AH 리얼티 트러스트 26년 2분기 어닝콜

AH 리얼티 트러스트 2026년 2분기 실적 컨퍼런스 콜 및 웹캐스트에 참여해 주셔서 감사합니다. 오늘 콜에는 저 외에도 숀 티벳츠 회장 겸 사장 겸 CEO, 매튜 반스-스미스 CFO, 그리고 크레이그 로메로 자산관리 담당 부사장이 함께하고 있습니다. 어제 오후에 2분기 실적 발표 보도자료와 보조 자료가 배포되었습니다. 콜 종료 직후부터 2026년 9월 3일 목요일까지 전화 재청취가 가능합니다. 재청취 접속 번호는 실적 발표 보도자료에 안내되어 있습니다. 이 발표의 재방송을 청취하시는 분들께는, 본 발언은 2026년 8월 4일 현재 시점 기준이며 최초 실적 발표 콜 이후에는 업데이트되지 않음을 알려드립니다.

이번 콜에서는 포트폴리오의 향후 성과, 다가구 주택 포트폴리오 관련 거래, 부동산 금융 프로그램 및 건설 사업, 해당 거래에서 발생하는 수익 사용, 리브랜딩 및 그 노력, 전략적 전환의 결과, 유동성 상황, 그리고 전망에 관한 내용을 포함한 미래 예측성 발언을 할 수 있습니다. 청취자 여러분께서는 이러한 미래 예측성 발언이 현재 이용 가능한 정보를 바탕으로 한 경영진의 신념, 가정 및 기대에 근거하고 있음을 유의해 주시기 바랍니다. 이러한 신념, 가정 및 기대는 알려지지 않은 여러 사건이나 요인, 예측이 어렵고 일반적으로 당사의 통제를 벗어난 요인들로 인해 변경될 수 있습니다.

이러한 위험과 불확실성으로 인해 실제 결과는 현재 기대와 크게 달라질 수 있습니다. 청취자 여러분께서는 어제 배포한 보도자료 내 미래 예측성 발언 관련 공시와 당사가 SEC에 제출하거나 제공한 문서에 포함된 위험 요인을 반드시 검토해 주시기 바랍니다. 우리는 FFO, 정규화된 FFO, 조정된 FFO를 포함하되 이에 국한되지 않는 특정 비-GAAP 재무 지표에 대해서도 논의할 예정입니다. 이러한 비-GAAP 지표의 정의와 가장 유사한 GAAP 지표와의 조정 내역은 분기별 보충 자료에 포함되어 있으며, 해당 자료는 당사 웹사이트 ahrealtytrust.com에서 확인하실 수 있습니다. 이제 통화를 Shawn에게 넘기겠습니다.

안녕하세요. 오늘 저희와 함께해 주셔서 감사합니다. 연초부터의 실적을 감안하여 2026년 전체 조정된 FFO 가이던스 범위를 희석 주당 $0.53에서 $0.57로 상향 조정합니다. 현재 AH Realty Trust의 현황, 이번 분기에 달성한 주요 성과, 포트폴리오 하이라이트를 말씀드린 후, 현재의 자본 배분 전략과 전망을 공유하겠습니다. 직설적으로 말씀드리겠습니다. 이번 분기는 AH Realty Trust 역사상 가장 중대하고 생산적인 분기였습니다. 5개월 전 구조조정 계획을 발표할 때, 우리는 주주 여러분께 중요한 약속을 드렸습니다. 오늘 저는 그 모든 약속을 예상보다 더 빠르게 이행하여 상당한 가치 창출 가속화를 이뤄냈음을 자랑스럽게 보고합니다. 최근 몇 달 동안 우리는 이 회사를 근본적으로 변화시켰습니다.

거의 모든 다가구 주택 포트폴리오를 매각했고, 부동산 금융 포지션 대부분에서 철수했으며, 부채를 상환하여 회사 역사상 가장 큰 규모의 대차대조표 레버리지 축소를 실행했습니다. 마지막으로, 건설 사업에서도 철수했습니다. 오늘날 새롭게 구성된 이사회는 앞으로 나아갈 당사의 새로운 회사를 감독할 수 있는 역량과 경험을 갖춘 신규 이사들로 구성되어 있습니다. 이 모든 과정을 거치면서도 우리는 소매 및 복합용도 오피스 포트폴리오를 우수하게 운영하며 점유율을 높이고 있습니다. 전략적 전환을 발표할 때, 우리는 다가구 주택과 부동산 금융에서 철수하여 총 약 7억 5천만 달러의 총수익을 달성하겠다는 의사를 밝혔습니다. 우리는 이제 순수한 고품질 소매 및 복합용도 오피스 REIT가 되었습니다. 모든 의미 있는 측면에서, 우리는 바로 그 회사, AH Realty Trust입니다.

