 회복을 확인하고 있습니다. 넷째, 검증된 플랫폼을 위한 더 큰 기회 세트를 확보하게 되었습니다.

이번 합병으로 인한 단기적인 시너지 효과는 명확합니다. 이 결합이 단순히 규모를 키우는 것이 아니라 장기 성장률을 개선하는 이유는, 우리가 구축한 두 가지 내부 성장 엔진, 즉 가치 추가 리노베이션 프로그램과 올해부터 시행한 커뮤니티 와이파이 프로그램을 포함한 기타 수익 창출 이니셔티브에 더 길고 넓은 성장 동력을 제공하기 때문입니다. 두 성장 동력 모두 확장 가능하며, 자유 현금 흐름으로 자금을 조달하고 있고, 이제 수천 개의 추가 유닛을 활용할 수 있게 되었습니다. 짐이 곧 경제성 분석을 자세히 설명해 드릴 것입니다. 다섯째, 우리는 이전에도 이런 경험이 있습니다. 2015년에는 현금과 주식 거래를 통해 트레이드 스트리트 레지덴셜을 인수하여 지역 선벨트 시장 전반에 걸쳐 규모를 확장했습니다. 그리고 2021년에는 스테드패스트 아파트 REIT 합병을 통해 회사 규모를 두 배 이상 키웠습니다.

우리는 거래 종료 후 몇 달 내에 단일 운영 플랫폼으로 통합했으며, 발표 당시 설정한 시너지 및 수익 증가 목표를 초과 달성했습니다. 이번 거래는 동일한 경영진이 동일한 전략을 실행하는 것으로, 현재 규모의 약 4분의 1에 해당하며 두 배로 키우는 것과는 다릅니다. 회사를 성공적으로 통합한 경험이 실행 리스크를 완전히 없애지는 않지만, 어떻게 그리고 무엇을 해야 하는지에 대한 리듬을 알고 있다는 뜻입니다. 거래 종료 후 저는 계속해서 회장 겸 최고경영자(CEO)로서 역할을 수행할 것이며, 짐 시버가 사장 겸 최고재무책임자(CFO)로서 일할 것입니다. 이사회는 11명의 이사로 확대되며, IRT 출신 9명과 센터스페이스 출신 2명으로 구성됩니다. 합병된 회사는 인디펜던스 리얼티 트러스트(IRT)라는 이름을 유지하며, 뉴욕증권거래소에서 IRT라는 티커로 계속 거래될 것입니다.

조직 구조에 대해서는 현재부터 거래 종료 시점까지 통합 계획을 진행하면서 추가로 말씀드리겠습니다. 이제 전화를 앤에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 스콧. 그리고 여러분, 안녕하세요. 우리 이사회와 경영진은 모든 이해관계자에게 최선의 이익이 되는 이 변혁적인 거래를 IRT와 함께 진행하게 되어 기쁘게 생각합니다. 센터스페이스에서는 견고하고 성장하는 시장에서 사업을 확장하는 동시에 재무구조 개선을 위해 노력해왔습니다. 이번 합병은 그 전략을 크게 진전시키는 계기가 될 것입니다. 회사는 이제 운영 플랫폼에 이익이 되는 규모를 갖추게 되며, 자본 비용은 시장 노출을 더욱 다각화하고 레버리지 프로필도 개선될 것입니다. IRT가 거주자와 이해관계자에 대한 헌신을 보여주는 점은 우리와 같은 마음임을 확신합니다. 센터스페이스 팀에게 특별히 감사의 말씀을 전하고 싶습니다. 우리 팀이 이룬 성과가 매우 자랑스럽고, IRT의 리더십이 거주자에게 훌륭한 주거 환경을 제공하고, 팀원들에게 기회를 제공하며, 주주들에게 수익을 돌려드리겠다는 우리의 약속을 더욱 강화할 것이라 확신합니다.

이제 짐이 재무적 영향에 대해 설명할 준비가 되어 있습니다.