National Healthcare Properties, Inc. Class A Common Stock 26년 2분기 어닝콜

마이크, 진행해 주십시오. 내셔널 헬스케어 프로퍼티스 2026년 2분기 웹캐스트에 오신 것을 환영합니다. 모든 참가자는 청취 전용 모드로 설정됩니다.

이 행사는 녹음되고 있음을 알려드립니다. 또한, 이번 웹캐스트 발표에서 역사적 사실이 아닌 일부 진술과 가정은 1995년 사적 증권 소송 개혁법의 안전항 조항에 따라 미래 예측 진술임을 알려드립니다. 이러한 미래 예측 진술은 특정 가정과 위험 요소에 따라 실제 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 회사는 이러한 차이와 사업에 미치는 영향에 관한 자세한 위험 요소 논의를 위해 최신 Form 10-K를 포함한 SEC 제출 문서를 참조하시기 바랍니다. 오늘 통화 중 회사는 일부 비-GAAP 재무 지표에 대해서도 설명할 예정입니다.

이 지표들은 단독으로 또는 GAAP에 따라 작성된 재무 결과를 대체하는 것으로 간주되어서는 안 됩니다. 회사는 2026년 2분기 실적 보충 자료의 일부로 nhpreit.com 웹사이트에 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표와의 조정 내역을 제공할 것입니다. 준비된 발언 후 질의응답 시간이 이어집니다. 웹캐스트 녹화본은 오늘 중 회사 웹사이트에서 다시 보실 수 있음을 알려드립니다. 이제 회사 경영진에게 마이크를 넘기겠습니다. 마이클, 진행해 주십시오. 감사합니다, 마이크.

안녕하세요, 내셔널 헬스케어 프로퍼티스 2026년 2분기 실적 발표에 오신 것을 환영합니다. 저는 NHP의 최고경영자 마이클 앤더슨이며, 오늘 제 발언 후 재무 담당 최고책임자인 드루 베빈이 재무 실적과 전망에 대해 자세히 말씀드릴 예정입니다. 지난 분기, 상장사로서 첫 실적 발표 통화에서 우리는 명확한 의제를 제시했습니다. 최고 수준의 운영자들과 함께 엄격한 인수 기준을 통해 SHOP 포트폴리오를 성장시키고, 자본을 시니어 주택에 집중하며, 투자등급 무담보 발행자에 부합하는 재무구조를 구축하는 것입니다. 2분기는 이러한 목표 각각에 대해 상당한 실행이 이루어진 분기였습니다. 운영부터 시작하자면, 우리 SHOP 부문은 전년 동기 대비 20.1%의 동일 점포 현금 순영업소득(NOI) 성장을 기록하며, 점유율, 요율, 마진에 힘입어 두 자릿수 성장을 이어갔습니다.

동일 점포 평균 점유율은 84.1%에 도달했고, 동일 점포 현금 NOI 마진은 230베이시스 포인트 확장되어 22.4%를 기록했습니다. 중요한 점은, 이러한 성장 구성은 우리가 예상한 대로 성숙해가고 있으며, 요율과 운영 레버리지 모두가 포트폴리오가 안정화에 가까워짐에 따라 점유율 증가에 기여하고 있다는 것입니다. 드루가 세부 사항을 설명할 것입니다. 우리의 세 운영 파트너인 시니어 라이프스타일, 디스커버리 시니어 리빙, 에이지웰 시니어 리빙은 현재 총 56개의 SHOP 커뮤니티를 공동으로 관리하고 있습니다. 각 파트너는 이러한 결과를 뒷받침하는 거주자 케어의 질과 운영상의 엄격함을 지속적으로 보여주고 있으며, 우리는 이들과 함께 성장해 나가는 파트너십에 감사하고 있습니다. 외부 성장 측면에서, 2분기와 그 직후 기간은 회사 역사상 가장 활발한 투자 활동 기간이었습니다.