5월에 당사는 원래 포트폴리오 매각 계약에 포함된 11개 다가구 주택 중 9개를 Harbor Group International 계열사에 4억 8천 5백만 달러에 매각을 완료했습니다. 이 자산들에 대해 받은 강력한 평가액은 REIT 구조 내에서 시장이 부여한 가치보다 높았으며, 포트폴리오에 상당한 내재 가치가 존재하고 계속 존재한다는 당사의 가설을 명확히 입증합니다. Greenside와 Premier는 HGI와 계약을 체결하여 추가로 총 7천 7백만 달러의 수익을 기대하고 있습니다. 그린사이드는 2026년 말까지, 프리미어는 2027년 중반까지 클로징할 것으로 예상하고 있습니다. 또한, 에벌리와 솔리스 게인즈빌에 대해 총 9,550만 달러의 총 매각가로 매매 계약을 체결했으며, 현재 매수인의 계약금은 환불 불가 상태이고 2026년 3분기 말까지 클로징할 것으로 기대하고 있습니다.

약속드린 대로, 독특한 지상 임대 구조와 안정적인 현금 흐름을 가진 스미스 랜딩은 계속 보유할 계획입니다. 하버 그룹에 매각한 9개 자산의 수익금은 재투자되었습니다. 약 4억 6천만 달러가 직접 부채 상환에 사용되어 자본 구조를 크게 재편했습니다. 분기 말 기준으로 AH 리얼티 트러스트의 순부채 대비 총 조정 EBITDA 비율은 약 7.1배였으며, 레버리지 추이는 당사가 예상한 대로 진행되고 있습니다. 우리는 순부채 대비 총 조정 EBITDA 5.5배에서 6.5배의 목표 레버리지 범위에 명확히 접근하고 있습니다. AH 리얼티 트러스트는 모닝스타 DBRS로부터 BBB 신용 등급을 유지하고 있으며, 이는 우리가 강화하고 있는 재무 건전성을 잘 보여줍니다. 2분기 한 분기 동안에만 변동 금리 부채 3억 5,300만 달러를 상환하여 부채 구조를 더욱 개선했습니다.

분기 말 기준으로 당사의 부채는 100% 고정금리이거나 경제적 헤지가 적용되어 있습니다. 다가구 주택 사업을 넘어, 건설 사업에서 완전히 철수했으며 부동산 금융 플랫폼도 상당 부분 축소했습니다. 그 결과, 당사는 훨씬 단순해졌고 수익 변동성도 크게 줄었으며 재무 구조도 간소화되었고, 강력한 선벨트, 미드애틀랜틱, 남동부 시장에서 고품질의 오픈 에어 리테일 및 복합용도 생태계 소유 및 운영에 더욱 집중할 수 있게 되었습니다. 성공적인 변화를 이끈 또 다른 핵심 요소는 거버넌스입니다. 우리는 다음 장을 준비하기 위해 적합한 리더십을 확보하고자 이사회 구성에 의도적이고 전략적인 변화를 주었습니다. 2026년 연례 주주총회에서 주주들은 시어도어 빅맨과 로리 위트먼을 독립 이사로 선출했습니다.

그들이 제공하는 역량과 전문성은 당사의 사업과 변화, 그리고 AH 리얼티 트러스트 주가와 자산 가치 간 격차 해소에 직접적으로 관련되어 있습니다. 앞서 발표한 대로, 데니스 가트먼과 조지 앨런은 연례 주주총회에서 이사회 임기를 마쳤습니다. 그동안의 기여에 다시 한번 감사드립니다. 이번 이사회 개편은 거버넌스와 전략의 의도적이고 지속적인 정렬을 반영하며, AH 리얼티 트러스트가 주주 가치 창출에 유리한 위치에 있다고 확신합니다. 이제 방향을 전환하여, 주주 가치를 가장 많이 창출할 수 있는 곳에 자본을 배분한다는 원칙에 기반한 자본 배분 체계에 대해 말씀드리겠습니다. 5월에 당사 이사회는 총 승인된 자사주 매입 한도를 1억 달러로 상향 조정하여 원래 승인액의 두 배로 늘렸으며, 이는 회사의 내재 가치에 대한 이사회의 확신을 반영한 것입니다.

