센츄리 커뮤니티스 26년 3분기 어닝콜

오늘 센추리 커뮤니티스의 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 통화를 시작하기에 앞서, 이번 통화에서 언급되는 일부 내용은 미래예측진술에 해당할 수 있음을 알려드립니다. 이러한 진술은 경영진의 현재 기대를 바탕으로 하며, 실제 결과가 미래예측진술에 기술되거나 암시된 내용과 실질적으로 달라지게 할 수 있는 여러 위험과 불확실성의 영향을 받습니다. 이러한 위험과 불확실성 중 일부는 회사의 최신 10-K 보고서의 ‘위험 요인’ 항목과 곧 제출할 최신 10-Q 보고서 및 기타 미국 증권거래위원회 제출 자료에서 확인하실 수 있습니다. 당사는 미래예측진술을 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 또한 이번 컨퍼런스콜에서는 일부 비일반회계기준 재무지표를 논의할 예정입니다.

모든 비일반회계기준 재무지표와 가장 직접적으로 비교 가능한 일반회계기준 재무지표 간의 조정 내역은 미국 증권거래위원회에 제출하고 당사 투자자 관계 웹사이트에 게시한 실적 발표 자료에 포함되어 있습니다. 회사가 이러한 정보를 제시하는 것은 해당 정보를 단독으로 고려하거나 일반회계기준에 따라 제시된 재무정보를 대체하려는 목적이 아닙니다. 오늘 컨퍼런스콜에는 데일 프랜시스콘 이사회 의장, 롭 프랜시스콘 최고경영자, 스콧 딕슨 최고재무책임자가 참석합니다. 오늘 준비된 발언이 끝난 후 질문을 받겠습니다. 그럼 데일에게 진행을 넘기겠습니다.

감사합니다, 타일러. 여러분, 안녕하십니까. 3분기에는 금리가 큰 폭으로 상승하고 인플레이션이 지속됐으며 거시경제의 불확실성이 이어졌습니다. 이로 인해 소비자 신뢰가 전반적으로 크게 위축됐고, 특히 생애 첫 주택 구매자의 신뢰가 큰 타격을 받았습니다. 분기가 진행되면서 주택 구매자들은 더욱 신중해졌고, 거래를 서둘러야 한다고 느끼지 않았으며, 관망하는 편이 더 낫다고 판단했습니다. 그 결과 방문객의 계약 전환율과 주문이 모두 둔화되면서 인도 물량과 매출총이익률에 부담을 줬습니다. 이러한 추세는 현재까지 10월에도 이어지고 있습니다. 이러한 부담에도 불구하고, 3분기에는 사업 운영 측면에서 계속해서 진전을 이뤘으며 기존 시장에서 점유율을 확대한다는 전략도 차질 없이 실행하고 있습니다. 기말 커뮤니티 수는 전년 동기 대비 7%, 전 분기 대비 4% 증가한 343개로, 회사 사상 최고치를 기록했습니다.

비용을 효과적으로 관리하면서 광고비를 제외한 직접 건설비, 완공 택지 비용, 고정 일반관리비가 모두 전 분기보다 감소했습니다. 주당 장부가액도 90.61달러로 회사 사상 최고치를 기록했습니다. 10월 초에는 댈러스-포트워스 시장에서만 주택을 건설하는 텍사스 최장수 주택 건설업체인 히스토리메이커 홈스를 인수했습니다. 기존 시장에서 점유율을 확대한다는 전략에 부합하는 이번 거래를 통해, 미국 최대 주택 시장인 댈러스-포트워스에서 성장을 가속화하는 데 필요한 규모와 토지 기반, 현지 인재를 확보했습니다. 또한 이 시장은 장기적으로 견조한 펀더멘털을 갖출 것으로 보고 있습니다. 히스토리메이커는 초급 주택 시장과 상향 이동 시장 모두에 주력하고 있어 당사의 상품 구성을 다변화하는 데도 기여합니다. 업계가 분명 역풍에 직면해 있지만, 견실한 대차대조표와 토지 전략을 바탕으로 현재의 환경에 유연하게 대응할 수 있습니다.