6월 말에는 중서부 지역에서 총 211유닛 규모의 시니어 주택 커뮤니티 두 곳을 9,800만 달러에 인수했으며, 이는 신뢰하는 운영 파트너 중 한 곳이 관리하고 있습니다. 7월에는 중서부, 남부, 미드애틀랜틱, 태평양 북서부에 걸쳐 1,003유닛 규모의 17개 커뮤니티를 약 1억 8,200만 달러에 인수 완료했습니다. 이 중 13개 커뮤니티는 지난 분기에 발표한 디스커버리 시니어 리빙과의 합작 투자로 인수했으며, 우리는 약 98.5%의 지분을 보유하고 있습니다. 해당 거래의 일환으로, 우리는 추가로 13개의 디스커버리 관리 커뮤니티에 대해 우선매수권과 구매 옵션을 보유하고 있어, 잘 알고 있는 파트너와의 지속적인 성장 경로가 명확히 마련되어 있습니다. 이들을 합산하면, 2026년 현재까지의 인수는 총 19개 부동산, 1,214유닛에 약 2억 8,000만 달러 규모이며, 혼합 연간 1년차 수익률은 7.9%, 예상 3년차 수익률은 9.7%입니다.

초기 수익률과 안정화 수익률 간의 차이는 의도적인 것입니다. 우리는 운영 파트너와 자산 관리팀이 측정 가능한 개선을 이끌어낼 수 있는 자산을 평가하고 있으며, 그 작업에 대한 보상을 받고 있습니다. 또한 명확한 단기 파이프라인도 보유하고 있습니다. 6월 말에는 일리노이 주에서 178유닛 규모의 3개 커뮤니티를 3,000만 달러에 인수하는 확정 매매 계약을 체결했습니다. 7월에는 플로리다 주에서 200유닛 규모의 2개 커뮤니티를 9,000만 달러에 인수하는 확정 계약을 체결했습니다. 이들 거래는 모두 통상적인 마감 조건과 관련 규제 승인에 따라 3분기에 마감될 예정입니다. 앞서 언급한 두 거래 외에도, 8월 4일에는 파산 절차를 통해 다섯 개의 SHOP 커뮤니티에 대해 스토킹 호스 입찰자로 지정되었습니다.

스토킹 호스 입찰자 지정에 따라, 만약 이 커뮤니티들을 인수하지 못할 경우 총 480만 달러를 초과하는 해지 수수료와 비용 환급을 받을 권리가 있습니다. 거래의 대부분이 NHP OP 유닛 또는 REIT 주식으로 자금 조달될 예정임을 강조하는 것이 중요한데, 이는 대차대조표의 부채를 더욱 줄이고 단기 및 장기 성장에 대해 강한 확신을 가진 SHOP 커뮤니티를 추가하는 효과가 있습니다. 자본 재활용 측면에서, 5월에 발표한 전략적 회전을 계속 추진하고 있습니다. 약 5억 2,800만 달러 규모의 86개 외래 환자 의료 시설 포트폴리오 매각 계약이 이제 확정되었습니다. 구매자의 실사 기간은 7월 중순에 만료되었습니다. 대출 승계에 대한 대출 기관의 동의와 기타 통상적인 마감 조건만 남아 있습니다.

우리는 OMF 포트폴리오 잔여 자산과 관련된 전략적 기회를 계속 모색하며, SHOP 포트폴리오로의 완전한 재편을 완료하는 데 집중하고 있습니다. 이 과정이 진행됨에 따라 추가 업데이트를 제공하겠습니다. 5월에는 약 4,200만 달러 규모로 캘리포니아에 있는 비핵심 SHOP 커뮤니티 한 곳을 매각하는 확정 매매 계약을 체결했습니다. 이 매각은 최근 12개월 실적 기준으로 1.7%의 캡 레이트를 가지며, 규모와 성장 기회가 가장 큰 시장에 포트폴리오를 더욱 집중시키는 전략적 방향과 일치합니다. 회사의 발전을 보여주는 거버넌스 관련 두 가지 사항도 말씀드리고자 합니다. 8월 10일부터 알 캠벨을 독립 이사로 이사회에 임명했다고 발표했습니다.