2026년 6월 30일까지 약 3,320만 달러, 즉 주당 가중 평균 가격 5.92달러에 560만 주를 매입했습니다. 이는 자본을 가장 효과적으로 활용한 사례 중 하나라고 믿습니다. 승인 한도 상향을 반영하면 약 5,410만 달러가 향후 자사주 매입에 사용 가능합니다. 현재 주가와 내재 가치 간 격차를 계속 좁혀 나가기 위해, 단기적으로 수익성을 높일 수 있는 기존 포트폴리오 내의 목표 재개발 및 외곽 부지 개발을 포함한 다양한 자본 배분 옵션을 계속 평가할 것입니다. 또한 주주에게 수익을 가져다줄 조건에서만 목표 시장 내 인수를 선별적으로 검토할 것입니다. 성장만을 위해 무분별한 인수를 추진하지는 않을 것입니다. 주주 가치 창출이 우리의 나침반이며, 이 관점에서 자본 배분 기회를 지속적으로 재평가할 것입니다.

광범위한 소매업 환경에 대해 잠시 언급할 가치가 있습니다. 코스타(CoStar)의 최신 데이터에 따르면, 이 부문의 기본 여건이 안정화되고 있으며 일부 핵심 지역에서는 더욱 긴축되고 있습니다. 순 흡수량은 1분기 마이너스 이후 2분기에 980만 평방피트의 플러스로 반등했습니다. 신규 매장 개설이 폐점보다 계속 앞서고 있습니다. 가용 소매 공간은 다년간 최저 수준에 근접해 있으며, 10년 평균 대비 약 12% 낮은 상태입니다. 신규 건설은 여전히 팬데믹 이전 수준에 크게 못 미쳐 신규 공급을 제한하고 있습니다. 당사 포트폴리오의 기반인 식료품점 중심 공간은 전체 시장보다 더욱 긴축된 상태입니다. 임대료 상승세가 완화되고 있음에도 불구하고 임대인들은 신규 임대에서 의미 있는 임대료 인상을 지속적으로 확보하고 있습니다. 소매 부동산에 대한 투자자 수요도 강세를 유지하고 있으며, 매출액은 전년 대비 26% 증가했고, 2025년 정점 이후 자본환원율은 안정화되고 있습니다.

이 모든 것이 우리가 구축한 포트폴리오의 강점과 직접적으로 연관되어 있다고 믿습니다. 변혁을 실행하는 가운데, 당사의 소매 및 복합용 오피스 포트폴리오는 높은 수준의 성과를 지속했습니다. 곧 크레이그가 세부 내용을 안내해 드릴 것입니다. 먼저 주목할 만한 몇 가지 주요 사항입니다. 당사의 소매 포트폴리오는 분기 말 기준 임대율이 95.1%였습니다. 2분기 소매 현금 동일 점포 NOI는 전년 대비 2.9% 증가했으며, 이는 8.7%의 현금 갱신 임대 스프레드에 힘입은 결과입니다. 기존 임대 활동에서 시작된 임대료와 검증된 고유동성 전국 소매업체가 주축인 임차인 기반이 이를 견인했습니다. 콜럼버스 빌리지의 트레이더 조는 인근 유일한 다른 시장 지점 방문 수의 거의 두 배에 달하는 방문객 수를 기록하며 계속해서 앞서 나가고 있습니다. 콜럼버스 빌리지의 골프 갤럭시는 전국 모든 골프 갤럭시 매장 중 상위 3위 안에 들고 있습니다. 차트웨이 연방 신용조합이 최근 콜럼버스 빌리지의 외곽 부지에 문을 열었습니다.

이는 당사가 포트폴리오 전반에 걸쳐 지속적으로 실행 중인 재개발 및 NOI 향상 기회의 또 다른 사례입니다. 앞으로 2026년 전체 동일 점포 NOI 성장률은 약 2.5%에서 3.5% 사이가 될 것으로 예상합니다. 서명은 했지만 아직 입주하지 않은 임대 파이프라인이 가동되면서 소매 임대 비율은 계속 상승할 것으로 보이며, 이 활동의 대부분은 2027년에 집중될 것입니다. 당사의 오피스 포트폴리오는 분기 말 기준 임대 점유율이 96.7%였으며, 신규 임차인들이 임대료를 지불하기 시작하면서 경제적 점유율도 계속 증가하고 있습니다. 지난 분기에는 AH 리얼티 트러스트의 자체 본사 사무실을 타운 센터의 메인 타워에서 타운 센터 포트폴리오 내 3년간 공실이었던 덜 선호되는 소매 공간으로 통합, 축소, 이전을 완료했습니다.