유기적 성장과 기회주의적 인수를 통해 기존 시장에서 점유율을 확대하는 데 계속 집중하고 있습니다. 기존 시장 내 커뮤니티 수를 늘린 덕분에 간접비 구조를 크게 확대하지 않고도 규모를 키울 수 있는 기반을 마련했습니다. 이제 롭에게 진행을 넘겨 전략과 운영, 토지 보유 현황에 대해 더 자세히 말씀드리겠습니다.

감사합니다, 데일. 여러분, 안녕하십니까. 이번 분기 순주문량은 2,284채였습니다. 7월 주문이 약세를 보인 뒤 8월에 반등하는 등 7월과 8월에는 통상적인 계절성이 나타났습니다. 그러나 9월에는 주택 구매자들이 더욱 신중해지고 주택 구매 여력이 계속 약화되는 가운데 모기지 금리가 약 75bp 상승하면서 주문에 영향을 미쳤습니다. 수요 환경이 어려웠지만, 3분기 취소율은 14.6%로 낮은 수준을 유지했습니다. 이는 판매 확정 전에 엄격한 자격 심사 절차를 거치고, 신규 주택 구매를 결정한 고객들이 구매 의사를 확고히 유지하고 있음을 보여줍니다. 3분기 평균 커뮤니티 수는 339개였으며, 분기 말에는 전년 동기 대비 7%, 전 분기 대비 4% 증가한 343개로 회사 사상 최고치를 기록했습니다.

커뮤니티 수를 늘린 성과는 업계 전반의 흡수율 둔화가 당사에 미치는 영향을 완화하는 데 도움이 됐습니다. 히스토리메이커 홈즈의 커뮤니티 29개를 포함해 연말에는 커뮤니티 수가 360~370개에 이를 것으로 예상합니다. 또한 3분기 인도 주택의 38%를 차지한 센추리 컴플리트의 커뮤니티 수는 전 분기 및 전년 동기 대비 각각 9% 증가한 122개로, 사상 두 번째로 높은 수준을 기록했습니다. 이러한 성장은 고무적입니다. 센추리 컴플리트는 보다 외곽 지역에 집중하고 있어 상장 주택 건설업체보다는 중고 주택 재판매 시장과 주로 경쟁하는 경향이 있으며, 현재 환경에서도 사업이 비교적 견조하게 유지되고 있고 매출총이익률도 회사 평균을 웃돌고 있습니다. 3분기에는 주택 2,442채를 인도했습니다.

참고로, 일반적으로 인도 주택의 약 60%는 해당 분기에 판매와 거래 종결이 이뤄집니다. 이번 분기 금리가 계속 상승하면서 수주에 가해진 압박은 분명히 주택 인도에도 영향을 미쳤습니다. 3분기 인도 주택에 제공한 인센티브는 평균 약 1,300bp로, 2분기의 1,200bp보다 높았습니다. 금리가 높은 환경과 낮은 소비자 신뢰도를 고려하고 연말 거래 종결을 위해 다른 건설업체들과 경쟁하는 가운데, 2026년 4분기 거래 종결 주택에 제공하는 인센티브는 3분기보다 200~250bp 높아질 것으로 예상합니다. 3분기에는 원금 기준으로 당사가 취급한 모기지 중 변동금리 모기지가 거의 35%를 차지했으며, 이는 2026년 2분기와 대체로 비슷한 수준입니다. 구매자들은 변동금리 모기지에 여전히 상당히 긍정적이며, 변동금리 모기지 이용이 늘어나면 시장의 주택 구입 부담 문제를 일부 완화하는 데 도움이 될 수 있다고 계속해서 믿고 있습니다.