알은 최근 미드아메리카 아파트 커뮤니티의 최고재무책임자(CFO) 역할에서 은퇴했으며, 14년간 미드아메리아의 엄청난 성장과 성과를 이끌었습니다. 그는 수십 년간의 상장회사 리더십과 경험을 이사회에 가져다주며, 저희는 그가 합류하게 되어 매우 기쁘게 생각합니다. 또한 새로운 독립 이사를 찾기 위한 또 다른 이사회 절차를 시작하여 회사 거버넌스의 지속적인 개선에 대한 우리의 의지를 더욱 확고히 하고 있습니다. 이제 최고재무책임자 드류 베이빈에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 마이클. 2분기 정규화 FFO는 약 1,090만 달러, 주당 0.18달러였습니다. 절대 기준으로는, NOI와 이자 수익 증가, 그리고 주로 주식 기반 보상 형태의 G&A 증가를 상쇄하는 낮은 이자 비용 덕분에 NFFO가 전년 대비 증가했습니다. 4월 IPO를 통한 대규모 부채 축소로 인한 주식 수 증가로 인해 예상대로 NFFO 주당 순이익은 분기별 및 전년 대비 감소했습니다. 올해 2분기 정규화 FFO는 파생상품 공정가치 평가 및 종료로 인한 이자 비용을 상쇄하는 120만 달러, 주당 0.02달러의 이익을 제외하고 있습니다. SHOP 부문 내에서 동일 점포 현금 순영업소득은 평균 점유율 증가, 전년 대비 RevPOR 성장의 의미 있는 상승, 그리고 운영 마진의 지속적인 개선에 힘입어 전년 동기 대비 20.1% 증가했습니다.

동일 점포 평균 점유율은 이번 분기 84.1%에 도달했으며, 이는 2025년 2분기 대비 140 베이시스 포인트 개선된 수치입니다. 지난 분기에 언급했듯이, 점유율의 전년 대비 성장 가속화는 2024년과 2025년에 게임 체인저급 운영자 전환 이후 우리 포트폴리오가 경험한 급격한 점유율 성장에 비추어 볼 때 예상된 결과입니다. 그럼에도 불구하고 우리는 요율과 마진 개선에 따른 가속화된 호재와 함께 점유율의 지속적인 성장을 기대하고 있습니다. SHOP 부문은 요율과 마진의 초과 실적으로 2분기 NOI 성장 기대치를 상회했으며, 이에 따라 연간 동일 점포 현금 NOI 성장 가이던스를 상향 조정했으나, 점유율 성장은 예상보다 적게 기여했습니다. 이 지연은 AL 부문에 집중되었는데, 우리는 이번 분기 동안 운영자의 전략적 결정에 따라 주요 부동산 리더십 역할, 특히 전무 이사 및 영업 리더십 수준에서 업그레이드를 지원했습니다.

우리는 이것이 장기 NOI 잠재력 향상을 위한 올바른 장기 결정이라고 믿으며, 동일 운영자가 7월에 포트폴리오 전반에서 점유율 상승을 주도했고 올해 예상에 부합하는 NOI를 달성할 것으로 여전히 기대하고 있음을 말씀드립니다. 동일 점포 RevPOR는 신규 임대 활동이 거의 전체 포트폴리오에 1월부터 적용된 약 5%의 연평균 인상률을 넘어 수익에 기여하며 전년 대비 5.9% 증가한 6,390달러를 기록했습니다. 우리는 고도의 집중 치료 및 개인 부담 거주자에 대한 전략적 집중과 수익 증대 프로젝트에 대한 자본 투자 의지가 장기적으로 일관된 중간 한 자릿수 RevPOR 성장을 가능하게 할 것으로 확신합니다.