인센티브가 여전히 마진에 부담을 주고 있지만, 3분기에도 운영은 양호한 실적을 이어갔습니다. 인도 주택의 직접 건축 비용은 전 분기 대비 2% 감소했고, 공사 기간은 평균 118일이었습니다. 에너지 비용 상승과 이민 단속 강화에 따른 숙련 인력 부족 압박을 고려할 때, 직접 비용 절감 폭은 점차 둔화되기 시작할 것으로 예상합니다. 3분기에는 완성 부지 비용이 전 분기 대비 3% 감소했습니다. 3분기 판매 환경이 부진해 착공 주택 수를 전년 동기 대비 8%, 전 분기 대비 12% 줄여 2,502채로 조정했습니다. 3분기 말 보유 및 확보 부지는 6만 개를 조금 웃돌았습니다. 전년 동기와 비교하면 보유 부지는 8% 감소했지만, 확보 부지는 7% 증가했습니다. 토지 보유 현황을 계속 선제적으로 관리하고 있습니다.

참고로, 현재 2만 7,000개가 넘는 옵션 부지는 총 8,500만 달러에 불과한 예치금으로 확보되어 있으며, 이는 자기자본의 약 3%에 해당합니다. 또한 토지 뱅킹 방식은 매우 제한적으로만 활용하며, 어떤 거래도 교차담보로 묶지 않습니다. 스콧에게 통화를 넘기기 전에, 히스토리메이커 홈즈 인수와 그 배경 전략에 대해 조금 더 자세히 말씀드리고자 합니다. 데일이 발언에서 언급했듯이, 이번 거래를 통해 미국 최대 주택 시장에서 성장을 가속화하는 데 필요한 규모와 토지 기반, 현지 인재를 확보하게 됩니다. 5세대에 걸쳐 사업을 이어온 히스토리메이커는 댈러스-포트워스 시장에서 높은 평판을 쌓아왔으며, 당사의 시장 내 사업 범위를 넓혀줄 토지 기반과 당사 댈러스 사업부에 합류한 탄탄한 경영진을 보유하고 있습니다.

기존 시장에서 사업 기반을 강화한다는 당사 전략에 따라, 이번 거래로 댈러스 사업부의 운영 중인 커뮤니티 수는 2026년 9월 30일 기준 12개에서 41개로 늘어나고, 2026년 3분기까지 최근 12개월 기준 주택 인도량은 211채에서 669채로 세 배 증가할 것입니다. 히스토리메이커는 초급 주택과 상향 이주 수요층을 모두 겨냥해 댈러스-포트워스 시장의 더 넓은 고객층에 서비스를 제공하고 있습니다. 이번 거래의 일환으로, 인수 대상에는 포함되지 않은 히스토리메이커의 자매 토지 개발 회사와 지속적인 계약 관계도 유지할 예정이며, 이를 통해 댈러스-포트워스 시장에서 추가적인 토지 확보 기회를 얻을 수 있습니다. 댈러스-포트워스 시장과 텍사스 전반이 높은 금리와 기타 거시경제 요인의 영향을 전국의 다른 지역과 마찬가지로 받고 있지만, 당사는 이들 시장의 장기적인 펀더멘털을 긍정적으로 보고 있습니다.

댈러스는 기업 이전, 기업 친화적인 환경, 인구 유입, 고용 증가, 상대적으로 저렴한 주거비를 바탕으로 견조한 가구 수 증가의 수혜를 계속 누리고 있습니다. 스콧이 자세히 설명하겠지만, 당사는 2026년 연간 주택 인도량과 주택 매출 가이던스를 하향 조정하고 있으며, 업계 전반의 판매 흡수율 둔화와 인센티브 증가의 영향을 반영해 4분기 매출총이익률에도 추가적인 압박이 있을 것으로 예상합니다. 이러한 압박의 영향을 완화하기 위해 비용을 통제하고, 착공 물량을 판매량에 맞추며, 낮은 예치금 구조를 활용해 토지 파이프라인을 관리하고 있습니다. 또한 기존 시장에서 점유율을 높여 마진과 수익률을 개선하는 장기 전략도 계속 실행하고 있습니다. 당사의 재무상태는 여전히 견조합니다. 충분한 유동성을 확보하고 있으며, 토지 뱅킹을 통한 부외 의무에 대한 노출은 미미합니다.

이제 스콧에게 통화를 넘겨 재무 실적을 자세히 설명드리겠습니다.